【正文】 ，尋找市場盲點與地塊特點之間的結(jié)合點，以市場為導(dǎo)向，引導(dǎo)市場，超越市場，這是今后房地產(chǎn)業(yè)在漣源市場取得成功的關(guān)鍵思路。㎡面積范圍100310㎡建筑結(jié)構(gòu)磚混銷售方式期房銷售率銷售價格三樓1288元/㎡，商鋪單價6000多元付款方式一次性銀行按揭交房時間一期已交房，二期4月22日動工戶 型三房、四房、二房、五房、別墅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施健身公園、水岸、丁香園、郎琴廣場、水仙園、紫薇園、預(yù)香園、羅馬廣場、漣心塔、玫瑰園、百合園、萊茵大道、漣水路、酒店、網(wǎng)球場、羅馬廊柱、會所、幼兒園、商業(yè)配套周邊配套一中、六畝塘中學(xué)，教育配套完善優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：26萬平米的體量，規(guī)模大，小區(qū)配套齊全小區(qū)綠化、內(nèi)部環(huán)境，內(nèi)部設(shè)施的營造為婁底首屈一指戶型設(shè)計布局方正合理，通風(fēng)采光俱佳宣傳力度大，形象塑造成功，合作團隊實力強劣勢：周邊環(huán)境嘈雜，配套不完善，靠近高速公路，噪聲污染嚴重促銷策略二期前20名認購客戶2000元抵10000元，2150名2000元抵5000元。醉在書香里本卷總結(jié)：大盤出現(xiàn)，隨著優(yōu)秀的營銷推廣運作的出現(xiàn)，人們的消費理念也不斷提高與完善。二、典型礦山機電小市場物業(yè)調(diào)查礦山機電市場基本情況物業(yè)基本情況物業(yè)名稱礦山機電市場地理位置交通北路、人民東路經(jīng)營規(guī)模較大，較集中交通情況汽車站附近，交通便利裝修標準低檔或無裝修商場定位以建材為主人流量 1520 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點描述）臨街鋪面，人流量較大，租賃費用較高，已經(jīng)形成較為成熟的礦山機電市場。2）、調(diào)查對象的性別構(gòu)成男性女性1815%%分析：消費者的性別構(gòu)成比例相當，符合當今男女各半邊天的社會特征，也表明女性在購買房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。對礦山機電市場門面本身的需求1）、對門面面積的需求面積（㎡）203040506080100以上人數(shù)1101210百分比3%30%37%30%2）、對門面開間的需求開間（m）人數(shù)41712百分比12%52%36%3）、對門面進深的需求進深（m）689101112人數(shù)41415百分比12%42%46%4）、對門面層高的需求層高（m）34455米以上人數(shù)61712百分比18%52%30%分析：根據(jù)礦山機電市場的經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，在面積選擇上2030平米的小型商鋪不適合，4050、6080、100平米以上的門面各占1/3左右，可見面積需求為中大型商鋪，開間選擇上，這與一般的門面相似，開間大，便于吸引人流；在進深選擇上，910米，1112米各占42%、46%，而68米僅占12%，可見進深太短無法滿足礦山機電市場的需求。2）、希望住區(qū)能體現(xiàn)自己的生份與地位。其中住宅360份，商業(yè)33份（針對礦山機電市場經(jīng)營業(yè)主），調(diào)查結(jié)果根據(jù)統(tǒng)計學(xué)原理和數(shù)量模型對有效問卷進行定性定量分析。 6）、調(diào)查對象獲取房地產(chǎn)信息的主要途徑渠道電視報紙電臺戶外看板郵送廣告宣傳資料親朋介紹其他人數(shù)1801324566241269645百分比50%%%%%35%%%分析：根據(jù)調(diào)查對象的統(tǒng)計資料，漣源消費者主要通過電視、報紙、宣傳資料和朋友推薦四個渠道獲得房地產(chǎn)信息資料。漣源消費者購房需求心理分析1）、消費者對購房區(qū)域的選擇區(qū)域市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍田鎮(zhèn)人數(shù)195423984百分比%%%%分析：從上圖的購房區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)是漣源市民購房首選，%，其次是藍田鎮(zhèn)，%，六畝塘和石馬山鎮(zhèn)比例相差不大，約為10%。6）、消費者能接受的樓盤總價樓盤單價（元）10萬以下1015萬1520萬2025萬2530萬30萬以上人數(shù)93168603063百分比（%）7）、消費者購買商品房關(guān)注因素關(guān)注因素公司信譽地點環(huán)境交通便利房型設(shè)計學(xué)校價格人數(shù)932582161022745百分比%60關(guān)注因素園林景觀付款方式朝向公共配套物業(yè)管理寬帶網(wǎng)絡(luò)人數(shù)423319303932百分比%分析：從上圖可以看出，漣源消費者購買商品房關(guān)注的五大因素分別為：地點環(huán)境、交通便利、房型設(shè)計、公司信譽和價格。9）、消費者對房地產(chǎn)類型的需求類型門面房商場鋪位普通住宅酒店式公寓別墅寫字樓人數(shù)1231329927429百分比分析：從產(chǎn)品需求類型上看，門面房、商場鋪位、普通住宅是需求量最大的。由原來重地段、重價格、輕戶型、社區(qū)景觀及配套的消費理念發(fā)展成至目前已經(jīng)逐步看重開發(fā)商對戶型的合理設(shè)計、社區(qū)人居景觀氛圍的營造及開發(fā)商品牌信譽度等多個方面，市場期待開發(fā)商的開發(fā)理念及商品房開發(fā)水平的全方位提升。地質(zhì)地貌地塊臨街面長度較短，地塊現(xiàn)覆蓋物為農(nóng)田、雜草、池糖。3）、對于區(qū)域開發(fā)前景，消費者帶著觀望的態(tài)度。本卷總結(jié)：綜合以上分析，我們得出以下結(jié)論：相對而言項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平相較全市更低，但在政府的引導(dǎo)下，區(qū)域前景看好。市場因素：該項目具備完善的交通條件，東邊緊臨漣源市貫通東南北向進出口通道的城市快速通道人民東路，往西就是橫貫?zāi)媳钡膴錆i高等級公路，交通優(yōu)勢明顯；本市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品類型與質(zhì)量還及待提高，其上升空間較大，居民大宗購買力很強，開發(fā)更高端且合適的產(chǎn)品是打開目前市場中高端放量消費的基礎(chǔ)。另外幾乎沒有一個上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)模式是可以復(fù)制的，都要因時、因地、因人而異?？偨Y(jié)分析：項目所在版塊目前居住生活環(huán)境還沒完全形成，但本項目還是有很強的生存挖掘空間，并且擁有做中高端產(chǎn)品的市場時機，好的營銷戰(zhàn)略定位與好的營銷推廣執(zhí)行，都可取得顯而易見的銷售效果，在項目戶型、社區(qū)景觀及配套與生活方式的引導(dǎo)上，好的運作就使項目成功推出變得相對輕松。目前中小商業(yè)業(yè)主缺乏較強的消費承載能力，且成就一個全國性市場，目前在本市還不具備條件。加快人民東路新區(qū)開發(fā)，展開城市布局，實現(xiàn)城市擴容提質(zhì)。3）、漣源住宅處于新老交替，居民將步入換房期，市場存在消費機會。劣勢（weakness）：1）、項目周邊配套欠缺，成為影響消費者購房的一個不利因素。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。因此大部分商品房項目的戶型配比中，中大戶型比例較高，三房建筑面積在140平方米/套以上，四房在150160平方米/套以上。 從調(diào)查對象來看。5）、消費者能接受的樓盤單價樓盤單價（元/㎡）1000以下10001200120015001500以上人數(shù)1771175115百分比%%%%分析：根據(jù)統(tǒng)計資料，消費者能接受的商品房單價主要集中在1000元/㎡以下，高達一半，其次是10001200元/㎡，%。漣源房地產(chǎn)市場的消費潛力分析漣源消費者三年內(nèi)購房意向購買意向肯定否定不確定人數(shù)12327210百分比%%%分析：根據(jù)統(tǒng)計資料分析，漣源占三成以上的消費者在近三年有購買商品房的需求，超過一半的消費者不確定，其購買傾向?qū)⑴c市場產(chǎn)品供應(yīng)情況發(fā)生變化，%的消費者明確表示沒有購房的意向。5）、調(diào)查對象上下班通用的交通工具交通私家車摩托車公交車自行車步行其他人數(shù)2799692111730百分比%%%%%%分析：根據(jù)調(diào)查資料消費者出行主要通過步行，%，這在某一方面反映了漣源城區(qū)的面積不大和公交不發(fā)達的現(xiàn)狀，另從步行人數(shù)可以論證房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)有很強的區(qū)域性，消費人群主要在本地。樣本數(shù)量和投放區(qū)域共在漣源市場投放問卷400份。3）、周邊的居民購房原因：換房目的是為了改善家庭居住條件，告別以往的生活方式，要求社區(qū)有良好的綜合素質(zhì)，并能體驗到與從前不同的高品質(zhì)生活方式。3）、消費者對市場形式的需求市場形式專業(yè)市場零散市場一樓門面上面住房人數(shù)2715百分比82%3%18%分析：從漣源消費者對市場形式的需求可以看出：專業(yè)市場是經(jīng)營業(yè)主的首選，占了82%，可見做生意都講究成行就市的，零散因其分散性，不被經(jīng)營者看好，而一樓門面上面住房這種形式也有小部分人選擇，可見也有一定的優(yōu)越性。1）、調(diào)查對象的年齡構(gòu)成狀況年齡2530歲3140歲4150歲50以上人數(shù)141351百分比43%39%15%3%分析：根據(jù)商業(yè)門面消費者的習(xí)慣和特征，以及我司在其他樓盤客戶資料的分析整理，我們將調(diào)查對象鎖定在2550歲?？梢灶A(yù)期，在未來的幾年內(nèi)，漣源房地產(chǎn)市場，將不斷涌現(xiàn)出中高端物業(yè)產(chǎn)品，人們住房消費理念大幅提高，中高端市場逐步活躍，并開始放量。水榭花都售樓電話07384498666，7100777區(qū)域地段漣源市原酒廠內(nèi)發(fā)展商麥迪生電子（香港）有限公司發(fā)展商漣源市大華房地產(chǎn)有限公司銷售代理長沙方遠房屋代理有限公司全程策劃長沙巨蟹廣告有限公司占地面積19300㎡建筑面積50000㎡項目定位住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式棟數(shù)10棟朝向南北總套數(shù)300多戶綠化率35%建筑覆蓋率%主力戶型三房兩廳、四房兩廳面積130多㎡物業(yè)費用隨著政府對區(qū)域市場配套的完善、婁漣公路的拉通及新市政府的遷入，整個板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套不足,人氣欠佳也是我們項目的最大障礙。四、市場開發(fā)形式市府版塊位于漣源市城區(qū)的東部，隨著市政府的東遷，交通等配套設(shè)施的逐步完善，“北擴東延” 的趨勢已日漸明朗，由此給地產(chǎn)開發(fā)也帶來了巨大的商機，許多開發(fā)商在此圈地扎寨，可以預(yù)見東城是本市未來最具開發(fā)潛力和價值的一個區(qū)域。第三章：項目區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場形成歷史石馬山鎮(zhèn)位于漣源城區(qū)東部，1992年成立，屬省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限35年裝修標準普通裝修，地面磚，吊頂采光通風(fēng)狀況一般 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)主導(dǎo)面積3040㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價 元地面地價 元鋪位租售價格（包括均價）文藝路口五馬廣場附近由北向南，6090元/㎡㎡，