【正文】 效益指數(shù)；　 　RC1——被評估設備重置成本；　　RC2——參照物重置成本；　　　　 A1——被評估設備的能力；　　A2——參照物的能力　　當X=1，被評估的機器設備的價格與生產(chǎn)能力呈線形關系；當，機器設備的生產(chǎn)能力與設備價格呈非線形關系，設備的價格上漲速度大于設備生產(chǎn)能力上漲速度；當，機器設備的生產(chǎn)能力與設備價格呈非線形關系，設備的價格上漲速度小于設備生產(chǎn)能力上漲速度。　　核算機器設備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團成本常用的方法，我們稱之為綜合估價法?！　〗ㄔO單位管理費，工程監(jiān)理費，勘察設計費，工程保險費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅?！　。ㄒ唬嶓w性貶值　　也稱有形損耗?！　∈褂眠@種方法評估人員要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。　　2．超額運營成本是由于新技術的發(fā)展，使得新設備在運營費用低于老設備?！　τ谑找媛氏陆狄鸬慕?jīng)濟性貶值，我們首先預測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現(xiàn)，計算貶值額。　　則： 第四節(jié) 機器設備評估中的市場法　　機器設備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法?！　?．設備的實體狀態(tài)?！　?．混合結(jié)構(gòu)。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟壽命年限，在用成本法進行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進行計算?！　?．新舊程度?！　⊥ǔ？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價值量大的重點建筑物作為重點勘察對象，進行詳細分析和測算，其余建筑物可參照其進行修正，得出評估值?！　　　?．計算資金投入時，通常按建設期內(nèi)均勻投入進行測算。通?？梢罁?jù)當?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費率計算，即：調(diào)整后的其它直接費=工程決算直接費評估基準日其它直接費取費標準　　（5）計算重置基價。　　預決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估?！　。ㄈ﹥r格指數(shù)調(diào)整法　　價格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其它相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法?！　τ诙ɑ鶅r格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時，其公式為：　　式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。關于建筑物用途及使用強度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用之間的價值差。五、建筑物的經(jīng)濟性貶值的分析測算　　建筑物的經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用?！　。ㄒ唬┙灰讓嵗容^法（直接法）　　此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實例作為參照物，將交易實例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實例的價格修正成待估房地產(chǎn)的價格?！　。?）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當事人收集租售實例資料?！　〕墒於刃拚姆椒ㄊ鞘紫纫页鼋灰讓嵗痛缹ο笾g環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達到交易實例同等環(huán)境成熟程度所需時間，然后以交易實例價格乘以復利率的折現(xiàn)值即可。土地使用權屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權?！　?．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地?！　?．經(jīng)濟地理位置的可變性?！　。?）環(huán)境優(yōu)劣度?！　。?）規(guī)劃限制?！　?．土地利用因素?！　。?）公用設施完備度。　?。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素　　（1）商業(yè)繁華程度?！　?．土地的不可替代性。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。　　例：某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物價格?！　^(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：　　雙百分制比較法?！　。?）查閱各種報刊、雜志、年鑒上有關的信息、廣告。　　此法更適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟行為。若想單獨評估房屋建筑物的自身價格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價格后，再運用合理的方法單獨評估土地價值，然后進行軋差得出建筑物的價值。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權的評估通常造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建。根據(jù)上述標準，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級。在具體測算綜合價格指數(shù)時，還應注意統(tǒng)計資料中的年度價格指數(shù)是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)。主要原因是：　　（1）由于技術進步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；　?。?）設計或結(jié)構(gòu)改進、項目工程量發(fā)生變化；　　（3）材料價格和費用項目、收費標準發(fā)生變化。由于預決算高速法是以待估建筑物預決算資料中的工程量為基礎進行現(xiàn)行價格的調(diào)整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。地材價差額可依據(jù)當?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價格指數(shù)計算： ?。?）人工費和機械調(diào)整費?！　　　?．資金成本計算時建設工期是指政黨建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。五、建筑物的評估程序　?。ㄒ唬┟鞔_評估目的　　（二）資料準備　　（三）準備有關文件　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評估明細表的準備　?。ㄎ澹┰u定測算　?。┐_定評估結(jié)果，撰定評估說明或評估報告第二節(jié) 建筑物評估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評估的成本法　　建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮。　　2．環(huán)境優(yōu)劣的影響。而且國家還規(guī)定，在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其它附著物所有權由國家無償取得。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。　?。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a(chǎn)權邊界復雜性　?。ㄈ┕δ茏儺愋远?、 建筑物的分類　?。ㄒ唬┌捶课莩兄亟Y(jié)構(gòu)分類　　1．鋼結(jié)構(gòu)?！　?．設備的安裝方式。使用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法求其經(jīng)濟性貶值率。　　2．確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據(jù)設備的現(xiàn)狀，評估人員預計該電焊機尚可使用10年，則：　　每年的超額運營成本==3000元　　3．計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算，則，　　稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本（1—所得稅）=3000（1—33%）=2010元　　4．確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%，,則, 　　　 =　 =12350元 　　該電焊機由于超額運營成本引起的功能性貶值為12350元?！　。ǘ┕δ苄再H值　　設備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面?！　τ行┰O備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個公式可演變成：　　貶值率=已使用量/總使用量　　貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）　　2．修復費用法?！　?．海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計算公式為：　　對于免稅設備：　海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)費率　　對減稅設備：　　海關監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)費率減稅百分率　　我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3‰?！　τ谝恍┐笮凸I(yè)企業(yè)，由于設備的數(shù)量較多，為了提高工作效率，評估人員有時按機器設備購置價的一定比例來計算設備的運雜費、基礎費、安裝費?！　?．重置核算法。　　2．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。評估的該類設備數(shù)量越多，樣本數(shù)量越大，整體誤差將越小。　　5．替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別?！　EQ價，即目的港交貨關稅已付價，賣方負責輸運輸和保險，并支付進口稅款。　　CIF價，到岸價，指離岸價加海運費加海運保險費的價格，賣方負責運輸和保險，裝船后的一切風險仍由買方負擔?！　≈刂贸杀镜臉?gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關。宏觀鑒定主要解決下列問題：企業(yè)制造或生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。在這種情況下，評估人員為了提高評估工作效率可以采用抽查的方式。三、機器設備評估的程序　?。ㄒ唬┟鞔_評估目的　　（二）清查機器設備，明確評估對象　?。ㄈC器設備進行必要鑒定　?。ㄋ模┭芯看_定評估方法，搜集和處理有關信息資料　?。ㄎ澹┰u估估算、撰寫評估報告第二節(jié) 機器設備的核查與鑒定一、機器設備核查　　評估人員在評估機器設備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機器設備進行必要的核查，以確定機器設備的客觀存在。所以在進行機器設備評估時，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場法?！　?．按其價值高低分類，可以分為：　?。?）A類設備?！　。?）輔助生產(chǎn)設備?！　?．選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑?！　?．市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料?！　〔捎檬找娣ㄔu估資產(chǎn)的缺點是：　　1．預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。　　三、收益法中各項指標的確定 　?。ㄒ唬┦找骖~　　收益法運用中，收益額的確定是關鍵。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值?！　〔捎檬找娣▽Y產(chǎn)進行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預期收益的效用或有用程度密切相關?！　?．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值。　　1．觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。　　2．計算二者的差異，確定凈超額運營成本?！　?．觀察法，也稱成新率法。在美國，~0。 間接成本可以通過下列方法計算。　　選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本?！　。?）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額?！　?．評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。　　三是功能因素?！　?．需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場?！　。ǘ┨娲瓌t　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大?！　∫?、資產(chǎn)評估的工作原則　?。ㄒ唬┆毩⑿栽瓌t　　獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場?！　」_市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣?！　?．清算時間的限制?！　。ㄈ┲刂脙r值　　重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定?！　?．資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大差別?！　≌w資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。　　當然，資產(chǎn)評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應規(guī)定?！　∪?、資產(chǎn)評估和會計計價的不同　?。ㄒ唬┒甙l(fā)生的前提條件不同　　會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的?！　?．以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。第一章 總論　　第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義　　一、 資產(chǎn)評估的概念　　資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇?！　≠Y產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：　　1．資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況?！　。ㄎ澹┳稍冃浴　∽稍冃灾纲Y產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估的社會中介機構(gòu)完成的。　　單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)?！　?．資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念?！　?．意見性?！　。ǘ┩顿Y價值　　投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來說并不具有特殊價值。公開市場假設，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。貢獻原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值?！　。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件　　應用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。　?。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點　　市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：　　1．能夠客觀反映資產(chǎn)目