【正文】 格水平開始走向平穩(wěn)，并呈微幅增長(zhǎng)之勢(shì)，多層以99年1600元/㎡的市場(chǎng)均價(jià)為參考，2000年房?jī)r(jià)平均水平1700元/㎡左右。2002年至今（1）因海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄住房市場(chǎng)已備受關(guān)注，廈門的大盤時(shí)代從海滄開始（未來海岸）?！? 海滄規(guī)劃的前景是美好的，但美好的預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的差距是明顯，規(guī)劃與執(zhí)行存在著脫節(jié)，海滄作為住宅區(qū)仍是新鮮事物。因此，公交細(xì)化，服務(wù)業(yè)水平，數(shù)量跟上去，海滄的發(fā)展將會(huì)越來越被認(rèn)可。小結(jié)：從宏觀講，海滄房地產(chǎn)發(fā)展要與島內(nèi)協(xié)調(diào)一致，利用島內(nèi)房地產(chǎn)深層次的結(jié)構(gòu)變化帶來的客源市場(chǎng)機(jī)遇，充分利用海滄本身的優(yōu)勢(shì)（規(guī)劃、地價(jià)、產(chǎn)品升級(jí)），對(duì)未來購(gòu)房客源作透徹分析，規(guī)劃與島內(nèi)同等品質(zhì)的產(chǎn)品吸引游離于島內(nèi)的客戶，從微觀講，海滄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)在于怎樣區(qū)隔市場(chǎng)，避免同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。51—58㎡2R：73—100㎡3R：99—126㎡4R：130—180㎡73—10051—5899—126130180公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡2. 除未來海岸外，各項(xiàng)目產(chǎn)品無明顯特色，市場(chǎng)區(qū)隔不明顯，都是1R、2R、3R平面層配置，而3R成為主力市場(chǎng)需求產(chǎn)品。E. 公司自用?！巴黄啤?chuàng)新、超越”是我們的定位宗旨。其共有特征為：第一次支付能力強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境較挑剔的與島內(nèi)同類產(chǎn)品相比較有較明顯優(yōu)勢(shì)的客源。二、基地資源評(píng)析基地所具有的資源條件是本項(xiàng)目發(fā)展最重要的依據(jù)與基礎(chǔ)。特別要強(qiáng)調(diào)的是，只有給基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，注入一種獨(dú)特的、強(qiáng)大的、美好的、人文主義的精神力量，賦予土地以高度的文化價(jià)值和生命的靈魂，才能使這塊飛地及飛地上承載的項(xiàng)目真正的“飛起來”三、規(guī)劃建議：本案的社區(qū)規(guī)劃應(yīng)首先充分利用共有的景觀資源。根據(jù)國(guó)家法規(guī)允許酒店物業(yè)交房后包租銷售，而我公司在2002年年中《美麗新世界》個(gè)案曾做過酒店客房包租銷售，在3個(gè)月內(nèi)銷售108間客房，并且積累了大量的此類物業(yè)的投資客。新城市主義、新田園主義是當(dāng)今城市發(fā)展理論最有影響力的兩大流派。三、西班牙居住文化掠影——陽(yáng)光國(guó)度西班牙的生活與建筑藝術(shù)真諦康有為游歷多國(guó)后，將最美的贊嘆留給了西班牙；肖邦夫婦在這里迎來他們的創(chuàng)作顛峰期；歐洲皇家每年必至的度假勝地……西班牙，一個(gè)充滿熱情、藝術(shù)與陽(yáng)光的魅力國(guó)度；藍(lán)天白去、陽(yáng)光遍野，紅瓦白墻，樹影婆娑；白石小徑旁鮮花怒放；人們?cè)谌绠嫷拿谰爸锈蛔缘谩嗖识嘧说年?yáng)光國(guó)度——西班牙，其美麗絕倫的自然環(huán)境和獨(dú)特的建筑藝術(shù)，具有無窮而神奇的魅力，讓無數(shù)人為之傾心。亦即，在豐富的律動(dòng)之中，將富于大自然的和諧和生命力的氣息行之于空間，以獨(dú)特的浪漫主義的形式，承載一種充滿詩(shī)意的生活。職業(yè)歷程：1995~2000年 廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，歷任業(yè)務(wù)部、研展部主管；2001年 成立廈門甲子年房地產(chǎn)代理有限公司，并擔(dān)任總經(jīng)理；主要執(zhí)行個(gè)案有：1995~2000年 武漢大廈、銀都廣場(chǎng)、大西洋海景城、百合花園、金尚千禧、吉品2001~2003年 美麗新世界、安寶大廈、金谷大廈（新疆烏魯木齊）、悅禧國(guó)際山莊（湖南長(zhǎng)沙）l 行銷企劃由經(jīng)驗(yàn)豐富、屢創(chuàng)佳績(jī)的資深經(jīng)理蘇端陽(yáng)擔(dān)任。主要執(zhí)行個(gè)案有：2001~2003年 美麗新世界、安寶大廈、金谷大廈（新疆烏魯木齊）、悅禧國(guó)際山莊（湖南長(zhǎng)沙）三、服務(wù)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代理勞務(wù)費(fèi)為：銷售傭金： 銷售底價(jià)總額% 我方能提供的服務(wù)內(nèi)容：A. 承擔(dān)本項(xiàng)目銷售總策劃操作；B. 執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)售樓處業(yè)務(wù)操作；C. 承擔(dān)本項(xiàng)目房地產(chǎn)代理境內(nèi)、外銷售業(yè)務(wù)和企劃事項(xiàng)；D. 承擔(dān)平面廣告企劃設(shè)計(jì)費(fèi)用；E. 協(xié)助甲方辦理客戶按揭登記、戶口、公證等有關(guān)手續(xù)；F. 承擔(dān)乙方售樓處業(yè)務(wù)人員薪資、業(yè)務(wù)提成及售樓處日用易耗品（如電話費(fèi)、飲用水、文具用品等費(fèi)用）；G. 貴公司企業(yè)形象宣傳及維護(hù)、以及公司定期人員培訓(xùn)；結(jié)束語(yǔ)結(jié)束論述前，我們由衷的感謝開發(fā)商給我們這次參與的機(jī)會(huì)，挑戰(zhàn)市場(chǎng)，挑戰(zhàn)自我；同時(shí)，在深刻體認(rèn)本案行銷之困難時(shí)，我們也深深地敬佩開發(fā)商所具有的一個(gè)大企業(yè)的戰(zhàn)略眼光與戰(zhàn)略膽識(shí)。職業(yè)歷程：1998年 進(jìn)入廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，擔(dān)任市場(chǎng)研展專員；2000年 廈門禹洲集團(tuán)，任職企劃部；2001年 廈門甲子年房地產(chǎn)代理有限公司，擔(dān)任研展部總監(jiān)；主要執(zhí)行個(gè)案有：1998~2001年 美麗新世界、五州大廈、旺寶榮小城故事、禹洲花園、華僑海景城2001~2003年 西部國(guó)際超市、西部豪庭（新疆烏魯木齊）香格里拉莊園（新疆石河子）l 銷售經(jīng)理由現(xiàn)任《悅禧國(guó)際山莊》現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理劉勝擔(dān)任。學(xué)業(yè)背景：湖北大學(xué)國(guó)際貿(mào)易專業(yè)。概念歸結(jié)本案之產(chǎn)品定位，在市場(chǎng)定位的統(tǒng)領(lǐng)下確立如下：l 產(chǎn)品市場(chǎng)定位：中檔住宅與中高檔住宅雙重市場(chǎng)之復(fù)合定位l 產(chǎn)品功能定位： “休閑渡假式”居住社區(qū)l 產(chǎn)品定位：陽(yáng)光西班牙在此，我們?yōu)槟繕?biāo)市場(chǎng)提煉出“運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、浪漫”這一休閑渡假式生活型態(tài)作為主訴求。在充分利用基地固有資源時(shí)，更將外在的行銷障礙點(diǎn)順理成章的轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目魅力中心。因此，綜合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，本案產(chǎn)品定位應(yīng)適當(dāng)超前，與海滄未來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，與“大廈門”的強(qiáng)力推行相適應(yīng)，做到10年不落伍。 　　 ——行銷障礙F、周邊日常的休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施及場(chǎng)所缺乏。在人文景觀方面：海滄大橋，島內(nèi)員當(dāng)中心區(qū)，中山路中心商業(yè)區(qū)依次展現(xiàn)在本區(qū)對(duì)岸。我們的想法：吸引島內(nèi)工薪階層及周邊地區(qū)中上階層的客戶，讓他們改善居住條件，讓他們實(shí)現(xiàn)島內(nèi)所無法實(shí)現(xiàn)的居家夢(mèng)想或居家品質(zhì)。唯有創(chuàng)造一種具有普遍認(rèn)知和持久魅力的、令人向往的生活型態(tài)，以震撼市場(chǎng)，征服目標(biāo)客群，才能真正解決存在的行銷困難。C. 國(guó)企易地改造的職工家庭。五、市調(diào)分析1. 除未來海岸、綠苑小區(qū)配套設(shè)施較完善外，各項(xiàng)目基本上是共用社會(huì)配套設(shè)施，已建成的小區(qū)內(nèi)配套并不十分完善，造成生活不方便。月按揭：七成十年首座地標(biāo)性親水園林式住宅，占地3萬㎡，中庭花園8000㎡，店面130間，對(duì)面是汽車與公交總站、周邊配套完善住宅大多數(shù)南北向、綠化率高、自身配備完善（游泳池、噴泉等）主臥帶大凸窗、樓中樓送露臺(tái)、小高層帶空中花園東方名園濱湖北路2R：84㎡3R：109㎡84109按揭七成十五年富祥苑廈門海滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄二路（海福廣場(chǎng)后段）2R：75—76㎡3R：95—105㎡共192戶109111927661公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡海滄房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析● 根據(jù)海滄管委會(huì)《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地清理專題會(huì)議紀(jì)要》，海滄在近一兩年將有32宗房地產(chǎn)用地投放市場(chǎng)，海滄房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將非常激烈，類似于2000年的情景。對(duì)于居住者來說，大橋收費(fèi)不是主要問題，只要進(jìn)出海滄的公交車增加班次和頻率，輻射島內(nèi)的地區(qū)更廣，人們就會(huì)感覺到方便和快捷。因此，未來海滄的客源面將非常寬廣。（6） 物業(yè)形式上已出現(xiàn)多樣化，2002年之前，海滄房產(chǎn)為多層和底層店面，但小高層住宅也紛紛在市場(chǎng)出現(xiàn)。（7） 房地產(chǎn)客源包括海滄原居民、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及一些企業(yè)工作人員，從目前看，龍巖、三明占據(jù)很大比例。小結(jié)：政府對(duì)本區(qū)塊的重新規(guī)劃，即區(qū)政府辦公場(chǎng)所，人工內(nèi)湖、行政廣場(chǎng)、文化體育中心等調(diào)整，使本區(qū)域未來的居住品質(zhì)和商務(wù)潛力得以保證，并有機(jī)會(huì)把本區(qū)域塑造成一個(gè)高檔的居住片區(qū)和現(xiàn)代化的辦公休閑場(chǎng)所，使本區(qū)域成為海滄內(nèi)外商投資企業(yè)商貿(mào)活動(dòng)的平臺(tái)，成為追求居住環(huán)境，改善居住品質(zhì)的媲美島內(nèi)員當(dāng)湖的生活領(lǐng)地，成為島外的第一個(gè)高級(jí)CBD中心商務(wù)區(qū)。二區(qū)——海滄新市區(qū)以海滄大道為界，分為濱海綠化帶和內(nèi)湖周圍兩個(gè)區(qū)。l 海滄作為廈門市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、國(guó)際性都市的必備城市功能區(qū)，預(yù)計(jì)用5年時(shí)間，把投資區(qū)建成廈門市重要的大型工業(yè)生產(chǎn)基地和國(guó)際航運(yùn)物流基地，目前吸引外資已占廈門吸引外資總額的40%，一批知名的跨國(guó)企業(yè)和廈門島內(nèi)的老國(guó)有企業(yè)易地改造紛紛落戶，使海滄成為最佳的工業(yè)生產(chǎn)基地、重要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基地。唯有如此，一個(gè)具有獨(dú)特且持久魅力的行銷定位及產(chǎn)品策略，才能突破強(qiáng)大的行銷瓶頸與行銷障礙，最終達(dá)成開發(fā)物業(yè)的最大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展之經(jīng)濟(jì)效