【正文】 總平面布置 該項(xiàng)目地塊 建設(shè)內(nèi)容主要有住宅用房 、商業(yè)用房 和 物管用房、社區(qū)用房以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。 商業(yè)用房 與住宅樓均呈東西向 ， 南北“一”字形排列，商業(yè)用房與住宅樓交叉布置 。 （ 4）小區(qū)建成后輔以健康綠地、亭院廣場(chǎng)、健身場(chǎng)所供業(yè)主休閑健身； 數(shù)字電視覆蓋 小區(qū)。 (2)區(qū)內(nèi)主要交通路線設(shè)計(jì) 結(jié)合 商住 區(qū)的功能布局 以及地形特征 ，在小區(qū)內(nèi) 設(shè) 互通 交通 網(wǎng)絡(luò) 。區(qū)內(nèi)道路縱坡≥ ％，以利雨水、污水排泄。步行道路只有在納入“人”這個(gè)主體一切才得以實(shí)現(xiàn)，才得以升華，才有了價(jià)值。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，新增土建工程總建筑面積 11799平方米。 （ 3）消防給水系統(tǒng) ①消防用水量 室外消火栓用水量： 40L／ s 室內(nèi)消火栓用水量 (單幢最高 )： 30L／ s 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)： 27 L／ s ②室外消防給水由市政給水管網(wǎng)供給并形成環(huán)路，供水管徑為 DNl00，室外消防用水量為 60 L／ s，室外按保護(hù)半徑不超過(guò) 50m設(shè)置室外消火栓。 ④糞便污水經(jīng)化糞池處理后，與廢水匯總排入市政污水管。 （ 3）變配電系統(tǒng) 本項(xiàng)目變配電房高壓側(cè)設(shè)環(huán)網(wǎng)柜，變壓器采用環(huán)樹脂澆注低噪聲干式變壓器，采用低壓器集中補(bǔ)償方式，使功率因素提高至 ，電能計(jì)量為高供低壓。 （ 5）照明設(shè)計(jì) ①住宅用房及配套用房的室內(nèi)照明采用熒光燈。 ③室內(nèi)照明回路采用 ZRBV銅芯電線穿阻燃 PVC管敷設(shè)或穿鋼管敷設(shè)；室外照明回路采用 ZR－ VV 電纜穿鋼管暗敷。 本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用－ 25 4 鍍鋅扁鋼。 消防 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ① GB5001620xx《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (20xx年版 ) ② GB5014020xx《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 (20xx 年版 ) （ 2）設(shè)計(jì)要求 本項(xiàng)目建設(shè)工程耐火等級(jí)為二級(jí)。 總平面布置時(shí)，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求，住宅小區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。 在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。 二、投資估算編制依據(jù) 《江蘇省建設(shè)工程造價(jià)編制及審核暫行辦法》； 國(guó)家、江蘇省關(guān)于建設(shè)工程投資估算編制的有關(guān)規(guī)定； 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目相關(guān)資料； 江蘇省、鹽城市及阜寧縣有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建安及裝飾工程總費(fèi)用為 。 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)包括場(chǎng)地、道路工程、供水工程、排水工程、供電工程、綠化工程、其它工程 (含消防、安全、環(huán)保、通訊等 )。各項(xiàng)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算，合計(jì)為 。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，包括可能的 政府增加收費(fèi)、建筑材料價(jià)格上漲及開發(fā)過(guò)程中的不可預(yù)見(jiàn)事件的發(fā)生，按上述 1—7項(xiàng)總和的 5%計(jì)算 ，計(jì) 。 本項(xiàng)目建設(shè)期 2年，項(xiàng)目建設(shè)資金根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度分阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 45 期投入。“十二五”期間，新建保障性住房 30萬(wàn)平方米，中低價(jià)位商品房 194萬(wàn)平方米，農(nóng)民進(jìn)城居住低價(jià)房 150萬(wàn)平方米。 二、產(chǎn)業(yè)政策 對(duì)照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 9號(hào)令），本項(xiàng)目是普通商品房開發(fā)，屬于允許類。 本項(xiàng)目為城鎮(zhèn)住宅建設(shè)項(xiàng)目，屬于普通商品房開發(fā)，符合國(guó)家鼓勵(lì)普通商品房建設(shè)的政策。 四、行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 49 第三章 資源綜合利用分析 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地概況 一、地理位置 項(xiàng)目建于阜寧縣 益林 鎮(zhèn)， 益林鎮(zhèn)地處北緯 34176。鎮(zhèn)域面積 ，總?cè)丝?8萬(wàn)人。全縣有肥沃的宜旱宜水的耕地 ，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 50 復(fù)種指數(shù)為 185。 二、自然資源 土地資源 阜寧全縣總面積 公頃。先后榮獲 “ 歷史文化名鎮(zhèn) ” 、“ 江蘇百家名鎮(zhèn) ” 、 “ 江蘇省文明鎮(zhèn) ” 、 “ 全國(guó)小城鎮(zhèn)改革試點(diǎn)鎮(zhèn) ” 、 “ 中國(guó)手工玻璃工藝品之都 ” 等稱號(hào)。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā) 有限公司 目前資質(zhì)為 三級(jí)，可以在 省 轄市 范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)建筑面積 15 萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)樓層 16 層以下 。三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)建筑阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 48 面積 15 萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。 三、行業(yè)準(zhǔn)入 國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)準(zhǔn)入政策、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要限制的是 2萬(wàn)平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、外商獨(dú)資成片開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其他沒(méi)有特別的規(guī)定要求。 為貫徹落實(shí)黨中央、 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意， 20xx 年 12 月 20 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》要求一是加大保障性住房建設(shè)力度，二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，三是阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 47 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，四是強(qiáng)化人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。 房地產(chǎn)業(yè)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將為增強(qiáng)城市功能、提升城市形象、確保居民安居樂(lè)業(yè)提供條件。 ”。 投資總額按費(fèi)用類別構(gòu)成分析 序號(hào) 類別名稱 單位 投資額 占投資總額比例 1 土地費(fèi)用 萬(wàn)元 640 2 前期工程費(fèi)用 萬(wàn)元 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元 5 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元 7 開發(fā)間接費(fèi)用 萬(wàn)元 8 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 8 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 9 開發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 10 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 100 本項(xiàng)目建成后，開發(fā)的所有用房全部用于出售，占用流動(dòng)資金很少，故流動(dòng)資金未予估算。 建設(shè)期間其他費(fèi)用 其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。詳見(jiàn)表13。 前期工作費(fèi) 項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文地阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 43 質(zhì)勘測(cè)及其圖紙審查費(fèi)等，項(xiàng)目前期工程費(fèi)總合計(jì) 萬(wàn)元。 土地取得成本 土地通過(guò)公開拍賣取得，項(xiàng)目土地價(jià)格為 640萬(wàn)元。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 42 第五節(jié) 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資總額估算概述 本項(xiàng)目投資估算范圍包括土地征用、建筑工程、安裝及裝飾工程、設(shè)備購(gòu)置及安裝，配套基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓，室外消火栓的間距應(yīng)確保室外消火栓 50m保護(hù)半徑。防雷設(shè)計(jì)按二類，抗震設(shè)計(jì)烈度按七度設(shè)防。 電信和 數(shù)字 電視 本項(xiàng)目通信線路采用地下電纜埋設(shè)于地下。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤ 1歐姆。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。 ②低壓供配電線路配電方式采用放射式與樹干混合方式。 電氣 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ①民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 [JGJ／ T1692] ②民 用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) [GBJ133— 90] ③通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范 [GBJ50055— 93] ④建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) ⑤供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5005295] ⑥低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5005495] ⑦建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5005794] ⑧工業(yè)企業(yè)建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 [JGJ/T1692] ⑨工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) [GBJ5003493] （ 2）電源及用電負(fù)荷 本項(xiàng)目用電主要為用戶照明、工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等，用電負(fù)荷等級(jí)為 二級(jí)或三級(jí)，新增用電負(fù)荷約為 1720kW。每棟樓屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓 1只，并設(shè)壓力顯示裝置。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 37 海陵花園 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目主要建設(shè)指標(biāo) 1 項(xiàng)目建筑面積 平方米 11799 2 項(xiàng)目占地面積 平方米 3 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 年 2 5 容積率 6 建筑密度 % 50 7 綠 地 率 % 28 8 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 55 9 非機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 510 三、公用配套工程 給排水 （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ①建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 [GBJI588](1997年版 ) ②室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 [GBJI487](1997年版 ) ③室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 [GBJI386](1997年版 ) ④建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) ⑤建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5014020xx](20xx 年版 ) （ 2）生活給水系統(tǒng) 本項(xiàng)目給水由市政給水管網(wǎng)供水，進(jìn)水管管徑為 DNl00，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 38 并在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，以滿足居民及消防用水要求。 二、土建工程 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5001720xx] （ 2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 [GB5001620xx](20xx 年版 ) （ 3）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5001020xx] （ 4）建筑樁基技術(shù)規(guī)范 [JGJ9494] （ 5）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 [GB5001120xx] （ 6）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 [GB5000920xx] 工程內(nèi)容 本項(xiàng)目土建工程主要由 住宅用房 、商業(yè)用房 及配套設(shè)施組成。根據(jù)需要在道路兩側(cè)地下敷設(shè)雨水管、污水管，同時(shí)考慮到檢修方便。主干道、支干道均采用混凝土路面。這種與周邊地區(qū)及內(nèi)部各單體之間的聯(lián)系，即為“可達(dá)性”，它是商品住宅樓開發(fā)成功的價(jià)值基礎(chǔ)。 （ 2） 共設(shè) 地上 機(jī)動(dòng)車位 55 個(gè) ，非機(jī)動(dòng)車位 510個(gè) 。 按照“整體有序、交通合理、使用便利、注重氣氛、以居為本、適度超前、便于操作”的原則，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及周邊特點(diǎn)，擬開發(fā) 住 宅 樓 5幢 和商業(yè)用房 6幢 。充分考慮居民群體的不同需求，住宅用房戶型設(shè)計(jì)中， 90 平方米以下戶型占住宅用房總戶 (套 )數(shù)的比例達(dá) 70％以上。 （ 2）考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時(shí)注意各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú)立性，保證有良好的居住人文環(huán)境。 從以上分析可以看出，在阜寧縣 益林 鎮(zhèn) 實(shí)施 海陵花園建設(shè)項(xiàng)目的條件已經(jīng)形成。 阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 33 具有良好的交通條件 城市主干道 淮海 路 位于項(xiàng)目區(qū) 西 側(cè)，道路通暢， 東距沿海高速 20 公里、寧靖鹽高速 40公里， 西 距京滬高速 60公里，南 距寧 靖鹽 高速 30公里 。 （ 2）隱性客戶群：鹽城、蘇南、浙江等地在阜的投資客商；國(guó)內(nèi)其它城市商業(yè)投資者；鄰縣經(jīng)商戶投資者。 —從需求關(guān)系看 根據(jù)規(guī)劃， 加快 東益小城市 建設(shè)， 到 20xx 年， 建成區(qū)達(dá)30 萬(wàn)平方公里，全縣農(nóng)民新社區(qū)達(dá) 80 個(gè) 。 —從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。 從阜寧的發(fā)展規(guī)劃和阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等方面調(diào)查表明來(lái)看，雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，但阜寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)仍有一定的發(fā)展前景，阜寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。出具房屋登記信息查詢證明 11907份。我縣的房?jī)r(jià)很長(zhǎng)時(shí)間都維持在低價(jià)位上，現(xiàn)在的上漲只是在消化過(guò)去的蟄伏，即使這樣，我縣目前的房?jī)r(jià)水平在全市范圍內(nèi)阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限 責(zé)任 公司海陵花園建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 【 鹽城佳文投資咨詢有限公司 】 30 也處于較低水平，根據(jù)市房 產(chǎn)局房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布，至 20xx年 10月份我縣的商品住房均價(jià)在全市范圍內(nèi)僅高于響水。銷售商品