【正文】 一個開發(fā)商。我們一開始我們去大城市，我們要解決安居樂業(yè)這些問題。 o 16:21:12　　陳世海：謝謝!我想今天在座的還有幾位是福建本土的地產的企業(yè)家，他們都是房地產的開發(fā)商，在這里我們的周總，在這一輪的政策的推動之下，到底給地產開發(fā)商帶來的是機遇，還是我們在具體的項目操作上有更多的麻煩。上午還有這么幾個觀點，把背景介紹一下有利于各位提問。筑美城市。是不是使得我們現在已經有的那么多的地產泡沫的地產界再次的瘋狂?這些疑問是我在登飛機之前還在做的思考，剛才聽了李鐵主任對政策的解讀，已經有了很透徹的理解。我想新型的城鎮(zhèn)化該將開啟的是一個全新的時代，涉及到全國120個左右的城市群以及180多個B級以上的城市以及1萬個城鎮(zhèn)的建設，可以說蓄勢待發(fā)。那么另外一個問題我們怎么當市場的領先者，你越是領先，你的創(chuàng)新加進去以后，第一個你的價值提高。 　　房客控股總裁檀玉芳認真聆聽專家演講o 15:22:51　　我們一般講說從房地產的發(fā)展來講是從無到有，最近我們漸漸建豪宅了，但是豪宅也不是那么簡單的。三十年前固定在40%比以前提升很多了。遠雄是成立1969年，在44年當中有600多個建案，有2000萬平方米。那另外目前78家一流國際企業(yè)在合作，把這個綠能技術、智能設備、性能規(guī)劃以及云端網絡與生活品質結合。所以1980年代買一千萬的不得了，之后高層住在臺北市，開始買三千萬、五千萬、一億的豪宅，2011年第一座的豪宅出現。中國大陸這么大來講，我想很快會實現。是新北市我去做兩場演講，最后問我有什么方式可以解決，我說容積提高。o 15:20:34　　荘孟翰：尊敬的領導、各位貴賓，大家好!我想今天很難得跟各位報道臺灣城鎮(zhèn)化的建設。這樣講從傳統(tǒng)的一個居住，這是最基本的需求到高級住宅，到CBD的發(fā)展。萬一這個經濟落差的時候，如果你到都市里面來工作、買了房子，萬一失業(yè)怎么辦，這個房子要拍賣。這樣的理念我想我們大家都是非常的期待，但是我們又有一個問題，我們剛才的投資理財，中國大陸炒房的問題，當你所得一萬塊錢到海外投資，國際新的投資理財。我們剛才講的是大陸城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的現狀，我們再來看看臺灣。第三個要注重融資管理改革，拓寬融資渠道，遏制攤大餅。這是我在城市化發(fā)展當中個人的體會，如果大家有機會可以去臺灣看看臺灣的城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展。我們一些部門要求一個城市，三個月小變，六個月大變，一年發(fā)生根本性變化?！　∥覀兊倪x擇，我們所有執(zhí)政者的選擇是選擇了參照歐美，特別希望在最短的時間之內使我們城市能夠達到發(fā)達國家的現代化水平。第四個合理規(guī)劃，因地制宜、推廣綠色、低碳和生態(tài)的城市可持續(xù)發(fā)展道路。要靠市場化的資源方式減，減少土地的浪費。我就講到這里，如果有講得有不對的地方，請大家批評指正，謝謝大家!o 15:12:51　　第二個就是社保繳納率低，平均繳納在24%。農村有優(yōu)惠政策計劃生育、低保，他不愿意。還有我們在座的企業(yè)家、在座的媒體人、在座的專家和學家，你們都生活在城市里，從你們發(fā)自內心的想法，你們是否和衣衫藍縷和低素質農民工共同居住在一個小區(qū)。我們研究的城市問題都是中小城市，100萬以上的城市在歐洲也不多，在中國達到7個，還在繼續(xù)增加。就是進去以后能不能享受到城市居民的基本公共服務。那么各種矛盾也在爆發(fā)，所以這也帶來許多的問題。那么希望這次城鎮(zhèn)化的分享能帶來的更多的機會，很多學者更希望對城鎮(zhèn)化的之力，使城市更加美好，使城市發(fā)展更接近高元的水平。那么接下來要進入今天論壇上半場的專家演講環(huán)節(jié)，首先我們要請出的演講嘉賓是：國家城鎮(zhèn)化建設專家、國家發(fā)改委中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心李鐵先生。o 15:01:43　　主持人：好的，謝謝吳會長，也謝謝幾位嘉賓精彩的致辭。那么今天有幸到這里來和大家分享中國城鎮(zhèn)化政策的具體內容。高速增長在世界上甚至歐美國家、拉美國家恐怕城鎮(zhèn)化是一個緩慢的過程，東亞日本、韓國也是經歷過高速增長。我們有一個戶籍制度是城鎮(zhèn)在城市的戶籍人口有一個橋梁，這個橋梁半開放、半封閉。所以我們實際上是一個大的經濟區(qū)，它有19881的小城鎮(zhèn)，實際上在歐美國家不是一般的小國家，因為巴西、德國是幾千人的城市。我們也注意到最近關于高考的問題，京滬的居民到教育部門示威，堅決反對放開戶籍。原來我們是城鄉(xiāng)矛盾，是城市和農村之間的矛盾，城市化和城鄉(xiāng)之間的矛盾。減少城鎮(zhèn)管理層次，促進大中小城市平等的發(fā)展權，釋放中小城市發(fā)展活力。我們知道城市攤大餅的方式，對國有土地征用的方式成本太低，地拿得太便宜，使用的時候就會過度浪費。我們也知道很多長官要完成自己的目標，GDP增長目標，城市形象目標，但是他確實造成了大量的資源浪費。今天我們對360個城市進行了統(tǒng)計，土地模式的發(fā)展既加劇了短期行為，也導致我們城市在大幅度的增加，城市面臨著發(fā)展危機，這個危機我們基礎設施的供給，居民福利要求改進的迫切，政府官員對短期政府需求，使這種危機進一步的放大。第二政府大量的短期行為，嚴重浪費公共資源，這里在座的朋友可能都很清楚。來釋放集體土地、更多為城市發(fā)展、企業(yè)發(fā)展降低成本，緩解了征地不良循環(huán)。那么需要改革管理體制，也要改革土地管理制度。那么通過李主任演講我想各位對中國城鎮(zhèn)化建設有一個明晰的印象。將來外需和內需齊頭并進，好，我想這是城鎮(zhèn)化最重要的一個問題。第一個方面大量的農民工到城市來以后，農村已經是空洞化，在鄉(xiāng)下種田的都是四五十歲的，未來相對對農村的機械化相對低，對調整城鎮(zhèn)化一個新的問題。但是中國大陸以前來看，循序漸進是要看彩色電視，馬上看到的。這是大巨蛋，在臺北東區(qū)。事實上在臺北的三峽、林口的造鎮(zhèn)計劃。現在有一個數位家庭的第十部曲，接下來你會看到第十一部曲、十二部曲、十三部曲是家庭能源管理，第十五部曲是智慧城市。然后骨干安全、資料安全，監(jiān)控安全。這個是臺北大巨蛋園區(qū)，這個約50萬平方米。那這樣我就針對這個部分來跟各位報告一下，因為主辦單位給我一個題目希望我能夠講一下。它不是沒有風險的，就像2008年這樣下來我們在亞洲的開發(fā)國家，實際上錢太多，盈利太低于臺灣在這個過程里面，在高雄、臺北、臺中，我們經濟不景氣長達13年。這個非常的漂亮，我想未來的多樣化的社會，多樣化的需求，可能建筑從產品的需求。 　　臺灣購物中心協(xié)會理事長劉耀東先生接受房客網記者專訪　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生接受房客網記者專訪o 15:50:45　　我們可能第一個不要完全按照自己的想法，可能所有消費者需要什么東西，所以我們自己的想法是銷售，我們如何讓銷售與行銷區(qū)別。剛才荘教授分享了臺灣城鎮(zhèn)化先進的模式，有很多值得我們借鑒的地方。談率講從我坐飛機要參加這次論壇，到如何來理解城鎮(zhèn)化建設的這樣一個政策，我自己的理解也是非常的淺顯。為什么說我們今天這樣一個城鎮(zhèn)化的建設它并不只是一個口號，因為在這個過程當中需要做的事情太多。我就講這些，謝謝。目前業(yè)主已經有了九千多戶，也可以講是鄒大鵬一個小新城鎮(zhèn)的概念，只不過就是說這個小新城鎮(zhèn)未來可能會變成泉州新的城鎮(zhèn)中心?！　￡愂篮＃喊ㄎ覀冊谠颇?，甚至已經你們走在前面，在城鎮(zhèn)化建設當中已經做了什么。因為一個人生老病死都是有的，醫(yī)療、教育、還有養(yǎng)老、地產。現在因為我搬到城里面，我地沒有了。但是我有點不一樣，對李主任的觀點，農民工現在收入有可能比城鎮(zhèn)的要高。大概是城鎮(zhèn)化過程當中我們希望能夠創(chuàng)新的部分，謝謝!o 16:25:07　　陳世海：從您的解讀當中可以感受的到，在城市化建設這一輪當中我們房地產商、開發(fā)商扮演的角色不止是空間流，而是要考慮產業(yè)化。為什么房價居高不下，這個是兩個極端。把都會擴大，使人口到郊區(qū)，讓人口往郊區(qū)疏移。因為這三十年來，尤其這十年大城市膨脹持續(xù)的發(fā)展，已經產生了一些城市病。所以對地產商來講廉價住宅、高檔住宅，郊區(qū)是非常好的方向。可以透過兩岸攜手去創(chuàng)造一個雙贏互利的未來。資源的集聚發(fā)展，產業(yè)、就業(yè)所得、消費，這個不可怕，越來越傾向工業(yè)區(qū)。接下來進入下半場的演講環(huán)節(jié)，大家知道十八大以后習書記和李總理提出強調了城鎮(zhèn)化的重要性，是拉動內需新的消費增長點，城鎮(zhèn)化和深化綜合改革將是我國經濟發(fā)展兩個新的紅利。也許我們可以說在2020年中國的人均GDP達到1萬美金，這是人類歷史上了不起的貢獻。綜合我們所想的這些，我們可以看出歐美日這些傳統(tǒng)的國家，目前已經到了經濟增長的底部，美國甚至已經過了這個底部，在逐步的復蘇。到現在美聯儲也許可能逐步的減少，目前的操作規(guī)模已經超過50億，從逐步減少買入到甚至停止買入，到甚至把它所持有的幾萬億的按揭和美國的中長期國債逐步的賣出，這樣的使得證券市場少了一個大的買家，多了一個賣家，這樣會對使全球的資產價格造成大的沖擊。如果2020年中國GDP達到1萬美元，說明中國的人是地球上可以體驗生活的人，比在此之前的超過一倍。因此世界經濟見到了利率可增長的拐點，中國也見到了。第三輪今年沖擊中長期國債市場和全球股市?！　￡P于美國經濟和中國經濟的不同，有什么不同次貸危機到現在美國去年還是老的總統(tǒng)，沒有新面孔。你只看今年和明年問題就不大，因為中國這么龐大的經濟體，它的運行慣性也還能夠以比較高的速度運行一段時間，以中國2013年的經濟增長來看，投資的增速仍然會超過20%，仍然是什么?投資三大塊，基礎設施、房地產和工業(yè)。有學者認為目前中國的養(yǎng)老金考慮城鎮(zhèn)職工的基層養(yǎng)老18萬元，到20032005年的缺口有可能超過60萬億，目前我們看到養(yǎng)老體系有逐步的資金，更何況醫(yī)療保障體系還有很多的缺口。我們可以回顧一下，19942002，地方政府拖垮政府的但是行業(yè)，但是02年到08年，地方政府也非常窮。剛才我開玩笑說，我們古代有一個成語叫做鳥在天上飛，兩個人在爭吵著，我們如果把鳥射下來，該怎么分享這個鳥。第四，你怎么保證你憑什么保證，農民愿意隨著指揮棒你遷徙，而不是按照他的方式進行自由的遷徙。現在看到2020年中國的房地產市場有爆發(fā)式增長的機會嗎?基本沒有。讓我們有請圓桌論壇的嘉賓主持盈科資本合伙人、總裁陳銳華先生。好時代已經到頭了，我們特別想聽的一個話題，好時代到頭了我們該怎么走，我們到底該過一個怎么樣的日子。未來宅基地還會變成土地所有權，而不是使用權的房產證明。他即將要去河南當省長，所以他要去一個重要的縣，如何面對這些問題。當然我們鐘主任前面講到了為什么城鎮(zhèn)化的細則到還沒有出來，作為第一線的開發(fā)商來講，認為可能是找不著最佳方案了或者細節(jié)出來。這個時候房地產的需求才能有一個經濟的基礎。這個問題其實回歸到內地目前發(fā)展，與我們中國面對現在的問題和臺灣大陸來講，我剛才講我們地大物博，我們中國發(fā)展很好的一個特色。我特別想問一下來自臺灣工商企業(yè)東南智庫的楊主任。平時我們過去在金融，新型城鎮(zhèn)化如何去融資的問題，其實做法很多。第三個盡管環(huán)保局認為中國的環(huán)境還是平穩(wěn)的，但是中國的自然環(huán)境毫無疑問在加速惡化，所以在未來的環(huán)境投入的資金極其巨大，因此對中國很多的未來的產業(yè)來講，我覺得中小企業(yè)的機會比大企業(yè)，做實體的，做實業(yè)的老板賺錢的機會比做地產的，做金融跟虛擬的賺錢的要多。下面問一下禹州的王總，你在全國如何看待福州的地產，我想這是全國福州很多在座的朋友和嘉賓是很關心的。我們城鎮(zhèn)化要解決資金的問題，其實中國不缺錢。而且東北新中國成立以后，教育發(fā)展相對很高的一個區(qū)域，人的思想意識也是很高。房地產賣的很火爆，店面照樣賣的很火爆，那么您在臺灣購物中心類似商業(yè)地產的用什么樣的商業(yè)模式來解決。資本如何合理的分配，還有資金的來源，資金怎么來怎么去。那么城鎮(zhèn)化我個人覺得其實它是一個政策，但是在中國可以說在前世界也是史無前例，沒有這么大的規(guī)模。商業(yè)地產可以說八仙過海各顯神通，用融資的方式就是說房子抵押在里面，透過期貨，透過一些招商的手段來達到一些手段的目的。在這種前提之下，由于過去的利潤政策非常保守，不能夠滿足快速增長的需求。實際上在城鎮(zhèn)化的過程當中，目前我們在大連，我剛才也規(guī)劃了1300的地塊，那我們做房地產，其實我在5月初的演講的時候，我對80幾個企業(yè)家，我告訴他們今天我把大連和北京的地塊我拿下來的原因重點我希望能夠讓想要在中國發(fā)展的臺灣企業(yè)，或者有意向跟臺企合作的大陸企業(yè)，一起在這個地段上開發(fā)合作。當然發(fā)展離不開錢，你能創(chuàng)造的更多的錢，因為你有價值，所以大家更愿意跟你走在一起，這樣子的城鎮(zhèn)化給所有的參與者帶來共生共存，能夠帶來可持續(xù)的發(fā)展。同時為海峽兩岸城鎮(zhèn)化建設添磚加瓦，那我們下午的論壇活動就到這里結束了。城鎮(zhèn)化不應該是房地產化，第二個我看更多的談到我們做一些事情要看本身目的是什么，或者我們想推動城鎮(zhèn)化，看是不是為經濟發(fā)展。感謝鐘主任和各位嘉賓精彩的討論，也謝謝大家聆聽各位的分享，謝謝大家!錢我們一直覺得前是最沒有能量的東西，你要在發(fā)揮能量的基礎上面，今天為什么你在任何一個銷售公司，你在城鎮(zhèn)化的過程當中，當然中國不缺錢，但是它為什么要投資你，你必須做好自己不同的價值。但是有了這個政策之后，臺灣推動所謂的土地活化，同時使城市提升，因此土地所謂的城市，新的商業(yè)地產開發(fā)。人家為什么把一個能夠好的獲利的資產拿去集資，慢慢慢慢透過方式，同時還是需要一些時間來培養(yǎng)適合自己的國情。當然我個人覺得中國的市場是很多機會，但是這么大的規(guī)模，那么這個中間大家沒有經歷過，同時中國現在面臨的還不止是一個城鎮(zhèn)化的問題，還有城市化的問題，還有社區(qū)的問題，這些問題都有相互的影響。o 17:40:51　　陳銳華：謝謝!上市公司里面國有企業(yè)的負債率達到80%幾，但是反過來講民營企業(yè)的負債率就會低。反過來講中國很大，大是什么概念?文化差異很大。我說的是什么概念?就是說城鎮(zhèn)化如果要是把自然村的人遷走，很難。目前法幣社會的中國不缺錢，它缺少固定沉淀的市場。還有中國的產業(yè)機制，第一個個美國一樣的互聯網對生活的影響，只不過才剛開始。在里面你比較看好，從你作為一個學者，是一個專家的角度，你覺得在我們新型城鎮(zhèn)化領域可能未來會有那些產業(yè)可以有更多的機會。我想說他們對資金的渠道、管道好象太少，這個政府在城鎮(zhèn)化過程當中需要去考慮的問題。我們的服務業(yè)目前在城鎮(zhèn)化過程當中對你們做產業(yè)人來講如何做?在城鎮(zhèn)化當中有一個什么樣的機會，這些的機會給我們金融機構、投資機構是一個什么樣的機會?o 17:35:12　　姚博文：李主任的話題一直是一個熱點，小小的臺灣和內地比起來真的小。所以我們呼吁內地的政府，作為自由經濟，這個與社會主義的經濟很大不一樣。這里談到就業(yè)來自什么?來自工業(yè)，來自消費?；\統(tǒng)的城鎮(zhèn)化大家覺得是好的東西，但是真正落地還是要