【正文】 真正實(shí)現(xiàn)“度身訂造”，提高項(xiàng)目市場競爭力。2) 區(qū)位因素：由于本案所處的區(qū)位是泰安的城東板塊，板塊定位為文化旅游游樂場，目前“方特”游樂城投入運(yùn)營，區(qū)域內(nèi)已有兩所高職學(xué)校開學(xué)，但板塊成熟還需要一個(gè)漫長過程，因此本項(xiàng)目不能局限于城東區(qū)域，要立足于泰安市滿足市場剛性需求及改善型需求。坡地：項(xiàng)目南北有一定高差，可憑借此優(yōu)勢打造坡地建筑，充分利用坡地的變化，打造與坡地完美結(jié)合的建筑。綠色金牌人居華府天地法式輝映百年榮耀，名流生活領(lǐng)地東尊根據(jù)這一定位策略，我司提出以下核心開發(fā)理念：“泰安首席現(xiàn)代中式生態(tài)度假社區(qū)”——“泰安首席、現(xiàn)代中式、生態(tài)度假社區(qū)” 定位詮釋：① “泰安首席”：市場占位，體現(xiàn)項(xiàng)目差異化定位，說明目前泰安市場上是獨(dú)一無二。恒溫游泳池和按摩池， SPA、健身會館。、舒適型社區(qū)管理服務(wù) 高檔舒適的物業(yè)服務(wù)，從每個(gè)細(xì)節(jié)詮釋舒適生活的價(jià)值所在。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)如下：216。216。定位解析：本項(xiàng)目立足于城市，從總體形象上要求展現(xiàn)出更高的現(xiàn)代消費(fèi)、居住生活的樣本，只有以此為方向，才能突破現(xiàn)有區(qū)域競爭，創(chuàng)造差異化市場，實(shí)現(xiàn)價(jià)值預(yù)期，因此在社會形象上一定需要立足高端市場，這是一個(gè)很好的市場切入點(diǎn)。（建議采用該方案，符合品牌命名的原則）、方案二：產(chǎn)品命名法—東郡“東郡” “東郡”：項(xiàng)目位于泰安城東板塊，東字能夠體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位，郡為古代行政單位，一方面可體現(xiàn)項(xiàng)目中式建筑風(fēng)格，另一方面能夠體現(xiàn)項(xiàng)目體量。最后還可以可以采用滾動開發(fā)的模式，形成資金良性循環(huán)開發(fā)。熱銷主力戶型以舒適兩房、舒適型大三房為主，熱銷三房的戶型面積主要集中在120㎡左右，舒適兩房的戶型面積在90㎡左右。 城東板塊產(chǎn)品價(jià)格主要在4900－5200元/㎡之間；216。 市場比較法根據(jù)項(xiàng)目周邊市場同類物業(yè)銷售價(jià)格來類比本項(xiàng)目，并做局部調(diào)整，從而推導(dǎo)出項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格優(yōu)勢：有較強(qiáng)的市場依據(jù)，在銷售過程中不會遇到太大阻力。小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。市場價(jià)也就是住宅市場的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。? 　　采訪中記者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書房里還擺放了很多其它作品，如《金剛經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《孫子兵法》、《論語》、《離騷》、《三國演義》等，其中有書籍、條幅、長卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬字以上。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，不時(shí)有旱獺出沒。第8天：左貢—邦達(dá)—八宿—然烏（291KM） 住宿：然烏左貢出發(fā)前行100公里到邦達(dá)，海拔4400米的邦達(dá)是川藏南線和北線的交匯處。出然烏鎮(zhèn)駛?cè)氪ú毓纷蠲赖囊欢危赝緲淠臼[郁、流水潺潺，構(gòu)成一幅幅天然圖畫。走完這段險(xiǎn)路，有一種如釋重負(fù)的感覺。湖心島上錯(cuò)宗工巴寺的頌經(jīng)聲，為你洗去塵世的煩惱。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出之內(nèi)。（小產(chǎn)權(quán)）湖水碧綠透明，如一輪新月鑲嵌在高山峽谷之間。車在原始森林中穿行，向川藏線上的天險(xiǎn)通麥進(jìn)發(fā)。湖的近處是綠草茵茵的草場，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五顏六色的杜鵑花和灌木叢；再往上是莽莽森林。從覺凹山險(xiǎn)峻的盤山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩條晶亮的絲帶，在千山萬壑間時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。晚上回稻城縣住。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆荨缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都橋 (145KM) 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬?！币苍S，這正如他在寫作感悟中所說：“寄身翰墨終不悔，清凈無求天地寬”。他說，手抄這些詩集，除了弘揚(yáng)杜詩，在抄寫的過程中，也能更深入地理解一些杜甫詩的精髓。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價(jià)購買的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。（小產(chǎn)權(quán)）小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。、初步價(jià)格范圍建議 通過對泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)查所得，對項(xiàng)目最具有參考價(jià)值的有容郡國際、玫瑰莊園、御泉大院、志高國際、華城麗景灣、山景疊院等項(xiàng)目，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。優(yōu)勢：可以直觀有效的控制企業(yè)利潤，對項(xiàng)目運(yùn)營有明顯的指導(dǎo)意義。、競爭者價(jià)格根據(jù)以上我們對市場的總體調(diào)查和研究分析所得，針對競爭區(qū)域的價(jià)格競爭研究主要如下：216。二期開發(fā)1號地塊（如圖示）；（預(yù)計(jì)開發(fā)67萬平方米住宅產(chǎn)品，同時(shí)把坡地公園建造完成，以及會所和樣板區(qū)建造完成）；在特色江南水景及園林完成后，項(xiàng)目具有實(shí)景支撐，能夠借助實(shí)景很好的展示項(xiàng)目品質(zhì)；另一方面，上期開發(fā)的商業(yè)可進(jìn)行招商，完善項(xiàng)目商業(yè)配套；三期開發(fā)3號地塊；（動遷房、商業(yè)，后期開發(fā)，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也考慮到商業(yè)前期招商困難的情況，商業(yè)開發(fā)根據(jù)招商情況進(jìn)行調(diào)整）；1價(jià)格定位、市場需求經(jīng)過幾年的持續(xù)上漲，泰安市區(qū)的住宅商品房均價(jià)躍升至4600元／㎡左右，但在宏觀調(diào)控的壓力下房價(jià)上漲速度不會太快，市場逐步理性。另一方面，從市場的角度來分析，預(yù)計(jì)泰安2009年的市場成交量大概在160萬平方米左右，而市場供應(yīng)量近200萬平方米，競爭激烈。利用泰山原有的水資源打造項(xiàng)目差異化的水景價(jià)值。項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目定位面臨的主要問題根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位，我司認(rèn)為本項(xiàng)目定位主要需要解決以下幾個(gè)主要的核心問題：1） 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的核心產(chǎn)品力；2） 如何吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注；3） 如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)的要求；4） 如何結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，滿足傳播的要求；5） 滿足差異化競爭要求；6） 滿足品牌傳播要求；以上六大核心是本項(xiàng)目定位的核心，這樣的定位才具有很強(qiáng)的傳播力和滲透力。 泰安當(dāng)?shù)乜蛻羝珢勰舷蚺P室，建議將臥室南向設(shè)計(jì)；216。恒溫游泳池和按摩池， SPA、健身會館。山泉水自然清澈，疊水層次感強(qiáng)，有沖擊力，能夠大幅度提升項(xiàng)目景觀檔次，符合項(xiàng)目生態(tài)度假的概念。建議邀請國際知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如金鑰匙物業(yè)管理集團(tuán)、世邦魏理仕等國際知名物業(yè)管理集團(tuán)進(jìn)行管理；5） 舒適型社區(qū)智能系統(tǒng)——現(xiàn)代智能化不僅能夠讓客戶的生活更加舒適，一定程度上也能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目的檔次；建議建立全面系統(tǒng)的智能化體系，讓客戶能夠感受到現(xiàn)代化高檔小區(qū)帶來的舒適。另外在內(nèi)容訴求上基本上還是以建筑主題、產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)模等定位，因此如何進(jìn)行差異化產(chǎn)品以及主題定位將是決定本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。城市悠居美地山景疊院地中海擁有山景疊院 擁有一生夢想新城國際新古典新城中央另外少量高端產(chǎn)品定位：一方面合理拉開產(chǎn)品線，符合目前市場消費(fèi)需求；另一方面也有利于后期價(jià)格提升后開發(fā)商的利潤回報(bào)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位依據(jù)1) 市場因素：通過市場調(diào)查得知，目前泰安樓市的暢銷樓盤主要以小高層、高層產(chǎn)品為主；多層產(chǎn)品較為稀缺；高端的別墅產(chǎn)品受到政策沖擊較大，目前銷售情況很不理想。第三部分、項(xiàng)目定位及發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目概念定位闡述項(xiàng)目定位主要以市場的需求為引導(dǎo)，以如何樹立項(xiàng)目在城東板塊的差異化品牌戰(zhàn)略為核心的思路來制定的。 泰山腳下，一線山景，且臨近環(huán)山路綠化帶，自然景觀優(yōu)勢明顯；216。 規(guī)劃時(shí)利用架空或者半地下的設(shè)計(jì)方式規(guī)避項(xiàng)目與水平面的高差，排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)上符合項(xiàng)目地勢低的特性；216。 樓市新政對泰安市場形成沖擊，對項(xiàng)目形成一定影響；216。 與其他區(qū)域相比本區(qū)域并無價(jià)格優(yōu)勢；、O——機(jī)會Opportunity 216。 地塊內(nèi)有一條水系，有利于水景打造；216。甚至需求別墅等高端產(chǎn)品，與很多大型的城市消費(fèi)者消費(fèi)心理不太一致。1) 城東板塊屬于新興房地產(chǎn)板塊，板塊內(nèi)多為新開發(fā)樓盤，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，外立面時(shí)尚大氣，樓盤品質(zhì)都較好。、市場狀況及走向目前，泰安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了前兩年的高速發(fā)展，現(xiàn)階段處于調(diào)整階段，市場逐漸走向成熟，其樓市狀況主要表現(xiàn)在：1) 開發(fā)企業(yè)形成了基本上形成了以大盤開發(fā)為主的品牌開發(fā)戰(zhàn)略，市場潛在增量住宅比較大；產(chǎn)品整體品質(zhì)不是很高，有很大的產(chǎn)品突破空間；2) 市場前景備受看好，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)紛紛介入并領(lǐng)導(dǎo)市場，土地儲備“圈地運(yùn)動”開始興起；3) 政府宏觀調(diào)控手段加強(qiáng)，市場日益規(guī)范；4) 市場潛在競爭力越來越大，市場競爭越來越激烈；5) 市區(qū)商品房銷售均價(jià)將已經(jīng)突破4600元/平方米，房價(jià)將呈現(xiàn)良性發(fā)展的趨勢；6) 本地的政府公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)、企事業(yè)單位中高層成為泰安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)組最主要的消費(fèi)群；7) 城市建設(shè)向東發(fā)展的整體城市規(guī)劃在一定程度上限制了本區(qū)在短期內(nèi)的快速發(fā)展；8) 其中國家級火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)有泰開電氣集團(tuán)有限公司、山東魯能泰山電力設(shè)備有限公司，省級高新技術(shù)企業(yè)有山東京衛(wèi)制藥有限公司、山東省尤洛卡自動化裝備股份有限公司、泰安正信機(jī)電有限責(zé)任公司等。盡心》記載，“孔子登東山而小魯，登泰山而小天下，故觀于海者難為水，游于圣人之門者難為言。1984年被國務(wù)院列為第一批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1987年被聯(lián)合國教科文組織列為世界自然與文化遺產(chǎn)，1991年被列入中國旅游勝地四十佳，1998年被確定為全國首批文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)。尚座、新興園等）新興園價(jià)值分析：（基本資料詳見市場調(diào)研報(bào)告51頁）u 價(jià)值一：新興CLD區(qū)域，與市政府僅2公里；u 價(jià)值二：贈送超大的陽臺，可隔斷形成“2+1”、“3+1”房；u 價(jià)值三：5400元/平米的均價(jià)，與相差2公里左右的市政府周邊9000元/平米均價(jià)相比，性價(jià)比極高；n 中式建筑風(fēng)格、現(xiàn)代智能化等較好（御泉大院等）；御泉大院價(jià)值分析：（基本資料詳見市場調(diào)研報(bào)告65頁）u 價(jià)值一：中式建筑風(fēng)格，古色古香，極具特色；u 價(jià)值二：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、集中供暖、地暖輻射采暖 、直飲純凈水；n 大盤開發(fā)，自身配套設(shè)施完善（奧林匹克花園等）奧林匹克花園價(jià)值分析：（基本資料詳見市場調(diào)研報(bào)告58頁）u 36萬方城南板塊大盤，區(qū)域知名度較低；u 自身打造生活配套，滿足項(xiàng)目自身生活配套； 經(jīng)過以上綜合分析，結(jié)合本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，及差異化的定位策略，項(xiàng)目可從泰山文化、產(chǎn)品創(chuàng)新、特色景觀、高附加值以及概念上進(jìn)行突破。雖然本區(qū)域內(nèi)具有一定的新興產(chǎn)業(yè)，但是由于整體城市規(guī)劃市政向西、產(chǎn)業(yè)向南，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)支持有限。形成“一個(gè)中心，一軸一線，七大組團(tuán)，六條綠帶”的空間結(jié)構(gòu)。所以，在后續(xù)開發(fā)以及分期開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)該充分考慮這一因素，充分利用已有的資源進(jìn)行設(shè)計(jì)，化不利為有利，提高項(xiàng)目的產(chǎn)品適應(yīng)性和舒適性?？偨Y(jié)：地塊的地勢較低有坡地且凹凸不平，使項(xiàng)目在單一的產(chǎn)品類型的前提下，面臨施工難度加大，成本增加的局面。主城在繼續(xù)保持上輪總體規(guī)劃確定的空間結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在京滬高速公路以西增加天平組團(tuán)。、商圈分布和就業(yè)中心因素目前泰安的商業(yè)主要還是集中在市中心一帶，就業(yè)中心主要以城市的西部和城市的南部工業(yè)園區(qū)為主。優(yōu)山美地）；優(yōu)山美地價(jià)值分析：（基本資料詳見市場調(diào)研報(bào)告45頁）u 價(jià)值一：泰山腳下，一線山景u 價(jià)值二：純坡地別墅社區(qū)，由三聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟組成，產(chǎn)品品質(zhì)高u 價(jià)值三：大面積庭院贈送，半地下車庫，附加值高；n 地理位置優(yōu)越、地段成熟；（華府天地等）；華府天地價(jià)值分析：（基本資料詳見市場調(diào)研報(bào)告45頁）u 價(jià)值一：中城區(qū)中心地段，區(qū)域認(rèn)知度高；u 價(jià)值二：交通便捷，周邊銀行、醫(yī)院、商場等配套成熟；n 高性價(jià)比產(chǎn)品；（名仕在中華文明五千年的歷史長河中，由于歷代帝王封禪和民眾朝拜，給泰山遺留下極為豐富的人文景觀，使泰山成為華夏文化的縮影。據(jù)《孟子泰安主要工業(yè)門類有機(jī)械、電子、化工、紡織、輕工、建材、煤炭、電力、儀器，糧、棉、油、果、蔬菜、畜牧等農(nóng)產(chǎn)品十分豐富，旅游、商貿(mào)、餐飲、中介、咨詢、社會服務(wù)設(shè)施完善，對外經(jīng)貿(mào)合作擴(kuò)展到90多個(gè)國家和地區(qū)，進(jìn)出口商品400多種，有30多個(gè)國家和地區(qū)的客