【正文】 元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）30000平方米＝2100萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）30000平方米＝2400萬元三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，則全部售出后銷售利潤：（1100－700）10000平方米＝400萬元如定價(jià)每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200－700）10000平方米＝500萬元如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個(gè)銷售利潤1000萬元。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：建設(shè)10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米5800平方米－700萬元≈0萬元如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來自國家利率的調(diào)整和財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動(dòng)。如建設(shè)30000平方米，總投資為2100萬元，開工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即630萬元，這筆資金可從一期商鋪的銷售中利潤得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷售時(shí)，銷售利潤分別為151760、1980萬元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。（二）遞減式還款這種還款方式的特點(diǎn)是每個(gè)還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個(gè)人購房抵押貸款中運(yùn)用非常普遍。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長期貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長或縮短。借款入以分期付款方式，按月攤還本金和利息予銀行，這種還款方式的好處是不會給予借款人造成經(jīng)濟(jì)上的過重負(fù)擔(dān)。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預(yù)案制訂；（3）銷售資料的準(zhǔn)備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護(hù)；行政部（1）負(fù)責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及申報(bào)產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報(bào)辦理各類有關(guān)公司駝作的手續(xù)。行政主管參與項(xiàng)目的全過程，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)性工作。項(xiàng)目工作計(jì)劃進(jìn)度如下表：階段劃分時(shí)間實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段2004年3月4月組建公司成立項(xiàng)目公司，部門設(shè)置，人員招聘，培訓(xùn)鑫奧特公司項(xiàng)目手續(xù)申辦前期考察，項(xiàng)目可行性報(bào)告編制，項(xiàng)目策劃，建筑方案設(shè)計(jì)，綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)規(guī)劃許可證等項(xiàng)目公司建筑公司銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目策劃方案的實(shí)施，項(xiàng)目宣傳炒作，項(xiàng)目形象推廣，銷售接待中心的設(shè)置，東西城售樓處的設(shè)置，項(xiàng)目公司項(xiàng)目建設(shè)與銷售階段2004年4月10月一期工程建設(shè)相關(guān)景觀的建設(shè)，沿街商鋪的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2004年9月2005年12月二、三期工程建設(shè)批發(fā)市場商和品住宅的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售內(nèi)部認(rèn)購，招商招租，項(xiàng)目預(yù)售，資金回籠2006年1月2006年12月四期工程建設(shè)酒店的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目公司建筑公司項(xiàng)目銷售產(chǎn)權(quán)銷售，資金回籠項(xiàng)目招商招商會議的舉辦，客戶洽談，招商成功市場經(jīng)營與項(xiàng)目銷售同步進(jìn)行市場經(jīng)營市場經(jīng)營公司的組建或?qū)ν夂献?，商鋪招租、市場招商，市場?jīng)營項(xiàng)目公司物業(yè)管理根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和業(yè)主入住情況物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或?qū)ν夂献鳎?xiàng)目物業(yè)管理工作開展項(xiàng)目公司60 / 60。方案高手參與項(xiàng)目全過程，負(fù)責(zé)起草和設(shè)計(jì)所有的文案。市場策劃（招商部）（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動(dòng)；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體對外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓(xùn)本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計(jì)劃；（6）進(jìn)行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù)。銷售部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財(cái)務(wù)部暫由總公司指定1名?！　°y行在提供融資服務(wù)時(shí)，一般要按以下條件對貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估：借款用途、擬投資項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實(shí)際價(jià)值以及市場情況等。房產(chǎn)抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的?！　》康禺a(chǎn)抵押貸款有時(shí)也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因?yàn)橘J款形式和條款沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)借款人的需要和市場的情況而確定，并隨著市場情況變動(dòng)而改變。銀行為項(xiàng)目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產(chǎn)消費(fèi)市場上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。因此開發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會達(dá)成一定共識才開始放貸。在此我們針對建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。在此項(xiàng)目中，由于我們進(jìn)行了大規(guī)模的前期造景升級和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對于后期開發(fā)，如要有效降低其風(fēng)險(xiǎn)，解決途徑主要是加強(qiáng)市場前營銷工作，加大市場調(diào)查力度，力爭做到以需要定目標(biāo)，以客戶定產(chǎn)品。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點(diǎn)分析：三期工程單位面積造價(jià)按700元/平方米計(jì)算，企業(yè)需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價(jià)按三種不同的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：如定價(jià)每平方米1100元計(jì)算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設(shè)，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬元。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬元。二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2004年6月動(dòng)工至2004年12月結(jié)束。銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場門口，東城設(shè)在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。其他建議：為帶動(dòng)市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪?。酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)在開發(fā)為時(shí)尚早。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價(jià)值分析收入：房價(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。（3）集團(tuán)認(rèn)購面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場的所有經(jīng)營業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購買。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告，宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。通過調(diào)查表明，東營市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬噸，對于繁榮東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動(dòng)作用。個(gè)人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白?！〗ㄗh調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn)；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。一、社會價(jià)值定位本項(xiàng)目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營市的特色消費(fèi)新觀念。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場。并為此出臺了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。本策劃從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。專業(yè)市場房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃目 錄序 言項(xiàng)目總論 產(chǎn)品定位篇市場營銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇組織管理篇項(xiàng)目工作進(jìn)度 『序 言』建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經(jīng)濟(jì)社會的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國家一級漁港廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上東營建設(shè)的意見》，到2007年，東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國家級中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？冢詈w來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。環(huán)境條件東營是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項(xiàng)目來說十分重要。（批發(fā)市場等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案建設(shè)場地環(huán)境（1）地貌：場地位于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請決策層高度重視。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。東營雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營的市場空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態(tài)，將在未來被消費(fèi)者所接受。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、。