【正文】 主要建設(shè)指標(biāo) 1 項目建筑面積 平方米 11799 2 項目占地面積 平方米 3 項目總投資 萬元 4 項目實施進(jìn)度 年 2 5 容積率 6 建筑密度 % 50 7 綠 地 率 % 28 8 機(jī)動車位 個 55 9 非機(jī)動車位 個 510 三、公用配套工程 給排水 （ 1）設(shè)計依據(jù) ①建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 [GBJI588](1997年版 ) ②室外排水設(shè)計規(guī)范 [GBJI487](1997年版 ) ③室外給水設(shè)計規(guī)范 [GBJI386](1997年版 ) ④建筑設(shè)計防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) ⑤建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 [GB5014020xx](20xx 年版 ) （ 2）生活給水系統(tǒng) 本項目給水由市政給水管網(wǎng)供水，進(jìn)水管管徑為 DNl00，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 38 并在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，以滿足居民及消防用水要求。 電氣 （ 1）設(shè)計依據(jù) ①民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 [JGJ／ T1692] ②民 用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) [GBJ133— 90] ③通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范 [GBJ50055— 93] ④建筑設(shè)計防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) ⑤供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 [GB5005295] ⑥低壓配電設(shè)計規(guī)范 [GB5005495] ⑦建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 [GB5005794] ⑧工業(yè)企業(yè)建筑電氣設(shè)計規(guī)范 [JGJ/T1692] ⑨工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) [GBJ5003493] （ 2）電源及用電負(fù)荷 本項目用電主要為用戶照明、工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等，用電負(fù)荷等級為 二級或三級，新增用電負(fù)荷約為 1720kW。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。 電信和 數(shù)字 電視 本項目通信線路采用地下電纜埋設(shè)于地下。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓，室外消火栓的間距應(yīng)確保室外消火栓 50m保護(hù)半徑。 土地取得成本 土地通過公開拍賣取得，項目土地價格為 640萬元。詳見表13。 投資總額按費用類別構(gòu)成分析 序號 類別名稱 單位 投資額 占投資總額比例 1 土地費用 萬元 640 2 前期工程費用 萬元 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元 5 建筑安裝工程費 萬元 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費 萬元 7 開發(fā)間接費用 萬元 8 管理費用 萬元 8 銷售費用 萬元 9 開發(fā)期稅費 萬元 10 其他費用 萬元 11 不可預(yù)見費 萬元 合計 萬元 100 本項目建成后，開發(fā)的所有用房全部用于出售，占用流動資金很少，故流動資金未予估算。 房地產(chǎn)業(yè)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將為增強(qiáng)城市功能、提升城市形象、確保居民安居樂業(yè)提供條件。 三、行業(yè)準(zhǔn)入 國家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要限制的是 2萬平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、外商獨資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，其他沒有特別的規(guī)定要求。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 目前資質(zhì)為 三級，可以在 省 轄市 范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積 15 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層 16 層以下 。 二、自然資源 土地資源 阜寧全縣總面積 公頃。鎮(zhèn)域面積 ，總?cè)丝?8萬人。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。 本項目為城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項目，屬于普通商品房開發(fā)，符合國家鼓勵普通商品房建設(shè)的政策?！笆濉逼陂g，新建保障性住房 30萬平方米，中低價位商品房 194萬平方米，農(nóng)民進(jìn)城居住低價房 150萬平方米。 不可預(yù)見費用，包括可能的 政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1—7項總和的 5%計算 ，計 。 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費包括場地、道路工程、供水工程、排水工程、供電工程、綠化工程、其它工程 (含消防、安全、環(huán)保、通訊等 )。 二、投資估算編制依據(jù) 《江蘇省建設(shè)工程造價編制及審核暫行辦法》； 國家、江蘇省關(guān)于建設(shè)工程投資估算編制的有關(guān)規(guī)定； 建設(shè)單位提供的項目相關(guān)資料； 江蘇省、鹽城市及阜寧縣有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。 總平面布置時，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求，住宅小區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。 本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用－ 25 4 鍍鋅扁鋼。 （ 5）照明設(shè)計 ①住宅用房及配套用房的室內(nèi)照明采用熒光燈。 ④糞便污水經(jīng)化糞池處理后，與廢水匯總排入市政污水管。 項目總用地面積 平方米，新增土建工程總建筑面積 11799平方米。區(qū)內(nèi)道路縱坡≥ ％，以利雨水、污水排泄。 （ 4）小區(qū)建成后輔以健康綠地、亭院廣場、健身場所供業(yè)主休閑健身； 數(shù)字電視覆蓋 小區(qū)。 總平面布置 該項目地塊 建設(shè)內(nèi)容主要有住宅用房 、商業(yè)用房 和 物管用房、社區(qū)用房以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司 憑借先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，以及優(yōu)質(zhì)配套的服務(wù)必將贏得更大的市場競爭優(yōu)勢。 七、本項目市場競爭優(yōu)勢 優(yōu)越的地理環(huán)境 本項目地塊地處阜寧縣 益林 鎮(zhèn) ，緊鄰 淮海 路 和海陵東路 ，交通便捷。住房消費正由 “居住型 ”向 “享受型 ”轉(zhuǎn)變。 (四 ) 阜寧縣房地產(chǎn)開發(fā)市場預(yù)測 據(jù)初步調(diào)查，阜寧縣共有房地產(chǎn)企業(yè) 43 戶， 20xx 年開發(fā)住宅商品房總面積 215萬平方米，已銷售面積為 萬平方米，總成交額為 億元，均價為 2546/平方米?？h城城南區(qū)域銷售登記面積占全縣整個銷售登記面積的 %，上市量占%，區(qū)域性購房較為集中。發(fā)掘城市文化景觀，建成興國寺、廟灣古城等一批標(biāo)志建筑，規(guī)劃建設(shè)城北片區(qū)和城西片區(qū)公園，全面打造人文阜寧、宜居阜寧。 開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城走產(chǎn)業(yè)強(qiáng)園、城市興園、生態(tài)立園之路，積極打造開發(fā)區(qū)新城 CBD 中央商務(wù)區(qū)；加快推進(jìn)澳洋工業(yè)園與郭墅鎮(zhèn)“區(qū)鎮(zhèn)合一”體制建設(shè)，建設(shè)以配套工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點的澳洋新城。 （二） 阜寧縣城市發(fā)展規(guī)劃 按照《阜寧縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，阜寧縣 計劃到 “十二五 ”末，縣城 主城區(qū)達(dá)到 100 平方公里、 50 萬人口，開發(fā)區(qū)城東新城和澳洋新城建成區(qū)達(dá)到各 10平方公里、 10萬人口。堅持政府依法壟斷土地一級市場，加大城市土地經(jīng)營力度。 （三）商品房價格總體趨穩(wěn)，漲幅回落明顯 受市場供求關(guān)系變化和房價調(diào)控政策等多重因素影響，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 24 20xx 年前三季度，全省房價和漲幅月度之間雖有小幅波動，但總體呈逐步趨穩(wěn)之勢，宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。 分地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北分別完成投資 億元、 ，同比分別增長 %、 %、 %，其中住宅分別增長 %、 %、 %，蘇南地區(qū)在三大地區(qū)中持續(xù)保持領(lǐng)先水平。其中，在全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)部分， 20xx 年 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) (簡稱“國房景氣指數(shù)” )為 ，比 11月份回落 。 （ 二 ） 20xx年 商品房銷售情況 和待售情況 20xx 年，全國商品房銷售面積 ，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 個百分點；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院 于 20xx 年4月印發(fā) 了 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》， 20xx 年 1 月 26 日國務(wù)院辦公廳于印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國 8條） 。人民幣升值后，會有大量外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大型、高端物業(yè)，資金的聚集首先會造成成交量增加，并最終使價格上揚，這對于持有者而言，意為著只要經(jīng)過良好的重新包裝或提升租客的檔次，就可獲得物業(yè)升值 +匯率差價的雙份收益。 (2)家庭結(jié)構(gòu)變小，住宅需求放大 由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨居住，中國的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和 “丁克 ”家庭在中國城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá) 60％以上，而且有增加的趨勢。在舊城改造不斷推進(jìn)的同時，拆遷所帶來的剛性需求，成為推動地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的 另一個快速通道。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 12 （ 3） 城市區(qū)域擴(kuò)張成為購房誘因 伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴(kuò)張，以大城市為中心的城市群（帶）逐漸 形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長江三角洲城市群。在這一過程中，農(nóng)業(yè)人阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 11 口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚， 它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長，城市區(qū)域的擴(kuò)張，還表現(xiàn)對城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。 第 三節(jié) 項目市場分析 一、全國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)速度放緩，而二線城市房地阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 10 產(chǎn)市場投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢，由于各地 房地產(chǎn)市場背景的不同，其供需市場呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。公用事業(yè)的發(fā)展在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，逐步步入了科學(xué)化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。 海陵花園 項目建設(shè)，將以阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 8 其住宅規(guī)劃的豐富性和價格的可選擇性，極大地吸引消費者的眼球，從而滿足不同層次消費者的需求。 區(qū)域中心城市建設(shè)是龍頭，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是目標(biāo)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項目申請報告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 6 阜寧的房地產(chǎn)業(yè)起步于 80 年代初期，先后經(jīng)歷了19821996 年起步階段， 19971999 年全面推進(jìn)階段，20xx20xx年完善提高階段 ， 20xx20xx 年調(diào)整階段， 20xx 至今迅速發(fā)展階段 。 90 平方米以下戶型所占面積比例為 ％，建筑密度 為 50%，綠地率 28%。 三、項 目概況 為緊密配合 益林鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè) ，加快 東益小城市建設(shè) 進(jìn)程 ，根據(jù) 阜寧縣和益林鎮(zhèn)城市總體發(fā)展規(guī)劃 要求， 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限 責(zé)任 公司 擬在阜寧 縣 益林 鎮(zhèn) 投資建設(shè) 海陵花園 項目 。 公司 實行董事長負(fù)責(zé)制，按照精煉、高效的原則，設(shè)有銷售部、工程管理部、財務(wù)部、辦公室、造價審核中心等職能部門。目前，該公司已和多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)洽談意向性開發(fā)地段，公司發(fā)展前景良好。因此，必須按一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)行選擇。項目建成后，整個住宅區(qū)設(shè)施完善，功能齊全，綠樹青草，鳥語花香，適宜的人居環(huán)境為 益林 又增加了一道靚麗的風(fēng)景線，并將成為阜寧商品住宅小區(qū)建設(shè)的樣板工程。 “十 一 五”期間，阜寧縣把做大城市作為富民強(qiáng)縣的第一載體，加快阜寧中心城市建設(shè)進(jìn)程，構(gòu)建面向未來的城市構(gòu)架，高起點做好市區(qū)城市規(guī)劃，與城市經(jīng)濟(jì)互動發(fā)展，做優(yōu)城市功能，做美城市形象，做活城市經(jīng)營，為把阜寧建成我國東部沿海工商業(yè)的重要縣城和區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，為“ 十 二 五”實現(xiàn)富民強(qiáng)縣、跨越發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。適度超前推進(jìn)新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以公用設(shè)施的共享共用消除城鄉(xiāng)界限，實現(xiàn)一體發(fā)展。本建設(shè)項目和阜寧的其它房地產(chǎn)建設(shè)項目，也必將帶動阜寧其它產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，實現(xiàn)與第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展良性互動的局面。 有利于增強(qiáng)企業(yè)的綜合實力 隨著阜寧開發(fā)市場的壯大，新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)， 企業(yè)要在激烈的市場競爭中，站穩(wěn)腳跟，保持后勁，取得發(fā)展，就必須苦練內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)，必須審時度勢，搶占商機(jī)，開拓市場。調(diào)查顯示， 25—34 歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的 2億多人口正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚、生育期，是購房最為集中的年齡段。而這種能力又必然帶領(lǐng)著這些特大的一、二線城市房地產(chǎn)市場由初始階段跨越到成熟階段。 （ 4） 大面積舊城改造，引發(fā)剛性需求 城市競爭力提升 必然伴伴隨大量的舊城區(qū)改造面積以及城郊拆遷。不過要轉(zhuǎn)變目前農(nóng)民用房自籌自建，散戶居住的局面面臨很多問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場是必然趨勢，需要有步驟進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，并且積極參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。家庭結(jié)構(gòu)愈小 ，則人均消費面積愈大，因為即便是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。改革開放以來，特別是 1998 年進(jìn)一步深化城 鎮(zhèn)住房制度改革以來