【正文】 將市場(chǎng)分為三大板塊，分別為老城區(qū)板塊、南湖板塊、開發(fā)區(qū)板塊，如下圖。弱點(diǎn)是由于項(xiàng)目規(guī)劃布局的局限性，使部分戶型設(shè)計(jì)有不少缺陷，如客廳朝北等。項(xiàng)目主推絕佳的南湖天然景觀資源，再結(jié)合項(xiàng)目自身園林優(yōu)勢(shì)。融域項(xiàng)目名稱錦繡河山中南大市場(chǎng)（二期）開發(fā)商岳陽(yáng)市湘泰置業(yè)有限公司湖南和利東升置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目位置北港路岳陽(yáng)市岳陽(yáng)大道1號(hào)交通情況處于巴陵?yáng)|路和青年?yáng)|路之間，暫無(wú)直通公交車，交通較便利臨近武廣客運(yùn)站和岳陽(yáng)大道，交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）131457133334建筑面積（m2）168000180000商業(yè)面積3000160000容積率綠化率%15%建筑風(fēng)格現(xiàn)代多層、歐式別墅現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格園林風(fēng)格傳統(tǒng)綠化組團(tuán)及沿河中心綠地中式戶數(shù)約300戶（推出）2000車位數(shù)5萬(wàn)/個(gè)/建筑類型多層、小高層、別墅多層為主主力戶型面積（㎡）二房：104三房：134140四房：152155復(fù)式：180二房100120三房120140銷售價(jià)格（元/㎡）起價(jià)：約2000最高價(jià)：約2900均價(jià)：約24001000銷售狀況60%98%入伙日期08年1月2007年12月物業(yè)管理岳陽(yáng)市潤(rùn)秋物業(yè)管理有限公司開發(fā)商成立自有物管項(xiàng)目定位中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營(yíng)銷策劃主推王家河沿河公園和自然環(huán)境景觀，在城市主要路段設(shè)有戶外廣告，弱點(diǎn)是項(xiàng)目整體規(guī)劃和用材較差，樓盤品質(zhì)無(wú)法提升。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街3000電玩廳、眼鏡超市40***一摟5000煙酒茶專柜、小電子產(chǎn)品、鞋服、化妝品、包（皮具）、KFC、SPA水療5080***二摟4500運(yùn)動(dòng)休閑鞋服35**三樓4500童裝、成人衣服、鞋、包30*四五樓9000寫字樓15綜合評(píng)述康星百貨地處岳陽(yáng)步行街路口，人流量大，商場(chǎng)商場(chǎng)設(shè)施相對(duì)較新，一、二、三樓是商店，經(jīng)營(yíng)狀況一般，5樓是證券公司辦公樓。主要目標(biāo)客戶是中、高端客戶。地處步行街中段南側(cè)，人流量非常大，主要是女裝城占商業(yè)的很大部分，購(gòu)物者較多。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓商業(yè)步行街西端2500超市18**一樓2500服裝連鎖店、鞋店等40***二摟2500服裝城22***三摟2500服裝城20**四樓2500咖啡館15**綜合評(píng)述地處岳步行街西端，大廈前人流量大，本大廈底層一層，地上四層，每層商業(yè)面積規(guī)模一般。主打賣點(diǎn)是“南湖”和“金鶚公園”的優(yōu)美自然環(huán)境。l 老城區(qū)板塊新推項(xiàng)目少，整體價(jià)格高由于本區(qū)域各類生活配套成熟，加之開發(fā)用地基本都是舊城改造項(xiàng)目，目前市場(chǎng)新推項(xiàng)目少，“洞庭東岸”預(yù)計(jì)推出均價(jià)將突破3100元/㎡，沒(méi)有自身配套的“御公館”預(yù)計(jì)推出均價(jià)將達(dá)2300元/㎡。l 開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊在推廣力度比較大的。該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點(diǎn)高，置業(yè)成本較低，升值潛力大。項(xiàng)目比較分析總結(jié)岳陽(yáng)市近兩年新發(fā)售樓盤主要集中在老城區(qū)、南湖區(qū)和新城區(qū)三大主力不， 各板塊的賣點(diǎn)有所不同。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣一樓步行街2000鞋城40***二摟2000鞋城40***三摟2000KTV30***四樓2000中西餐飲26***五十樓7200寫字樓10綜合評(píng)述地處步行街西端，人流量非常大，業(yè)態(tài)業(yè)種搭配合理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)比較成功，但寫字樓出租率較低。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街中段2000地下車位一樓2000鞋城40***二摟2000女裝城30***三摟2000女裝城30**四樓2000桌球城20**五十四樓12000寫字樓15綜合評(píng)述德賽商業(yè)廣場(chǎng)位于岳陽(yáng)商業(yè)步行廣場(chǎng)主街以南正中位置，主樓高15層，總建筑面17900平方米。是岳陽(yáng)市標(biāo)志性建筑，是目前岳陽(yáng)市最高檔的商場(chǎng)之一。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負(fù)一樓步行街1500哇噻服裝超市：各類中、低檔成人服裝18或聯(lián)營(yíng)**一摟1500各類品牌鞋店3550或聯(lián)營(yíng)**二摟1500麥當(dāng)勞、各類品牌女裝（12月開張）25或聯(lián)營(yíng)**三樓1500各類品牌女裝（12月開張）20或聯(lián)營(yíng)*綜合評(píng)述新城百貨地處岳陽(yáng)步行街路中間地段，人流量大，商場(chǎng)地面以上剛進(jìn)行重新裝修，一樓剛營(yíng)業(yè)，二、三樓尚未營(yíng)業(yè)，目前商場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)特色不突出，經(jīng)營(yíng)狀況一般?？蛻舴治鲰?xiàng)目周邊居住二次置業(yè)者本地公務(wù)員、岳陽(yáng)商場(chǎng)成功人士、岳陽(yáng)籍在外成功人士和部分外地投資者、長(zhǎng)煉化工、華能電廠等企事業(yè)單位主管。岳陽(yáng)市金地利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置東臨南湖廣場(chǎng)，南臨南湖游路南湖廣場(chǎng)西側(cè)南湖游路與千畝湖路交匯處南湖東路與學(xué)院路交匯處交通情況現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒(méi)有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路交通較便利，西接南湖游路，和南湖大道現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒(méi)有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路遠(yuǎn)離市中心，交通較便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）6652276162098928333建筑面積（m2）16500922506011268000商業(yè)面積\200030004000容積率綠化率41%45%%30%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合歐式風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代歐式現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格中式中式法蘭西風(fēng)情現(xiàn)代戶數(shù)102456408500車位數(shù)/290個(gè), /110個(gè)，78萬(wàn)/個(gè)建筑類型小高層小高層、高層小高層小高層主力戶型面積（㎡）三房141149 四房161191 五房224 二房 9399三房 146150四房164175五房186195三房 135143四房 163二房93101三房118146銷售價(jià)格（元/㎡）2400270027002500銷售狀況70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物業(yè)管理岳陽(yáng)市明達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司長(zhǎng)沙均和物業(yè)管理公司岳陽(yáng)市明達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司華菱物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營(yíng)銷策劃項(xiàng)目主打藝術(shù)洋房概念，在包裝和產(chǎn)品材質(zhì)上來(lái)拔高項(xiàng)目品味，依托“湖畔新村”已有的物業(yè)管理和配套設(shè)施。以本地周邊換房客戶為主；東茅嶺路及土橋路做生意的老板等。4) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：政府對(duì)城市舊城改造力度加大，提升市中心的居住環(huán)境，更加體現(xiàn)出居住城市中心的價(jià)值。 從岳陽(yáng)與湖南城市房?jī)r(jià)比較，明顯低于長(zhǎng)沙2904元/平方米、株/平方米等市，而在市級(jí)城市中岳陽(yáng)市居第五位，而岳陽(yáng)的人均可支配收入?yún)s排在前三位。 據(jù)岳陽(yáng)市房產(chǎn)專業(yè)人士測(cè)算，就一般規(guī)律：土地成本200600元/平方米，土建及安裝成本600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用（消防設(shè)施等等）200元/平方米，開發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本200元/平方米，其他費(fèi)用200300元/平方米。 市內(nèi)老城區(qū)伴隨一些傳統(tǒng)板塊土地供給的減少，像金鄂中路一帶等較大的規(guī)模的中心板塊區(qū)域在未來(lái)幾年內(nèi)將可能是樓市的熱點(diǎn)。因此可以判斷，目前岳陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是處于一個(gè)中等的競(jìng)爭(zhēng)程度。成交特征之二：多層住宅成為成交主體，小高層和高層正被市場(chǎng)逐漸接受l 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅以多層為主體，同時(shí)受固有的住居習(xí)慣影響，因此在成交上也表現(xiàn)以多層住宅為主，隨著土地利用的集約化，容積率逐漸提高，小高層和高層住宅也正被市場(chǎng)逐漸認(rèn)可和接受。這與岳陽(yáng)樓區(qū)新開工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標(biāo)分析出的特征相似，比較符合市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。岳陽(yáng)市2002—2006住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)市20022005年竣工房屋面積呈跳躍式增長(zhǎng)。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005住宅建設(shè)投資額 單位：萬(wàn)元注：在2002002005年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)都統(tǒng)計(jì)在岳陽(yáng)樓區(qū)中，與《2004年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑一致，下同。其次是新增居民的購(gòu)房需求，包括本地新增家庭和外來(lái)人員對(duì)商品住宅的需求，未來(lái)岳陽(yáng)市城市的擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將會(huì)吸引大批外地人士來(lái)岳陽(yáng)就業(yè)或投資，這在一定程度上會(huì)增加未來(lái)租房或購(gòu)房的需求。岳陽(yáng)市城區(qū)行政村鎮(zhèn)人口（2005年 單位：萬(wàn)、人/平方公里）行政區(qū)域總戶數(shù)總?cè)丝谄渲衅渲谐鞘谢饺丝诿芏饶信擎?zhèn)人口農(nóng)村人口岳陽(yáng)樓區(qū)云溪區(qū)君山區(qū)合計(jì)//資料來(lái)源：《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》、常住人口發(fā)展趨勢(shì)分析通過(guò)綜合法等方法來(lái)預(yù)測(cè)岳陽(yáng)市未來(lái)常住人口的發(fā)展趨勢(shì)。創(chuàng)效型、有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展力，對(duì)岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有帶動(dòng)作用的項(xiàng)目不多，從引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目看，大多屬于資源型、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈接型或配套型項(xiàng)目，有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、高附加值、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展力的項(xiàng)目不多。，%；，%，其中制造業(yè)增長(zhǎng)最快，%；，%，%。增長(zhǎng)24%，%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和效益同步提升。目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)岳陽(yáng)大道北部的主要基礎(chǔ)設(shè)施完善，自然條件、環(huán)境條件優(yōu)越，基本具備開發(fā)投資的良好環(huán)境；岳陽(yáng)大道南部正逐步進(jìn)行著市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。岳陽(yáng)市城市輻射力未來(lái)通過(guò)外貿(mào)港口、鐵路和航空港等對(duì)外交通設(shè)施的不斷完善，生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和旅游資源挖掘開發(fā)，其城市輻射力將會(huì)有很大的提升空間。自然生態(tài)和人文環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域相對(duì)發(fā)展較快，作為城市空間發(fā)展的基礎(chǔ)條件，自然生態(tài)和人文環(huán)境直接影響著，甚至在一定程度、一定時(shí)期內(nèi)決定著城市擴(kuò)展的物質(zhì)形態(tài)，岳陽(yáng)市相對(duì)優(yōu)異的自然生態(tài)和人文環(huán)境對(duì)增強(qiáng)區(qū)域輻射力提供了很好的基礎(chǔ)條件。從目前的城市產(chǎn)業(yè)布局和重大城市建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，本項(xiàng)目所在區(qū)域是岳陽(yáng)市城市中心區(qū)域，中心區(qū)內(nèi)舊城改造力度不斷加大，周邊居住環(huán)境更加改善，將為本項(xiàng)目提供越來(lái)越多的眷戀城市中心區(qū)生活的客戶資源。根據(jù)城市居民現(xiàn)狀居住條件、居住需求意愿及近幾年住房開發(fā)市場(chǎng)等調(diào)查分析結(jié)論，結(jié)合城市規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)測(cè)，我市住房20062010年建筑規(guī)模為600萬(wàn)平方米。公路建設(shè)方面新建岳常、隨岳2條高速公路；改造G10S30S30S30S20S201國(guó)省道，使其達(dá)到二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)縣與縣、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)及與周邊省、市聯(lián)系的路網(wǎng)；建設(shè)通村公路，路面硬化率達(dá)80%。 目前區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)有普萊克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神藥業(yè)、本草生物、洞庭紅科技、匯博化工等，初步形成了生物工程、精細(xì)化工、環(huán)保技術(shù)、新材料等新型產(chǎn)業(yè)帶178。北部沿江工業(yè)走廊：以石化工業(yè)為主體，發(fā)展大型制造業(yè)、建材業(yè)，安排大耗水、大運(yùn)量、大耗能工業(yè)項(xiàng)目，建成強(qiáng)大的工業(yè)走廊。1994年又被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家歷史文化名城，這就確立了岳陽(yáng)市以其自身豐富的旅游資源，大力發(fā)展人文及自然風(fēng)景旅游業(yè)。居民收入繼續(xù)提高。另外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，生物工業(yè)園、精細(xì)化工園、新材料工業(yè)園3個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地已初具規(guī)模，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也將成為岳陽(yáng)市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！癟”威脅點(diǎn)①城市發(fā)展重心向東，使市民置業(yè)區(qū)域選擇發(fā)生變化，特別是南湖板塊的樓盤開發(fā)對(duì)市區(qū)購(gòu)買力形成分流，對(duì)項(xiàng)目影響較大；②周邊開發(fā)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的威脅。學(xué)校配套：項(xiàng)目東側(cè)有站前小學(xué)。環(huán)境資源評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于岳陽(yáng)城市中心區(qū)，距離著名的岳陽(yáng)樓風(fēng)景區(qū)約5分鐘車程，距離南湖公園和南湖廣場(chǎng)僅1公里。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面積小于等于90㎡的套數(shù)占項(xiàng)目住宅總套數(shù)的比例不少于50%，綠地率不小于35%，退巴陵中路紅線不小于15米，退站前西路紅線不小于10米。根據(jù)公開拍賣資料以及開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目占地總面積28923㎡，總規(guī)劃面積11600㎡，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅綜合性用地。項(xiàng)目緊靠巴陵中路和站前西路，有11112236路等公交線路從項(xiàng)目?jī)蓚?cè)通過(guò)，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)方向，有在巴陵中路和站前西路項(xiàng)目所在段都有公交站臺(tái)，城內(nèi)交通也十分方便。地塊現(xiàn)狀周邊配套醫(yī)療配套：項(xiàng)目南側(cè)有岳陽(yáng)市第一人民醫(yī)院、三九藥店等。②居民收入增長(zhǎng)迅速，購(gòu)房能力更強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)的居住需求更強(qiáng)烈。其它醫(yī)藥、食品加工業(yè)等也很發(fā)達(dá)，飲料工業(yè)也迅速成為岳陽(yáng)市一大支柱產(chǎn)業(yè)，岳陽(yáng)是全國(guó)最大的濃縮料基地，占有全國(guó)1/4的市場(chǎng)份額。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元，比上年增加746元，農(nóng)村居民人均純收入3876元，比上年增加263元。從在國(guó)家所處的特定地位來(lái)看1988年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)岳陽(yáng)市為長(zhǎng)江中下游重點(diǎn)旅游開放城市，國(guó)家級(jí)岳陽(yáng)樓洞庭湖風(fēng)景名勝區(qū)位于岳陽(yáng)市境內(nèi)，五個(gè)景區(qū)中有岳陽(yáng)樓景區(qū)、南湖景區(qū)、君山景區(qū)等三個(gè)一級(jí)景區(qū)在市區(qū)。、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃岳陽(yáng)市現(xiàn)有工業(yè)主要集中在云溪、路口及中心城區(qū)，規(guī)劃將依據(jù)現(xiàn)有布局及交通、能源、環(huán)境等諸方面對(duì)各產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 截止2005年底已有來(lái)自美國(guó)、日本、意大利、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、