【正文】 承接一期銷售，努力使二期銷售得更為火爆，從而樹立企業(yè)概念品牌，提高企業(yè)知名度、美譽度。營銷通路A、常規(guī)的營銷通路：現(xiàn)場訴求，廣告訴求。或者,銷售人員可以根據(jù)交談確定重點客戶,并對重點客戶采取電話跟蹤或直接登門拜訪的方式。美觀且引人注目，有特點，有賣點。C. 邀請同行業(yè)內(nèi)人士及相關單位到現(xiàn)場參觀，增添人氣。（2） 業(yè)務員成功的邀約。物業(yè)管理造勢借助一期交房之際，客戶與開發(fā)商之間的交流日趨頻繁，通過對客戶細致入微的體貼與關心，可極大地突出開發(fā)商的親和力，對二期客戶心理產(chǎn)生良好的影響。二、廣告推廣的總體思想獨特的利益點集中本案眾多的優(yōu)勢進行整合，提煉出與目標消費者的生活緊密相關的獨特的利益點，使消費者能置身于此利益之上看錦匯花園：A、 價格平實B、 戶型優(yōu)異C、 社區(qū)環(huán)境良好D、 優(yōu)秀的物管E、 實在的配套及建材設備F、 充分的停車位形象區(qū)隔在廣告設計表現(xiàn)中，使消費者感覺到本案與香榭名苑、潮蓉花園、天鵝星座等項目不同，形象風格也不同，如香榭是以歐式休閑風格為代表格林花園是以親和力的名稱讓客戶接受，本案則可立足于“現(xiàn)代、實際、清麗”的形象，在客戶心中烙下痕跡。A、無差別市場廣告策略：導入期即在一定的時間內(nèi)向一個大的目標市場運用多種媒體組合，做同一主題的廣告。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知—了解—信賴—產(chǎn)生購買行為A、 消費者的需求： 需求是消費者購買錦匯花園的原動力，因此，廣告訴求必須 確立在這一需求之上。六、廣告預算廣告總費用為同期銷售額的2%至3%，其包括：沙盤模型，戶型模型 效果圖銷售員統(tǒng)一服裝售樓書戶型圖DM單夾報廣告升空氣球、 彩旗、布幅充氣拱門1廣告牌1報紙廣告1促銷活動目 錄前 言第一部份 市場篇一、項目的營銷環(huán)境調(diào)查分析二、消費者的調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查五、市場上廣告情況的調(diào)查六、競爭情況的調(diào)查七、調(diào)查結論第二部份 營銷計劃一、項目優(yōu)劣勢分析二、營銷目標三、對二期價格的建議四、對二期產(chǎn)品的建議五、營銷策略六、營銷戰(zhàn)術七、銷售前準備八、銷售造勢第三部份 廣告篇一、廣告目標二、廣告推廣的總體思想三、廣告定位四、立體化市場推廣策略五、廣告執(zhí)行策略六、廣告預算39 / 39。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。以和客戶同樣務實的精神打造你看得著、摸得著的滿意。 強銷期增加項目獨特性的介紹，從細節(jié)的闡述把本案優(yōu)勢充分展露。C． 盤后（1） 視銷售率和工程進度，不定期邀約意向性準客戶和老客戶（成交）至現(xiàn)場舉行招待會，并借此發(fā)布銷售新聞，促銷優(yōu)惠措施等等。I．現(xiàn)場場景：臨設桌椅、局部綠化、模型、氣球、花藍、地毯、樂隊。B. 通知上述客戶某日某地舉行錦匯花園二期開盤儀式，邀到現(xiàn)場參觀訂購。因此，力爭將售樓中心布置得很精致、完美，并利用其中的銷售道具引導客戶盡快簽約。這就是一而再，再而三的加深消費者對產(chǎn)品的印象。市場區(qū)格這一策略的要點是，要使錦匯花園從眾多類似的周邊項目中脫穎而出，目前錦匯二期可供營造的素材也不少，如開發(fā)商實力、戶型、良好的社區(qū)環(huán)境和人文等，我們可利用這些特點更進一步在產(chǎn)品細節(jié)和物業(yè)管理上深化，在廣告訴求中給人以平實，可信的感覺，避免單純的概念和高檔炒作，逐步吸引客戶在比較中傾向本案，取得成功。 C、消費者觀望心理嚴重消費者普遍有一種心理：“好房子越來越多”，由于羊西線近期樓盤增多，且戰(zhàn)旗小區(qū)人旺漸漲，令客戶對本案的關注有所下降，并在下定之前更為遲疑。 第二部分 營銷篇 通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進行的細致深入的調(diào)查，以及我們對市場調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合錦匯花園的營銷計劃：一、 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢A、地段好對成都略有了解的人都知道，成都四大門中，由于東門工業(yè)區(qū)密集，北門流動人口多，由數(shù)南門和西門是較理想的居家之地，且“南門住富人，西門住貴人”的說法廣為流傳，加之成都市規(guī)劃建設“西延線餐飲娛樂一條街”，使西門成了居家的黃金地段。g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務體系作保證。因此，如今的房地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴重。因此，抓住消費群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。成都國貿(mào)實業(yè)集團股份有限公司： 集商貿(mào),物業(yè)管理,房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)于一體的大型股份制企業(yè)。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場。36%的人則接受價格在23002700元/平方米左右。C、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎建設等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。 天鵝星座:雖然價格相對不高,但戶型較大,均在130平方米以上,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整,以賣空間的形式變相降低房價,對市場形成了一定的沖擊力,取得了初步成功,在銷售上對本案一、二期都是有力的競爭。三、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領及公司在市場中的影響。D、對陽臺風格的偏好%的消費者喜歡大落地玻璃陽臺，理由是：視野較開闊，采光也較好，且起居室有一個“外延”范圍，相當于擴大了起居室的面積；另外， %的消費者喜歡封閉式陽臺，因為隔音效果較好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽臺所不具備的。為結婚購房和單身者39人,占13%。東門區(qū)域的有19人,%.（3） 職業(yè)分布:政府部門的工作的44人,%。3%。B、餐飲娛樂旅游文化由于金鷹酒樓,銀杏酒樓,民族飯店,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、快樂老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個太陽射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂企業(yè)的落戶,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨特的娛樂休閑氛圍。B、居民的居住需求在發(fā)生變化從房地產(chǎn)業(yè)的消費來看,由集資建房,福利分房到集團購房再到今天的個人買房。B、加強城市基本建設成都作為中西部的窗口城市，為了抓住這次西部大開發(fā)的機遇,努力使自己成為西部大開發(fā)的支點，為了實現(xiàn)追趕型跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略目標，市政府加大了城市基本建設。前 言 個案的成功并非是在最后取得的，而是在開始。因此,眾多外資的進入,給成都的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的市場需求空間。 經(jīng)濟環(huán)境A、居民的消費能力及意識有較大提高從目前的家用電器消費熱潮及中低檔汽車進入家庭的現(xiàn)象判斷，可以看出,居民的消費水準和意識像排浪一樣,一浪比一浪高。因此,在市民中流傳了“有錢人住南門,有權人住西門,工人階級住東門,不三不四住北門”的說法。2535歲之間4人,占13。北門區(qū)域的有24人,占8%。二次購房的48人,占16%。而選擇小室大廳的消費者認為：廳大可隨意裝修，能放置家庭影院等設備，顯示氣派，待客以及家庭成員團聚時也不顯得擁擠，大方而有親切感，臥室的功能較單一，且保持一定的私密性。G、對小區(qū)內(nèi)會所設施的要求與偏好非常需要比較需要有無均可不大需要