【正文】 招商不力而對外銷售，給后期的管理、開發(fā)商形象造成巨大影響。打造真正意義上的中銀國際引進時尚潮流消費服務，同時樹立“領跑運城、與國際時尚娛樂消費同步”的形象。原則3 維護統(tǒng)一主題、統(tǒng)一品牌形象招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。租賃實施辦法租賃期限：3年、5年兩種方式租金：按12年回收的基礎上，根據(jù)業(yè)態(tài)、位置差異制定租金標準。 大帶小，“大小同吃” 必須引進一個大型主力商家入住，以便于更好的提升項目本身品質，在大項目的帶動下，引入休閑娛樂及私人會所服務就顯得比較便利。本項目的包裝及其品牌的塑造，將本項目打造成真正的“中銀大道上的地標建筑”。在大面積撒網(wǎng)的同時，又要集中鎖定目標客戶，實施重點突破。造勢：大造聲勢，多方面發(fā)揮輿論導向作用，對項目的買點進行深層次挖掘、整合與提煉，通過多種推廣手段組合，將項目推向市場。對于承諾的政策必須高質量實現(xiàn)。以后按照運城市政府招商引資優(yōu)惠政策執(zhí)行。原則2 同業(yè)檔次差異化、異業(yè)互補本項目對于業(yè)態(tài)的承受能力有限，同一品類商家不能過多，必須通過檔次差異化，從而避免自身競爭。由于前期工程、銷售、招商的三條線脫節(jié)，在工程超前的情況下，單獨進行招商則更加要求細致、周密、可行。考慮本案所處位置，乃是中銀大道同禹都大道的交叉相匯處，是通向運城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高教園區(qū)、機場新區(qū)的必經(jīng)樞紐,同時也是新城區(qū)住宅中心同東城區(qū)住宅中心的交通樞紐。這一先進、務實理念，已經(jīng)被一些具有長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標的開發(fā)商所接受。李先生，27歲，普通員工，家道富裕，可以繼承父親的多年存款。二、客戶描述：通過對運城市場的長期分析及判斷，我們走訪了部門項目定位中所主要提及的客戶，同時跟他們就本項目的形象作了具體的描述，在同他們的交流中，我們總結和學習了來自準目標客戶群的聲音。通過市場的調查我們得出對本項目的市場存在的消費者的定位： 運城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領導人。場銷 售 方 式 出　售 預售、發(fā)售租　賃 長期、短期回　購 五年回購按置業(yè)投資偏好因素細分因　素 細　分　 市　 中心就是交匯中心，乃是口岸價值的提升表現(xiàn)，一個制高點是指復合型商業(yè)地產(chǎn)，一條主線是指打造有思想的運城商業(yè)地產(chǎn)項目，作運城地產(chǎn)開發(fā)的思想者。 首席乃是項目運作的先鋒官，復合型是業(yè)態(tài)定位，口岸將展現(xiàn)地理優(yōu)勢，成就運城地產(chǎn)單體地標。功能定位 運城在業(yè)種經(jīng)營上已較全面，商業(yè)檔次上差別不大，多是中小型的經(jīng)營，就給四層的商業(yè)招商帶來了一定的挑戰(zhàn)，令推廣宣傳階段市場對項目主題性或特色性要求較高。 區(qū)位優(yōu)勢不斷增加：盡管本項目體量有限，但是由于處于五大區(qū)域交匯口岸，區(qū)域優(yōu)勢將隨運城城市發(fā)展不斷得到增強。根據(jù)三種方案比較，我們建議采用方案三進行項目定位。 專業(yè)批發(fā)市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發(fā)市場周遍的房產(chǎn)開發(fā)興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產(chǎn)開發(fā)圈。定位運城本地人的餐飲生意相對較好，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等。經(jīng)營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發(fā)、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫(yī)院、醫(yī)藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發(fā)等。2 商圈調查與分析2003年運城全社會消費品零售總額在70個億以上，人均生活消費支出在1500元以上。普通住宅的大中戶型在運城受到青睞，三房暢銷，主導面積130—170㎡。運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近7千元，人均消費支出5千元，人均儲蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數(shù)(即食品支出的總消費支出的比重)由2003年的33．2％下降為31．0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉變；戶型：復式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。房地產(chǎn)分類市場分析1)、寫字樓：運城市目前無專業(yè)的寫字樓，大多數(shù)公司都在原來一些單位的辦公樓上租房子，寫字樓在運城市應該算是一個新興行業(yè)，具有一定的潛力，但目前市場銷售并不理想，近期以御苑房產(chǎn)推出的河東商務中心最具代表性。 1 市場簡況2001年以來房地產(chǎn)迅速發(fā)展，部分指標如下：第二節(jié)第一章 市場分析報告第一節(jié) 項目概述中建公司現(xiàn)開發(fā)項目“中建大廈”，位于運城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處。 中建大廈項目整體設施齊全，配套一流，領河東大地家居時尚之潮流。古代的運城被稱為河東，是中華民族的重要發(fā)祥地之一，同時在山西省，運城乃是山西主要的麥棉基地，地勢平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀的運城將被打造成為一個黃河金三角地帶的“經(jīng)貿、旅游”為一體的中心城市。 逐步向高檔次、高品質、高價位方向發(fā)展。 高檔住宅以梧桐名邸、學府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。 運城市的經(jīng)濟至今仍以重工業(yè)為主導。城市化進程不斷加快，城市改造建設和人們對居住環(huán)境的高要求推動住宅革命，樓盤產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質、高價位方向發(fā)展；旅游服務及相關配套市場調查與分析現(xiàn)狀分析：酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務 其它 總計02年 128 138603年 168403年比02年增 12% % % 32% % %從以上統(tǒng)計情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標志著運城人的消費習慣、消費理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉變，更加注重生活品質。酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般，基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。這是典型的經(jīng)濟發(fā)展處在上升時期的小城市娛樂休閑業(yè)特征。運城市住宅市場需求調查及分析1 現(xiàn)住房狀況 1)、現(xiàn)在住在運城哪一個區(qū)域（百分比）本次調研對象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到39%，城西次之，占到26%，由此得出市中心和城西仍為主要人群聚集地。通過調查，%，第二位是城西有14人選擇（%），依次是城北（%）、禹都區(qū)域（）、城東（）。色調清新、風格淡雅排首位，有52人選擇；立面簡潔、格調高雅為其二43人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有36人選擇；5)、喜好的住宅風格（百分比）田園風格的住宅是消費者的首選，占到34%，%，%的選擇。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區(qū)、機場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運城政務區(qū)的交通口岸，總面積2萬㎡的項目，此項目獨享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項目雖然優(yōu)勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。種　定 南風廣場周圍以及新城區(qū)的新天地廣場已有較為豐富的業(yè)態(tài)，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當大，因此面對招商的壓力也大。差異化就是競爭優(yōu)勢。在商務住宅中，將全面引入辦公信息化網(wǎng)絡體系，并建立“中銀國際”網(wǎng)絡空間網(wǎng)站 ，同時發(fā)布入住公司的各類供求信息，在互聯(lián)網(wǎng)絡上統(tǒng)一形象為其作全面的系統(tǒng)性宣傳，既可以提高其“中銀國際”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙企業(yè)及置業(yè)者的價值。 主題定位所演繹得項目名稱案名主推中銀廣場“中銀國際”貼切的表現(xiàn)了醒目定位的主旨，同時標明了地段位置就在中銀大道，只需要經(jīng)過少量的傳播，項目知名度就可以大范圍的得到認知，而其稱為國際表明了一種高瞻遠矚的建筑高度，使其能夠在中銀大道及禹都大道的各種地產(chǎn)建筑里獨領特色。操作4獨一無二的個性特色項目要獨樹排他性，有效規(guī)避競爭風險；第三章 目標客戶群體分析在運城市中銀國際項目總體定位基礎上，我們結合《市場調研報告》的基本結論，提出以下