【正文】 不銹鋼雙槽水池 （ 六 ） 廚 房 設(shè) 施 23 灶 具 、 臺 面 、 脫 排 單眼灶 雙眼灶 三眼灶 不銹鋼灶臺（含柜） 水泥板液化氣灶臺（砌磚） 整體成品灶臺（含柜） 大理石灶臺面（含拋光邊線） 脫排油煙機(jī) 換氣扇 固定地柜（按正立面計算） 櫥 24 柜 固定壁櫥（按正立面計算） 吊廚（按正立面計算） 大刀片圍墻 （ 七 ） 院 墻 大 門 25 圍 墻 （ 含 基 礎(chǔ) ） 鑄鐵（鐵藝）圍墻 方鐵圍墻 鍍鋅管圍墻 鋼元圍墻 空斗磚砌圍墻 12 單磚砌圍墻 24 整磚實砌圍墻 付 只 ㎡ ㎡ 只 只 只 只 只 座 座 座 m m m m 臺 只 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 40 10 100 90 40 60 30 150 250 400 700 900 800 50 600 100 100 20 160 160 150 60 60 40 80 130 60 70 40 拆卸費(fèi) 拆卸費(fèi) 含灶臺瓷磚貼面 帶櫥柜 200 元；含貼面 帶櫥柜 350 元/ m 拆卸費(fèi) 拆卸費(fèi) 鋁、塑、木制 深度 50 ㎝以上 鋁、塑、木制 單粉 70 元；雙粉 80 元 單粉 50 元；雙粉 60 元 單粉 90 元；雙粉 100 元 含鐵藝花 39 擋土墻 門樘：門洞寬 以上 （含雙面不銹鋼大門） 門樘：門洞寬 以上 （含單面不銹鋼大門） 門樘：門洞寬 以上 （含雙面不銹鋼大門） 門樘：門洞寬 以上 （含單面不銹鋼大門） 門樘：門洞寬 2m 以上 ㎡ 樘 80 10000 雙層現(xiàn)澆板壓頂， 較好面 磚貼面 雙層現(xiàn)澆板壓頂， 較好面 磚貼面 雙層現(xiàn)澆板壓頂， 普通面 磚貼面 雙層現(xiàn)澆板壓頂， 普通面 磚貼面 現(xiàn)澆板壓頂， 含雙面鐵皮 大門，普通面磚貼面 現(xiàn)澆板壓頂， 含單面鐵皮 大門 （含無壓頂、 柱貼面、 鐵藝院門） 簡易壓頂（含小瓦） ，含 單面鐵皮或鐵欄桿式大 門。 海安市人民政府辦公室 2011 年 11 月 21 日印發(fā) （共印 200 份） 46 47 。 0 是指經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)免稅的單位或個體工商戶。3i 100 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。 ①平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高 7 層及以下）層次因素修正系數(shù) 平房或多層商務(wù)辦公樓（ 層及以下） 平房或多層商務(wù)辦公樓 層次 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 一 95 95 92 90 90 87 85 95 100 95 95 90 90 92 100 100 100 100 92 100 100 100 90 95 98 88 95 85 二 三 四 五 六 七 ②小高層（樓高 8－18 層）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù) 小高層（ 小高層 以第 6 層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值 100。 臨街狀態(tài) f/3i 兩面及以 正面臨街 正面臨街寬 正面臨街寬 正面臨街寬 上臨街 106 寬度≤3m 度 3—5m 95 100 度 5—7m 102 度 7—10m 103 正面臨街 寬度≥10m 104 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。其中應(yīng)用市場抽取法計算 時，必須選取 3 宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例；應(yīng) 用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用 當(dāng)時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值則由評估人員根據(jù)收 益法原理結(jié)合評估對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和評估經(jīng)驗參照 0－10%的限值數(shù)額選 取。 承重墻、 柱嚴(yán)重 變形、 傾斜、 風(fēng) 化、 腐朽， 節(jié)點(diǎn) 松動、 變形， 構(gòu) 件彎曲，墻體、 墻面較多損壞， 平瓦屋面脫槽、 風(fēng)化、 破碎、 嚴(yán) 重漏雨，木竹、 蘆簾、 葦箔嚴(yán)重 破損， 整個房屋 傾斜變形。 屋面部分瓦片、旺磚 風(fēng)化、破碎、漏雨。預(yù)制樓板拼接 處裂縫、滲水，屋面 局部漏雨，磚、混凝 土塊部分破損、裂縫、 脫落，地面部分空鼓、 脫殼。 門窗完整，開關(guān) 靈活，玻璃、五 金齊全。 屋面少量瓦片破 損，稍有滲漏。 磚 木 結(jié) 構(gòu) 承重梁、柱、墻、 板、屋架平直牢 固，無傾斜變形、 腐朽蛀蝕、裂縫。水、衛(wèi)、 電設(shè)備完好，使 用正常。 25 重置 價格 1100 930 920 鋼混 結(jié)構(gòu) （排 架） 840 950 全鋼 結(jié)構(gòu) 790 磚混 結(jié)構(gòu) 一 級 二 級 磚柱，檐高 ，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度 912 m。 ，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》 的規(guī)定確定。本技術(shù)細(xì)則中定義的 成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的 方法。 6 物業(yè) 物業(yè)管 管理 理情況 住宅 7 區(qū) 配 配套完 套 設(shè) 善程度 施 無物業(yè)管 理，無環(huán)衛(wèi) 管理。 建筑密度在 建筑密度在 建筑密度 在 65%以 5060%。 。 在 800m 范 圍內(nèi)有零 散分布的 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 基本滿足 生活需求。 屬于本市 屬于本市 所在學(xué) 屬于本市 較好的重 區(qū) 公 最好的重 點(diǎn)中學(xué)（初 點(diǎn)中學(xué)（初 一般中學(xué) 里內(nèi)學(xué) （初中）和 中）和重點(diǎn) 中）和重點(diǎn) 小學(xué)學(xué)區(qū)。 離主干道 的距離在 500m 以上。 空氣局部 受污染，靠 靠近污染 近大馬路， 源或重噪 白天和晚 音源。 的浮動。 層高(檐高) 以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實 砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm 以上較好松杉木桁條，水 800 一等 泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面， 內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 ： Ps、Po、Pb＝ p1 + p 2 + p3 + p 4 可比實例實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Po， 被征收房屋實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Pb。 三、非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3 表 檐高 ＜ 系數(shù)取值 94 97 100 102 104 106 108 110 ＞ 113115 p4 表 住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 的浮動。 20%, 在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 14 二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求 。 七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格， 標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。 一、可比實例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼 工業(yè)性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體， 水泥地面，木門或鐵皮門。 分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建 筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大 跨度的廳堂作為營業(yè)場所， 一般都配有附房作為倉庫、 辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。 第四十二條 處理。 報告提交：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評估委托協(xié)議約定的 第三十六條 報告提交 時間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評估報告，并由房屋征 收部門安排征收實施單位將分戶評估報告送達(dá)被征收人。 8 第三十條 報告裝幀：評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、 報告裝幀 封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 劃撥土地非住宅房屋評估：征收評估時涉及被 非住宅房屋評估 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評估 征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，非住宅房屋補(bǔ)償價格 計算公式如下： Vi = V ? jo s Vi—被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評估價格； V—被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評估價格； Vjo—海安市土地基準(zhǔn)樓面地價，V jo = 標(biāo)準(zhǔn)容積率?？紤]到征收 評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下 公式計算： 1 a ] Vo = [1 ? r (1 + r ) n Ｖo 為基準(zhǔn)價格，a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件 8） 。 K32i — 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 5)。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件 3） ； 。對于未經(jīng)登記的建筑， 3 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估 第十五條 房屋分類： 房屋分類：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住 宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（詳見附件 1） 。 價值標(biāo)準(zhǔn)： 第十條 價值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價值，不考慮被征收房屋在 估價時點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 評估時點(diǎn) 第七條 評估時點(diǎn)：被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決 定公告之日。國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則 制訂依據(jù)： 第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部 門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差 價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值” 。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上 評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分 析后，合理確定評估結(jié)果。 第二章 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 房屋性質(zhì)認(rèn)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、 用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)； 房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋 登記簿確有錯誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。其征收評估價格測算的技術(shù) 路線為： 。 其計算公式為： （1） 被征收成套住宅評估價格 Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價 格 V0 K 31i K 32i 100 100 （2） 被征收獨(dú)門院落住宅評估價格 Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基 準(zhǔn)價格 V0 K 31i K 32i Kd 100 100 （3） 被征收非成套住宅評估價格 Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn) 價格 V0 K 31i K 32i Kf 100 100 K31i — 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 4)。采用收益法評估被征收營業(yè)用 房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。 7 （承租人）的部分： Vi′′= Vi— Vi′ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估： 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的, 對待調(diào)換房屋的評估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評估方法進(jìn)行。在評估報告上 簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機(jī)構(gòu)，對評估報告的 內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 內(nèi)部審核評議：評估結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審 第三十五條 內(nèi)部審核評議 核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核 評估報告的技術(shù)責(zé)任。 第四十一條 特種業(yè)務(wù)：征收評估中涉及原始成本測算、機(jī) 特種業(yè)務(wù) 電設(shè)備搬遷、工程造價分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評估機(jī)構(gòu)可 委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。 住宅 房屋 獨(dú)門院落 非成套住宅 二、非住宅營業(yè)用房分類 商場類建筑 商鋪類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。 電照設(shè)施較復(fù)雜。 商務(wù)類建筑 營 業(yè) 性 用 房 娛樂類建筑 旅館類建筑 餐飲類建筑 其他類建筑 三、非住宅非營業(yè)用房分類 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。 12 附件 2： 可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方 式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。 六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量 應(yīng)為 3 個及以上數(shù)量。 是否成套 成套 套型 二室半一廳 坐落位置 征收范圍相對中央位置 建筑面積 結(jié)構(gòu) 混合 5 層 小區(qū)配套 所在層次 15 已使用年限 10 年左右 朝向 一室朝南 其他條件 室內(nèi)水電及裝修 同 征 收 范 圍 內(nèi) 的 配 普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 70－100m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否獨(dú)門院落 獨(dú)門院落 坐落位置 征收范圍相對中央位置 建筑面積 套型 一層三間 結(jié)構(gòu) 混合一等或二等 已使用年限 10 年左右 朝向 一間朝南 其他條件 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 同征收范圍內(nèi)的配 普通室內(nèi)裝修， 采光、 通風(fēng)、 日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 140220 m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 ，檐高 —，一等或二 等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 20％，綜合系數(shù) 調(diào)整不得超過 30％。 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。 亂。 算辦法進(jìn)行。 層高 以上，磚基礎(chǔ)，180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷， 780 三等 水泥地面，木門窗，有水電。 20 附件 5： 住宅房屋區(qū)位因素（ 3 住宅房屋區(qū)位因素（K3K32i）修正說明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 因素 類別 因素項目 內(nèi) 容 評分等級 考 察 項 目 一等 自然景觀、風(fēng)向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然環(huán)境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 教育醫(yī)療設(shè)施 交通條件 空氣污染、噪音、水文 a12 離市區(qū)主干道的距離 a21 公交線路情況 a22 所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 a32 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 建筑小區(qū)布局與