【正文】 金，并將該房屋轉(zhuǎn)售他人。每天8：40由當天銷售主管召集召開部門每日例會，所有當天到崗人員必須參加（正在接待客戶的業(yè)務(wù)員除外）；附件21：一周情況報表每日例會紀要與會人員：值班人：日期：今日銷售情況預(yù)購：房號：認購：房號：簽約：房號：鑒證：房號：更名：房號：換房：房號：會議記錄重要提示工作安排部門會簽 日例會摘要 時間：銷售情況客戶服務(wù)案場管理客戶留言銷售管理客戶特征 售樓一周情況摘要 時間：銷售情況客戶服務(wù)案場管理客戶留言銷售管理客戶特征　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　填表人：（四）、 案場處罰辦法銷售過失和銷售事故的種類216。蓋章事故：未經(jīng)公司批準，挪用公章、合同章等蓋不確實文件的。業(yè)務(wù)員發(fā)生嚴重的銷售事故，影響公司名譽及形象或?qū)е鹿久墒苤苯咏?jīng)濟損失的，將收到部門開具的紅色過失單一張，報公司處理；216。3） 每次房展會均由部門安排專人前往參加或觀摩，并寫總結(jié)材料。 一房一價168。（二）、鑒證后契約更名（一次性付款、按揭更名）※ 一次性付款1. 賣方須填寫契約變更申請表及更名申請，由開發(fā)商簽發(fā)意見加蓋公章送至南京市房地產(chǎn)管理處進行審批。（三）、按揭貸款1. 公司備齊“五證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證）與銀行簽訂項目貸款的大合同，與房產(chǎn)局辦理抵押備案收件單，具備申請個人購房貸款條件。附表格23：業(yè)主名稱樓號代理內(nèi)容經(jīng)辦人業(yè)主簽字（五）、納稅申報程序交納地點：攜帶資料： 納稅時間：自簽約之日起至辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前均可交納。（2）開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證費：200元（由公司決定）房產(chǎn)交易中購房者辦理兩證所需的費用標準，如普通住宅：契稅：總房款2%，高檔住宅：總房款4%；房屋維修基金：多層住宅：總房款2%，小高層、高層住宅：總房款3%，產(chǎn)權(quán)登記費：（2003年標準，依屆時樓盤開發(fā)時間及上級主管部門公布為準）商品房辦理國有土地使用權(quán)所需資料※ 商品房（非住宅）（1） 土地登記申請書一套（2） 房屋所有權(quán)證復(fù)印件（3） 商品房買賣契約、協(xié)議復(fù)印件（4） 賣房單位土地證復(fù)印件（附圖應(yīng)有房屋建筑示意圖）（5） 銷售許可證復(fù)印件；（6） 整棟樓分戶建筑面積表（窗口表）（7） 身份證復(fù)印件（8） 委托土地登記的代理人應(yīng)提拱本人身份證復(fù)印件（9） 變更地籍調(diào)查表收費標準：收取土地證制證費18元/套。5. 買方本人攜身份證明原件與開發(fā)商代理人辦理契約鑒證手續(xù)。七、售后服務(wù)管理（一）、鑒證契約辦法1. 契約簽定后，由甲方人員與契約上產(chǎn)權(quán)人及共有人到南京市房產(chǎn)交易中心辦理合同鑒證；2. 本著客戶自愿原則，賣方提供授權(quán)委托書，委托相關(guān)人員代表甲方辦理鑒證相關(guān)事宜。 競爭對手168。3. 市場調(diào)查的內(nèi)容：1） 整個市場：不同層次、區(qū)域的重點樓盤的定位、價格、開發(fā)量、銷售情況、特點；2） 競爭對手：樓盤地點、特色、價格、開發(fā)量、銷售情況、營銷思路、營銷手段、廣告及推廣情況、工程進度等；3） 消費者市場：客戶的職業(yè)、職務(wù)、區(qū)域分布、購買意向、關(guān)注重點；4） 專題調(diào)查：購買能力、購買心理、客戶情況；4. 市場調(diào)查的方法、途徑1） 由部門統(tǒng)一安排，輪流進行采盤，每月每人采盤次數(shù)不得少于2次，不得少于8個樓盤，調(diào)查記錄次日前必須提交給銷售主管。業(yè)務(wù)員發(fā)生一般的銷售事故和嚴重的銷售過失，未造成公司直接經(jīng)濟損失或有損公司形象的，但引起客戶投訴或?qū)е孪乱画h(huán)節(jié)或下一部門操作障礙的，將收到部門開具的B型過失單一張，并處以100元的罰款；216。承諾事故：在銷售過程中，凡涉及到銷售手冊載明問題以外的客戶建議、意見和問題，未征得其相關(guān)方面的人士出具書面意見的；與銷售手冊所載不符并經(jīng)查屬實的；當天值日人員對例會內(nèi)容進行記錄；經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商約定： 乙方在簽訂本認購書后。b、 業(yè)務(wù)員提醒客戶誠意金交納時間及付款方式。所有可能與客戶打交道的人員(含物業(yè)人員、保安、保潔、工程人員)均須了解公司產(chǎn)品概況特點。2）. 班后幾件事：8. 班前班后幾件事1）. 班前幾件事：7）. 客戶留言登記客戶留言表，見附件4，以及時了解客戶的意見和建議。5）. 個人衛(wèi)生：注意個人衛(wèi)生，不得留長指甲，男職員需每日剃須；食用有異味刺激性的食品后，應(yīng)盡快清除口腔異味。填表人： 填表日期：前 期 工 程 費項目名稱：項 目總 計萬元單體造價元/m2單位費用元/m2土地征用（出讓）及拆遷補償費項目名稱： 項 目總 計萬元單體造價元/m2單位費用元/m2　 i. 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、結(jié)建人防經(jīng)費等規(guī)費的交費憑證、減免證明的復(fù)印件。2. 商品房價格備案的依據(jù)：b. 價格法及國家、省、市的其它法律法規(guī)；c. 公司的成本核算；d. 公司的目標利潤率；3.　申報商品房價格須提供的資料：　　　　　　a. 申報住宅商品房價格的請示。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。2. 　根據(jù)市地名的要求辦理案名登記。 (五)公關(guān)危機應(yīng)對原則1. 預(yù)測的原則。4. 媒體及通路的選擇1）. 媒體含報紙、電視、電臺、雜志、網(wǎng)絡(luò)等途徑。2. 確定合理的銷售節(jié)奏和價格策略1）. 價格策略：根據(jù)營銷策劃制定“低開高走”、“高開低走”、“一房一價”、“一口價”、“拍賣價”或利用價格進行炒作；2）. 銷售節(jié)奏：⑴選擇上市時機 ⑵視情況選擇分批推出或集中推出3. 定價執(zhí)行機構(gòu)：公司價格委員會。附件7：房展會參展辦法 房展會參展辦法房展會作為房屋集中展示的場所，其特點是在短暫的時間內(nèi)可以吸引大量的目標明確的客戶，直接影響著售樓現(xiàn)場的人流，因而參展成為售房的極其重要的途徑。樣板房有幾種形式：①在已售或待售大樓內(nèi)做的精裝修樣板房；②在待售大樓內(nèi)按交付標準做的樣板間；③根據(jù)實際套型所做的臨時樣板房(如按1：1比例進行木制等)。六、 活動組織：1. 主持人與程序；2. 迎賓與接待；3. 簽到與禮品；4. 維持會場秩序；5. 活動現(xiàn)場咨詢。 b. 利用特定事件引爆市場 d. 強銷期接待、促成購買 4）. 銷售持續(xù)期 、市場情況 ，制造小高潮 、口啤營銷5）. 銷售尾聲階段a. 利用工程進度(封頂、竣工、交付)制造氣氛、熱點；b. 利用已購房客戶的傳播效應(yīng)；c. 利用價格策略和即將售磬謝幕的效應(yīng)。 (三)、營銷費用計劃1. 營銷費用計劃按項目的不同時期可分人項目總營銷費用計劃、項目階段性營銷費用計劃，也可根據(jù)營銷活動不同時間跨度統(tǒng)計出公司總的年度營銷費用計劃及公司月度營銷費用計劃。7. 通過客戶俱樂部等形式通過多種途徑加強與客戶聯(lián)系，擴大公司影響，樹立良好的口啤，增強公司的品牌形象和促進銷售的快速進行。1. 依據(jù)國家、省、市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事房屋銷售的法律、法規(guī)、條例、辦法等規(guī)定去開展公司的銷售工作。4. 加強對銷售合同、資金、公司印章的安全管理，避免發(fā)生損失，并根據(jù)公司資金的要求及銀行的相關(guān)規(guī)定，及時聯(lián)系、協(xié)助銀行辦理客戶個人按揭貸款的審批手續(xù)，以加速資金回籠。9. 根據(jù)樓盤的情況，選擇有經(jīng)驗、創(chuàng)新能力較強的專業(yè)策劃營銷代理公司，并對此進行監(jiān)控，共同實現(xiàn)公司項目的營銷目標。附件2 ： 年 月月度銷售費用資金需求計劃表部門：銷 售 部 單位：萬元序號名稱合同金額已付資金未付金額本月需求金額備注注：此表一式二份并于每月2日前交財務(wù)部一份。10. 本案銷售預(yù)算的擬定1）. 年度營銷費用、項目營銷費用（公司計劃）；2）. 月度營銷費用（每月資金協(xié)調(diào)會批準后執(zhí)行）。附件4：認購與開盤活動規(guī)則認購與開盤活動規(guī)則認購及開盤活動是檢驗宣傳推廣成敗與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接影響樓盤的銷售走勢，必須結(jié)合項目總體策劃并根據(jù)實際情況創(chuàng)新安排、縝密論證后確定。3. 樣板房的布置應(yīng)含從售樓處到樣板間沿途的布置(包含樓梯、廳堂、電梯、綠化等)，；4. 樣板房的應(yīng)針對目標客戶群進行設(shè)計，樣板房設(shè)計應(yīng)充分展示套型特點，并通過裝修引導(dǎo)人們的生活方式，引起人們對產(chǎn)品的認同感。附件8：房地產(chǎn)新聞發(fā)布會 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會房地產(chǎn)新聞發(fā)布會是通過房地產(chǎn)公司與新聞傳媒的聯(lián)系而影響到社會公眾和購房者，發(fā)布會上所提供的消息是經(jīng)過精心安排和組織的，信息主題鮮明且有說服力，使公眾和購房者對開發(fā)商及項目留下完整深刻的印象。2）. 銷售部要密切關(guān)注市場變化，及時擬出調(diào)整價格與策略并匯報公司。5. 廣告的設(shè)計(含樓書等宣傳材料)與評價 1）. 廣告設(shè)計的要求：a. 遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；b. 與特殊事件或時機相吻合；c. 有創(chuàng)意，有較強的視覺沖擊力；d. 有能夠強烈吸引客戶興趣的賣點；e. 包含媒體廣告必不可少的要素：如地點，電話等內(nèi)容；f. 是否保持宣傳風(fēng)格一致，是否符合公司品牌形象推廣要求。，報請公司成立危機處理小組；；、方法，與當事人溝通的形式、途徑；3. 真實真誠原則。4. 根據(jù)實際需要，在適當?shù)臅r候?qū)ζ放泼M行注冊。 填報《南京市商品房銷售申請書》 房產(chǎn)局市場管理科現(xiàn)場看房 房產(chǎn)局批準 取得《商品房銷售許可證》2. 辦理所需資料a) 商品房銷售申請書；b) 開發(fā)資質(zhì)證書；c) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；d) 授權(quán)委托書；e) 國有土地使用證；f) 建設(shè)項目批文及建設(shè)工程規(guī)劃許可證；g) 施工許可證及規(guī)劃核準圖；h) 人防批復(fù)；i) 預(yù)售房款監(jiān)管合同；j) 前期物業(yè)管理協(xié)議；k) 地名辦批復(fù)及公安門牌編號碼；l) 外銷批文；m) 預(yù)售商品房共用部位審核表；n) 窗口表；o) 其它材料。　　 d. 《南京市住宅商品房價格申報表》一式二份（含附表），及申報價格的編表說明。 m2其中公共配套面積 m2營業(yè)用房面積 m2住宅面積 套 m2安置總面積 m2其中住宅面積 套 m2營業(yè)用房面積 m2商品房總面積3）. 接待禮儀：a. 使用電話應(yīng)注意禮儀，語言簡明；使用文明用語，接電話時首句：“（公司項目名），您好!”，等客戶掛電話后，職員才可把電話放下；職員撥打或接聽電話一般不應(yīng)超過3分鐘；b. 接待順序：依次輪流；c. 客戶進門，應(yīng)主動上前接待；客戶離開，應(yīng)送至門口；d. 接待來訪、業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在洽談區(qū)內(nèi)進行；e. 客戶就座，應(yīng)端茶送水（案場服務(wù)員到位后由其承擔(dān)此項工作，但重要客戶與投訴客戶，仍由業(yè)務(wù)員負責(zé)），微笑詢問；f. 嚴禁與客戶爭吵或使用侮辱性語言；g. 對所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴禁以貌取人，冷落客戶；h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。業(yè)務(wù)員應(yīng)在規(guī)定的看房時間陪同客戶看房，非看房時間，業(yè)務(wù)員有責(zé)任勸告客戶改日再訪?？嘏_物品擺放整齊，不得有其他雜物；案場資料物歸原位；同時銷售經(jīng)理負責(zé)審核合同、認購書等。2）. 簽約注意事項：a. 客戶姓名、價款、房號、付款、特殊條款等要準確打印，嚴格審核；b. 提醒客戶要本人簽署姓名；c. 每戶契約簽定后不得向他人展示，確保公司商業(yè)機密不外泄及尊重