【正文】 期已有 17 幢別墅完工，二期主體施工階段 小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理 物管費(fèi)用： 3 元 /月境內(nèi)有 公里杭州灣海岸線， 公里黃浦江江岸線。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 40 及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國際房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢但由于目前僅為預(yù)定階段，其高達(dá) 620010000 元 /m2售價能否為目標(biāo)客戶群所接受尚是未知數(shù)。 占地面積： 500 多畝 地質(zhì)地貌狀況： 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 47 莘奉公路 B、人文、歷史景觀 本項(xiàng)目往北約 1 公里為占地 1200 畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達(dá) 4000 余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 51 2）教育 項(xiàng)目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。 通過對海灣項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊； 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 58 說明 項(xiàng)目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 61 因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚獨(dú)立 別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。 實(shí)用型及成熟型 灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 實(shí)用型 ? 戶型： 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 1 工 1 廚 ? 面積： 250－ 280 平米 ? 比例：占 20％。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計的“微氣候”原理，亦與中國風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 68 入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。 ◆ 實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應(yīng)作出及時調(diào)整。 實(shí)用型及成熟型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 成熟型及豪華型 企業(yè)高級管理人員 外企、合資企業(yè)及效益較好的國內(nèi)企業(yè) 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 ◆ 針對部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“ 5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 57 ◆ 政府對區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對本項(xiàng)目的銷售乃至利 潤產(chǎn)生影響。 ◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新 鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 項(xiàng)目周邊分布各個銀行的奉新分支機(jī)構(gòu)，奉新郵電支局也在 5 分鐘車程之內(nèi)。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 50 地塊亞交通條件良好 地塊往北即為莘奉金公路入口 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào) 查 1）商店、購物中心及菜市場 距項(xiàng)目約 5 分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。 3．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃 主要的交通主干道 A． 南北干道：莘奉公路 莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接?xùn)|西要道南奉公路。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 46 距地塊西面約 300米為海灣寢園，清明等時間 往來人員較為嘈雜，對本案臨近部分產(chǎn)生一定 的影響。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 43 公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏 。 而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘 周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。得天獨(dú)厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價值為眾多發(fā)展商所看好 。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過國外生活的客戶占了其 一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內(nèi)仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹(jǐn)慎。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入 住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 交付日期 一期今年 10 月交付 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢月 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 房型設(shè)計較之一般別墅加強(qiáng)了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標(biāo)客戶群吸引有限。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。 簡析 318 國道的便捷優(yōu)勢加之環(huán)境和價格優(yōu)勢，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭奪客戶上具有較強(qiáng)競爭力，而且取得較好的銷售業(yè)績。 未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。 ◆ 發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在 3 萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實(shí)力。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 18 主力戶型 獨(dú)立： 310m2 聯(lián)體： 230m2 5）銷售情況 銷售價格 獨(dú)立別墅： 6500 元 /m27500 元 /m2 聯(lián)體別墅： 4500 元 /m25500 元 /m2 私家花園面積 ． ． ． ． ． ． 400． ． ． — ． 500． ． ． 平方米不等，銷售方式較為獨(dú)特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 860． ． ． 元 ． /． 平方米計 ． ． ． ．收 ． ；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計價。 典型樓盤解析 淺水灣花園 1）基本資料 地理位置：莘松路 999 弄，西臨場東路 發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司 代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司 建筑設(shè)計：華東建筑設(shè)計研究院 景觀設(shè)計：美國 JY 建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所 占地面積： 300 畝 容積率： 綠化率： 65% 建筑風(fēng)格： 新古典建筑風(fēng)格 住宅單位：一期為獨(dú)立別墅，計 104 幢； 二期為聯(lián)體別墅，計 29 幢 108 戶。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 14 三三 、 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 說說 明明 ：： 鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對各區(qū)塊的別墅市場作比較分析。 紅外線防盜和瓦斯報 警、緊急呼叫系統(tǒng) 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 因此 ，長期看好的別墅市場在短期內(nèi) 顯然 是供過于求。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 6 —— 價格結(jié)構(gòu)合理 通過對在售別墅的總價進(jìn)行分 析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價格水平比前年上漲了 10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場的整體狀況及變動趨勢； 了解上海市別墅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢； 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征 ； 明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會及企業(yè)機(jī)會； 提出海灣項(xiàng)目的市場定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路； 出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計中的若干思路和建議。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 3 第第 一一 部部 分分 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 研研 究究 背背 景景 為準(zhǔn)確市場定位，我們對海灣項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的 “ 里弄式住宅 ” 和 “ 新獨(dú)院住宅 ” ，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場開始真正走向成熟。如下所示： 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 但另一方面， 目前上海市住宅市場 一年 近兩千萬平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有 5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有 7600套左右，合建筑面積兩百多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量還有一定差距 （結(jié)合上述， 上海房地產(chǎn)市場 2~3 年內(nèi)要消化近一千萬平方米的新建別墅， 則 平均每年必需賣掉三百多萬平米，即一 萬套以上 ） 。 而 隨著上海人均 GDP 的逐步增長（到 20xx 年已突破４５００美元）， 及 加入 WTO 后汽車價格的下降 、 市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受 ，市場前景看好。海灣項(xiàng)目市場調(diào)研報告 11 雙車位（主人車位 +訪客車位） 二套全進(jìn)口中央空調(diào)（水冷型） 智能型熱水供應(yīng)器 老年居室和太太書房 地下家庭影視娛樂廳 SPA —— 建材 門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝 室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。