【正文】 分析 市場(chǎng)調(diào)查溫州住房房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查表 您的性別? 你是否已經(jīng)結(jié)婚？A 已婚 B 未婚請(qǐng)問您的年齡是？ C3645歲 您的最高學(xué)歷是？ 請(qǐng)問您的職業(yè)是？ 請(qǐng)問您個(gè)人月收入范圍是多少？ 您目前的住房是？ 您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有？ 您近期是否有購房需求？ 10您現(xiàn)在所居住的房屋的建筑面積是？A. 60平米以下 E. 121150平米 1您購房的目的是？ 1你對(duì)現(xiàn)在所居住的房屋狀況滿意嗎？ 1您想購買的戶型？ 1你購房最注重的因素是？ 1買房后您能接受的物業(yè)管理費(fèi)是? 1您計(jì)劃購買的住房類型是？ （10層以上） （710層） 1您能接受的住房?jī)r(jià)格是多少萬元？ 1您希望購買多大面積的住房？ 1您能接受的房屋單價(jià)是？ 請(qǐng)問您購房時(shí)對(duì)車位是否有要求？A不需要 市場(chǎng)調(diào)查分析經(jīng)過調(diào)查，發(fā)放30份調(diào)查問卷，收回30份有效問卷，下面是對(duì)問卷進(jìn)行分析處理。接受調(diào)查居民的年收入范圍：分析：4萬元以下的居民占了50%，這一部分人的購房力最低，購房力最高的，收入在10萬以上占27%，抓住主要購房人群來定位房地產(chǎn)價(jià)格。12 接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)在住房的狀況滿意度：分析：較為不滿意的居民有56%，這部分是由于他們目前所居住的房屋條件較差，工資收入不高，渴望能改善住房狀況。16 接受調(diào)查居民計(jì)劃購買的住房類型：分析：計(jì)劃購買的住房類型中，小高層最為受歡迎，達(dá)到了62%，這也是居民的一種市場(chǎng)住房愿望，小高層將是最受歡迎的住房類型。其中，4萬元以下的居民占了50%，收入在10萬以上占27%，高端市場(chǎng)不缺，中低端市場(chǎng)充盈，可見溫州居民購買能力較強(qiáng)。房屋整體價(jià)格調(diào)查中，80萬以下的住房居民接受率為49%，80130萬的住房接受率為31%，130萬以上的接受率為20%，可見中高端的住房市場(chǎng)還是比較大的，同時(shí)也不能輕視低端住房市場(chǎng)。（1）項(xiàng)目開發(fā)主題定位長(zhǎng)運(yùn)人文精品高檔景觀住宅。所以本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為37000元/m2。建筑色彩以墨色和白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。 項(xiàng)目技術(shù)方案說明 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積18360m2總建筑面積　住宅　商鋪　物業(yè)　休閑中心　健身房　地下建筑面積容積率建筑占地面積建筑密度%綠地率60%總戶數(shù)218戶235m2以上144戶270m2以上74戶建筑高度 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)1）建筑專業(yè)提供的建筑方案圖2）建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)3）建筑重要性類別：丙級(jí)4）抗震設(shè)防烈度：七度5）基本內(nèi)壓：6）設(shè)計(jì)所涉及的主要規(guī)范和規(guī)程：《高層建筑結(jié)構(gòu)混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112010《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002《建筑樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ942002（2）基礎(chǔ)A、小高層采用磚基礎(chǔ)B、商場(chǎng)采用天然地基上的鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)、條基C、地下車庫采用抗浮樁（3）上部結(jié)構(gòu)A、住宅部分采用剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為二級(jí)B、商場(chǎng)采用框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為三級(jí) 給排水（1）生活給水A、用水量估算表33序號(hào)用水名稱數(shù)量單位用水標(biāo)準(zhǔn)最高用水量備注1住宅生活用水144戶300L/人/天3人/戶2公共建筑40980m210L/m2生活用水*23綠化用水11016m22L/m2/天/次1次/天4小計(jì)5不可預(yù)見水量10%6合計(jì)B、水源由市政給水管網(wǎng)引入C、給水方式：根據(jù)小區(qū)規(guī)模，小區(qū)內(nèi)共設(shè)2座水泵房，設(shè)置在地下車庫內(nèi)，水池容量、水箱容量合計(jì)不小于日用水量的40%。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件（1）氣溫：～℃左右；（2）風(fēng)：冬季盛行偏北風(fēng)，夏季盛行偏南風(fēng)，夏季臺(tái)風(fēng)較多；（3）日照：年日照時(shí)數(shù)為1700～2000小時(shí)；（4）濕度：年平均相對(duì)濕度70%；（5）霜期：無霜期260～280天；（6）降水：年降水量1500～1900毫米 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目周期安排 m2， m2， m2。3）城市領(lǐng)域的中心： 位于鹿城區(qū)稀有地段，靠近五馬街中心商業(yè)區(qū)，還有銀泰商圈和在建的置信商圈。4）設(shè)置雨傘借還處 在人流大的出入口崗?fù)ぴO(shè)置傘架，存放若干雨傘，供業(yè)主出門時(shí)使用。并且同時(shí)在各論壇進(jìn)行新聞炒作，制造話題。 公共配套設(shè)施費(fèi)的估算公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套的各種非盈利性的公共配套設(shè)施，項(xiàng)目里有休閑中心，物業(yè)管理中心、公共廁所等。*25%=。表65序號(hào)項(xiàng)目工程量費(fèi)用單價(jià)（元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）備注一開發(fā)成本　　18項(xiàng)之和1土地費(fèi)用　　83200　　土地出讓金18360　80000　　契稅 　　3200按土地出讓的4%估算2前期工程費(fèi) 　　　　規(guī)劃、設(shè)計(jì) 可行性研究18360130按每平米130元估算　水文，地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)1836020按每平米20元估算　三通一平　　%估算3建筑安裝工程費(fèi)　　　　土建工程1400地上地下結(jié)構(gòu)計(jì)算1400為溫州數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)　裝飾工程2000豪華精裝修，按已有樓盤裝修統(tǒng)計(jì)估算　安裝工程800按概算造價(jià)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用　　按建筑安裝工程費(fèi)的15%估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　按建筑安裝工程費(fèi)得5%估算6開發(fā)期間稅費(fèi)　　按建筑安裝工程費(fèi)的15%估算7不可預(yù)見費(fèi)　　按建筑安裝工程費(fèi)的4%估算8其他費(fèi)用　　按建筑安裝工程費(fèi)的3%估算二開發(fā)費(fèi)用　　910項(xiàng)之和9管理費(fèi)用　　按開發(fā)成本的3%估算10財(cái)務(wù)費(fèi)用　　，按實(shí)際計(jì)算11銷售費(fèi)用　　銷售收入的5%三合計(jì)　　開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的估算 與交易有關(guān)的稅費(fèi)表66序號(hào)交易稅費(fèi)的類型金額（萬元）估算說明1營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的7%3教育費(fèi)加費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的3%4印花稅%5交易服務(wù)費(fèi) % 土地增值稅土地增值稅估算按銷售收入的1%。表51 銷售期計(jì)劃物業(yè)類型2011年2012年2013年合計(jì)第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一季度住宅百分比　　1M2　　38901收入（萬）　　商鋪百分比　　　1M2　　　1409收入（萬）　　　車位百分比　1個(gè)　60603010850218收入（萬）　1200120060020016010004360合計(jì)萬元　　　　　　　6 項(xiàng)目費(fèi)用估算 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算根據(jù)成交款價(jià)為80000萬元，土地契稅為4%，則土地費(fèi)用為80000*（1+4%）=83200萬元。具體定價(jià)安排見表61。2）訂票服務(wù)為住戶提供機(jī)票、火車票預(yù)訂服務(wù)，收取行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)費(fèi)。2）交通中心的起始 三面擁有三條大道，東面緊靠飛霞南路，北面和南面分別是人民路和馬鞍池路，處在錦繡路和江濱路的中間。 消防設(shè)計(jì)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)和自動(dòng)滅火裝置 建筑節(jié)能A、兩棟建筑物采用南北朝向，利于建筑物的采光和自然通風(fēng)及減少能源的消耗B、變電站的設(shè)置位置接近用電負(fù)荷中心區(qū)域，以減少輸電損耗，采用干式變壓器，既可提高供電質(zhì)量，也可減少其損耗。D、植物設(shè)計(jì)需強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個(gè)詩情畫意的環(huán)境。 建筑立面建筑的外面強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)項(xiàng)目的立體感，凸窗、弧形陽臺(tái)等體現(xiàn)出技術(shù)的精美。商業(yè)以街鋪形勢(shì)開發(fā)，進(jìn)深10m，臨街面寬812m，適合投資經(jīng)營(yíng)。調(diào)查總體看來，溫州居民購房擁有巨大的潛力，市場(chǎng)前景非常良好。關(guān)于購房戶型，基本上居民都希望戶型為三室兩廳（97%），這是調(diào)查中達(dá)到認(rèn)同感最強(qiáng)的一塊，居民非常希望擁有的戶型是寬敞的三室兩廳。 需求分析 溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)還在持續(xù)火熱中，雖然上半年受調(diào)控，然而下半年已經(jīng)有所回升，在針對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查中，我們可以基本上了解到溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。15 接受調(diào)查居民買房能接受的物業(yè)管理費(fèi)：分析：46%，24%。11 接受調(diào)查居民購房的目的：分析：購房目的調(diào)查可以看出首次置業(yè)人群，達(dá)到78%，這部分居民購房是作為居住用房，對(duì)房屋的選擇性最強(qiáng)。5接受調(diào)查居民的職業(yè)：分析：居民的職業(yè)中，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶最多，為32%，其次是公司職員28%，公務(wù)員和經(jīng)理、管理者分別10%，其他職業(yè)者20%。400600平方米的闊綽空間，面寬超10米的豪華客廳和面寬超10米的豪華總統(tǒng)套房，盡顯大家風(fēng)范八、華府天地樓盤名稱華府天地位置原溫州商校操場(chǎng)開發(fā)商浙江巨力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江華豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況占地面積19608 m2建筑面積47480 m2容積率綠化率40％規(guī)劃戶數(shù)143戶建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風(fēng)格歐式主要戶型 m2躍層326 m2戶型面積 m2項(xiàng)目整體規(guī)劃8幢18+1層高層周邊配套學(xué)校溫州大學(xué)，溫州西學(xué)院商業(yè)銀行中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等醫(yī)院附二醫(yī)交通方便交樓日期2010年裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2008年12月商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)面積價(jià)格住宅開盤價(jià)28000元/㎡商鋪起價(jià)車位個(gè)數(shù)均價(jià)均價(jià)價(jià)格10萬/個(gè)現(xiàn)價(jià)50000元/㎡租金租金付款方式電腦搖號(hào)公開銷售，首付40％銷售率100%賣點(diǎn)分析全躍層337平方米尊崇套型，超大空間花園挑高6米，超五星級(jí)會(huì)所，締造王者氣質(zhì)，中空客廳，餐廳，花園三位一體設(shè)計(jì)，一梯一戶，人車分流，豪華大車位。20000平方米的園林綠化，其中7000多平方米的主題花園；星級(jí)酒店式大堂，3000平方米璀璨雙會(huì)所，社區(qū)專屬私家會(huì)館及皇家VIP會(huì)所，提供國際標(biāo)準(zhǔn)的娛樂休閑；小區(qū)實(shí)現(xiàn)智能化，擁有國賓級(jí)安全防護(hù)三大安管。 房?jī)r(jià)主要在18000元/平方米左右。 房?jī)r(jià)在23000元/平方米左右。龍灣板塊近年來，龍灣板塊發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房?jī)r(jià)不斷上漲，其作為的溫州城市副中心的實(shí)力不容小覷。西向板塊溫州西向大致以勤奮路及過境公路為界，主要包括黃龍住宅區(qū)、新橋頭住宅區(qū)、水心住宅區(qū)、葡萄棚住宅區(qū)、新橋住宅區(qū)這五塊重點(diǎn)居住區(qū)域。該板塊早期開發(fā)以東門一帶為主，包括東門大廈、鴻翔錦園、行前大廈、新業(yè)大廈、博林大廈、江濱大