【正文】 相關(guān)記錄時，必須統(tǒng)一使用設(shè)施的既定編號。 維修工攜帶派 工單，上門為業(yè)主維修相應(yīng)的項目。 維修工作分配 — 維修中心工程領(lǐng)班將維修任務(wù)，按項目分配給各維修工，維修工完成工作后對已完成的和未完成的派工 單 分開后，交回維修中心工程領(lǐng)班處，未完成項目要注明原因。 (四 ) 嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，做到嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍。能分析運行狀況。 （三） 設(shè)備責(zé)任人的主要工作： 全面負責(zé)管轄設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作； 全面負責(zé)管轄范圍的衛(wèi)生清潔工作； 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 29 頁 共 78 頁 及時處理設(shè)備存在的隱患及不安全因素； 保證設(shè)備安全運轉(zhuǎn)，做好各種文字記錄； 遇到重大事故或處理不了的事情，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 (四 ) 每年第四季度進行設(shè)備大檢查，并對設(shè)備運行情況進行總結(jié)，根據(jù)設(shè)備狀況，制訂下年度維修計劃。重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理；影響樓宇的設(shè) 備故障或施工；系統(tǒng)運行方式的重大改變；主要設(shè)備的技術(shù)改造；重點設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工；設(shè)備的增改或向外委托加工；班組、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。 4. 外觀整潔、油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。 每年用 500V 表測試?yán)@組絕緣電阻（ R≥ ），測試電機對地電阻（ R≤ 10M）。 十二、水泵運行操作規(guī)程 （一）泵房為小區(qū)生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常，直接關(guān)系到住戶的生活及安全問題，運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位。 十三、水泵控制柜操作規(guī)程 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 32 頁 共 78 頁 (一 )操作人員應(yīng)懂得設(shè)備的一般工作原理、配備必須的安全操作用品，并按有關(guān)的維修操作規(guī)定進行。 4. 檢查回水總管兩端的閥是否開啟。 （三）機組運行。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 33 頁 共 78 頁 十五、空調(diào)設(shè)備巡查制 度 (一 ) 冷凍水機組必須每隔 2 小時巡查 1 次，并對油壓、油位、油溫、冷媒壓力、電壓、電流作記錄，發(fā)現(xiàn)不正常的現(xiàn)象應(yīng)及時處理。 2. 修理時，工程主管負責(zé)現(xiàn)場施工管理和檢查驗收，以確保修理質(zhì)量。 (三） 房屋毗連部位的共有方對維修有異議時，綜合質(zhì)管部會同業(yè)主委員會進行現(xiàn)場協(xié)調(diào)。如需要備用材料不能馬上修理的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商材料來源，約定其它時間進行修理。 十六、建筑物維護規(guī)程 （一）樓房大、中修理 1. 每年對各棟樓房進行檢查評定。 2. 再停冷凍水泵。 2. 啟用冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差、進出冷凍機的冷凍水壓差。 2. 檢查冷水泵進出水閥是否全部開啟。 5. 水泵及其附屬設(shè)備的巡視檢查，每班不少于兩次，并做好相關(guān)記錄。 電機 欠壓、缺相、過流的保護裝置應(yīng)能及時動作，確保設(shè)備安全。 線及聯(lián)接端片連接緊密，牢靠、良好、無裸露部分，編號清晰。 2. 泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面。 （二） 向工程主管報告：重點設(shè)備非正常操作的啟動、調(diào)整及異常情況；采用新的運行方式；系統(tǒng)故障及檢修；備件和材料領(lǐng)用；員工加班、調(diào)班、補休、請假。 (二 ) 工程主管每周對維護保養(yǎng)工作的質(zhì)量、進度及記錄情況進行檢查，并在《設(shè)備維保工作記錄》上做出檢查情況記錄。 （一） 重點設(shè)備處設(shè)立標(biāo)志牌，標(biāo)志牌上注明責(zé)任人。 (十 ) 運行值班人員要達到“三熟三能”。 (二 ) 服從上級電力調(diào)度值班人員的操作命令（除威脅設(shè)備和人身安全）。 未完成維修項目的跟進 工程部經(jīng)理每日上班前，將昨日未完成的維修項目，交工程主管處理。 三、日常維修管理制度 （一） 維修工作流程 填《派工單》 填寫記錄 住戶報修 前臺接待 維修中心 入戶維修 維修中心 前臺接待 住戶驗收簽字 維修工 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 27 頁 共 78 頁 （二）維修工作程序 根據(jù)業(yè)主報修項目，綜合質(zhì)管部填寫派工單，約定維修時間后，通知工程部維修中心作業(yè)。 （三） 設(shè)施按一、二、三級 (a、 b、 c)進行分類 ,標(biāo)準(zhǔn)按《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》進行編號。 （五）供暖系統(tǒng) 夏季期間每月檢查一次，冬季供暖期間每周檢查一次，主要內(nèi)容是泵房、暖氣片、管線、暖氣井、壓力、溫度等。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 每個節(jié)門在檢查時，在節(jié)門立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。 （三） 墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護 定期進行檢查，對使用磨損率高的部位重點檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；對墻臺面及吊頂工程與其他工程的銜接處應(yīng)注意防水、防裂、防漏電；向用戶講明在日常使用中注意減少對墻面的撞擊劃傷﹑磕碰等，保持室內(nèi)墻臺面的整體協(xié)調(diào)。 （七） 設(shè)備巡視制度 每天巡視燃氣機房及燃氣設(shè)備系統(tǒng)，看是否正常，并填寫《天然氣設(shè)施日檢記錄表》。 燃氣管道上禁止吊掛物品。 要定期或不定期地查漏，隨時檢查、隨時修理，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。未掛牌造成事故時，追究操作人員的責(zé)任。 維修設(shè)備時，要先準(zhǔn)備好材料和相應(yīng)的安全措施、技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 對于空調(diào)機房： （ 1） 每年的４、９月份各進行一次配電箱開關(guān)的維護保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 機械轉(zhuǎn)動部件溫升正常、無異常聲響。 （ 2） 清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。 及時修補、更換受損的保溫、防腐層及管路。 救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，若有丟失，立即補齊，同時嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。 每月對水泵軸加油一次。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 嚴(yán)禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴(yán)禁踏在井道內(nèi)任何支點上作業(yè)，嚴(yán)禁站在對重架上作業(yè)。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時 /電梯；故障急修隨時進行． 月、季、年度保養(yǎng)項目，按照《電梯維保周期計劃表》執(zhí)行。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動皮帶或鏈條無損壞。 二、電梯設(shè)備 （一）運行維護標(biāo)準(zhǔn) 運行檢查記錄：清楚、準(zhǔn)確、齊全，公布電梯運行時刻表。 維護保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無松動。 在進行電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。 安全工具及避雷器每年做一次測試。 零地端子排 與地絕緣；與金屬外皮有效連接，牢固可靠。 接 線 牢固可靠，接線端子不得壓裂，導(dǎo)線不得壓傷、裸露。 八、天然氣室管理 （一） 天然氣控制室是保證樓宇正常供氣的核心，同時作為可燃氣體的轉(zhuǎn)換樞紐，室內(nèi)嚴(yán)禁煙火；每日（一次）由燃氣專業(yè)人員對設(shè)備運行情況進行檢查巡視。 （五） 每周對空調(diào)主機進行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。 （三） 水泵房每星期由專業(yè)負責(zé)人清掃一次，保證泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 （五） 機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)工程經(jīng)理、主管允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 嚴(yán)格按照操作程序作業(yè)，愛惜財產(chǎn)設(shè)備，建立設(shè)備檔案，按規(guī)定做好維護保養(yǎng)，保證設(shè)備運行安全可靠。 機房鑰匙由專人負責(zé)，不得自行配制 備用，機房設(shè)備器材建檔造冊。 （四） 每日清掃配電室的地面，定期進行設(shè)備清潔、保養(yǎng)、維修；確保配電設(shè)備完好。 維修工值班期間，不得擅自離崗，不得回宿舍睡覺。 依照計劃 ,對各種裝修、裝飾、陳設(shè)進行維護修理，延長其使用壽脈。 對發(fā)生和發(fā)現(xiàn)的重大故障和隱患，應(yīng)立即采取有效措施，并上報主管和工程部經(jīng)理，以便組織力量搶修，搶修過程詳細記入維修記錄。 積極參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平。 做好電梯、 電梯豎井、地坑和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。 定期檢查各線組箱、線路、豎井和外部設(shè)備的運行情況，保證系統(tǒng)完好暢通。 交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故 時不得離崗。 （六） 做好本班設(shè)備的運行、檢查記錄、材料消耗情況，每月底報主管審閱，經(jīng)理審核。 （九） 搞好團結(jié)，加強專業(yè) 班組管理以及與其它部門之間的聯(lián)系。 三、工程主管： （一） 對工程經(jīng)理負責(zé)，做好工程人員和設(shè)備設(shè)施的管理。 （十） 負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 （二） 負責(zé)制定本部門各項管理制度及應(yīng)急措施。 （九） 負責(zé)工程技術(shù)資料管理和緊急情況的處理。 第一章 運行、維修管理 第一節(jié) 總則 一、 工程管理任務(wù)： （一） 負責(zé)制定樓宇的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。我公司秉承香港裕展物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)和工程管理的經(jīng)驗，根據(jù)北京市房地局頒布的《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，制定《工程部工作手冊》，用于規(guī)范工程部的工作，明確工程部保養(yǎng)、維修工作的任務(wù)和責(zé)任，便于工程技術(shù)及維修人員遵照執(zhí)行。 （四） 負責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審。 （二） 維修工作要細心、及時、不推不拖，小修不過夜，土建零修三日內(nèi)完 成，緊急報修實行 24 小時服務(wù)。 （五） 負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及對外接盤項目的工程驗收接管工作。 (三 ) 參與本部門各項工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。 （四） 加強下屬員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)設(shè)備管理，制定設(shè)備操作規(guī)程，提高員工工作效率和工作質(zhì)量。 五、工程領(lǐng)班： （一） 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務(wù)； （二） 管理好、使用好本班負責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行是領(lǐng)班的首要任務(wù)。 六、專業(yè)技工 (一）維修電工 嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。 完成上級交辦的其它工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 （四）水暖維修工 工作任務(wù)是：負責(zé)生活供氣系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)；負責(zé)污水排放檢查和維修保養(yǎng)；其主要職責(zé)為： 熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、控制設(shè)施）和各種機械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維修保養(yǎng)知識，按要求正確使用。 （五）空調(diào)維修工 遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好工作，堅守崗位，不擅自物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 8 頁 共 78 頁 脫崗。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 值班人員負責(zé)本區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生。緊急停電時 ,應(yīng)立即通知綜合質(zhì)管部，向業(yè)主做好解釋工作。 努力鉆研技術(shù)知識，熟悉設(shè)備系統(tǒng)連接，能夠修復(fù)排除一般設(shè)備故障。與設(shè)備控制的有關(guān)部門崗位協(xié)調(diào)配合，積極主動開展工作，使自動化設(shè)備高效 運轉(zhuǎn)。 （八） 每天巡視機房 ，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。 （六） 每年要對水泵、電機、閥門、管道生銹部位進行防銹刷漆處理。 （二） 機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。 （四） 如發(fā)現(xiàn)天然氣泄漏，應(yīng)認(rèn)真檢查漏氣位置，并及時排除隱患；如遇不能解決的問題，應(yīng)向有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)匯報，在得到領(lǐng)導(dǎo)同意和采取安全措施后方可撤離。 燈 口 螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 13 頁 共 78 頁 修 熱元件 按負荷的 倍整定，連接可靠 ,環(huán)境溫度小于 35℃。 （三）低壓配電柜保養(yǎng) 實行分段保養(yǎng)、先保養(yǎng)負荷段。 一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0