【正文】 一個季度盤點一次，年終進行一次全面盤點。 應(yīng)經(jīng)印章使用人批準(zhǔn)并在《印章使用登記表》上簽字后，方可在填寫完整的票據(jù)上蓋章，不能在尚未使用的空白票據(jù)上蓋章。丟失發(fā)票和收據(jù)，應(yīng)及時報告。同時，不得拆散原卷冊。第五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。第三章收費程序第九條 管理費及本體金的收費程序：由房管員在當(dāng)月5日前根據(jù)相關(guān)文件及管理情況確認(rèn)當(dāng)月應(yīng)收金額，打印應(yīng)收清單，經(jīng)管理處主任簽名確認(rèn)后，報管理處收費員及公司財務(wù)部。退押金時，由房管員根據(jù)具體情況確定退款金額，并報管理處主任簽名，收費員據(jù)以退付押金。收費員應(yīng)及時檢查車管員的交接班記錄，核查車管員的停車票和票款數(shù)量金額，及時查找出現(xiàn)的差錯。備用金不足的大額借款必須按規(guī)定辦理借款手續(xù)，并在財務(wù)部的調(diào)配下支付款項。第二十七條 備用金的保管人員，必須嚴(yán)格按照本規(guī)定第1條所列的備用金的開支范圍支付；備用金不得用于支付開支范圍以外，如業(yè)務(wù)招待費、辦公用品、五金材料的日常采購等費用，也不能用于雖屬開支范圍內(nèi)，但不需要緊急支付的各項費用。第四條國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。從這個角度講，出納一詞至少有出納工作、出納人員兩種涵義。出納工作是管理貨幣資金、票據(jù)、有價證券進進出出的一項工作。出納業(yè)務(wù)的管理和出納人員的教育與培訓(xùn)，應(yīng)從廣義角度綜合考慮。 　　出納工作擔(dān)負(fù)著一個單位貨幣資金的收付、存取任務(wù)，而這些任務(wù)的完成是置身于整個社會經(jīng)濟活動的大環(huán)境之中的，是和整個社會的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)相聯(lián)系的。 　　出納工作作為會計工作的一個重要崗位，有著專門的操作技術(shù)和工作規(guī)則。《會計法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法規(guī)都把出納工作并入會計工作中，并對出納工作提出具體規(guī)定和要求?！〕黾{工作，是財會工作的一個重要組成部分，從總的方面來講，其職能可概括為收付、反映、監(jiān)督、管理四個方面。 （2）反映職能。這些業(yè)務(wù)往來的現(xiàn)金、票據(jù)和金融證券的收付和辦理，以及銀行存款收付業(yè)務(wù)的辦理，都必須經(jīng)過出納人員之手。因此，出納員心里應(yīng)有個時間表，及時辦理各項工作，保證出納工作質(zhì)量。 　　出納工作是一項政策性很強的工作，其工作的每一環(huán)節(jié)都必須依照國家規(guī)定進行。 （2）專業(yè)性。 （1）社會性。所不同的是，他們一般工作在經(jīng)濟活動的第一線，各種票據(jù)和貨幣資金的收入，特別是貨幣資金的收入，通常是由他們轉(zhuǎn)交給專職出納的；另外，他們的工作過程是收入、保管、核對與上交，一般不專門設(shè)置賬戶進行核算。 收費員培訓(xùn)資料1．什么是出納　　　　　　　　　　　　　　　　　　業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第六章備用金管理第二十五條 為了應(yīng)付物業(yè)管理工作中發(fā)生的，對房屋建筑及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、環(huán)境整治等項目開展的維護、維修、整治及零星采購等緊急支出的需要，各管理處可向公司借支備用金5000元，作為上述緊急支出的周轉(zhuǎn)資金。第十八條 收費員收取的現(xiàn)金應(yīng)于當(dāng)天送存銀行，如無法在銀行停止對外辦公前交存銀行，應(yīng)最遲在下一工作日及時交存銀行，對于跨月收取的款項則必須在當(dāng)月交存銀行。車管員交接班時先清點停車票和票款，然后雙方在交接記錄本上簽名后，下班的車管員將所收票款及用完的停車票存根上交收費員，停車票留給接班的車管員。水電工應(yīng)對公用區(qū)域的水電的耗用情況負(fù)責(zé)，建議管理處建立相關(guān)制度，對公用水、電情況進行考核，并以此作為對水電工的考核指標(biāo)之一。第四條 管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)按本制度的規(guī)定組織、管理本管理處收費工作，并對管理處收費管理制度的建立健全及有效實施負(fù)責(zé)。第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。第四條國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 任何會計檔案除特批外，不得攜帶外出，不得復(fù)制、不得拆散。 各企業(yè)的任何業(yè)務(wù)部門和個人不得涂改、撕毀、轉(zhuǎn)讓、銷毀和拆本使用發(fā)票和收據(jù)；嚴(yán)禁仿造發(fā)票和收據(jù)。六、財務(wù)專用章、發(fā)票專用章(票務(wù)專用章)統(tǒng)一管理，指定使用人、保管人。⑵低值易耗品分期攤銷。嚴(yán)格按照《票據(jù)法》、《支付結(jié)算辦法》、《國內(nèi)信用證結(jié)算辦法》和《違反銀行結(jié)算制度處罰規(guī)定使用票據(jù)、辦理結(jié)算、不得簽發(fā)空頭支票、嚴(yán)防接受空頭票據(jù)或無效票據(jù)、接受外來票據(jù)應(yīng)認(rèn)真檢查，必要時通過銀行查詢，以確保票據(jù)的有效性和可靠性。五、代管基金代管基金指企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金，應(yīng)專戶存儲、?？顚Ｓ谩芾碛梅垦b修裝飾費計入遞延資產(chǎn)。（七） 月末根據(jù)總分類帳和明細(xì)分類帳的記錄編制會計報表。 二、本公司會計核算程序。連帶責(zé)任過失處罰范圍：⑴管理處主任以上領(lǐng)導(dǎo)對直屬員工的工作過失負(fù)有連帶責(zé)任，直屬員工在一個月內(nèi)受到三次“一般過失”處罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過失”處罰；直屬員工一個月內(nèi)受到二次“明顯過失”處罰，該負(fù)責(zé)人應(yīng)受到一次“連帶責(zé)任過失”處罰；若直屬員工受到“嚴(yán)重過失”處罰，該負(fù)責(zé)人均要受到“連帶責(zé)任過失”處罰。員工有下列表現(xiàn)之一的，給予降級或記過：直屬主管明知屬下員工舞弊，而予以隱瞞庇護或不舉報揭發(fā)的；部門負(fù)責(zé)人以上領(lǐng)導(dǎo)明知所管轄員工工作有失誤不予處罰，或公報私憤處罰不公者；違抗命令或威脅侮辱主管之行為，情節(jié)較輕的；未完成崗位責(zé)任制中所規(guī)定的工作，但所造成的后果較輕的；冒、替簽到的；在工作場所有不道德或有傷風(fēng)化行為的；在工作場所酗酒滋事，影響秩序者；未按公文處理時限積壓公文影響業(yè)務(wù)運作的；遺失公司重要文件、物件或工具的；人為損壞公物或破壞工作環(huán)境的；1一年內(nèi)被書面警告三次者。（三）員工有下列表現(xiàn)之一的，記大功發(fā)給獎金：提出合理化建議經(jīng)采納成效卓越的；消除事故有功，使企業(yè)免遭嚴(yán)重經(jīng)濟損失的；及時舉報并防止?fàn)I私舞弊或危害公司利益行為發(fā)生的；見義勇為，樹立或維護公司形象表現(xiàn)突出的。級別說明：一級員工：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理二級員工：部門經(jīng)理三級員工：管理處主任、部門主管、財務(wù)人員、 技術(shù)管理人員四級員工：管理員、技術(shù)工種、安防員（保衛(wèi)員）、其他管理人員五級員工：保潔員、其他簡單勞動員工公司對由公司辦理社保的管理人員和其他骨干人員，按公司規(guī)定給予補貼。十七、員工的月薪計算、發(fā)放：以每月26天計算（安防、保潔等特殊崗位除外）。離職員工在離開本企業(yè)以前必須交還企業(yè)的一切財物、文件以及業(yè)務(wù)資料。員工解聘制度十三、辭職在試用期內(nèi)辭職的，除跟班培訓(xùn)期外按實際工作天數(shù)計算工資及崗位補貼予以發(fā)放，不作任何經(jīng)濟補償。凡請病假，均應(yīng)附縣級以上醫(yī)院證明（指病歷、醫(yī)療費收據(jù)、建休單等），否則按事假處理。九、假期法定假日：元旦（一天）、春節(jié)（三天）、五一勞動節(jié)（三天）、國慶節(jié)（三天）為有薪假日。月累積漏簽到達三次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的30％，五次以上者，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的50％。特殊崗位和特殊需要，包括收費、安防、保潔、維修等人員，根據(jù)工作性質(zhì)安排工作時間。試用期中的員工到職之日起三天為跟班培訓(xùn)期，不發(fā)工資。要團結(jié)協(xié)作，不得互相扯皮、推諉和誣陷同事。嚴(yán)禁工作人員坐著與站著的客人交談；當(dāng)業(yè)主表示感謝時應(yīng)說：“不用謝，這是我應(yīng)該做的”； 當(dāng)業(yè)主表示道歉時應(yīng)說“沒關(guān)系”“請不要介意”；到業(yè)主家中維修或收費時應(yīng)輕聲敲門，并客氣地說：“對不起，打擾了”。根據(jù)管理處安排，協(xié)助清洗供水蓄水設(shè)備，清掏陰井、化糞池；滅蚊、滅蠅、滅鼠、滅蟑螂。保管監(jiān)控和消控設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。 五、發(fā)現(xiàn)廣告、推銷、廢品收購等閑雜人員，將其驅(qū)離管理區(qū)域。八、按公司有關(guān)制度的要求，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，事事記錄在案；做好信件、報刊等清點交接工作。安防員職責(zé)一、熱愛本職工作，忠于職守，堅持原則，不徇私情，廉潔奉公，精神飽滿，文明執(zhí)勤，嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度。九、負(fù)責(zé)安防員的考核，向經(jīng)理提出獎罰方案。安防隊長職責(zé)一、負(fù)責(zé)制定小區(qū)安防工作計劃，并組織實施。 七、主管交辦的其他工作。七、上級交辦的其他工作。完成主任交辦的其他工作。七、上級交辦的其他工作。六、社區(qū)文化宣傳和創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”工作。處理管理點管理合同到期的善后工作。檔案管理。負(fù)責(zé)員工社保工作，按時繳納社保費。根據(jù)財務(wù)管理制度，審核工資和各項費用的報銷。按計劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保養(yǎng)。制定消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作規(guī)程，并組織實施。安排小區(qū)二次裝修垃圾的清運。 管理部職責(zé)擬草小區(qū)管理季和年計劃，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。公司本部設(shè)服務(wù)中心、物業(yè)管理部、工程部、安防部、人事部、財務(wù)部和市場拓展部，下屬管理點設(shè)管理處。在物業(yè)管理中，我們將緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運作核心，以“預(yù)算管理”為基礎(chǔ)，提供“質(zhì)價相符、合理取酬”的優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)服務(wù)。即本公司承諾：對外的服務(wù)工作，均在向客戶公開承諾時間內(nèi)完成或給出處理結(jié)果。要想成功到上述目的，我們要建立人性化管理和個性化服務(wù)為基石的物業(yè)管理模式，并通過對管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)主的需求期望。只有每時每刻用心關(guān)注顧客的需求和期望并及時行動，才能贏得顧客的認(rèn)可和社會的認(rèn)可，從而贏得更大的市場份額和發(fā)展空間。運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的服務(wù)模式，依據(jù)客戶需求，不斷改進與持續(xù)改進。（一）特色服務(wù)措施客戶服務(wù)中心強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。例如：服務(wù)中心將根據(jù)實際發(fā)生的財務(wù)收支情況每月度提交一份財務(wù)收支報表，根據(jù)實際工作情況，每月底提交一份詳細(xì)的管理工作報告，提交給客戶并張貼公布，主動接受客戶監(jiān)督，并隨時接受客戶對物業(yè)工作的檢查。二、組織構(gòu)架圖護衛(wèi)部環(huán)境部維修部綜合主管客服主管服務(wù)中心行政人事部出納會計財務(wù)部總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部行政主管人事主管市場拓展部開發(fā)主管策劃主管第二章 部門主要崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)一、主要崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行董事職責(zé)決定公司的發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營計劃和投資方案；決定公司的經(jīng)營方針和管理機構(gòu)設(shè)置；制定公司年度財務(wù)預(yù)、決算等方案；制定公司增加和減少注冊資本等方案，擬定分立、合并、終止和清算等重大事項方案。負(fù)責(zé)處理管理處上報的重要投訴。安防人員的考核，提出轉(zhuǎn)正、調(diào)動、辭退等。編制治安突發(fā)事件和重點防火部位的滅火預(yù)案1治安和火警事件的處理。建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺帳。財務(wù)檔案管理。檢查督促收費，催討債權(quán)。公司財產(chǎn)管理和辦公室的管理。項目經(jīng)理職責(zé)一、領(lǐng)導(dǎo)2個管理處，負(fù)責(zé)項目的管理工作。二、業(yè)主收樓工作以及二次裝修的監(jiān)督管理。三、抄水、電表，分?jǐn)偣灿盟娰M，收費和登帳工作。三、與供電、供水、電梯、發(fā)電機廠商等部門保持聯(lián)系，及時處理故障等。三、按安排定期維護保養(yǎng)設(shè)備，做好記錄。五、在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前的30日內(nèi)向檢驗機構(gòu)提出定期檢驗申請。四、負(fù)責(zé)組織、檢查小區(qū)安防的值勤和巡邏，包括夜間。二、檢查本班安防員的值勤。四、做好來訪人員和車輛的登記收發(fā)《車輛出入證》工作，認(rèn)真查驗物資出門，按出門條放行。安防巡邏崗職責(zé)一、準(zhǔn)時交接班，著裝整齊，儀容清楚，精神飽滿。監(jiān)控員職責(zé)堅守崗位，精神飽滿，言語文明，禮貌待人。每周清公共天花板、墻壁、燈罩灰塵。 三、敬業(yè)愛崗，努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，積極進取，