【正文】 其他稅費(fèi)其他稅費(fèi)主要由臨時(shí)用地、臨建圖、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等組成，按照建筑安裝工程費(fèi)的3%估算。6）營(yíng)養(yǎng)/果蔬/靚湯推薦 如每月推薦一款符合當(dāng)月氣候特點(diǎn)的菜譜，或介紹時(shí)令水果/蔬菜的營(yíng)養(yǎng)和性狀，或靚湯做法，如春天來了注意除濕，夏天消暑，秋冬進(jìn)補(bǔ)等。項(xiàng)目計(jì)劃2011年4月開工，至2013年全部完工，總工期2年2個(gè)月。C、強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座?；▓@式小區(qū)住宅環(huán)境，酒店式全天候物業(yè)管理服務(wù)，致力于打造溫州高端精品住宅。在購房目的的調(diào)查中，首次置業(yè)達(dá)到78%，這部分居民購房是作為居住用房，對(duì)房屋的選擇性最強(qiáng)。13. 接受調(diào)查居民想購買的戶型：分析：可有看出在購房戶型中，基本居民都希望戶型為三室兩廳（97%），這一種戶型的需求量最大。2 接受調(diào)查居民年齡：分析：如表所示，人群中25歲和35歲所占比例為83%，而這一人群又是市場(chǎng)購買力的主要人群，36歲以上的人所占比例不高，只有17%，也是潛在的購買人群。 戶型比較合理經(jīng)濟(jì),多在100平方米左右。 房?jī)r(jià)每平方米超過30000元。梧田板塊 梧田板塊以盛大花園、南甌錦園、南甌明園、金典家園、龍霞住宅區(qū)等樓盤為代表。因此相信在不久的將來，市區(qū)西進(jìn)將會(huì)形成以西進(jìn)城口為中心的繁華商圈，城市推進(jìn)過程中，地塊位置將越顯珍貴及完美。關(guān)鍵還是要看各地方政府的執(zhí)行力度。09年已經(jīng)成功出讓了一期的11宗辦公/商服用地，出讓面積126畝（總建筑面積33萬平方米）。表22 近四年溫州市區(qū)（三區(qū)）商品房情況年份2006200720082009批售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）101銷售套數(shù)（套）4033657639037266銷售均價(jià)（元/平方米）804597871547722043從近四年溫州市區(qū)商品住房批售量和銷售量的比較來看，2007年和2009年溫州市區(qū)商品住房銷售面積均大于批售面積。另一方面是由于開發(fā)商對(duì)住宅用地外土地開發(fā)顯得信心不足。由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，購房者持幣觀望的不在少數(shù)，導(dǎo)致當(dāng)前市場(chǎng)需求釋放緩慢。 人民幣對(duì)歐元大幅升值，給產(chǎn)品出口歐洲造成較大的成本壓力，加之歐洲進(jìn)口商獲得貿(mào)易信貸能力下降等因素影響，都將對(duì)中國(guó)出口的持續(xù)恢復(fù)構(gòu)成阻力。 從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受土地供應(yīng)計(jì)劃出臺(tái)之前暫停土地出讓因素影響，供應(yīng)量有所回落外，其他月份供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。在此之前類似的高檔項(xiàng)目如外灘國(guó)際公館、中瑞曼哈頓、金色尚品、中央公館、華府天地、鉑金府邸、東南嘉一國(guó)際等項(xiàng)目都取得非常好的市場(chǎng)效果，如今把長(zhǎng)運(yùn)地塊再次打造成超越這些項(xiàng)目的超級(jí)精品項(xiàng)目，整個(gè)溫州市場(chǎng)值得期待。其中，%，%，%。 　　如此看來，既要維持樓市調(diào)整的階段性成果，又要避免用力過猛，那么著眼于樓市中長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)調(diào)控的主流。表2120052009年溫州市區(qū)土地出讓數(shù)量比較表年份20052006200720082009土地出讓面積（畝）建筑規(guī)模（萬平方米）宗地?cái)?shù)量14299828平均宗地面積（畝）平均容積率出讓金總額（億元）平均地價(jià)（萬/畝）平均樓面地價(jià)（元/㎡）54447517起始價(jià)（億元）中標(biāo)價(jià)高出起價(jià)%%%%%宗地規(guī)模偏小今年平均宗地規(guī)模少得可憐。2009年溫州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)22043元/平方米，%。山坡地將大面積開發(fā)。此政策將直接影響房開商的資金利用效率，勢(shì)必會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生作用。市中板塊樓盤擁有多個(gè)高層高中中檔的樓盤為，是溫州中高檔百貨以及通訊、家電賣場(chǎng)的集中區(qū)，擁有銀泰百貨、開太百貨、麗姿華都等品牌百貨商場(chǎng)，蘇寧電器、移動(dòng)公司、手機(jī)賣場(chǎng)、一百家電、國(guó)美電器等通訊、家電大賣場(chǎng)也搶灘其中，為溫州市名副其實(shí)的商業(yè)中心。但是隨著西大門道路拓寬工程的竣工和江濱西路綠化景觀即江心西園的建成以及高品質(zhì)新樓盤的相繼推出，江濱路西段很快成為溫州房市的另一大熱點(diǎn)。在07年下半年，在整體大環(huán)境不是很好的情況下，還能保持著穩(wěn)定的價(jià)格，證明該板塊受到了眾多自住需求購房者的青睞。 主要面向上班族，房?jī)r(jià)在19000元/平方米左右西向板塊離市中心較遠(yuǎn)，但交通條件成熟。六、 鉑金府邸樓盤名稱鉑金家園（鉑金府?。┪恢卯T海大道湯家橋路西北側(cè)地塊開發(fā)商恒達(dá)集團(tuán)、溫州市華亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況占地面積36384 m2建筑面積77958 m2容積率綠化率50％（含水景）規(guī)劃戶數(shù)346戶建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風(fēng)格小高層主要戶型160平方米180平方米340平方米570平方米戶型面積160～570 m2項(xiàng)目整體規(guī)劃13幢11～12層的小高層周邊配套學(xué)校溫州中學(xué)商業(yè)銀行中國(guó)銀行、工商銀行、醫(yī)院甌海第三人民醫(yī)院娛樂交通方便交樓日期2011年7月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2009年2月商業(yè)業(yè)態(tài)無商業(yè)面積價(jià)格住宅起價(jià)19800元/ m2商鋪起價(jià)車位個(gè)數(shù)均價(jià)30867元/㎡均價(jià)價(jià)格25萬/個(gè)最高價(jià)37900元/ m2租金租金付款方式電腦搖號(hào)公開銷售，首付40％銷售率100％賣點(diǎn)分析與三垟濕地零距離的地段，水源地?zé)嵯到y(tǒng)，VRN大氣中央空調(diào)，花崗巖干掛的法式風(fēng)格，交通便捷，低密度的綠化環(huán)境七、 香緹半島樓盤名稱香緹錦園（香緹半島）位置甌海大到與湯家橋路交叉口開發(fā)商浙江中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況占地面積41850 m2建筑面積95998 m2容積率綠化率40％規(guī)劃戶數(shù)998戶建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀較好建筑風(fēng)格法式主要戶型200 m2戶型面積170～500 m2項(xiàng)目整體規(guī)劃共14幢，由多層和小高層、高層組合而成周邊配套學(xué)校溫州中學(xué)商業(yè)銀行中國(guó)銀行、工商銀行、醫(yī)院甌海第三人民醫(yī)院娛樂交通方便交樓日期2010年12月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2008年9月商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)面積價(jià)格住宅起價(jià)21000元/ m2商鋪起價(jià)車位個(gè)數(shù)386個(gè)均價(jià)45313元/ m2均價(jià)價(jià)格15萬/個(gè)最高價(jià)77939元/ m2租金租金付款方式電腦搖號(hào)公開銷售，首付40％銷售率100％樓盤亮點(diǎn)溫州市城市綠肺和最大的城市氧吧，香墅業(yè)主每天可呼吸經(jīng)過層層過濾的第一道鮮氧，享受自然最尊貴的饋贈(zèng)。9 接受調(diào)查居民近期是否有購房需求：分析：購房需求中70%的居民表示沒有購房需求，只有30%的居民有購房需求，表明居民的購房愿望在近期不是很大。20 接受調(diào)查居民對(duì)車位的要求：分析：對(duì)車位的要求來看。環(huán)境及其他因素分析：住房因素中居民比較看重房屋價(jià)格、品牌和投資潛力，而價(jià)格最為重要，價(jià)格的多少基本決定了居民是否購房，所占比重分別為60%、20%、15%。住宅臨街較遠(yuǎn)，不會(huì)受交通噪音等影響。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管網(wǎng)B、生活污水：高層污水系統(tǒng)設(shè)專用通氣管；廚房污水單獨(dú)排除，并經(jīng)隔油池后在排入污水管網(wǎng)。5）一家一“位子”F1幢車位74個(gè)，車位全部在地下F2幢車位144個(gè)，車位全部在地下 裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝 物業(yè)管理服務(wù) 基本服務(wù)范圍 公共區(qū)域的清潔服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；地面、地下停車場(chǎng)管理；郵件分揀、快遞服務(wù)、節(jié)日裝飾；留言；物件暫存；水電氣等費(fèi)用一卡通劃賬；訂報(bào)；問訊；月結(jié)帳單等各項(xiàng)服務(wù)。此外，定期組織已購房的客戶參觀建筑工地，收集反饋意見。C預(yù)售收入項(xiàng)目預(yù)售收入將在2011年第三季度開始投入到項(xiàng)目建設(shè)中，預(yù)計(jì)收入投入使用金為3億元。并派發(fā)樓盤宣傳冊(cè)、小禮品等已吸引消費(fèi)者。4）以人為本的配套和設(shè)施 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)有雙人工湖，相應(yīng)的垂釣、鍛煉、休息等公共設(shè)施，小區(qū)專為小區(qū)內(nèi)開放的鍛煉中心和娛樂會(huì)所等，對(duì)電梯門裝飾、大堂的裝修、園藝的設(shè)計(jì)都精益求精，等為住戶提供奢華的豪宅居住體驗(yàn)。在屋頂水箱內(nèi)含18m3的消防水量。 總平面規(guī)劃本項(xiàng)目總平面略呈長(zhǎng)方形布局，以地塊形狀為布局，2棟建筑物合理的分布，2棟建筑物在全日照之下，采光和通風(fēng)非常好；住宅底層全部架空，部分用來綠化，增大客戶綠色視覺面積，形態(tài)上除商業(yè)基地面積外其他部分全部有綠化元素。物業(yè)管理費(fèi)中，46%，24%。18 接受調(diào)查居民希望購買的住房面積：分析：如圖看出購房面積的選擇從高到底分別是150平米，130150平米，100130平米，80100萬平米，6080平米，而150平米的需求達(dá)到49%，是最受歡迎的住房面積。8 接受調(diào)查居民現(xiàn)在所居住的房屋人口：分析：圖表所示調(diào)查中目前居住房中一個(gè)人居住時(shí)最大人群，大多為未結(jié)婚居民，而2個(gè)和3個(gè)分別為27%和30%。小區(qū)配套：配備了完善的家居智能安防系統(tǒng)和智能安保系統(tǒng)四、 中環(huán)商住廣場(chǎng)樓盤名稱中環(huán)商住廣場(chǎng)位置溫州大道南側(cè),湯家橋南路西側(cè)開發(fā)商浙江中環(huán)置業(yè)股份有限公司項(xiàng)目概況占地面積28797m2建筑面積77958 m2容積率綠化率30％規(guī)劃戶數(shù)176建筑結(jié)構(gòu)框架建筑外觀好建筑風(fēng)格現(xiàn)代主要戶型90 m2戶型面積90～270 m2項(xiàng)目整體規(guī)劃限產(chǎn)權(quán)大賣場(chǎng)24000 m2，開發(fā)商產(chǎn)權(quán)商業(yè)5000 m2周邊配套學(xué)校商業(yè)家樂福超市銀行中國(guó)銀行、工商銀行醫(yī)院甌海第三人民醫(yī)院娛樂世紀(jì)廣場(chǎng)交通方便交樓日期2012年12月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯推出日期2009年12月商業(yè)業(yè)態(tài)限產(chǎn)權(quán)大賣場(chǎng)24000 m2，開發(fā)商產(chǎn)權(quán)商業(yè)5000 m2商業(yè)面積29000m2價(jià)格住宅起價(jià)28000元/ m2商鋪起價(jià)車位個(gè)數(shù)均價(jià)30800元/ m2均價(jià)30000元/ m2價(jià)格15萬/個(gè)最高價(jià)33000元/ m2租金租金付款方式電腦搖號(hào)公開銷售，一次性付款優(yōu)惠5％銷售率100％樓盤亮點(diǎn)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且設(shè)計(jì)戶型多樣，面對(duì)的消費(fèi)群體相對(duì)較廣。梧田板塊有“浙南威尼斯”美稱的三垟濕地，溫州的“造氧”基地，景觀及生態(tài)壞境較好。另外全省最大的客貨運(yùn)綜合站——雙嶼公路主樞紐客運(yùn)中心，它帶動(dòng)了周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于交通擁堵日益顯現(xiàn)，環(huán)境質(zhì)量的下降，該板塊的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)正逐漸喪失。 項(xiàng)目所在板塊分析本項(xiàng)目所在地塊為原長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)地塊，在板塊區(qū)位劃分為市中板塊，被下呂浦板塊，江濱板塊和西向板塊包圍。地價(jià)將回歸理性，地產(chǎn)商面臨洗牌。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。造成這一現(xiàn)象的主要原因：一方面經(jīng)濟(jì)的回暖以及政策利好條件下市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)；另一方面由于市場(chǎng)的持續(xù)升溫，投資者信心回升；第三就是通脹預(yù)期的影響，樓市成為資金避風(fēng)港。 溫州房地產(chǎn)狀況 2009年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧（1）土地市場(chǎng)運(yùn)行情況2009年溫州土地投放嚴(yán)重不足。而針對(duì)此番調(diào)控中對(duì)市場(chǎng)影響最大的信貸政策是否有松動(dòng)的疑問，7月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委三部委分別重申將繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策。盡管沒有列出明確的清算時(shí)間表，但一旦開始清算將在一定程度上對(duì)開發(fā)商當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流形成較大壓力，也將對(duì)土地市場(chǎng)交易造成一定的沖擊。長(zhǎng)運(yùn)地塊的位置可謂眾星捧月。 　　2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為1，863元/平方米，環(huán)比2009年下半年下降9%。除受到歐洲債務(wù)危機(jī)拖累的外貿(mào)出口外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能必將在短期內(nèi)直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而在上一輪抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)中功不可沒的固定資產(chǎn)投資也極有可能在房地產(chǎn)調(diào)控中伴隨房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的減緩而下降。而從上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況來看，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出現(xiàn)明顯萎縮，而是繼續(xù)保持高位運(yùn)行，這也意味著后續(xù)供應(yīng)將加大；另一方面，政府加大保障性住房供應(yīng)的長(zhǎng)期導(dǎo)向也將分流一部分的住房需求。2009年溫州市區(qū)新盤整體供應(yīng)量出現(xiàn)放大。2007年之所以出現(xiàn)批準(zhǔn)預(yù)售面積同實(shí)際銷售面積極大反差，主要是由3月1日溫州市開始實(shí)行網(wǎng)上公開銷售，不少原本在二手直轉(zhuǎn)的房源進(jìn)入了網(wǎng)上銷售系統(tǒng)，拉升了區(qū)域的銷售量。政府供地受阻 拆遷壓力大。從近年土地出讓的情況來看，溫州市區(qū)目前符合開盤條件的樓盤包括財(cái)智東方、匯金錦園、鉑金府邸、香緹半島、名人中環(huán)廣場(chǎng)、京都城、同人欣園、置信廣場(chǎng)等10個(gè)樓盤左右。 隨著區(qū)域內(nèi)舊城改造建設(shè)的不斷推進(jìn)，眾多中高檔安置房替代以往老舊的低矮房子矗立在城市的市中心，在一定程度上提