【正文】 經(jīng)審批同意后方可實施；維保責任人進行維保工作時須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)范要求；維保責任人在實施現(xiàn)場維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進行溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項進行說明；維保監(jiān)管人對維保責任人現(xiàn)場維保工作進行跟進，包括維保過程、到達和離開現(xiàn)場時間；維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對本次維保內(nèi)容進行檢測，符合要求后簽字確認；如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場確認零部件損壞情況，并控制零部件更換的過程，確認所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相當?shù)牟考?；當月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進行存檔，并按要求及時報備政府相關(guān)行政主管部門，職能部門維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；維保監(jiān)管人須對風險排查問題點和職能部門檢查問題點限定整改日期，要求維保單位按要求進行整改，并進行整改效果驗證；由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報告和整改措施，維保監(jiān)管人負責進行整改效果驗證。 安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；不得影響維修或通行；接地電阻小于4Ω。外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫； 窗臺處滲水，須將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實；在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再噴涂水泥砂漿面層；滲水面積較大時，可滿涂12度氯丁建筑防水膠；墻、板接縫處滲水，先開鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；室內(nèi)修補，將滲水部位的內(nèi)粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷23度氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。 使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎廂門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；安撫被困人員，由電梯維保公司專業(yè)人員對電梯進行維修。 轎廂門應(yīng)保持關(guān)閉，利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，提示乘客保持安靜，不要亂動； 216。人行道和車道 將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒形，并清理干凈；將修補表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進行填充，并搗實抹平，保持道路平整；修補后須養(yǎng)護六天，期間做好防護。天臺設(shè)施屋頂女兒墻半年日常報修與半年度檢修相結(jié)合墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜屋頂隔熱層防水層牢固平整，無滲漏屋頂泄水溝通暢無堵塞屋頂水箱每半年清洗、除銹、油漆一次箱體設(shè)施無滲漏，爬梯無銹蝕，水箱蓋完好屋頂排氣管、煙道加固頂端網(wǎng)罩網(wǎng)罩牢固，無脫落，轉(zhuǎn)動靈活樓層地面樓層地面年日常報修與年度檢修相結(jié)合平整，無破裂，無松動踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整、無脫落踏步平整，無裂縫臺階平整完好，無起殼排水設(shè)施雨水總管半年清理、疏通、補漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏無堵塞，無滲漏污水總管出墻橫管每半年疏通一次，補漏給水總管檢查滲漏雨水井及蓋、污水井及蓋井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次暢通，井蓋無破損，不松動化糞池根據(jù)情況外委清理無堵塞，無溢滿交通設(shè)施人行道年及時修補路面完好，無損壞，標識完整車行道路牙石修補破損路面平整，無開裂停車位修補破損,補刷車位線車位線及標識清晰門窗扶手欄桿樓梯扶手年無脫落，無裂縫，無損壞，油漆完好窗校正窗框，每年對配件上油一次，更換損壞玻璃無松動、翹曲，鉸鏈開關(guān)靈活，玻璃完好防火門破損部件及時更換、鉸鏈每年上油一次門鉸鏈開關(guān)靈活，防火門無生銹、掉漆 ，閉門器完好出入口大門日常報修與年度檢修相結(jié)合門牌齊全，開關(guān)靈活大堂門玻璃、門扇、合頁完好，地彈簧、閉門器完好，鎖具可靠照明設(shè)施市政景觀燈半年日常報修與年度檢修相結(jié)合安裝牢固，完好率98%公共室內(nèi)、樓道燈室外泛光燈路燈滅蚊燈避雷系統(tǒng)避雷針每年檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。（五）消防設(shè)備運行操作工作流程防火卷簾門操作項目內(nèi)容和要求消防中心操作控制啟動卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位置后自動停止；上升操作須現(xiàn)場復(fù)位；發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。 電焊機接電源通電前，須確認焊機電壓等級和電源分接口位置；禁止使用受潮焊條；作業(yè)時須穿防護服、防護手套，戴防護面罩，禁止在易燃易爆區(qū)域進行焊接作業(yè)；現(xiàn)場做好防火措施，配備相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。 整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴重起砂；216。 預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；216。房屋本體、建筑小品外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報箱、宣傳欄、兒童游樂設(shè)施、健身器材等公共配套設(shè)施須保持完好，無污跡、無松動、無脫漆；門窗、扶手、欄桿無松動，開關(guān)靈活，玻璃完好；樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無破損；天臺隔熱層完好、無滲漏，通風口無堵塞，防護罩完好，屋面排水通暢，無堵塞。氣體滅火設(shè)備間氣體滅火控制盤或火災(zāi)報警控制器應(yīng)置于“自動”狀態(tài)，當發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報警時，須立即停止設(shè)備；當發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動啟動時，須立即啟動設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護區(qū)域有人員時，禁止手動啟動設(shè)備或立即停止設(shè)備。高、低壓配電柜、控制柜、在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請勿靠近的警示標識。宿舍檢查工程維修部負責人每周組織一次工程員工宿舍的內(nèi)務(wù)大檢查，形成《宿舍內(nèi)務(wù)檢查記錄表》，檢查結(jié)果內(nèi)部通報；項目每月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項目內(nèi)進行通報，獎優(yōu)罰劣。216。 負責本部門工器具及維修材料的日常管理；216。 負責統(tǒng)籌工程維修部的日常運作，制訂年度工程維修工作方案和計劃，并組織實施；216。坐姿上身應(yīng)保持挺立姿勢，男士兩腿自然并攏或分開與肩同寬。留胡須；鼻毛外露。發(fā)型保持頭發(fā)清潔，梳理整齊，無頭皮屑、無雜物；前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)。走過道中間、與客戶搶道并行、工作場合內(nèi)奔跑，跳躍、邊走邊吃東西；將手放入口袋與他人勾肩搭背、嬉戲打鬧、大聲喧嘩；有影響客戶通行、客戶正?；顒有袨?、舉止。電話接聽、撥打接聽電話：拿起話筒——“您好！邦家**物業(yè)管理服務(wù)中心（部門）/工號/請問有什么可以幫到您”——確認對方——聽取、記錄對方來電內(nèi)容——確認重要內(nèi)容準確——“再見”；撥打電話：接通電話——自報家門（“您好！我是邦家物業(yè)公司（**物業(yè)管理服務(wù)中心”）——確認電話對象（請問您是***？）——講述電話內(nèi)容——“再見”。 每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運行及養(yǎng)護情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；216。 負責空調(diào)及附屬設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，處理空調(diào)運行中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；216。（二）宿舍管理規(guī)定項目內(nèi)容和要求內(nèi)務(wù)要求保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時清洗，保持整潔無異味；蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴禁掛放飾物；起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門遠側(cè)床頭，鋪面保持干凈平整，禁止擺放雜物；鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型； 洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；宿舍住宿人員要妥善保管好個人現(xiàn)金及貴重物品。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定位置并有標識。風機房正壓風機、排煙風機的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。樓宇智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實際安裝的攝像機數(shù)量為單元設(shè)備；BA系統(tǒng)以一個系統(tǒng)為單元設(shè)備；門禁對講系統(tǒng)以終端門口機為單元設(shè)備；車場道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺進、出口讀卡機及閘機為計算點；周界紅外報警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計算點；背景音樂系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點；巡更系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點。 鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；216。 局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；216。 嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴重裂縫、空鼓、風化；屋面高低不平，排水設(shè)施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全；216。角磨機、手砂輪螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不偏心，禁止使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊緣25mm時，須及時更換砂輪片； 使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn)固，螺帽不得過緊；禁止使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口或接觸過油、堿類的砂輪，禁止將受潮的砂輪片自行烘干使用；作業(yè)時須配戴防護眼鏡，嚴禁戴手套；禁止用砂輪機的側(cè)面打磨工件，操作時禁止反轉(zhuǎn)逆行。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查各類開關(guān)、轉(zhuǎn)換器，確保動作正常； 檢查變頻控制柜，確保能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；檢查變頻器壓力控制，確保變頻效果及準確度；　檢查泵體投入、切除的延時時間和順序啟動控制，確保正常；測試過流保護、壓力保護、退出運行、緊急停機等參數(shù)設(shè)定，確保動作可靠；將檢測結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：清潔風輪，檢查葉輪軸向和經(jīng)向間隙，確保風輪干凈，間隙對稱；檢查電動調(diào)節(jié)閥和水流開關(guān)，確保工作正常；檢查風柜軸承并加油，然后檢查調(diào)整皮帶，確保轉(zhuǎn)動平穩(wěn)、無雜音，潤滑油充足，皮帶無破損；用500V兆歐表檢測電動機絕緣及電氣線路，；用紅外線測溫儀檢測電動機外殼溫度，確保不高于75℃；對冷卻塔電動機外表和各支架進行全面除銹刷油漆，清洗填充材料；檢查管道過濾器，確保無破損；將檢測結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。更換地面或墻面瓷磚/片清除損壞的瓷磚/片和結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層，外門窗還須涂抹防水涂料；使用與原來地面或墻面同樣材質(zhì)、花式、規(guī)格的瓷磚/片進行壓貼，劃去磚縫多余泥漿；瓷磚/片間隙縫表面光滑平整，禁止高出瓷片周邊弧形角；維修工作完畢后，把瓷磚表面清潔干凈。電梯困人斷開電梯主電源，防止電梯意外啟動，但須保留電梯轎廂內(nèi)照明；確定電梯轎廂位置和被困人員情況，及時上報信息；3當轎廂停在距平層位置約177。中央空調(diào)系統(tǒng)運行中的冷水機組故障：須立即停止該機，并啟用備用機組；運行中的水泵異常：停止該泵對應(yīng)的主機——停止異常水泵——開啟備用水泵——啟動主機繼續(xù)供冷；運行中的冷卻水塔電機故障：須立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用冷卻水塔；冷卻水塔穿底漏水：須立即開啟備用冷卻水塔，關(guān)閉漏水水塔平衡管閥；水塔溢漏：須立即檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，浮球開關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔；管道漏水：須立即關(guān)閉冷水機組和冷卻水泵，用防洪沙袋攔截電梯口、走廊口；將管道裂口扎?。粚⒖照{(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，如集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口；空調(diào)水平管網(wǎng)漏水：須立即將事故樓層風機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉；用防洪沙袋攔截單元口和電梯口；將管道裂口扎?。粰C房管道內(nèi)伸縮節(jié)破裂：須急停冷水機組，并按急停開關(guān)停止水泵；將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉后,方可開啟備用泵和冷水機組。門窗修理檢查門窗的附件是否齊全；檢查門窗的配件是否損壞；檢查門窗開啟是否有異聲或不靈活。生活管網(wǎng)年檢查建筑物內(nèi)有水源的場地排水溝（口）是否通暢；清除雜物，檢查污水主管和支管、污水井是否暢通；對井蓋及檢查口除銹、油漆；化糞池進行徹底清理。維保工作考核物業(yè)管理服務(wù)中心每月25日前完成對維保單位的月度綜合考核，并填寫《供方服務(wù)月度評估報告》；職能業(yè)務(wù)主管部門每個季度最后一個月28日前，完成對維保單位的季度考核；考核評分表須有維保責任人簽字確認；考核標準以合同條款為準，如主合同未約定考核細則，則須簽訂補充合同。二級維護保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：對蓄電池組進行“兩充兩放”保養(yǎng)；檢測發(fā)電機繞組對地絕緣電阻，確保阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機內(nèi)部各