【正文】 0000元/平米到11000元/平米以上的均價（以建筑面積計價）。4. 集中在該區(qū)域的眾多單位沒有明顯的行業(yè)導向（如：中關(guān)村以科技公司為主，CBD以貿(mào)易公司為主），經(jīng)營范圍廣泛，涉及電子、貿(mào)易、食品、科技、傳媒、文體、娛樂、廣告、化工、服飾等各個領(lǐng)域。5) 由于雙路線戰(zhàn)略，還要在整層銷售和零散銷售的樓層、相互關(guān)聯(lián)、相互影響方面重點把握，整層購買的客群應(yīng)當對購買中小戶型的客群起到帶動作用，而不要因為大量的中小企業(yè)而影響了大客戶的投資心理。3) 本項目由于具有位置優(yōu)越、交通便利，中小戶型設(shè)計，單價低、總價抵、經(jīng)營成本低等多方面優(yōu)勢,成為眾多成長型、創(chuàng)業(yè)型公司的首選。針對性市場戰(zhàn)略及差異化產(chǎn)品策略由于本項目規(guī)模小，開發(fā)周期短，項目市場周期跨度較小的特點，結(jié)合目前市場的階段性與成長性的特征，建議為本項目確立“針對性市場戰(zhàn)略與差異化產(chǎn)品策略（在產(chǎn)品定位部分詳述）”。二、項目市場戰(zhàn)略短周期運作、速度營銷戰(zhàn)略介于本項目前期涉及的拆遷等一系列問題致使項目前期耗費時間較長，2004年、2005年北京的寫字樓整體市場又將面臨供大于求的趨勢，建議項目的整體推廣和實際操盤過程中采用快速開發(fā)、速度營銷、短周期推廣運作方式，以速度釋放項目風險，迅速回籠資金。l 周邊大型國企、機關(guān)部委較多，可有效構(gòu)成中高檔寫字樓的大面積購買客群。l 在金融政策上有更大的優(yōu)勢，有更低的首付和更長的貸款時間。在以下內(nèi)容中將進一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟指標，結(jié)合市場趨勢，做初步的可行性分析及定位建議。2. ㎡/天 。區(qū)域市場價格分析區(qū)域售價情況分析圖（單位：元/㎡）租金情況分析圖（單位：元/㎡/日）價格分析西客站商圈 西客站區(qū)域?qū)懽謽琼椖夸N售價格在800014800元/㎡左右，目前市場價格已經(jīng)超過10000元/㎡。 租賃該區(qū)域舊物業(yè)項目的部分企業(yè) 社區(qū)服務(wù)性質(zhì)的律師、保險、咨詢、廣告、旅行社、教育等行業(yè)。5. 要求與金融中心相適應(yīng)的24小時辦公及相應(yīng)的服務(wù)系統(tǒng)。2. 傾向于整層購買或整棟購買，由于原有部委所在地的影響，多選擇在周邊區(qū)域置業(yè)。1. 商住公寓市場供給總量緩慢增加，但相對于其他商圈而言總量相對較小。3. 區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)式商住公寓，少量純住宅公寓銷售一般。寫字樓市場吸納速度約年平均吸納10萬平方米。3. 新建項目海天中心、華天大廈、華寶大廈等的推出加快了西客站區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動區(qū)域?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)市場的發(fā)展。從未來的區(qū)域發(fā)展來看，西客站區(qū)域的整頓和改造工程，可以使入駐商家形象在無形中得到巨大提升，同時由于目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公物業(yè)供應(yīng)量有限，區(qū)域商務(wù)市場的發(fā)展空間較大。 緊鄰西客站，衍生的旅游、商貿(mào)、以及區(qū)域社會服務(wù)機構(gòu)分布密集，商務(wù)辦公物需求存在一定的空間。l 堅守市場青睞為中小企業(yè)量身定做的寫字樓越來越多，專門投資這類物業(yè)的“成長型寫字樓投資族”也成為一個日益壯大的購房群體，他們有一點是共同的，低總價既意味著中小戶型，同時還希望這些空間是能夠變化的，能夠自由組合安排的。東部和中關(guān)村仍然是新增寫字樓最聚集的區(qū)域，而北部迎合奧運概念的影響，今年也成為寫字樓市場的熱點。2004年前8個月商住項目新盤項目相對較少，僅14個項目約64萬㎡的供應(yīng)量。l 二次、三次置業(yè)需求增勢強勁。同時，央行121文件特意指出：對借款人以商住兩用房名義申請貸款的，抵借比不得超過60%，貸款年限不超過10年，極大的降低了商住兩用房對寫字樓的影響。土地交易陽光化，規(guī)范市場操作程序，避免非正當渠道土地資源作為別墅立項同本項目構(gòu)成直接競爭。第一章 總體市場環(huán)境分析一、經(jīng)濟背景l(fā) 宏觀調(diào)控效果初顯，政策手段抑制經(jīng)濟過速增長。l 國際關(guān)系及國內(nèi)社會改革過程中存在的客觀因素對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響。今年上半年已供應(yīng)土地2024公頃，與去年同期相比，增長了約40%，而且，目前已出讓給開發(fā)商、尚未開發(fā)建設(shè)的居住用地約有1000公頃。利率的調(diào)整影響客群投資流向，通貨膨脹壓力造成對貨幣貶值的恐慌，從而對投資保值產(chǎn)品的需求持續(xù)增長。雖然有土地、金融、政策方面的諸多原因使人們對房地產(chǎn)價格的漲落爭論不休，但從總體市場運行的態(tài)勢和國家的宏觀調(diào)控手段來看，整個房地產(chǎn)市場的價格水平將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的總體趨勢。此外，2000平方米以上的大面積和300平方米以下的小面積交易案例也都很大，%%。CBD、中關(guān)村、金融街仍舊是寫字樓最受關(guān)注的熱點商圈。由于項目在方位上同西城區(qū)、海淀區(qū)毗鄰，三個行政區(qū)的相關(guān)項目分布又較為密集，因此，將蓮花東路沿線、西客站附近區(qū)域作為主要的目標區(qū)域進行綜合調(diào)研分析。項目周邊區(qū)域內(nèi)有鐵道部、中聯(lián)部等31個國家部委、廳局級單位，以及一大批國家級科研機構(gòu)；與鐵道部、國家稅務(wù)總局、財政部毗鄰，具有典型的中、高端寫字樓需求人群。 西客站區(qū)域目前現(xiàn)有的商務(wù)氛圍尚不濃厚，緊鄰金融街商圈，對寫字樓客群的分流有一定影響。6. 老項目基本以出租為主，入住率能在6080%不等，新項目以出售為主，銷售率50%左右。9. 周邊配套設(shè)施尚在開發(fā)建設(shè)中，各種商鋪業(yè)態(tài)類型較多，但功能單一，缺乏較大規(guī)模的商鋪，目前商業(yè)氛圍主要來自百盛和金融街所在的周邊商圈包括西單、萬通和華聯(lián)等。1. 除翠微大廈外，新建項目的體量規(guī)模中等，舊項目的體量規(guī)模都相對中等，平均在1200015000㎡左右。附表一：西客站區(qū)域調(diào)研項目市場供應(yīng)量一覽表 項目名稱建筑面積租售方式 在售（新建）項目西金大廈㎡出售 海天中心26萬㎡出售天蓮大廈㎡出售/出租華寶大廈㎡出售/出租華天大廈㎡出售/出租中雅大廈㎡出售白云時代㎡出售出租項目肇麟大廈9000㎡出租中裕酒店/出租北恒大廈㎡出租京門大廈㎡/合計㎡公主墳區(qū)域調(diào)研項目市場供應(yīng)量一覽表 項目名稱建筑面積租售方式 在售（新建）項目道樂蒙恩商務(wù)街 45000㎡ 出售 西貿(mào)DNA160000㎡出售西BD（二期）㎡出售海銀大廈51000㎡出售天行建國際大廈54000㎡出租/出售出租項目翠微大廈117000㎡出租康贏大廈23000 ㎡出租四維大廈6000㎡出租城鄉(xiāng)華懋寫字樓3000㎡出租榮華大廈6000㎡出租合 計金融街區(qū)域調(diào)研項目市場供應(yīng)量一覽表項目名稱建筑面積租售方式在售（新建）項目豐匯時代出售長安興融中心出售置地星座出售國潤大廈出售楓藍國際中心13萬平方米出售國英一號出售融城出售通程國際出售華榮公寓出售出租項目富凱大廈出租華實大廈22萬平方米出租通泰大廈出租皇冠大廈租售結(jié)合金宸公寓租售結(jié)合合計㎡區(qū)域市場需求分析區(qū)域?qū)懽謽牵ㄉ套」ⅲ┬枨蠓治隹傮w特征需求主體需求特征西客站區(qū)域主要的目標客群劃分為大中型國企和部委機關(guān)、軍隊等較具實力的國企和中小型成長性企業(yè)兩個階層，因此對物業(yè)標準的要求也有所不同。l 中低檔寫字樓、商住公寓需求特征：需求面積較小，金融街區(qū)域以大型國有金融、電信、證券、保險企業(yè)和其他大中型國企為主。3. 產(chǎn)品價格較寫字樓低，戶型面積多傾向于200平方米左右。 企業(yè)的規(guī)模適中或正在處于成長壯大階段，有一定的利潤和實力的積累。金融街區(qū)域圖表說明：按美金計算租金的項目，人民幣按1：1. 金融街區(qū)域調(diào)研項目寫字樓市場平均售價17880元/㎡，商住公寓平均售價13200元/㎡。附表二：西客站區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表項目名稱出售價格出租價格寫字樓寫字樓在售項目 西金大廈14500元/㎡只出售海天中心13500元/㎡只出售天蓮大廈12000元/㎡㎡/天華寶大廈9300元/㎡34元/㎡/天（未定）華天大廈8000元/㎡㎡/天中雅大廈8600元/㎡/京門大廈14800元/㎡白云時代7600元/㎡只出售出租項目北恒大廈只租賃㎡/天中裕酒店只租賃4元/㎡/天（套內(nèi)面積）肇麟大廈只租賃㎡/天市場平均價格水平10971元/㎡ 左右㎡/天公主墳區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表項目名稱出售價格出租價格寫字樓寫字樓在售項目道樂蒙恩商務(wù)街 12000元/㎡只出售西貿(mào)DNA15000元/㎡只出售西BD（二期）13500元/㎡只出售海銀大廈12000元/㎡只出售出租項目翠微大廈只租賃㎡/天天行建國際大廈 租賃㎡/天四維大廈只租賃㎡/天城鄉(xiāng)華懋寫字樓只租賃㎡/天榮華大廈只租賃㎡/天市場平均價格水平13125元/㎡ 4元/㎡/天金融街區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表項目名稱出售價格出租價格寫字樓商住公寓寫字樓商鋪公寓在售項目豐匯時代13800元/㎡未定只出售只出售長安興融中心21700元/㎡15000元/㎡只出售只出售置地星座2300美元/㎡無只出售無國潤大廈14300