【正文】 售價(jià)不高），尚未土地類產(chǎn)品（投資項(xiàng)目）進(jìn)行大面積的市場推廣，周邊短期內(nèi)無長線產(chǎn)品。 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，四面環(huán)山，內(nèi)有島嶼，山清水秀，湖岸線依山勢，蜿蜒伸向群山之中。第五章 市場與銷售 營銷策略 常規(guī)廣告（報(bào)紙/電視/雜志 ）常規(guī)廣告中不同樣式的功能分別為： 本地媒介（ 省級(jí) ）制造關(guān)注度/蓄積中后期產(chǎn)品潛在客群/全程投放如：揚(yáng)子晚報(bào)全國版/江蘇電視臺(tái) 全國媒介告知招商信息/公關(guān)配合/第一、二回合投放如：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道/經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)/中央電視臺(tái)/三聯(lián)生活周刊/新周刊 EVENT （ 事件行銷 ） 收益按30%計(jì)算，則8500萬元30%=2550萬元。 康復(fù)中心泥浴中心、康復(fù)中心（60個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間）、美容中心、餐飲等5000M1000新建，包括土地費(fèi)4別墅式酒店（四星）13棟獨(dú)立別墅，100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、會(huì)議及配套設(shè)施6000M2400包括土地費(fèi)5木屋度假村26棟聯(lián)排木屋，50個(gè)房間2500M300土地租賃6龜頭島 火山石公園：套票20元/張，營業(yè)時(shí)間150天，500人次/天，收入為20500150=150萬元 餐飲收入：總收入30%=159030%=477萬元合計(jì)： 稅費(fèi) 火山泥 20676%=124萬元合計(jì)： 火山石公園 20元600人300天=360萬元支出：員工工資 280人=336萬元水電費(fèi) 1萬元360天=360萬元稅費(fèi) 4454萬元8%=356萬元租賃費(fèi)50元1萬畝=50萬元火山泥 3000元1400噸=420萬元管理費(fèi) 4454萬元6%=267萬元經(jīng)營費(fèi) 4454萬元8%=356萬元合計(jì)支出：2788萬元120%=3345萬元 可直接提供就業(yè)崗位280個(gè)，間接就業(yè)人員均800人，并可為當(dāng)?shù)囟愂諑硐鄬Ψ€(wěn)定的消費(fèi)稅源 240000M3800元/M=91200萬元合計(jì)第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 目第一年第二年第三年投資需求500050007000流動(dòng)資金投入200040005000折舊35105105銷售收現(xiàn)1803417017787銷售付現(xiàn)1465316511425所得稅1123322099現(xiàn)金凈流入319115688257 資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測, 單位：萬元項(xiàng)因此在政府對項(xiàng)目的態(tài)度上，政策只有有利的一面，不存在任何政策上的抵觸，政策風(fēng)險(xiǎn)小。 管理風(fēng)險(xiǎn)就該項(xiàng)目而言主要存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)：注：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括了旅游項(xiàng)目所需費(fèi)用，這樣可以加大房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少旅游投資成本。商鋪 旅游項(xiàng)目社會(huì)效益利潤：5790萬元—2788萬元=3002萬元 浴場 80元700人60天=336萬元 經(jīng)營費(fèi) 木屋：100元/間，營業(yè)時(shí)間180天，30間/天。 瀑布浴場：套票80元/張，營業(yè)時(shí)間60天，600人次/天，收入為8060060=288萬元 旅游項(xiàng)目一期工程概算及經(jīng)濟(jì)分析 按人均消費(fèi)收入預(yù)測利用常規(guī)廣告配合推廣本項(xiàng)目知名度及針對組合產(chǎn)品“主題旅游城鎮(zhèn)/多項(xiàng)個(gè)性化旅游項(xiàng)目”開展訴求。 在實(shí)際市場推廣中，基本順序?yàn)槁糜萎a(chǎn)品—住宅產(chǎn)品，但為了短期內(nèi)贏得市場關(guān)注度和形成大范圍的傳播效應(yīng)，可以將火山概念在城區(qū)的休閑中心推廣，用火山美容產(chǎn)品推出和火山文化推廣達(dá)到大眾傳播的目標(biāo)。 SWOT分析 Strength ( 優(yōu)勢點(diǎn) ) 本項(xiàng)目位處火山地貌群，獨(dú)特的地質(zhì)風(fēng)貌，使本項(xiàng)目減少了與其它的項(xiàng)目的競爭。 太湖項(xiàng)目：接近于宋城的主題公園式定位，以旅游產(chǎn)品為主產(chǎn)品，周邊有較多的投資類長線產(chǎn)品如酒店、度假村等，但住宅產(chǎn)品的開發(fā)較為失敗，推廣模式較為粗放，對土地類產(chǎn)品的推廣無明顯策略，基本處于粗放的“坐銷”狀態(tài)。竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)今后主動(dòng)其他景點(diǎn)合作，提出六合旅游的合作方案，將吸引眾多的旅游景點(diǎn)和項(xiàng)目加盟，這樣，可吸引更多的國內(nèi)外旅客到六合來，到竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)來。 副產(chǎn)品目標(biāo)市場科普科考科研市場日用洗化產(chǎn)品市場保健品市場建筑材料市場旅游工藝品市場專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實(shí)的市場基礎(chǔ)。尤其是在江蘇，旅游資源豐富，旅游地產(chǎn)在未來的幾年內(nèi)更將成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注的焦點(diǎn)。中國是一個(gè)自然旅游資源豐富、人文歷史旅游資源豐富的文化大國，旅游業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)中一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。 近期建設(shè)用電借用水街道及竹鎮(zhèn)林場等線路，隨著度假區(qū)的建設(shè)，將從泉水街道的3 .5萬伏線上建一座3000KW的變電站，采用雙進(jìn)線、多回路。 度假區(qū)內(nèi)主要污水為生活污水，污染程度較輕，近期在未建設(shè)污水處理廠的情況下一般經(jīng)各區(qū)生活污水處理裝置處理，達(dá)到排放要求。使全區(qū)域供水得以保證。2．8．2．1．2管網(wǎng)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)生活用水及近期建設(shè)用水主要靠大泉水庫解決，賓館、別墅、室內(nèi)泥浴用水為開采地?zé)豳Y源。以竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府為班底，根據(jù)管委會(huì)的功能崗位，定員定崗（10—12人）。2．7．1人口規(guī)劃及機(jī)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口1/3逐步轉(zhuǎn)化為旅游服務(wù)人口，到2008年常住人口規(guī)模為5000人。2．5一期建設(shè)方案一街：泉水民族風(fēng)情一條街；二寺：龍泉寺、清真寺；三館：竹鎮(zhèn)市搞日民主政府紀(jì)念館、農(nóng)民的好支書李元龍紀(jì)念館、火山博物館；四園：龜頭島生態(tài)園林公園、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、止馬嶺森林公園、火山泥科技園；五區(qū)：火山口景區(qū)、湖濱瀑布浴場景區(qū)、賓館服務(wù)區(qū)、療養(yǎng)度假區(qū)、運(yùn)動(dòng)狩獵區(qū)。竹鎮(zhèn)盛產(chǎn)的的波爾羊食品等，從不同的層面充分滿足人們旅游度假休閑的需要。由西向東伸入大泉湖的龜頭島三面環(huán)水，且有野鴨、白鷺等野生動(dòng)物棲息。經(jīng)過幾萬年形成的火山礦泉泥，更是彌貴珍稀，它含有豐富的膠體物質(zhì)、有機(jī)物質(zhì)、微量元素，具有良好的粘性和可塑性，導(dǎo)熱性低，散熱慢，保溫時(shí)間長等特點(diǎn)，在一定的溫度、酸堿度及一定時(shí)間內(nèi)所產(chǎn)生的化學(xué)作用，能促進(jìn)人體的血液循環(huán)，增強(qiáng)新陣代謝功能，調(diào)節(jié)神經(jīng)系統(tǒng)的興奮性和抑制過程，并具有良好的消炎、消腫、鎮(zhèn)靜、止痛和提高免疫功能等作用。第二章：項(xiàng)目介紹2． 1項(xiàng)目開發(fā)背景竹鎮(zhèn)是“江蘇省百家名鎮(zhèn)”和某市首批對外開放的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，為六合區(qū)西北部物資集散地。此外，火山泥的超精細(xì)加工還可為醫(yī)藥、食品、化工等提供原料，火山石可制成旅游工藝品、廚藝用品、建筑裝飾材料等，也是一種不可多得的開發(fā)資源。在某的江北大開發(fā)戰(zhàn)略中，竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為具有特色旅游的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)之一，有著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。水、陸、空交通網(wǎng)連接著四面八方。2．4．1規(guī)劃要點(diǎn)某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)將充分利用森林、湖水、島嶼、火山、瀑布、沙灘等自然條件，融泥浴健身、科考探險(xiǎn)、生態(tài)旅游、療養(yǎng)度假、休閑運(yùn)動(dòng)、特色美食于一體，形成新穎、奇特、幽雅、神秘的古火山地帶的旅游特色，體現(xiàn)出更高尚、更健康、更輕松的理念，造就春夏秋冬均有熱點(diǎn)，一年四季都可回歸大自然的旅游精品，讓游客在大自然的懷抱中掏冶情操、享受大自然帶給人們的健康、高尚和輕松。 房地產(chǎn)項(xiàng)目依托前期旅游項(xiàng)目，以高檔次酒店式別墅為主。 火山泥、石產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)一期規(guī)劃以室內(nèi)、外火山泥浴美容、護(hù)膚產(chǎn)品配合旅游項(xiàng)目為主，打造形象和品牌，逐漸推向市場。 項(xiàng)目南括季山林場，西至竹鎮(zhèn)林場與皖交界處，東啟泉水街道，北為泉水至止馬嶺路以南。 共建人工瀑布群長約150米，人工沙