【正文】 池后在排入污水管網?；▔熬皦Φ取Ｗ≌R街較遠，不會受交通噪音等影響。（2）項目產品檔次定位本項目規(guī)模較大，項目本身綠化率極高，達到60%以上，試打造溫州原景花園式小區(qū)，針對本地自然生態(tài)環(huán)境非良好，消費體對對此類住房有較大的期望值；同時溫州此類高端樓盤擁有穩(wěn)定的市場前景，開發(fā)公司已經開發(fā)過相應品牌樓盤等情況，本項目采用市場比較定位法，項目走高檔樓盤路線，同時大力有效借用原有產品品牌，告訴提升開發(fā)商和項目在溫州的形象，體現(xiàn)本項目的人文、高端、精品內涵。環(huán)境及其他因素分析：住房因素中居民比較看重房屋價格、品牌和投資潛力，而價格最為重要，價格的多少基本決定了居民是否購房，所占比重分別為60%、20%、15%。作為投資居民也達到15%，首先他們對房屋的市場前景有很大的信心。20 接受調查居民對車位的要求：分析：對車位的要求來看。14 接受調查居民購房最注重的因素：分析：住房因素中：居民比較看重房屋價格、品牌投和資潛力，而價格最為重要，價格的多少基本決定了居民是否購房。9 接受調查居民近期是否有購房需求：分析：購房需求中70%的居民表示沒有購房需求，只有30%的居民有購房需求，表明居民的購房愿望在近期不是很大。3 接受調查居民婚姻狀況：分析：未婚人群占63%，這一部分是購房的主力軍，購房第一梯隊：已婚占37%，一般購房會作為第二套房，作為購房第二梯隊。六、 鉑金府邸樓盤名稱鉑金家園（鉑金府邸）位置甌海大道湯家橋路西北側地塊開發(fā)商恒達集團、溫州市華亮房地產開發(fā)有限公司項目概況占地面積36384 m2建筑面積77958 m2容積率綠化率50％（含水景）規(guī)劃戶數346戶建筑結構框架建筑外觀較好建筑風格小高層主要戶型160平方米180平方米340平方米570平方米戶型面積160～570 m2項目整體規(guī)劃13幢11～12層的小高層周邊配套學校溫州中學商業(yè)銀行中國銀行、工商銀行、醫(yī)院甌海第三人民醫(yī)院娛樂交通方便交樓日期2011年7月裝修標準毛坯推出日期2009年2月商業(yè)業(yè)態(tài)無商業(yè)面積價格住宅起價19800元/ m2商鋪起價車位個數均價30867元/㎡均價價格25萬/個最高價37900元/ m2租金租金付款方式電腦搖號公開銷售，首付40％銷售率100％賣點分析與三垟濕地零距離的地段，水源地熱系統(tǒng)，VRN大氣中央空調，花崗巖干掛的法式風格，交通便捷，低密度的綠化環(huán)境七、 香緹半島樓盤名稱香緹錦園（香緹半島）位置甌海大到與湯家橋路交叉口開發(fā)商浙江中梁置業(yè)有限公司項目概況占地面積41850 m2建筑面積95998 m2容積率綠化率40％規(guī)劃戶數998戶建筑結構框架建筑外觀較好建筑風格法式主要戶型200 m2戶型面積170～500 m2項目整體規(guī)劃共14幢，由多層和小高層、高層組合而成周邊配套學校溫州中學商業(yè)銀行中國銀行、工商銀行、醫(yī)院甌海第三人民醫(yī)院娛樂交通方便交樓日期2010年12月裝修標準毛坯推出日期2008年9月商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)面積價格住宅起價21000元/ m2商鋪起價車位個數386個均價45313元/ m2均價價格15萬/個最高價77939元/ m2租金租金付款方式電腦搖號公開銷售，首付40％銷售率100％樓盤亮點溫州市城市綠肺和最大的城市氧吧，香墅業(yè)主每天可呼吸經過層層過濾的第一道鮮氧，享受自然最尊貴的饋贈。 價格大概在15000～21000元/平方米之間。 主要面向上班族，房價在19000元/平方米左右西向板塊離市中心較遠，但交通條件成熟。江濱路板塊眾多的咖啡廳、酒吧、美食娛樂場所；往東，高檔家居用品市場；。在07年下半年，在整體大環(huán)境不是很好的情況下，還能保持著穩(wěn)定的價格，證明該板塊受到了眾多自住需求購房者的青睞。其中老式住宅區(qū)盛大花園和龍霞住宅區(qū)使用年限都在7年以上，新建的康居工程——南甌錦園和南甌明園，曾經受到許多公務員和上班族的青睞，這兩個大型住宅小區(qū)已經交付。但是隨著西大門道路拓寬工程的竣工和江濱西路綠化景觀即江心西園的建成以及高品質新樓盤的相繼推出，江濱路西段很快成為溫州房市的另一大熱點。 溫州地塊對比分析市中板塊 市中板塊由大南門片區(qū)、小南門片區(qū)、人民路片區(qū)、水心住宅區(qū)及學院路片區(qū)組成，以高層為主的中檔住宅占據著市中心稀有繁華地段，是溫州主要住宅板塊之一。市中板塊樓盤擁有多個高層高中中檔的樓盤為，是溫州中高檔百貨以及通訊、家電賣場的集中區(qū)，擁有銀泰百貨、開太百貨、麗姿華都等品牌百貨商場，蘇寧電器、移動公司、手機賣場、一百家電、國美電器等通訊、家電大賣場也搶灘其中，為溫州市名副其實的商業(yè)中心。明年市區(qū)新盤供應量偏少。此政策將直接影響房開商的資金利用效率，勢必會對業(yè)績產生作用。其他兩期的土地將會適時推出。山坡地將大面積開發(fā)。其他年份均處于供大于求的局面。2009年溫州市區(qū)商品住房銷售均價22043元/平方米，%。（2）商品房市場運行情況全年商品房市場供需兩旺。表2120052009年溫州市區(qū)土地出讓數量比較表年份20052006200720082009土地出讓面積（畝）建筑規(guī)模（萬平方米）宗地數量14299828平均宗地面積（畝）平均容積率出讓金總額（億元）平均地價（萬/畝）平均樓面地價（元/㎡）54447517起始價（億元）中標價高出起價%%%%%宗地規(guī)模偏小今年平均宗地規(guī)模少得可憐。 展望下半年的樓市走向，官方的明確表態(tài)否定了下半年樓市調控政策出現(xiàn)松動的可能性，也使得開發(fā)企業(yè)想維持較高價格水平度過此輪調整周期的預期落空。 　　如此看來，既要維持樓市調整的階段性成果，又要避免用力過猛，那么著眼于樓市中長期健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施或將成為后續(xù)調控的主流。 　　統(tǒng)計局最新發(fā)布的經濟數據顯示，%，%出現(xiàn)下滑；同時公布的6月份CPI、PPI、工業(yè)增加值等各項經濟指標均出現(xiàn)同比回落。其中，%，%，%。6月，全國103個城市共推出住宅用地3，與上月基本持平，同比增加35%。在此之前類似的高檔項目如外灘國際公館、中瑞曼哈頓、金色尚品、中央公館、華府天地、鉑金府邸、東南嘉一國際等項目都取得非常好的市場效果，如今把長運地塊再次打造成超越這些項目的超級精品項目，整個溫州市場值得期待。圖11優(yōu)越的地理位置，房開公司致力打造的溫州精品住房項目，在溫州火熱的房地產市場中，擁有良好的購買力，提升整個溫州住房品質的新高度。 從月度分布來看，除了2月受春節(jié)和4月受土地供應計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，供應量有所回落外，其他月份供應量持續(xù)增長。 商品房交易 　　2010年上半年，%。 人民幣對歐元大幅升值，給產品出口歐洲造成較大的成本壓力，加之歐洲進口商獲得貿易信貸能力下降等因素影響，都將對中國出口的持續(xù)恢復構成阻力。這也預示了在房價回落沒有達到預期的情況下，調控政策將繼續(xù)發(fā)揮對房地產市場的影響。由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，購房者持幣觀望的不在少數，導致當前市場需求釋放緩慢。2009年全年土地出讓規(guī)模不到450畝，許多原計劃在今年出來的土地最終因各種因素未能如期投放市場。另一方面是由于開發(fā)商對住宅用地外土地開發(fā)顯得信心不足。銷售價格方面。表22 近四年溫州市區(qū)（三區(qū)）商品房情況年份2006200720082009批售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）101銷售套數（套）4033657639037266銷售均價（元/平方米）804597871547722043從近四年溫州市區(qū)商品住房批售量和銷售量的比較來看，2007年和2009年溫州市區(qū)商品住房銷售面積均大于批售面積。這些措施的實施，將加大商品房特別是中小套型普通商品房的供應，對滿足中低收入者的購房需求起到一定的保障作用。09年已經成功出讓了一期的11宗辦公/商服用地，出讓面積126畝（總建筑面積33萬平方米）。財政部、國土部等五部委發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》要求拿地首付不低于50%。關鍵還是要看各地方政府的執(zhí)行力度。本項目地理位置十分優(yōu)越，處在市中板塊的稀有黃金地段，享用了其成熟的生活娛樂商業(yè)等配套設施，同時兼具了西向板塊等其他3個板塊便利的交通與價格優(yōu)勢，是商業(yè)化和生活化最佳的板塊。因此相信在不久的將來，市區(qū)西進將會形成以西進城口為中心的繁華商圈，城市推進過程中，地塊位置將越顯珍貴及完美。江濱路板塊 與長期倍受市場關注的新城板塊相比，江濱路板塊的樓盤相對平靜，由于原先交通和風水理論的影響，許多買家在選擇買房區(qū)域時，通常不會將其作為第一候選區(qū)域。梧田板塊 梧田板塊以盛大花園、南甌錦園、南甌明園、金典家園、龍霞住宅區(qū)等樓盤為代表。下呂浦板塊 該板塊靠近老城區(qū)，連接新城區(qū)，交通便利，配套設施一應俱全，居住氛圍非常濃，且房源套型面積比較合理，多在50～120平方米之間，是目前溫州工薪階層較為理想的居住地。 房價每平方米超過30000元。 以90平方米以下的小戶型為主。 戶型比較合理經濟,多在100平方米左右。五、 萬川錦苑樓盤名稱萬川錦苑位置溫州市府路與錦繡路交匯處開發(fā)商浙江萬川房地產開發(fā)有限公司項目概況占地面積19651 m2建筑面積50052 m2容積率綠化率30％規(guī)劃戶數103戶建筑結構框架建筑外觀較好建筑風格現(xiàn)代主要戶型406平米躍層“空中別墅”戶型面積406 m2項目整體規(guī)劃4棟高層呈扇形一字排開，1～3號樓最高29層，4號樓最高20層周邊配套學校溫州市第十九中學商業(yè)銀行農業(yè)銀行、建設銀行醫(yī)院娛樂世紀廣場交通新城站交樓日期2010年12月裝修標準毛坯推出日期2009年5月商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪商業(yè)面積價格住宅起價22000元/ m2商鋪起價車位個數均價28000元/ m2均價36000元/ m2價格20萬/個最高價31000元/ m2租金租金付款方式電腦搖號公開銷售，首付40％銷售率100％樓盤亮點大戶型躍層“空中別墅”，地段優(yōu)越。2 接受調查居民年齡：分析：如表所示，人群中25歲和35歲所占比例為83%，而這一人群又是市場購買力的主要人群，36歲以上的人所占比例不高，只有17%，也是潛在的購買人群。其中，一個人將是以后購房的主力軍。13. 接受調查居民想購買的戶型：分析：可有看出在購房戶型中，基本居民都希望戶型為三室兩廳（97%），這一種戶型的需求量最大。19 接受調查居民能接受的房價：分析：8000元/平米是最受歡迎的房價，人群占有數50%，800010000的人群為21%，1000015000元/平米的人群為14%，1500020000元/平米的人群為10%，20000元/平米的人群為6%。在購房目的的調查中，首次置業(yè)達到78%，這部分居民購房是作為居住用房，對房屋的選擇性最強。%。花園式小區(qū)住宅環(huán)境，酒店式全天候物業(yè)管理服務，致力于打造溫州高端精品住宅。中間布置環(huán)形花臺，主入口進來后環(huán)繞花臺分別到每棟建筑物，次入口還做消防入口，中間部份有生活休閑娛樂的休閑中心和健身房，同時兩棟建筑物間除了道路滿鋪植物作綠化，還有一個人工水池供休閑。C、強調細部設計，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座。（3）排水系統(tǒng)A、排水體制：采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。項目計劃2011年4月開工，至2013年全部完工，總工期2年2個月。周邊各類超市、銀行、醫(yī)院等生活配套設施一應俱全，學校、酒吧、KTV、咖啡吧、茶座等娛樂場所應有盡有，中山公園、馬鞍池公園，白鹿洲公園等地方都將成為放松休閑的好去處。6）營養(yǎng)/果蔬/靚湯推薦 如每月推薦一款符合當月氣候特點的菜譜，或介紹時令水果/蔬菜的營養(yǎng)和性狀，或靚湯做法，如春天來了注意除濕，夏天消暑，秋冬進補等。（2）銷售沖刺期 全面投放各類媒體廣告，配合促銷活動以及在主要交通要道的廣告牌形成強力的宣傳攻勢。 其他稅費其他稅費主要由臨時用地、臨建圖、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等組成，按照建筑安裝工程費的3%估算。 資金運用表71