【正文】 就蘊藏著 6－ 7 萬套別墅 的消費能力 ，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。上海市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。海灣項目市場調(diào)研報告 9 市市 場場 前前 景景 預(yù)預(yù) 測測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當(dāng)前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍， 別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志，正在悄然走入 普通百 姓 的生活。海灣項目市場調(diào)研報告 10 二、發(fā)展態(tài)勢綜述 產(chǎn)品設(shè)計趨勢 —— 規(guī)劃 采用點狀、流線型的布局形式。 部分別墅項目采用錯層，使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細(xì)。海灣項目市場調(diào)研報告 12 細(xì)分物業(yè)簡述 —— 獨立別墅 上市量：約占全部的 10%。海灣項目市場調(diào)研報告 13 主力面積范圍： 250 平米左右 單價： 3000— 4000 元 /平米 行情：是上海別 墅市場的主角 市場偏好：車程在 45 分鐘以內(nèi)。 目前上海的別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 簡析 ◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內(nèi)部配套的營造亦至關(guān)重要。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 小區(qū)內(nèi)建筑走勢西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動靜結(jié)合。 銷售進(jìn)度 70%。 ◆ 整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 近年來，九亭別墅市場價格增長實現(xiàn)了三級跳，均價從 2500 元／平方米跳至 4520 元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長期以來區(qū)位概念對九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售 65%以上 的業(yè)績。海灣項目市場調(diào)研報告 22 —— 滬閔路沿線區(qū)域 該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對主導(dǎo)。 —— 顧戴路沿線區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。海灣項目市場調(diào)研報告 23 層、私營業(yè)主、 專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領(lǐng)，成為滬上目前僅次 于虹橋的別墅區(qū)。 而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價值日漸為眾多發(fā)展商所看好。 簡析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 物管單位、費用：丸紅； 2 元 / m2 內(nèi)部比照五星級標(biāo)準(zhǔn)的雙會所設(shè)計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補(bǔ)了周邊配套的不足。海灣項目市場調(diào)研報告 28 一期年底交付 云頂別墅 立面實景圖 佘山銀湖別墅 1）基本資料 地理位置：泗陳路 888 號（方松路口） 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 30 2）交通情況 經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設(shè)中）、延安路高架中心 20 分鐘可達(dá)市中心。 英式休閑康體配套及近 7000 平方米的超大豪華會所無不彰顯目標(biāo)客戶群的高貴身份。海灣項目市場調(diào)研報告 32 立面實景圖 6）淺析 佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當(dāng)順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體 加以闡述： ◆ 定位 從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場對接時強(qiáng)調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。海灣項目市場調(diào)研報告 33 ◆ 房型 房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。 該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺人士和外商組成。海灣項目市場調(diào)研報告 34 市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。 嘉苑別墅（上海領(lǐng)地） 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 3）面積跨度及主力戶型 面積跨度 300m2373m2 花園面積在 8001300m2 主力戶型 320m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 38 第三部分、區(qū)域市場分析 一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積 687 平方公里，人口 52 萬人，下轄 22 個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。海灣項目市場調(diào)研報告 39 本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。 二、區(qū)域樓市分析 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好 樓市處于起步階段，潛力巨大 奉賢于 20xx 年 8 月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影 響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 另一方面，十五 期間，奉賢將建設(shè) 一城、一基地、三區(qū) 。 本案西毗上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細(xì)化工、深加工基地。 樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。 區(qū)域規(guī)劃的不確定性 由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。 第第 三三 部部 分分 、 地地 塊塊 SWOT 分分 析析 一、地塊環(huán)境調(diào)研 項目土地性質(zhì)調(diào)查 位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 48 由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。 B． 東西干道：奉拓公路 西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉 新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。 主要的公共交通及其路線 梅耙線、梅衛(wèi)線 項目對外交通狀況 項目對外水、陸、空交通均較為便利。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 3）醫(yī)院 海灣醫(yī)院在地塊 5 分鐘車程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。 二、 SWOT分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 ◆ 項目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷； ◆ 項目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。 項目市場機(jī)會分析 ◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大； ◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力； ◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機(jī)會。 第三部分 項目定位分析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 符合 對小區(qū)周邊市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計 可達(dá)到 容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 可達(dá)到 對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 以上分析表明，本項目地塊具備 所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 項目市場定位 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 二、主力客戶群定位 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢 經(jīng)濟(jì)型及實用型 個體工商戶 以商貿(mào)為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活 的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟(jì)型及實用型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 64 三、戶型比定位 經(jīng)濟(jì)型 ? 戶型： 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 ? 面積： 230－ 250 平米 ? 比例：占 10％。 比例： 10％。 ◆ 建議物業(yè)形態(tài)以 2 層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計。 2）居住空間私密性 適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。海灣項目市場調(diào)研報告 69