【正文】 公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計表》報職能業(yè)務(wù)主管部門，職能業(yè)務(wù)主管部門按10%抽樣核查，并統(tǒng)計全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。（五）設(shè)施管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求強、弱電井、管道井墻面刷白，地面找平；管道井有排水地漏，每三層樓設(shè)置清潔取水口；強、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。房屋完損等級分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房五類。非承重墻： 216。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；216。樓地面216。 鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重；216。塊料防水層嚴(yán)重松動、裂縫、腐蝕、破損。（七）工程維修工具管理、操作和維護規(guī)定工程維修工具管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求總體要求部門負(fù)責(zé)人須建立工具臺帳，定期檢查維修工具的使用、保管情況，做到帳實相符；工具保管人和使用人須愛護工具、正確使用工具，定期檢修并保養(yǎng)工具，確保工具完好、使用正常；維修工具未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止外借或挪作他用；維修工具在使用中正常損壞或達到使用年限時，由部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可以舊換新，經(jīng)查實屬人為損壞，損壞人須照價賠償。管道疏通機在狹窄場地、潮濕或有積水等特殊環(huán)境下操作，須有可靠的安全防護措施，并安排專人在現(xiàn)場監(jiān)護； 操作完畢后，先拔下電源插頭，再作場地清理，禁止用水直接沖洗機器； 在戶外使用器具時，采用戶外專用的絕緣電纜作為延長導(dǎo)線，并使用移動開關(guān)箱(座)。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：對蓄電池組進行“兩充兩放”保養(yǎng)；檢測發(fā)電機繞組對地絕緣電阻，確保阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機內(nèi)部各接線端，確保無發(fā)熱，絕緣層無斷裂等異常情況；對發(fā)電機內(nèi)部進行清潔，確保無灰塵、雜物；測試機組的自動啟動功能，確保在斷電后4～8秒鐘內(nèi)啟動，運行15分鐘左右，將運行時的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計運行時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機組運行記錄》做好記錄；將本次機組運行的參數(shù)與上次運行記錄相比較，分析有無異常情況； 將機組控制開關(guān)置于自動待機狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。5%范圍內(nèi)；用500V兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，；檢查電機端子板聯(lián)接片，確保連接可靠、接觸良好，無發(fā)熱變色等情況； 將檢測結(jié)果在《排污泵組保養(yǎng)記錄》做好記錄。維保工作考核物業(yè)管理服務(wù)中心每月25日前完成對維保單位的月度綜合考核，并填寫《供方服務(wù)月度評估報告》；職能業(yè)務(wù)主管部門每個季度最后一個月28日前，完成對維保單位的季度考核；考核評分表須有維保責(zé)任人簽字確認(rèn)；考核標(biāo)準(zhǔn)以合同條款為準(zhǔn)，如主合同未約定考核細(xì)則，則須簽訂補充合同。外墻面外觀完好，墻面干凈平整，無脫落，無滲漏。生活管網(wǎng)年檢查建筑物內(nèi)有水源的場地排水溝（口）是否通暢；清除雜物，檢查污水主管和支管、污水井是否暢通；對井蓋及檢查口除銹、油漆；化糞池進行徹底清理。地下室墻體堵漏超過3/8英寸的裂縫，須鑿成楔形槽，將灰塵和混凝土碎塊清理干凈； 用水將裂縫浸濕，用1:3干硬性水泥砂漿或雙組份環(huán)氧樹脂完全塞入空隙內(nèi)，并及時抹平表面，干硬性水泥砂漿須保持濕潤，養(yǎng)護三天；漏水的孔洞須用防水水泥堵填，在凝結(jié)硬化前及時抹平。門窗修理檢查門窗的附件是否齊全；檢查門窗的配件是否損壞；檢查門窗開啟是否有異聲或不靈活。步驟如下：216。中央空調(diào)系統(tǒng)運行中的冷水機組故障：須立即停止該機，并啟用備用機組；運行中的水泵異常：停止該泵對應(yīng)的主機——停止異常水泵——開啟備用水泵——啟動主機繼續(xù)供冷；運行中的冷卻水塔電機故障：須立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用冷卻水塔；冷卻水塔穿底漏水：須立即開啟備用冷卻水塔，關(guān)閉漏水水塔平衡管閥；水塔溢漏：須立即檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，浮球開關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔；管道漏水：須立即關(guān)閉冷水機組和冷卻水泵，用防洪沙袋攔截電梯口、走廊口；將管道裂口扎??；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，如集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口；空調(diào)水平管網(wǎng)漏水：須立即將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉；用防洪沙袋攔截單元口和電梯口；將管道裂口扎住；機房管道內(nèi)伸縮節(jié)破裂：須急停冷水機組，并按急停開關(guān)停止水泵；將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉后,方可開啟備用泵和冷水機組。給排水給水系統(tǒng)故障影響供水處理： 給水泵故障，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行；給水泵自動控制系統(tǒng)故障，分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水淹事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)；供水管網(wǎng)或供水閥故障，須立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。電梯困人斷開電梯主電源，防止電梯意外啟動，但須保留電梯轎廂內(nèi)照明；確定電梯轎廂位置和被困人員情況，及時上報信息；3當(dāng)轎廂停在距平層位置約177。屋面水池先將水池(或水箱)四壁清洗干凈； 做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護層。更換地面或墻面瓷磚/片清除損壞的瓷磚/片和結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層，外門窗還須涂抹防水涂料；使用與原來地面或墻面同樣材質(zhì)、花式、規(guī)格的瓷磚/片進行壓貼，劃去磚縫多余泥漿；瓷磚/片間隙縫表面光滑平整，禁止高出瓷片周邊弧形角；維修工作完畢后，把瓷磚表面清潔干凈。排水系統(tǒng)雨水管網(wǎng)年檢查天面及平臺地漏是否完好無損、有無雜物堵塞；暴雨時前雨水井、排水溝，防止雜物堵塞；更換或維修損壞的地漏、雨水蓖子； 檢查井裙、井蓋是否完好，爬梯有無腐蝕、銹跡，安裝是否牢固；檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時及時維修更換。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：清潔風(fēng)輪，檢查葉輪軸向和經(jīng)向間隙，確保風(fēng)輪干凈，間隙對稱；檢查電動調(diào)節(jié)閥和水流開關(guān)，確保工作正常；檢查風(fēng)柜軸承并加油，然后檢查調(diào)整皮帶，確保轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音，潤滑油充足，皮帶無破損；用500V兆歐表檢測電動機絕緣及電氣線路，；用紅外線測溫儀檢測電動機外殼溫度，確保不高于75℃；對冷卻塔電動機外表和各支架進行全面除銹刷油漆，清洗填充材料；檢查管道過濾器，確保無破損；將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。故障處理監(jiān)督維保監(jiān)管人定期對維保責(zé)任人和維保單位的通訊狀況進行檢查，確保通訊暢通；接到應(yīng)急信息后，消防維保責(zé)任人須在1小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行搶修；一般故障須盡快解決完成，最長不超過24小時；消防系統(tǒng)嚴(yán)重故障須在故障出現(xiàn)一周內(nèi)明確解決時間、解決方案，解決時間原則上不得超過三個月，解決方案中須有故障期內(nèi)針對政府消防主管部門的消防檢查及突發(fā)火災(zāi)事故的有效應(yīng)急措施；維保單位在接到物業(yè)管理服務(wù)中心的報修通知后，須在30分鐘內(nèi)到達，物業(yè)管理服務(wù)中心對維保質(zhì)量和服務(wù)的評價，可作為支付維?？铐椀囊罁?jù)之一。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查各類開關(guān)、轉(zhuǎn)換器，確保動作正常； 檢查變頻控制柜，確保能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；檢查變頻器壓力控制，確保變頻效果及準(zhǔn)確度；　檢查泵體投入、切除的延時時間和順序啟動控制，確保正常；測試過流保護、壓力保護、退出運行、緊急停機等參數(shù)設(shè)定，確保動作可靠；將檢測結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。發(fā)電機組運行操作流程發(fā)電機組維護保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求日常維護保養(yǎng)斷開發(fā)電機組輸出開關(guān)，將控制開關(guān)置于“停機”狀態(tài)，并按下“緊急停機”按鈕，拆掉啟動用蓄電池負(fù)極接線；　檢測控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，確保正常；用萬用表的直流電壓檔，測量浮充電電壓，在《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》做好記錄；斷開浮充電，測量蓄電池單組電壓、電解液比重、液位，在《發(fā)電機組維護保養(yǎng)記錄》做好記錄；檢查各蓄電池組接頭，確保無松動、銹蝕，導(dǎo)電膏養(yǎng)護良好；打開輸出斷路器前蓋，檢查動靜觸頭，調(diào)整觸頭壓力，并進行斷路器分?jǐn)嘣囼?，確保正常；檢查燃油、潤滑油的油質(zhì)和油量，冷卻水水質(zhì)及水量，確保油量、水量充足，油質(zhì)、水質(zhì)合格；進行運行測試，并在《發(fā)電機組運行記錄》做好記錄；清潔柴油發(fā)電機組，確保無灰塵、無滲漏；將機組恢復(fù)到“自動”狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。角磨機、手砂輪螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不偏心，禁止使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊緣25mm時，須及時更換砂輪片； 使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn)固，螺帽不得過緊；禁止使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口或接觸過油、堿類的砂輪，禁止將受潮的砂輪片自行烘干使用；作業(yè)時須配戴防護眼鏡，嚴(yán)禁戴手套；禁止用砂輪機的側(cè)面打磨工件，操作時禁止反轉(zhuǎn)逆行。 塊料面層嚴(yán)重松動、脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；裝修部分：門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風(fēng)底；外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落；頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底；細(xì)木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂、松動，油漆見底；設(shè)備部分：水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺；電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求；空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無法使用；特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無法使用。 嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全；216。 鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過設(shè)計規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以上。 局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；216。 完損 標(biāo)準(zhǔn)一般損害房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響；承重結(jié)構(gòu)： 216。 鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；216。總的房屋建筑面積100%；房屋完損等級評定每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門組織落實，評定結(jié)果在《房屋結(jié)構(gòu)完損評定表》、《房屋裝修完損評定表》、《房屋設(shè)備完損評定表》和《房屋完損等級匯總表》中予以記錄。樓宇智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實際安裝的攝像機數(shù)量為單元設(shè)備；BA系統(tǒng)以一個系統(tǒng)為單元設(shè)備；門禁對講系統(tǒng)以終端門口機為單元設(shè)備；車場道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺進、出口讀卡機及閘機為計算點；周界紅外報警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計算點；背景音樂系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點；巡更系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點。主要設(shè)備計算點總數(shù) 100%。風(fēng)機房正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。柴油箱、帶電箱體、控制柜、電視墻、操作臺有可靠的接地。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定位置并有標(biāo)識。設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置消防對講或內(nèi)線電話，按消防規(guī)范配足有效滅火器材和應(yīng)急照明。（二）宿舍管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求內(nèi)務(wù)要求保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時清洗，保持整潔無異味；蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴(yán)禁掛放飾物；起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門遠側(cè)床頭，鋪面保持干凈平整，禁止擺放雜物；鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型； 洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；宿舍住宿人員要妥善保管好個人現(xiàn)金及貴重物品。 負(fù)責(zé)電梯運行中發(fā)生的異常情況處理；216。 負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，處理空調(diào)運行中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；216。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接記錄；216。 每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運行及養(yǎng)護情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；216。 負(fù)責(zé)本部門團隊建設(shè)，組織日常培訓(xùn)和考核；216。電話接聽、撥打接聽電話：拿起話筒——“您好！邦家**物業(yè)管理服務(wù)中心（部門