某地產(chǎn)項(xiàng)目近期市場(chǎng)分析簡(jiǎn)報(bào)(存儲(chǔ)版)
【正文】 量持續(xù)下降。與一月份相比，%。受到樓市的整體觀望影響，近期價(jià)格趨勢(shì)呈現(xiàn)不大明顯的小幅度上升狀況。起價(jià)6300均價(jià)7300元/㎡88783907/88783908金山公元1月1日20層一梯一戶(hù)純板式觀景樓王，主力面積140㎡。世界級(jí)港灣住區(qū)香郡/華郡組團(tuán)2008年1月27日一次性震撼開(kāi)盤(pán)。心巢江岸精裝純小戶(hù)6號(hào)樓火爆預(yù)約中。晉安商業(yè)中心獨(dú)立商鋪1月26日盛大開(kāi)盤(pán)；君臨相比，市中心的價(jià)格基本全部破萬(wàn)，具有購(gòu)買(mǎi)力的客群將逐而減少。因此，2008年的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)首先要解決的將是真正的市場(chǎng)細(xì)分。n 市中心的高價(jià)格迫將使開(kāi)發(fā)商實(shí)力與運(yùn)營(yíng)水平的將進(jìn)行絕對(duì)提升，同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品水平也將緊隨全面提升，茶亭街幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目一旦接連啟動(dòng)，這一區(qū)域的樓盤(pán)在社區(qū)規(guī)劃以及戶(hù)型創(chuàng)新的各個(gè)細(xì)化方面上，都將體現(xiàn)福州城市高素質(zhì)樓盤(pán)的最優(yōu)秀特征。 提示一：根據(jù)上表顯示，市中心項(xiàng)目的位置一樣對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響，以靠城市主干道地段基本價(jià)格明顯將高于中心板塊的周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格。大戶(hù)型單套在1300000元/套以上，在福州市場(chǎng)可謂是高檔高價(jià)房。尊園世紀(jì)豪門(mén)占地（畝）675132總建（m2）20，424130，00049，000450，00088，13228，67350，000規(guī)劃形態(tài)14層商業(yè)，516層為住宅5幢18層、1幢30層14F商鋪， 623F為3860㎡小戶(hù)型三棟18層1棟26層，1棟25層216。所有樓盤(pán)都為高層及地產(chǎn)品牌相當(dāng)?shù)那闆r下，自身項(xiàng)目只有在景觀的營(yíng)造上以及戶(hù)型的設(shè)計(jì)上創(chuàng)新性更強(qiáng)才能具有更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能更快速提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售率。216。 困難點(diǎn)n 地處交通交匯路段，社區(qū)生活氛圍較為嘈雜。n 天然的環(huán)境景觀資源缺失。n 八一七中軸改造，茶亭項(xiàng)目、世茂項(xiàng)目等的全面啟動(dòng)——大盤(pán)、新盤(pán)近距離的競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，將迎來(lái)中心板塊市場(chǎng)的新啟動(dòng)造勢(shì)n 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的集中開(kāi)發(fā)形成的連片開(kāi)發(fā)之勢(shì)——區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中銷(xiāo)售，將引導(dǎo)該板塊所有樓盤(pán)的全面熱銷(xiāo)n 成熟的生活居住板塊——購(gòu)物、休閑、教育……這些是其它板塊區(qū)域所無(wú)法比擬的生活價(jià)值賣(mài)點(diǎn)。216。 提示一：中心板塊高層為主，客戶(hù)群體在電梯樓的高層置業(yè)上已成一般慣性?？蛻?hù)特征是工作幾年的企事業(yè)單位青年、機(jī)關(guān)單位人員、企業(yè)管理階層、私企老板、高級(jí)職員等。尊園地理位置9897998規(guī)模7979987工程進(jìn)度9887798配套設(shè)施8688888交通方便程度8888887外部環(huán)境情況7777876戶(hù)型7787879景觀規(guī)劃6877877綜合分61616260656360比較系數(shù)11可調(diào)均價(jià)（元/平方米）1314612240133901200014040估）13650注:比較系數(shù)=項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分n 正祥 上表顯示三：在同一地段上，好的產(chǎn)品與規(guī)劃將會(huì)有更多的價(jià)格空間，在價(jià)格上會(huì)超越同類(lèi)產(chǎn)品。n 市中心是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中永恒不變的吸引力，市中心的開(kāi)發(fā)已經(jīng)不僅僅意味著高價(jià)值，高便捷，更象征著對(duì)稀缺，絕版的擁有。 115100 2007—09號(hào)晉安區(qū),官前路以南,東方公寓東北側(cè)(原福州市汽車(chē)運(yùn)輸總公司用地) 福州康訊信息科技有限公司居住用地2750 200710號(hào)臺(tái)江區(qū)，交通路南側(cè)（原上海街道交通三社區(qū)9597座用地）2949/福建省交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院教育科研設(shè)計(jì)用地(兼容辦公)3120 宗地2007—15號(hào)晉安區(qū)福飛北路東側(cè)，南平路北側(cè)166736㎡(),廈門(mén)萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司地塊A：公共綠地 地塊B：幼兒園用地 地塊C：居住用地272000宗地2007—16號(hào)公益路西側(cè)（原福州市印刷紙品廠及繩纜廠地塊）1954m2 福州閩翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦公用地2400宗地2007—18號(hào)西二環(huán)南路東側(cè)（長(zhǎng)汀外舊屋區(qū)改造地塊）22778 m2其三，產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的手段不僅高而且十分相似，無(wú)論從推廣概念，還是推廣手段等方面都十分相同；其四，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水高。而除心巢外開(kāi)盤(pán)均價(jià)都未超過(guò)7500元每平方米，開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的市場(chǎng)觀望形勢(shì)已表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎態(tài)度。天鵝灣傾城綻放，全城贊賞不絕5江南水都美域10融僑賀歲巨獻(xiàn) “?？怂埂遍_(kāi)回家；6號(hào)壓軸樓王冠冕王座130㎡~160㎡王者席位接受甄選；融僑賀歲巨獻(xiàn) 五重大禮等你拿6君臨心巢開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)80%。華郡/香郡組團(tuán)登記購(gòu)房序號(hào)火爆啟動(dòng)持續(xù)熱搶中。觀邸13000元/㎡（開(kāi)盤(pán)價(jià)，當(dāng)天銷(xiāo)售50—60%）13000 10200江南水都8600元/㎡（5期心巢）8600 中聯(lián)表一：近期福州商品住宅交易明細(xì)表時(shí)間套數(shù)面積均價(jià)2007年10月3033套303062㎡7481元/㎡2007年11月1677套265939㎡7671元/㎡2007年12月3396套376316㎡7705元/㎡2008年1月2012套177310㎡7830元/㎡2008年2月1179套141967㎡7900元/㎡小結(jié)：上表主要針對(duì)福州10月份以后的市場(chǎng)交易明細(xì)。經(jīng)過(guò)了9月份較大的漲幅之后，10月與11月的漲幅相對(duì)平緩，%，%的漲幅相比減小不少，%。數(shù)據(jù)：關(guān)于福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的07年成交數(shù)據(jù)趨勢(shì)圖分析：①、福房指數(shù)漲幅放緩福州一手房市場(chǎng)的11月福房指數(shù)漲幅明顯放緩。二、 福州樓市近期交易信息統(tǒng)計(jì)分析（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)等）。圖三12月福州八大板塊商品住宅交易均價(jià)圖（單位：元/㎡）1月福州八大板塊商品住宅交易均價(jià)圖（單位：元/㎡）三、福州1月的各板塊公寓價(jià)格情況板塊名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格情況均價(jià)(元/㎡)上漲情況板塊均價(jià)市中心板塊（14）51公館Ⅱ期13500元/㎡（面積3860㎡）13500 12247半山千葉Ⅱ期8600元/㎡（尾盤(pán)）8600 左海帝景9300元/㎡（尾盤(pán)）9300 財(cái)富主場(chǎng)10000元/㎡（面積50㎡、70㎡、122㎡）10000 世紀(jì)豪門(mén)13000元/㎡13000 七星景15000元/㎡（1月新盤(pán)）15000 福州星勢(shì)力13000元/㎡（僅剩余6層）13000 香頌楓丹13000元/㎡（最低價(jià)9800元/㎡，南北差價(jià)1000元/㎡）13000 中庚財(cái)富天下均價(jià)13500元/㎡（精裝）13500 香樟林城市花園9700元/㎡（尾盤(pán)）9700 福晟錢(qián)隆天下15500元/㎡15500 福晟錢(qián)隆首府14500元/㎡（一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，面積130140㎡）14500 五四北板塊（5）君臨香格里高層開(kāi)盤(pán)，均價(jià)7600元/㎡（1112號(hào)房，7499元/㎡）7600 7900摩卡小城7700元/㎡（尾盤(pán)）7700 福晟錢(qián)隆御景9000元/㎡（2期推出50套特惠房，優(yōu)惠最高達(dá)6萬(wàn)/套）9000 北尚Ⅱ期二期8000元/㎡（尾盤(pán)）8000 西區(qū)板塊（1）大儒世家均價(jià)8300元/㎡（四期御峰）8300 8300東區(qū)板塊（3）大景城7200元/㎡（中央風(fēng)景園10012
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