【正文】 大的專業(yè)住宅 發(fā)企業(yè)的王冠,發(fā)揮著規(guī)模效應(yīng),并始終從容應(yīng)對震蕩起伏的市場,保持著行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位。為了避免經(jīng)濟(jì)的快速下滑,使房地產(chǎn)重新進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。(4)技術(shù)環(huán)境因素購買者對住宅品質(zhì)的要求在不斷提高,以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅逐漸興起,技術(shù)的變化也影響著中國的房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時(shí)候,品牌就是信心。⑤研究開發(fā)能力萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī),也是培訓(xùn)中心。④各城市顧客評(píng)價(jià)不一。③由于一線城市房價(jià)上漲過快,國家出臺(tái)了一系列針對一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控措施,這必然導(dǎo)致投資者加大對二、三線城市房地產(chǎn)的炒作。②目前城市房屋的空置化率過高,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。①趨勢分析根據(jù)力39。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升,說明萬科近期的還款壓力很大。另外流動(dòng)資產(chǎn)中貨幣資金比例也較高,說明短期償債能力較強(qiáng)。萬科現(xiàn)在處于企業(yè)生命周期中的成熟期,經(jīng)營活動(dòng)提供了充足的現(xiàn)金可以償還債務(wù)、分配股利。但應(yīng)注意的是,在利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率評(píng)價(jià)公司的短期償債能力時(shí),還應(yīng)當(dāng)結(jié)合應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行綜合考慮。其組成內(nèi)容與資產(chǎn)負(fù)債表和損益表相一致。%,%,總體財(cái)務(wù)狀況較穩(wěn)健。重視合作。 發(fā)商要想獲得比較好的發(fā)展預(yù)期,只能從圍繞著以“自住需求”中小戶型這個(gè)核心來 發(fā)及推盤,在2013年甚至更長一段時(shí)間內(nèi)而言,不要期望由于房價(jià)反彈及持續(xù)快速上漲而帶來的房地產(chǎn)市場溢價(jià)收益空間。雖然近幾年公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下滑,但始終超出行業(yè)的均值和中值。穩(wěn)健的投資策略萬科的周轉(zhuǎn)率一直在同行業(yè)處于領(lǐng)先水平。另外,2013年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅目標(biāo)控制在3. 5%左右,這一數(shù)據(jù)也充分說明,房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行,樓市投資性、投機(jī)性需求在今年仍然不會(huì)有機(jī)可乘。萬科在披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中不斷重申其堅(jiān)持多年的經(jīng)營戰(zhàn)略,主要包括:堅(jiān)持小戶型和裝修房。公司整體財(cái)務(wù)穩(wěn)健。作為一個(gè)分析的工具,現(xiàn)金流量表的主要作用是決定公司短期生存能力,特別是繳付帳單的能力。一般認(rèn)為這個(gè)比值至少應(yīng)維持在1: 1以上,才算財(cái)務(wù)狀況良好。萬科企業(yè)從09年到11年現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率都在逐年遞減,再一次說明了企業(yè)的短期償債能力存在一定 3萬科企業(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析研究 但經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的,現(xiàn)金流入比較充裕,總體看來,萬科發(fā)展勢頭良好。從反映企業(yè)經(jīng)營資金運(yùn)動(dòng)的角度看,它是一種反映企業(yè)經(jīng)營資金動(dòng)態(tài)表現(xiàn)的報(bào)表,主要提t(yī)共!關(guān)企業(yè)經(jīng)營成果方面的信息,屬于動(dòng)態(tài),計(jì)報(bào)表銷售收入趨勢5,CKX)^CX}) 一一,7,CX)0,CX)0.(X),.6,CX)0,(X) 。存貨激增的同時(shí),短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升,持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻大幅減少。 資產(chǎn)負(fù)債表利用會(huì)計(jì)平衡原則,即“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一平衡公式,將合乎會(huì)計(jì)原則的資產(chǎn)、負(fù)債、股東權(quán)益交易科目分為“資產(chǎn)”和“負(fù)債及股東權(quán)益”兩大區(qū)塊,在經(jīng)過分錄、轉(zhuǎn)帳、分類帳、試算、調(diào)整等等會(huì)計(jì)程序后,以特定R期的靜態(tài)企業(yè)情況為基準(zhǔn),濃縮成一張報(bào)表。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭,目前國家正在積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。同時(shí),國內(nèi)緊縮的貨幣政策使得房地產(chǎn)公司融資困難,這必然導(dǎo)致大量房地產(chǎn)公司到國外融資,國外融資以美元計(jì)價(jià),由于人民幣在不斷升值,所以融資成本相比較低。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。:實(shí)現(xiàn)從營銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型。萬科根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的生命周期設(shè)立組織結(jié)構(gòu),這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng),各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù),每一個(gè)過程都得到高度關(guān)注。(1)優(yōu)勢分析:①品牌一良好的品牌口碑萬科是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè),主營住宅物業(yè)發(fā)展,競爭優(yōu)勢明顯,其綜合競爭力、市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。(3)社會(huì)和文化因素房地產(chǎn)市場的火爆吸引了大量的行內(nèi)外競爭者,目前產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭更趨白熱化。縱觀我國歷年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化,房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始進(jìn)入加速發(fā)展車道,直接導(dǎo)致國家經(jīng)濟(jì)過熱,所以中央政府在2007年開始采取緊縮貨幣政策以試圖給經(jīng)濟(jì)降溫, 同時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,其中最有效的手段就是減少對房地產(chǎn)的投資,促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。上榜理由:2011年萬科以剛需產(chǎn)品贏得市場,輕松越過千億門濫。公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場,主要為城市普通家庭供應(yīng)住房?？偠灾?財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對企業(yè)全方位的、系統(tǒng)的、多角度的分析,必須考慮各種可能的影響因素對會(huì)計(jì)報(bào)表分析所造成的局限性,排除各因素對會(huì)計(jì)報(bào)表的影響,只有這樣才能達(dá)到財(cái)務(wù)分析的目的,滿足相關(guān)決策者、使用人和內(nèi)部管理的需求。對財(cái)務(wù)分析理解的深度和廣度會(huì)直接影響對指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的理解,而豐富的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)對于準(zhǔn)確理解報(bào)表所傳遞信息也有很大的幫助。(2)每個(gè)企業(yè)都會(huì)結(jié)合本企業(yè)自身情況,在國家政策允許的條件下選擇最適合本單位的會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法,這從客觀上導(dǎo)致由于不同的會(huì)計(jì)政策影響會(huì)計(jì)報(bào)告的可比性。在總資產(chǎn)不變的情況下,適度增加負(fù)債比例,充分利用舉債經(jīng)營的優(yōu)勢,可以為企業(yè)帶來較大的杠桿收益,大幅提高股東權(quán)益報(bào)酬率,但同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來了很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)凈利率的高低直接影響著股東權(quán)益報(bào)酬率的高低,而資產(chǎn)凈利率又受到銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率兩個(gè)指標(biāo)的影響。 具體而言,銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的重要指標(biāo),企業(yè)經(jīng)營管理者需要根據(jù)競爭環(huán)境和自身經(jīng)營狀況選擇適合本企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。 當(dāng)然,任何分析方法都有不可避免的缺陷和不足之處,都不是盡善盡美的,沃爾比重分析法也不例外,在其實(shí)際應(yīng)用中也存在一些問題: (1)運(yùn)用該方法的一個(gè)重要步驟是選擇所評(píng)價(jià)指標(biāo)并分配相應(yīng)權(quán)重,而對于如何選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)以及分配權(quán)重的合理性,理論上還沒有一個(gè)合理的解釋。 (2)確定該財(cái)務(wù)指標(biāo)的驅(qū)動(dòng)因素,即根據(jù)該財(cái)務(wù)指標(biāo)的形成過程,建立財(cái)務(wù)指標(biāo)與各驅(qū)動(dòng)因素之間的函數(shù)關(guān)系模型。另外,我們還應(yīng)認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)信息質(zhì)量如可靠性、相關(guān)性、可比性等都可能會(huì)影響比率分析的準(zhǔn)確性。這一系列財(cái)務(wù)比率按其反映的內(nèi)容不同可劃分為以下三大類:(1)償債能力比率,即反映企業(yè)償還到期債務(wù)的能力,主要包括短期償債能力分析和長期償債能力分析。2. 3財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法上述三種常用方法所釆用的分析方法和財(cái)務(wù)指標(biāo)都比較孤立,在某種程度上具有一定的片面性或不足,它們都只是針對企業(yè)某一方面的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,很難從總體上評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量,而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、企業(yè)競爭的不斷加劇,財(cái)務(wù)報(bào)表分析也日趨復(fù)雜,因此財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法應(yīng)運(yùn)而生。使用比較分析法時(shí),要注意對比指標(biāo)之間的可比性,這是用好比較分析法的必要條件,否則就不能正確地說明問題,甚至得出錯(cuò)誤的結(jié)論。④根據(jù)分析的目的和需要將整體細(xì)分為各個(gè)部分。要注重事物過去、現(xiàn)在和未來的關(guān)聯(lián)性,用發(fā)展的眼光看待問題,反對孤立、靜止地看問題。財(cái)務(wù)分析就是要將枯燥的、表面上看毫無意義的報(bào)表數(shù)據(jù)翻譯成對特定報(bào)表使用者有用的相關(guān)信息,為其經(jīng)濟(jì)決策提供重要的信息支持,減少?zèng)Q策的不確定性,改善其經(jīng)濟(jì)決策。根據(jù)上述第三部分各個(gè)層面的分析,歸納匯總了該公司目前可能存在的問題,并給出相應(yīng)的改進(jìn)建議。本篇論文在寫作中所引用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料主要來自于萬科企業(yè)股份有限公司披露的2009年度一2011年度的財(cái)務(wù)報(bào)表,上市公司對公眾發(fā)布的年報(bào)總體來說能夠比較全面真實(shí)地反映該公司的基本信息和經(jīng)營狀況,該部分資料對整篇論文的完成具有相當(dāng)重要的參考價(jià)值。雖然國內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作發(fā)展迅速,但由于起步較晚,總體而言我國財(cái)務(wù)分析工作仍落后于國際先進(jìn)水平,當(dāng)前的分析理論和分析方法仍局限于上市公司,非上市公司由于財(cái)務(wù)報(bào)表和相關(guān)信息不公開,暫時(shí)沒有合理有效的財(cái)務(wù)分析方法,但是對上市公司的分類還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),我國在財(cái)務(wù)報(bào)表分析領(lǐng)域仍存在一定的問題,未來有很大的發(fā)展和進(jìn)步空間。以研究信息的相關(guān)性為手段,以評(píng)核其結(jié)果。5年后,該協(xié)會(huì)又發(fā)布了申請貸款的標(biāo)準(zhǔn)表格,其中包括了主要的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)容?；谏鲜龇治?我選擇將財(cái)務(wù)報(bào)表分析作為自己論文的研究方向。全球知名投資大師Warren E. Buffett曾對投資者說過:“對一家企業(yè)進(jìn)行投資,我主要看這家企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。筆者主要通過書籍、網(wǎng)絡(luò)、期刊等方式查閱了大量的相關(guān)資料以完成整個(gè)研究工作,在整個(gè)論文寫作過程中,始終堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際的原則來研究和解決實(shí)際問題。 本文先從財(cái)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)報(bào)表分析的理論框架入手,了解了財(cái)務(wù)報(bào)表分析及其作用、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的常用方法、綜合分析方法以及財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性。中國聯(lián)通。我國已出臺(tái)了一系列相關(guān)法律法規(guī),不斷規(guī)范和完善上市公司信息披露管理辦法,而上市公司每年對外披露的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表信息,給我們這些外部報(bào)表使用者提供了一個(gè)很好的了解上市公司真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的平臺(tái)和機(jī)會(huì)。同時(shí)也希望此篇論文能幫助投資者正確作出相關(guān)的投資決策。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來,伴隨著資本市場和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛擴(kuò)張,西方各主要發(fā)達(dá)國家在財(cái)務(wù)分析領(lǐng)域也取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,并逐漸形成了目前世界上最先進(jìn)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)。在1949年新中國成立之后,財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作才逐步受到重視,但在這一特殊的歷史時(shí)期,該項(xiàng)工作的發(fā)展仍然有限,真正得到快速發(fā)展則是1979年改革開放之后。通過閱讀相關(guān)的理論資料,搭建和確定了本文的財(cái)務(wù)報(bào)表分析理論框架,通過對萬科企業(yè)股份有限公司近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行具體的分析,以此得出相關(guān)的結(jié)論。本部分主要說明論文研究背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀,提出本文的研究思路、選用的資料來源以及研究內(nèi)容。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表揭示了企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果,但由于其反映的內(nèi)容比較專業(yè)和抽象、概括性高,需要采用科學(xué)系統(tǒng)的方法才能掌握和分析企業(yè)的真實(shí)狀況。(1)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的原則:①客觀性原則。⑤靈活性原則。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析是為滿足不同信息使用者的需求而進(jìn)行的,克服了財(cái)務(wù)報(bào)表的一般局限性,充分發(fā)揮了財(cái)務(wù)報(bào)表的作用。因素分析法,又稱為連環(huán)替代法,是根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)與其驅(qū)動(dòng)因素之間的關(guān)系,將所分析指標(biāo)分解為各個(gè)可以單獨(dú)計(jì)量的因素,順次用各因素的比較值(通常為實(shí)際值)替換基準(zhǔn)值(通常為標(biāo)準(zhǔn)值或計(jì)劃值),從數(shù)量上確定各因素對分析指標(biāo)的影響程度。沃爾比重評(píng)分法是一種橫向比較企業(yè)間財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)方法,是由美國學(xué)者10隨著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)的不斷發(fā)展,目前在我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)界已經(jīng)形成了一套固定、成熟的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法。如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。通過比較分析,可以確定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的收益性和資金投向的安全性。2. 3財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法 上述三種常用方法所釆用的分析方法和財(cái)務(wù)指標(biāo)都比較孤立,在某種程度上具有一定的片面性或不足,它們都只是針對企業(yè)某一方面的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,很難從總體上評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量,而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、企業(yè)競爭的不斷加劇,財(cái)務(wù)報(bào)表分析也日趨復(fù)雜,因此財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析方法應(yīng)運(yùn)而生。是對所選取的綜合性較強(qiáng)的財(cái)務(wù)比率,即股東權(quán)益報(bào)酬率進(jìn)行層層分解,利用幾種主要財(cái)務(wù)比率指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系,解釋指標(biāo)變動(dòng)的原因和變動(dòng)趨勢,將一個(gè)關(guān)系體系用不同的多個(gè)比率和數(shù)據(jù)聯(lián)系在一起,綜合分析和評(píng)價(jià)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果,為企業(yè)的有效運(yùn)行出謀劃策。 權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)反映了企業(yè)財(cái)務(wù)杜桿的高低,是企業(yè)財(cái)務(wù)政策的直觀體現(xiàn)。一方面要積極開拓市場,促進(jìn)銷售額持續(xù)穩(wěn)定的增長,另一方面要加強(qiáng)成本費(fèi)用控制,優(yōu)化生產(chǎn)管理流程,減少一切不合理不必要的開支,降低耗費(fèi)。 (3)杜邦分析法側(cè)重于評(píng)價(jià)企業(yè)過去的經(jīng)營成果,局限于事后的財(cái)務(wù)分析,而對分析企業(yè)未來的發(fā)展前景和增長潛力無能為力,這一缺陷在當(dāng)今這個(gè)円新月異的社會(huì)更加凸顯。所謂“符合規(guī)范”,是指除了以上三點(diǎn)局限性以外,沒有更進(jìn)一步的虛假陳述。對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同,利用相近或相同的財(cái)務(wù)分析指標(biāo),也可能會(huì)得出截然相反的結(jié)論。 萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),1991年成為深圳證券交 所第二家上市公司,1993年將大眾住宅 發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。 萬科認(rèn)為,艱守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào),是萬科獲得成功的基石。 萬科2010年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),在多地成立商業(yè)管理公司,2011年正式宣布三大產(chǎn)品線,近兩年,萬科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開發(fā)為主,但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。2012年入圍中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)。雖然當(dāng)年GDP “保8”成功,但是這無疑使得房地產(chǎn)業(yè)更加瘋狂,于是國家開始在2010年底逐漸出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展,并一直持續(xù)到現(xiàn)在。3. 2. 2 SWOT 分析SWOT分析最早是由美國舊金山大學(xué)管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代提出,所謂SWOT