【正文】 第一章 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1. 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析. 惠州社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r. 概述在東江的中下游，曾經(jīng)有一個(gè)古老的國(guó)度，春秋戰(zhàn)國(guó)的時(shí)候，她叫做縛婁古國(guó)。據(jù)2004年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書數(shù)據(jù)，惠州在全國(guó)200個(gè)城市中排位第17名。2) 火車京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越惠州，在境內(nèi)總長(zhǎng)89公里。市區(qū)自來水日供水能力為40萬噸。到惠州旅游，您不僅可以領(lǐng)略到惠州山水的秀美，同時(shí)，也可以品味到惠州作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）591億元，工業(yè)總產(chǎn)值1388億元。（資料來源：廣東省社科院）. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望. 中海殼牌項(xiàng)目對(duì)惠州經(jīng)濟(jì)的巨大影響中海殼牌石化項(xiàng)目是我國(guó)最大的中外合資項(xiàng)目，位于廣東惠州大亞灣北岸，首期投資額為43億美元，中外雙方各持有50％股分。中海殼牌年產(chǎn)80萬噸乙烯項(xiàng)目會(huì)帶來130多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動(dòng)6500億元產(chǎn)業(yè)，而這大約相當(dāng)于目前廣東省全省工業(yè)總產(chǎn)值的40%。. 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，惠州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長(zhǎng)將帶來大量的商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)的頻繁將帶來人們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。 （引自廣東省社會(huì)科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比重情況（引自廣東省社會(huì)科學(xué)院《惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)對(duì)酒店投資環(huán)境的影響上述資料說明，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，在一定程度上制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。突出表現(xiàn)為：. 旅游設(shè)施的開發(fā)配套差惠州旅游資源及競(jìng)爭(zhēng)力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述各城市。韓國(guó)GENESIS公司與北京京海集團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自殼牌正式落戶以來，僅投入的部分就已經(jīng)超過了惠州改革開放以來旅游項(xiàng)目投資總額。旅游業(yè)的發(fā)展將為惠州帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。消費(fèi)群比較分散。發(fā)展高星級(jí)酒店有著廣闊的市場(chǎng)空間?；葜?、深圳、東莞同檔次酒店房?jī)r(jià)比較表 單位：RMB酒店星級(jí)設(shè)施水平門市價(jià)折扣價(jià)備注深圳景軒酒店5星5星尾1280736含早銀湖度假村4星4星頭692420南方國(guó)際大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580351含早西麗大酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星463299東莞銀城酒店5星5星尾980564含早華僑大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580288含早君爵酒店4星4星500288含早厚街假日酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星368260惠州天悅大酒店待批5星4星920736惠州賓館4星3星尾330264三陽酒店4星標(biāo)準(zhǔn)3星416416麥科特酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星439308西湖大酒店3星3星480288加1服務(wù)費(fèi)（資料來源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，價(jià)格均為散客價(jià)）數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實(shí)際售價(jià)不但排在東莞之前，也排在深圳之前。這與惠州的投資增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。天悅大酒店對(duì)外宣稱惠州首家五星級(jí)酒店，但沒有正式通過國(guó)家星級(jí)評(píng)定。建有18洞的高爾夫球場(chǎng)、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。. 管理及服務(wù)水平調(diào)查分析惠州代表性的高星級(jí)酒店相關(guān)管理及服務(wù)水平資料 酒店項(xiàng) 目天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國(guó)內(nèi)酒店管理公司政府行政部門管理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來源當(dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅附痂€匙成員3人無無無無電話接聽服務(wù)好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場(chǎng)營(yíng)銷水平較好一般較好一般一般（資料來源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）. 天悅大酒店天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級(jí)酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。在經(jīng)營(yíng)方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務(wù)接待和會(huì)議接待。在這種模式下，酒店的經(jīng)營(yíng)管理比較靈活，但隨意性比較大；先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系難以在酒店內(nèi)推行?；葜莞咝羌?jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況說明高星級(jí)酒店市場(chǎng)的容量是非常之大的。事實(shí)上本報(bào)告成文之時(shí)，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關(guān)門停業(yè)?；葜菀膊环κ?nèi)一流的旅游資源，巺寮灣堪稱是廣東省最漂亮的海灣。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競(jìng)爭(zhēng)力就越大。隨著殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很大的發(fā)展空間，在此時(shí)投資高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)效益是可觀的。而年產(chǎn)值378億元的高新區(qū)內(nèi)竟然沒有一家高星級(jí)酒店，其投資價(jià)值及前景不言而喻。目前，高新區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近7萬人，工程技術(shù)人員超過5000名，具有中級(jí)以上職稱和碩士、博士學(xué)位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)研發(fā)中心：“TCL集團(tuán)技術(shù)研究中心”和“德賽集團(tuán)技術(shù)研究中心”，另外TCL移動(dòng)、LG電子、TCL王牌電器、信華精機(jī)和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個(gè)投資額超過1000萬美元的產(chǎn)品研發(fā)中心，新產(chǎn)品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，日供水能力達(dá)30多萬噸；程控電話可直接與世界156個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)500多個(gè)大中城市相聯(lián)，地下全部鋪設(shè)好光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總產(chǎn)值（GDP）；，；；農(nóng)民人均純收入5958元。巨庭工業(yè)（惠州）有限公司增資項(xiàng)目（臺(tái)資）：注冊(cè)資本200萬美元，主要從事各種木工機(jī)床及零配件加工制造，目前資金基本到位。陳江商貿(mào)廣場(chǎng)：總投資1億元，建筑面積5萬平方米，目前己完成總工程的35%?；葜菔形锪鞣职l(fā)中心：緊臨口岸酒店的是在建的深圳招商局惠州市物流分發(fā)中心，其中倉(cāng)庫面積5萬平方米。其一樓酒吧一到入夜時(shí)分，就座無虛席，翻臺(tái)率極高。. 仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響高新區(qū)及周邊城鎮(zhèn)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有以下特點(diǎn)：●工業(yè)產(chǎn)值高高新區(qū)2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為378億元，加上周邊地區(qū)陳江鎮(zhèn)、瀝林鎮(zhèn)，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到465億元，占全惠州市的工業(yè)總產(chǎn)值的1/3以上。目前為惠州市惠陽區(qū)政府所在地。，建筑密度：18%，綠地率：%，計(jì)劃2006年投入使用。進(jìn)出口物資量的大量增加，辦理報(bào)關(guān)手續(xù)和報(bào)檢手續(xù)的商務(wù)人員也將大量增加，不可避免會(huì)出現(xiàn)類似九十年代深圳報(bào)關(guān)大廈（文錦渡口岸）商賈云集，各種報(bào)關(guān)機(jī)構(gòu)和專業(yè)公司紛紛駐場(chǎng)辦公的繁忙景象，曾幾何時(shí)深圳文錦渡報(bào)關(guān)大廈的盒飯供應(yīng)都成困難。. 中海殼牌項(xiàng)目對(duì)口岸酒店的影響經(jīng)過上述分析，中海殼牌項(xiàng)目的直接、間接拉動(dòng)作用將為口岸小區(qū)帶來巨大的商務(wù)人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費(fèi)，是酒店消費(fèi)的目標(biāo)客戶之一。這些外資企業(yè)對(duì)商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)都有檔次較高的較大消費(fèi)需求。東莞星級(jí)酒店之多，的確也令不少城市詫異。雖然東莞酒店業(yè)的投資環(huán)境與高新區(qū)極為相似，但酒店業(yè)的現(xiàn)狀卻截然不同，東莞酒店業(yè)的成功模式完全值得惠州借鑒，而東莞酒店業(yè)的成功也預(yù)示著目前在惠州投資酒店也完全能夠獲得成功；且惠州高新區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展空間更大、前景更加美好。綜上所述，高新區(qū)的酒店投資環(huán)境十分優(yōu)越，口岸小區(qū)更是最佳地點(diǎn)。瀝林鎮(zhèn)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值為17億，有2家酒店。酒店數(shù)量相對(duì)與市區(qū)來說，更為供不應(yīng)求。所以口岸酒店在以娛樂為經(jīng)營(yíng)核心的同時(shí)，更應(yīng)充分考慮客房、餐飲等其它項(xiàng)目的配套功能。這部分人長(zhǎng)時(shí)間遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時(shí)之外有很多的私人活動(dòng)。這部分顧客主要是散客消費(fèi)，消費(fèi)構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費(fèi)，同時(shí)在餐飲、客房等項(xiàng)目上也有需求。. 口岸酒店功能定位口岸酒店的市場(chǎng)定位為以商務(wù)、娛樂市場(chǎng)為主、功能齊備的四星級(jí)或五星級(jí)酒店，根據(jù)酒店的這個(gè)市場(chǎng)定位來確定酒店的功能定位。. 商務(wù)樓層商務(wù)樓層設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)洽談室、4人和8人會(huì)議室各一個(gè)，并為商務(wù)樓層的客人提供簡(jiǎn)易餐飲、資料翻譯、書報(bào)閱讀、復(fù)印傳真、機(jī)票訂購(gòu)等服務(wù)。中餐大廳散座為200位，大廳用屏風(fēng)或其它方法分割成大小兩個(gè)部分， 設(shè)35間包房，每個(gè)包間可以容納10人進(jìn)餐，但不作平均分配，面積大小各異。. 娛樂服務(wù)功能酒店設(shè)卡拉OK包房50間，分大、中、小三種類型。. 西餐廳西餐廳設(shè)計(jì)為50個(gè)餐位。而高新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會(huì)議市場(chǎng)是很大的，因此口岸酒店在功能定位時(shí)，應(yīng)具備接待大型會(huì)議、晚會(huì)和舉辦宴會(huì)的能力。客房裝修設(shè)計(jì)要體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚、浪漫、休閑的風(fēng)格。. 外地娛樂客源來源于珠江三角洲及惠州周邊地區(qū)的娛樂客源。. 私營(yíng)企業(yè)主和本地消費(fèi)者高新區(qū)及周邊地區(qū)有眾多民營(yíng)企業(yè)，還有因外商投資而富裕起來的當(dāng)?shù)鼐用瘛?004年，高新區(qū)有企業(yè)256家，港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)143家。. 功能齊備的酒店定位依據(jù)：口岸酒店餐飲、娛樂、康體、客房等營(yíng)業(yè)項(xiàng)目完全可以以獨(dú)立的形象出現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入來自多個(gè)板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。市區(qū)的酒店及其它酒店由于地理位置的因素，與口岸酒店不會(huì)形成太大的競(jìng)爭(zhēng)。. 高新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量與酒店數(shù)量比較分析高新區(qū)，2003年的工業(yè)總產(chǎn)值378億元，只有一家小賓館（東暉賓館），沒有高星級(jí)酒店。口岸小區(qū)將為口岸酒店帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)客源。但東莞目前有9家5星級(jí)酒店，而惠州還沒有（指掛牌5星級(jí)酒店）一家，東莞星級(jí)酒店的硬件設(shè)施讓惠州酒店業(yè)感到自身的不足。. 東莞高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史及現(xiàn)狀. 五星級(jí)酒店數(shù)量及發(fā)展史東莞五星級(jí)酒店的發(fā)展史能夠充分反映東莞高星級(jí)酒店的歷史，目前全市共有九家五星級(jí)酒店，分別為：（1）東莞銀城酒店 于1997年9月開業(yè)（335套客房）（2）樟木頭的三正半山酒店 于2000年03月開業(yè)（210套客房）（3）風(fēng)崗金凱悅大酒店 于2000年06月開業(yè)（328套客房）（4）虎門的豪門大酒店 于2000年開業(yè)（248套客房）（5）常平的麗城假日酒店 于2000年開業(yè)（200多套客房）（6）虎門龍泉國(guó)際大酒店 于2001年開業(yè)（800多套客房）（7）厚街的嘉華大酒店 于2002年開業(yè)（576套客房）（8）御景灣大酒店 于2002年開業(yè)（268套客房）（9）厚街的富盈酒店 于2003年11月開業(yè)（250套客房）（資料來源，東莞市旅游局）. 東莞酒店業(yè)之最東莞酒店業(yè)值得驕傲的之最很多，星級(jí)酒店位于全國(guó)八項(xiàng)之“最”：全國(guó)五星級(jí)酒店最多的地級(jí)市；全國(guó)第一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)五星級(jí)酒店―樟木頭鎮(zhèn)三正半山酒店；內(nèi)地第一家臺(tái)資五星級(jí)酒店―虎門鎮(zhèn)豪門大酒店；國(guó)內(nèi)最早擁有兩家五星級(jí)酒店的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―虎門鎮(zhèn)，擁有豪門大酒店和龍泉國(guó)際大酒店；國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)―常平鎮(zhèn)，擁有16家星級(jí)酒店；星級(jí)酒店的數(shù)量和規(guī)模名列全國(guó)地級(jí)市之首；目前全市民營(yíng)企業(yè)投入酒店建設(shè)的資金超過180億人民幣，數(shù)額全國(guó)第一。. 經(jīng)濟(jì)形態(tài)相同東莞為世界級(jí)的IT制造業(yè)基地，高新區(qū)也正在朝世界級(jí)的IT制造基地邁進(jìn)，二者同為外向型經(jīng)濟(jì)。而且生產(chǎn)將形成周期性的進(jìn)出口；原料不斷的進(jìn)口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時(shí)的口岸小區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。按照目前的增長(zhǎng)速度，惠州2006年的進(jìn)出口總額將達(dá)到約200億美元，可以預(yù)見，未來的口岸小區(qū)將會(huì)有巨大的工業(yè)物資流、生活物資流及商務(wù)人流。. 口岸小區(qū)對(duì)興建口岸酒店的影響新千年伊始，隨著惠州經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，惠州市委、市政府作出了一個(gè)重要的決定，幾經(jīng)選址，最后確定在高新區(qū)22小區(qū)興建惠州口岸小區(qū)，并于2006年實(shí)現(xiàn)惠州口岸、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫局辦公樓及配套服務(wù)區(qū)整體搬遷。由于新墟、鎮(zhèn)隆二鎮(zhèn)有眾多的中小企業(yè)，存在著相當(dāng)部分高星級(jí)酒店消費(fèi)客源，而目前二鎮(zhèn)沒有一家星級(jí)酒店，這部分消費(fèi)客源需要到周邊地區(qū)如陳江等地去消費(fèi)，口岸酒店建成后，將吸引這部分客源。高新區(qū)將日益成為惠州－深圳、惠州－東莞工業(yè)產(chǎn)業(yè)走廊中的重要組成部分；成為惠州主要的高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)和制造基地、惠州市中心城區(qū)有機(jī)組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)小商店、酒樓食肆林立，娛樂場(chǎng)所也較多，這些服務(wù)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)情況也非常好。宏通利達(dá)廠房：總投資4000多萬元，占地總面積4萬平方米，計(jì)劃廠房建筑面積5萬平方米，目前己建成廠房面積2萬多平方米。二、內(nèi)資項(xiàng)目進(jìn)展情況陳江汽車客運(yùn)站：占地面積2萬多平方米，建筑面積1萬多平方米，由惠州溫氏實(shí)業(yè)有限公司投資4700多萬元按國(guó)家二級(jí)客運(yùn)站標(biāo)準(zhǔn)興建，是惠州市目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、設(shè)施最完善的鎮(zhèn)級(jí)汽車客運(yùn)站。區(qū)域內(nèi)較大項(xiàng)目進(jìn)展情況一、外資項(xiàng)目進(jìn)展情況：惠州嘉華包裝實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目（港資）：注冊(cè)資本243萬美元，主要從事鋁質(zhì)軟管包裝經(jīng)營(yíng)，目前該項(xiàng)目正在建設(shè)中?；莩菂^(qū)陳江鎮(zhèn)是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)，位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。工業(yè)總產(chǎn)值已占惠州市總產(chǎn)值的1/4以上，是惠州經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。