【正文】 圍還不濃厚，無(wú)法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽(yáng)湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。 從粗略的總銷售金額來(lái)看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒(méi)有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認(rèn)為是比較飽和的。 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場(chǎng)ll建議建筑面積建議參考戶數(shù)比例建議規(guī)劃戶型建議參考戶數(shù)比例98m2400%2房2廳1衛(wèi)400%110m2300%2房2廳2衛(wèi)440%126m2350%3房2廳2衛(wèi)530%140m2300%4房3廳3衛(wèi)50%160m250%5房3廳3衛(wèi)20%180m220%220m220%TOTAL1440100%TOTAL1440100%（3）精品戶型推薦：別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）別墅配套規(guī)劃建議別墅是富紳名流或是成功中產(chǎn)階級(jí)的私人領(lǐng)地，我們努力包裝和定位的產(chǎn)品也是這樣的一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以我們建議為別墅區(qū)設(shè)置專門的會(huì)所，而且是由“雙會(huì)所”構(gòu)成：“華克山莊會(huì)所”是獨(dú)棟別墅區(qū)的專屬會(huì)所，而“卡薩布蘭卡會(huì)所”是排屋洋房區(qū)的專屬會(huì)所。 建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國(guó)際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，利用國(guó)際品牌提升項(xiàng)目和企業(yè)品牌知名度。l 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的沿街商鋪一層退縮，產(chǎn)生架空廊道的設(shè)計(jì)規(guī)劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現(xiàn)有商鋪帶來(lái)新風(fēng)，并由可能產(chǎn)生一次具有歷史意義的建筑設(shè)計(jì)變革。園林的美由三個(gè)內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主；l門窗、室內(nèi)地面各戶大門采用高級(jí)實(shí)心、防火、防盜門，配以高級(jí)門鎖，拉手及防盜警眼采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無(wú)色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧?kù)o、無(wú)塵的室內(nèi)空間為方便住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細(xì)石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛(wèi)設(shè)置充足的電器插座，預(yù)留灶臺(tái)、吊柜、抽排油煙機(jī)和熱水器位置衛(wèi)生間設(shè)有電源界面，上、下水管道，預(yù)留浴缸、面盆梳洗臺(tái)、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設(shè)電話插座電視接受系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無(wú)線、有線各臺(tái)精彩節(jié)目水、電、煤氣配套每戶設(shè)立獨(dú)立的水、電、煤氣表等，互不干涉空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨(dú)立回路，確保住戶一般生活用電及24小時(shí)公共區(qū)域電梯正常供電停車社區(qū)內(nèi)采用國(guó)際流行的人車分道系統(tǒng)，動(dòng)線規(guī)劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序社區(qū)內(nèi)特設(shè)集中區(qū)域方便停車安全系統(tǒng)由進(jìn)口設(shè)施組成遍布全區(qū)的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)并設(shè)置紅外報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)公共區(qū)域影像監(jiān)控每棟每戶入口均設(shè)置可視對(duì)講警衛(wèi)系統(tǒng)專職保安人員24小時(shí)在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)巡邏，輔以高科技安保設(shè)備每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)庭園景觀中央韻律廊；戲水池；豐景園；竹韻園；紫藤閣；綠蔭散步道；草地滾球場(chǎng)；自由馬蹄場(chǎng)；籃球場(chǎng)；聽鳥軒；1百花集；1含笑亭（2）物業(yè)管理建議硬件A.B.C.硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項(xiàng)足矣。 對(duì)物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。 租賃服務(wù)常用工具出租；電動(dòng)工具出租；會(huì)議室出租；場(chǎng)地出租；運(yùn)動(dòng)器材出租；雨具出租。 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進(jìn)戶門，遙控車庫(kù)門，窗為德國(guó)引進(jìn)特種技術(shù)高級(jí)木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無(wú)門框、扇門。llll產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議（1）建材建議w電視電話通訊設(shè)備ll（2）物業(yè)管理建議建議項(xiàng)目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，在售樓現(xiàn)場(chǎng)就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。 信息服務(wù)l 行政辦公桌l 清潔服務(wù)l對(duì)于本案，我司明確本案的價(jià)值體系建立是基于基本價(jià)值和附加值兩個(gè)層面。 未來(lái)潛力地段216。 產(chǎn)品主義——對(duì)準(zhǔn)：分析產(chǎn)品有力賣點(diǎn)，出擊市場(chǎng)；216。第六期2007年9月高層＋商業(yè)6萬(wàn)平方高層景觀房和商業(yè)放在最后推出，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)高層和商業(yè)額價(jià)值已能體現(xiàn)。 搶戰(zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場(chǎng)，造成先聲奪人的市場(chǎng)影響力。252。 利用媒體的有利性，將開發(fā)商形象、實(shí)力進(jìn)行宣傳，在提升企業(yè)知名度的同時(shí)，提升本案的形象。 根據(jù)工程進(jìn)度策劃宣傳主題，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開工典禮、封頂儀式等，以增加宣傳張力，增加客戶信心。 建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“觀天下”氣質(zhì)的成功人士為佳，如：陳道明。 樣板區(qū)開始施工，樣板房開始設(shè)計(jì)252。 臨時(shí)接待點(diǎn)籌備完成，建議租用臨時(shí)店面進(jìn)行前期客戶積累。 售樓現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)布置，包括彩旗、指示牌、橫幅、條幅；216。252。 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案。 運(yùn)用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營(yíng)造產(chǎn)品“一房難求”的印象。 與張家港日?qǐng)?bào)聯(lián)合舉辦【觀天下——我的家】攝影、征文、繪畫大賽，將項(xiàng)目提升至“張家港樓市旗艦”的高度。提升本案的形象、檔次。SP活動(dòng)：252。 會(huì)所體驗(yàn)活動(dòng)。216。216。252。 促進(jìn)老客戶帶新客戶成交。依次將后續(xù)各期項(xiàng)目有序的順利銷售完畢。建議對(duì)一次性付款的客戶給予折扣。標(biāo)志性工地現(xiàn)場(chǎng)：T霸（高炮）、LOGO墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所接待中心、樣板區(qū)、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)七、推廣時(shí)機(jī)建議建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在05年的9月份。地址：建議在項(xiàng)目金港大道立交橋南側(cè)，沿金港大道，面向暨陽(yáng)湖布置。內(nèi)部裝修建議：建議引入設(shè)當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)園林，給客戶回歸自然的感覺(jué)，地面采用天然石材裝飾。2）設(shè)備陳列：建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說(shuō)明文字起到直觀銷售效果。將本案與暨陽(yáng)湖生態(tài)園結(jié)合推廣，并將暨陽(yáng)湖生態(tài)園對(duì)本案的利點(diǎn)推向最大化，來(lái)提升本案的整體形象。 全案策略品牌塑造戰(zhàn)略生態(tài)是品牌最核心的DNA生活藝術(shù)↗↘生態(tài)環(huán)境健康生活（感性認(rèn)知）↓企業(yè)牌+生態(tài)牌+形象牌↓建立項(xiàng)目健康、休閑價(jià)值地位（理性認(rèn)識(shí)）↓創(chuàng)造企業(yè)效益與項(xiàng)目利潤(rùn)最大化提升企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度三、通過(guò)廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入良性銷售階段，迅速回籠資金。 整合所有可以利用的媒介資源。 《上海樓市》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、雜志等（針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店及別墅部分）廣告發(fā)布頻率216。216。Ｂ、利用ＤＭ直郵有針對(duì)地對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行宣傳，挖掘新的目標(biāo)消費(fèi)者。產(chǎn)權(quán)酒店部分案名：錦館案名精神：“錦館”代表了開發(fā)商鵬程萬(wàn)里及投資客錦繡人生的又一個(gè)美好開端；“景觀”的諧音則再次將本案產(chǎn)權(quán)酒店與生態(tài)旅游環(huán)境的特性優(yōu)勢(shì)的結(jié)合及至的展現(xiàn)了出來(lái)。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688別墅系列別墅品質(zhì)主標(biāo)：至尊級(jí)別墅，顛峰版人生副標(biāo)：湖畔生態(tài)，還您健康、榮耀的一生內(nèi)文：大非凡生活領(lǐng)域，成功人士的生活禮遇；擁有與自己身份地位相等的濕地生態(tài)社區(qū)；在屬于自己的宴會(huì)餐廳里會(huì)賓邀朋；只與自己品味愛(ài)好相同的成功人士為鄰；孩子的起步就與優(yōu)越同步；星級(jí)物管禮遇；擁有湖水天然氧吧的美極環(huán)境。并將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷企劃： 至尊熱線：0512—66681688美景人生主標(biāo)：擁璀璨人生，環(huán)自然生態(tài)副標(biāo)：湖濱別墅，與自然的親密接觸內(nèi)文：建筑一道貴族色彩；品鑒一方美學(xué)空間；品位一份怡然自得；蕩漾一股生命活力；坐擁一處旺地靜宅；體會(huì)一種尊崇感受；“觀天下 水、景觀主標(biāo)：360176。因此有了華興作為您投資的堅(jiān)強(qiáng)后盾，那么您的投資置業(yè)一定會(huì)無(wú)往不利。住宅部分案名：尊邸案名精神：表明了開發(fā)商以人為本的開發(fā)理念；簡(jiǎn)單的“尊邸”兩個(gè)字，將本案住宅部分尊崇的高品質(zhì)完美的體現(xiàn)了出來(lái)，從另一方面也體現(xiàn)了對(duì)客戶高貴身份的尊重。216。B、適當(dāng)報(bào)紙軟性文章配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行滲透。 ＤＭ直郵216。 注重媒介組合的威力。216。二、一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)同樣要突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。便于播放樓盤3D，暨陽(yáng)湖宣傳風(fēng)光片。 道路及綠化先做，塑造工地形象。 圍墻廣告形象– 案名–網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。 現(xiàn)場(chǎng)封盤，開始積累第二期客戶。252。216。執(zhí)行策略：216。 樣板樓完成。252。 于售樓現(xiàn)場(chǎng)增加設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)配置圖冊(cè)聯(lián)展。 利用“世界濕地日”，將本案特有的濕地景觀及其特有的功效進(jìn)行宣傳。 于售樓現(xiàn)場(chǎng)播放本案影視動(dòng)畫DVD，讓消費(fèi)者更直觀的了解本案。核心攻擊點(diǎn)：展示樓盤的實(shí)在賣點(diǎn)，實(shí)實(shí)在在面對(duì)客戶，樹立樓盤的高素質(zhì)形象，掀起搶購(gòu)熱潮。252。 步行街現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，并贈(zèng)送小禮品。 邀請(qǐng)有名的藝人為本案專門進(jìn)行譜寫曲詞，并于開盤當(dāng)日舉辦首唱儀式。核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，報(bào)紙廣告、DM直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。 統(tǒng)計(jì)回饋等252。 開始市場(chǎng)調(diào)查分析，調(diào)整說(shuō)辭，行銷點(diǎn)確定。 會(huì)所開始施工，作為正式售樓處（力爭(zhēng)在強(qiáng)銷期前完成）252。 臨時(shí)接待處選址，設(shè)計(jì)，籌建。 邀請(qǐng)有關(guān)氣象、環(huán)境、房地產(chǎn)、園林設(shè)計(jì)與建筑規(guī)劃等方面的專業(yè)人士或?qū)＜覍?duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)理念等內(nèi)容圍繞適合現(xiàn)代人居住的“標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行探討，同時(shí)申請(qǐng)“國(guó)家生態(tài)環(huán)境示范社區(qū)”稱號(hào)，并邀請(qǐng)媒體朋友進(jìn)行新聞炒作。 利用網(wǎng)絡(luò)的有效傳播性，制作網(wǎng)頁(yè)在相關(guān)網(wǎng)站投放廣告。 鑒于本案量體大的緣故，建議適當(dāng)?shù)睦L(zhǎng)醞釀期，運(yùn)用不同媒體把產(chǎn)品的整體形象建立起來(lái)，為后續(xù)各期的推廣作好鋪墊。針對(duì)以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：252。第四期2006年9月聯(lián)排別墅，迭加洋房通過(guò)起三期的發(fā)售，項(xiàng)目已成為張家港高檔住宅的代表，此時(shí)推出聯(lián)排別墅進(jìn)一步拉高價(jià)格，為后續(xù)獨(dú)棟別墅的推出做準(zhǔn)備。 立體作戰(zhàn)；打破手段單一的營(yíng)銷方式，突破時(shí)間的壁壘，創(chuàng)造營(yíng)銷模式戰(zhàn)略思想216。 產(chǎn)品要素突出本案的高品質(zhì)216。二、整體營(yíng)銷推廣策略本案價(jià)值體系的建立在明確了本案的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系將成為客戶群是否購(gòu)買本案的關(guān)鍵所在。 監(jiān)控服務(wù)l 迷你酒吧l 叫車（出租車及豪華轎車）、洗車服務(wù)l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。w給水設(shè)備lw給電設(shè)備l而這個(gè)部分雖然花不了多少錢，卻是最能體現(xiàn)樓盤檔次的，是樓盤形象非常關(guān)鍵的一步。lll 供水：采用凈水系統(tǒng)。 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。 生活服務(wù)代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。 搬運(yùn)服務(wù)搬家；搬運(yùn)裝修材料；搬運(yùn)大件物品；清理裝修垃圾。 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動(dòng)線，外圍機(jī)動(dòng)車動(dòng)線；l因?yàn)楸景赣凶摺皣?guó)際化精品生活社區(qū)”的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議：園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生動(dòng)地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象！在確定了基本的設(shè)計(jì)風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意：l這樣對(duì)去化這樣的絕對(duì)高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動(dòng)的包裝該產(chǎn)品，同時(shí)，增加市場(chǎng)的議論話題。強(qiáng)調(diào)商鋪立面感覺(jué)類似于洋房的感覺(jué)，用精品走廊的形象來(lái)塑造整個(gè)商業(yè)街的部分，依次來(lái)彌補(bǔ)商鋪位置上的不足性。l總棟數(shù)控制在30棟左右。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對(duì)95~110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對(duì)140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。 壁球館、乒乓球室、羽毛