【正文】 價格 獨立別墅： 3860 元 /m24720 元 /m2 花園售價： 750 元 /平方米 每幢售價 220 萬元起 銷售進度 一期售罄，二期尚未推出 5）淺析 嘉苑別墅去年 6 月開盤，號稱“每幢別墅近 2 畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大 :其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。海灣項目市場調(diào)研報告 35 1）基本資料 地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路 658 弄 開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司 營銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院 占地面積： 11 萬平方米 綠化率： 85% 住宅單位：獨立別墅 85 幢 工程進度：一期已有 17 幢別墅完工，二期主體施工階段 小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理 物管費用： 3 元 /月此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價格基 本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 浦東 板塊區(qū)域 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。 ◆ 營銷 佘山銀湖的售價達到了 800010000 萬元 /m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。 ◆ 規(guī)劃 對像佘山銀湖一樣總占地達 7000 畝的超大型項目而言，首期的銷售至關重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。 4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為 296m2485m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢 3）內(nèi)部規(guī)劃 7000 畝的完整規(guī)劃， 1000 畝一次定型，而一期 420 畝的占地僅規(guī)劃了 130 幢別墅， 80%的空間為景觀環(huán)境設計 用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。海灣項目市場調(diào)研報告 29 規(guī)劃示意圖 發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司 代理商：旭陽傳播 4）面積跨度及主力戶型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢月 云頂別墅規(guī)劃示意圖 2）交通情況 10 分鐘車程至虹橋機場，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心 30 分鐘可達市中心人民廣場。海灣項目市場調(diào)研報告 25 佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點區(qū) 域，佘山銀湖別墅開盤時眾多港臺明星的齊“造勢”及近期天價豪宅 —— 上海紫園的登場吸引了眾多眼球，確實此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級豪宅的因素，此點從上述樓盤的銷售形勢亦可看出。 與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項目，而目 前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達 800 畝）、同潤的開發(fā)商圈地 600 畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點進行規(guī)劃。 另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢 滬青平公路沿線區(qū)域 基本情況 早在 10 年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨特的優(yōu)勢，因此成為上海一個重要別墅區(qū)。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。 99 年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。 這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。海灣項目市場調(diào)研報告 21 物業(yè)。海灣項目市場調(diào)研報告 20 —— 九亭地區(qū) 基本情況 九亭的別墅市場源于 1999 年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、 北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價格定位在 20xx 元／平方米左右。 ◆ 房型設計中將“新古典主義”美學理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“ 20xx 年上海最佳房型評選”，當前又推出的 9 種 20xx 年新版房 型，確有其可圈點之處。 交付日期 20xx 年 12 月 6）淺析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢 環(huán)境設計突出外部空間及環(huán)境的整體設計安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺。海灣項目市場調(diào)研報告 17 工程進度：準現(xiàn)房 物管單位、費用：金城物業(yè)、 元 /月 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 15 別墅市場區(qū)域分布示意圖 莘松地區(qū) 莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述： —— 新橋地區(qū) 基本情況 該區(qū)域別墅開發(fā)始于 90 年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。 代表樓盤：當代藝墅 /君臨頤和花園 /櫻園 /君臨天下 / —— 排屋 主要分布區(qū)域：滬松公路沿線 主力總價范圍： 40— 60 萬元 主力面積范圍： 200 平米左右 單價： 20xx3000 元 /平米 行情：是上海別墅市場的主角 市場偏好：車程在 45 分鐘以內(nèi)。 市場價位： 200 萬 —— 1000 萬 主力面積： 300 平方米左右 單價： 5000 元以上 主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦 行情： 20xx 年購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買日趨增加。 面積：聯(lián)體 — 200 平米左右，獨立 — 300 平米左右 —— 配套 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶 一景的綠化配比。 20xx 年，上海別墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。 本次調(diào)研表明 ，今年上半年開盤的別墅項目就不下 30 個 ， 短期供應量的增長速度超過了需求量的增長速度 。而目前上海別墅上市的總量還不到 萬套，仍然有較大空間。 區(qū)域分布圖浦東15% 松江25%閔行32%南匯5%其他區(qū)域11%長寧12%房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢 —— 區(qū)域分布以近郊為主 據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，目前滬上在建別墅有近 100 個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應量的 80%以上。海灣項目市場調(diào)研報告 5 據(jù) 統(tǒng)計 ， 目前上海別墅開發(fā)用地近 2 萬畝，平均每個項目的占地面積在 10 萬平方米左右。 經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 2 SWOT 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 43 地地 塊塊 環(huán)環(huán) 境境 調(diào)調(diào) 研研 SWOT 分分 析析 第第 五五 部部 分分 項項 目目 定定 位位 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 57 項目定位 客源定位 戶型定位 第第 六六 部部 分分 項項 目目 定定 位位 在在 規(guī)規(guī) 劃劃 思思 想想 中中 的的 體體 現(xiàn)現(xiàn) ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 66 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 1 目目 錄錄 第第 一一 部部 分分 項項 目目 研研 究究 背背 景景 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 3 第第 二二 部部 分分 市市 場場 概概 況況 了了 解解 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 4 整整 體體 情情 況況 分分 析析 發(fā)發(fā) 展展 態(tài)態(tài) 勢勢 綜綜 述述 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 第第 三三 部部 分分 區(qū)區(qū) 域域 市市 場場 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 38 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 簡簡 介介 區(qū)區(qū) 域域 樓樓 市市 分分 析析 第第 四四 部部 分分 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢 通過對各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實施過程和實施結(jié)果基本符合前期的構思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。地鐵 1 號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。 市市 場場 供供 應應 狀狀 況況 分分 析析 —— 供應量持續(xù)放大 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢進一步反映出今年投放市場的別墅仍將處于較大的上升趨勢。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構與消費結(jié)構基本吻合，不存在大的結(jié)構性矛盾。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有 2％的家庭購買別墅，這 樣 僅 上海 本地