【正文】 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行正式發(fā)售，與客戶簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，正式公開(kāi)發(fā)售的這一天就稱(chēng)之開(kāi)盤(pán)。 置業(yè)顧問(wèn)：傳統(tǒng)稱(chēng)之“售樓小姐”。此為解籌。前期的物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商選定，在業(yè)主入住率達(dá)到35%時(shí)，物業(yè)公司有義務(wù)為業(yè)主提供業(yè)主手冊(cè)，入住率達(dá)到50%時(shí)，由物業(yè)公司、業(yè)主在地方房管局的指導(dǎo)下成立業(yè)主委員會(huì)?？梢哉f(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)：商品房意向性購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)商品房前與開(kāi)發(fā)商簽定的明確雙方權(quán)利義務(wù)的法律證明文件，它是在商品房銷(xiāo)售合同正式簽訂前，由雙方協(xié)商后共同制定的，它不同于格式合同，可以將協(xié)商的內(nèi)容都在認(rèn)購(gòu)書(shū)里表示出來(lái)，并可以作為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有效附件，具備同等法律效力。按揭貸款流程圖申請(qǐng)人填制《個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)表》按銀行要求提交貸款申請(qǐng)資料銀行審查審批簽署借款合同及相關(guān)法律文本辦理抵押登記、合同公證及房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)簽署借據(jù)并發(fā)放貸款按時(shí)償還銀行貸款本息借款人清償貸款并注銷(xiāo)抵押手續(xù)貸款償還方式借款人可選擇按月等額本息還款、按月等額本金還款、按月遞減（增）還款、組合還款或雙方約定的一種或多種還款方式償還貸款本息。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房產(chǎn)商要對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人不得請(qǐng)求解除合同；1法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的或者實(shí)景照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。這個(gè)文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項(xiàng)目都套上了這四類(lèi)名目，實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法；截止彼時(shí)，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。 “新國(guó)八條”一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 “舊國(guó)八條” 一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； 二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)； 四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； 七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。（七）各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對(duì)不符合規(guī)定條件的個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房，不得減免營(yíng)業(yè)稅，確保調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅政策落實(shí)到位；對(duì)個(gè)人承受不享受優(yōu)惠來(lái)自w w w.. .c n 中國(guó)最大的 資料庫(kù) 下載政策的住房。（五）個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書(shū)，并到地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。　　71號(hào)文件（831大限）　　2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。此前，北京市近90%的土地是通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱(chēng)為“新一輪土地革命”的開(kāi)始。1法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。另外，為了解消費(fèi)者反映所購(gòu)商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。因此，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。辦理時(shí)，須準(zhǔn)確填寫(xiě)《中國(guó)銀行個(gè)人住房借款合同》、《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款抵押合同》、《委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書(shū)》、《客戶私人情況調(diào)查表》、《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款保證合同》。鑒于業(yè)主公約在物業(yè)管理中的重要作用，有必要從法律的角度對(duì)其進(jìn)行探討，明確它的法律性質(zhì)、主要內(nèi)容和效力等問(wèn)題，以保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法利益，保證物業(yè)管理的正常運(yùn)行。 業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。 代理商：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理公司，通常稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（最規(guī)范）、房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司、房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、物業(yè)顧問(wèn)有限公司等等。放籌認(rèn)籌解籌：開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定進(jìn)度后，在取得正式銷(xiāo)（預(yù)）售許可證之前，進(jìn)行市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的一種目標(biāo)客戶資源的收集整理儲(chǔ)備的策略。 樓書(shū)：成冊(cè)的項(xiàng)目介紹資料。 期房：期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱(chēng)之為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。企業(yè)理念的行為表現(xiàn)方式是BI。其消費(fèi)群體特指25歲左右的漂泊在城市中的飄一族年輕人！它提倡一種生存狀態(tài)和一種生活模式。 市場(chǎng)訴求點(diǎn)：即俗稱(chēng)的賣(mài)點(diǎn)，它是針對(duì)其它項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，或者是能最大程度的吸引市場(chǎng)潛在客戶的誘因。相關(guān)計(jì)算公式(1)資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增(2)項(xiàng)目毛利率=1直接成本/銷(xiāo)售收入(3)項(xiàng)目利潤(rùn)率=1總成本/銷(xiāo)售收入(4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量=回款支付的工程及土地款銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅貸款知識(shí)(1)目前銀行信貸按會(huì)計(jì)核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)方案。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅?！?之間。29. 板樓：通常指每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層有多個(gè)單元，每個(gè)單元的套數(shù)在二戶至四戶的建筑空間設(shè)計(jì)；但也有的板樓以電梯和空中走廊相結(jié)合的形式；板樓總的建筑外形是多單元一線展開(kāi)，其正立面呈平板式立面。商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。19. 住宅進(jìn)深：即住宅的長(zhǎng)度，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。10. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（七通一平）：是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。7. 凈地價(jià)：總地價(jià)與凈地面積的比值。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)地價(jià)的含義不同于土地私有制國(guó)家，它不是土地所有權(quán)價(jià)格，而是為取得若干年土地使用權(quán)所支付的一種代價(jià)，是一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格。其計(jì)算原則是：（1） 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?. 市政公用設(shè)施用地：城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。CBD的意義在于降低產(chǎn)業(yè)組織的商業(yè)交易成本， CLD意味著產(chǎn)業(yè)人口生活成本的集約化選擇，是降低高品質(zhì)的生活成本的市場(chǎng)發(fā)展方向。23. 房地產(chǎn)“五證二書(shū)一計(jì)劃”包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》；《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《建設(shè)工程投資計(jì)劃》。17. 實(shí)際銷(xiāo)售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷(xiāo)售合同的商品房屋面積。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。11. 土地使用權(quán)：是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。2. 房地產(chǎn)權(quán)利：指房地產(chǎn)所有權(quán)人享有的占有、收益、處分的權(quán)利。8. 再上市房：是指職工按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。其方式有：A、行政劃撥：國(guó)家因發(fā)展行政、工業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生事業(yè)及社會(huì)公共利益需要進(jìn)行的象征性收取少量地租的方式。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷(xiāo)售的商品房的面積應(yīng)列入實(shí)際銷(xiāo)售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷(xiāo)售收入。2. 中心居住區(qū)（CLD）：CLD是城市里集中的生活區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)有政府提供的適合居住的基礎(chǔ)設(shè)施。是降低科技信息交流成本，而形成的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。11. 城市道路系統(tǒng)：城市范圍內(nèi)由不同功能、等級(jí)、區(qū)位的道路，以及不同形式的交叉口和停車(chē)場(chǎng)設(shè)施，以一定方式組成的有機(jī)整體。5. 所有者權(quán)益：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的占有、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)指占有權(quán)和使用權(quán)；收益權(quán)指租賃權(quán)；處分權(quán)包括抵押權(quán)、繼承權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、分割權(quán)。代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用．代拆遷等。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。17. 建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱(chēng)為開(kāi)間，－。24. 使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積；它反映在所購(gòu)買(mǎi)使用的物業(yè)中實(shí)際的