【正文】 中心醫(yī)院、漣邵總醫(yī)院、漣源二中、福榮學校、市政機構(gòu)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地段優(yōu)越，位居漣源三大核心商圈之一的芙蓉廣場，人民路芙蓉路交匯地。劣勢：價位較高，項目以西人流量少。成功引進品牌連鎖超市，有力帶旺人氣，促進銷售劣勢：周邊環(huán)境臟、亂、差，影響項目形象業(yè)態(tài)多，但并沒有形成專業(yè)的消費市場促銷策略，價格促銷媒體宣傳戶外、營銷中心，無基本宣傳資料 已售項目： 金地帶時尚廣場 物業(yè)基本情況物業(yè)名稱金地帶時尚廣場地理位置人民西路新一佳斜對面經(jīng)營規(guī)模13層交通情況交通便捷裝修標準普通裝修，統(tǒng)一外裝修商場定位綜合物業(yè)人流量10人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果較差經(jīng)營范圍（分層描述）1F：男女服裝、童裝、運動服、鞋類、皮具、內(nèi)衣、床上用品2F：窗簾、毛線、床上用品、飾品、拉丁舞培訓、玉器珠寶、手機、美容美體美發(fā)3F：電腦總匯、桌椅、電器、數(shù)碼、錄影錄像、健身、培訓、律師事務(wù)物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間年 月 日出租期限裝修標準中檔，地板磚、吊頂采光通風狀況一般總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)3層房屋已使用年限35年總鋪數(shù)空置率1樓10%，3樓40% 111212111311111101101110bgc 發(fā)500005050%，3550%，出租方式一年租車位數(shù)主導面積5060㎡鋪位分割面積售價月租金發(fā)售時間入伙時間付款方式樓面地價元地面地價元鋪位租售價格（包括均價）租金1樓55元/㎡文具店（靠五馬廣場），面積5060㎡，進深15m,層高45米，租金8000元/年，123元/㎡物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃布局定約時間 年 月 日出租期限裝修標準中高檔采光通風狀況好 總建筑面積 平方米總占地面積 平方米樓層數(shù) 3層房屋已使用年限510年總鋪數(shù)空置率5%出租方式一年租車位數(shù)無主導面積5060㎡鋪位分割面積售價月租金100120元/㎡月靠左邊第六家店，經(jīng)營油漆，60㎡左右，轉(zhuǎn)讓費1萬元（含9個月房租）6000元/年，約8元/㎡㎡，3樓8元/月對面潔具店，35㎡，2萬/年。附近步行街，服裝店，7080㎡，轉(zhuǎn)讓費12800元，租金23580元/年。㎡左右交通路手機市場（街）物業(yè)基本情況物業(yè)名稱交通路手機市場（街）地理位置交通南路至三角坪經(jīng)營規(guī)模不大，較集中交通情況便利裝修標準普通裝修，品牌店裝修較好商場定位以建材為主人流量30 人/分鐘經(jīng)營模式自營、出租經(jīng)營效果不佳經(jīng)營范圍（樣點描述）臨街鋪面，人流量較大，租賃費用較高，周邊有電信大樓，郵政局，已形成成熟的手機市場，同時有其他的商業(yè)配套，如服裝鞋類、銀行等，配套齊全。鄂爾多斯專賣店，㎡，租金58000元/年，㎡月，電信大樓附近4060元/㎡新商業(yè)項目不斷推出，發(fā)展勢頭如火如荼。本區(qū)地理位置優(yōu)越，東連婁底市，西臨漣源城市中心，南靠漣源火車站、汽車東站，北至婁漣高級等級公路。開發(fā)區(qū)日趨完善，規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)、文化娛樂區(qū)、住宅區(qū)、高效農(nóng)業(yè)框架結(jié)構(gòu)以具規(guī)模。五、未來兩到三年板塊價格走勢2002年本市住宅價格一般在500—600之間，住宅類型以多層為主，基本上沒什么物業(yè)；到 2006年上半年的商品房銷售面積發(fā)展迅猛，價格也隨著市場需求量的增大而飛速提高，其價格近翻一番。九、板塊消費人群特征及變化年齡因行業(yè)不同差異較大，大致在3045歲之間家庭年收入在6萬元以上處于社會的中上層，相同階層面較廣闊看中地段的發(fā)展?jié)摿ο嚓P(guān)行業(yè)領(lǐng)袖或成功者見識較廣，接受新鮮事物能力強，眼光看得較遠一些十、板塊發(fā)展趨勢預(yù)測本項目位于規(guī)劃中的未來新市政府版塊，屬于漣源城區(qū)“北擴東延”戰(zhàn)略布局區(qū)域內(nèi)，為未來城區(qū)發(fā)展的主要方向和焦點，是新的行政文化中心，具有廣闊的發(fā)展前景和升值潛力。第四章：漣源市典型住宅樓盤個案調(diào)查樓盤調(diào)查表漣水名城樓盤名稱漣水名城售樓電話07384876666，4878888區(qū)域地段名城路與環(huán)北路交叉處發(fā)展商佳苑地產(chǎn)代理商深圳百思勤設(shè)計單位深圳建筑設(shè)計研究總院物管單位占地面積㎡建筑面積26萬㎡項目定位住宅建筑風格歐式花園城棟數(shù)20棟朝向南北總套數(shù)4500戶綠化率36%建筑覆蓋率26%主力戶型三房兩廳面積140多㎡物業(yè)費用㎡面積范圍138160建筑結(jié)構(gòu)磚混銷售方式現(xiàn)房/期房銷售率60%銷售價格1樓/5樓：1008元/㎡，2樓/4樓：1068元/㎡，3樓：1128元/㎡，6樓918元/㎡，7樓798元/㎡（特價，無折扣） 均價1028元/㎡付款方式一次性銀行按揭無交房時間三棟外立面已呈現(xiàn)，近幾個月可交房，一棟還在打地基戶 型三房四房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施園林椰樹，車庫66個，娛樂設(shè)施周邊配套漣源一中、實驗小學、市政府、新一佳優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：一梯二戶，戶戶坐北朝南，通風采光俱佳；部分戶型依水而居，風景優(yōu)美；外挑飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，雙陽臺，戶型時尚健康；毗鄰漣源一中，教育配套完善。㎡面積范圍建筑結(jié)構(gòu)磚混銷售方式現(xiàn)房銷售率銷售價格付款方式一次性銀行按揭交房時間戶 型三房五房區(qū)內(nèi)配套設(shè)施7000㎡綠化園林、親子廣場、濱水風光、周邊配套漣源一中、實驗小學、市政府、新一佳優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：一梯二戶，戶戶坐北朝南，移步易景，通風采光俱佳小區(qū)綠化、內(nèi)部環(huán)境，內(nèi)部設(shè)施的營造為婁底首屈一指樓間距較寬，戶戶通風外挑飄窗，轉(zhuǎn)角飄窗，雙陽臺，戶型時尚健康劣勢：周邊環(huán)境嘈雜促銷策略無媒體宣傳單頁，樓書，工地形象定位語：50000㎡文化園林生活特區(qū) 宣傳語：住在市府邊近兩年漣源房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進，價格已達到四位數(shù)。第五章：礦山機電小市場調(diào)查研究與發(fā)展空間探析一、礦山機電小市場結(jié)構(gòu)性分布基本狀況從門面分布調(diào)查情況看，以上的經(jīng)營機電等產(chǎn)品的門面目前處于“相對集中，局部分散”的局面；其中以五馬廣場一帶集中最多，同時在光藍路和人民西路等也有零星分布。月，最高可達120元/㎡從實際調(diào)查情況來看，調(diào)查對象在2530歲之間的占42%,3140歲的占39%，4150歲的占5%， 消費主力集中在青壯年。由此可見市內(nèi)具有交通、人流、商業(yè)氛圍等方面先天性的優(yōu)越條件。4）、若購買礦山市場門面，最關(guān)心的方面：因素價格門面位置物業(yè)管理開發(fā)商實力人數(shù)42159百分比12%63%15%27%分析：門面位置為消費者最關(guān)注的因素，占63%，這說明房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，地段的重要性，其次是開發(fā)商實力，表明開發(fā)商形象建立和口碑宣傳越來越重要，同時專業(yè)市場的經(jīng)營能力也是消費者對開發(fā)商實力較為重視的重要原因。2）、消費者選擇的付款方式付款方式一次性分期銀行按揭人數(shù)6189百分比18%55%27%分析：在付款方式的選擇上，消費者主要選擇分期付款和銀行按揭，分別占55%和27%，選擇一次性的只占極少部分，僅18%，與住宅的消費者有一定差別，可見商鋪經(jīng)營者需要資金用來做生意，不愿意一次性把錢都用于購買商鋪，同時也反映商鋪價值高，銀行按揭這種方式可以大大減輕購鋪者的經(jīng)濟壓力。目標消費群共同特點1）、有一定的經(jīng)濟實力，有較強的購買消費力。 3）、對項目的形象與檔次有較高的要求。分析原則和分析方法在分析過程中，我們盡可能使調(diào)查結(jié)果保持客觀性和真實性，經(jīng)過反復(fù)審核，剔除無效問卷共7份，保留有效問卷393份。2）、調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成狀況職業(yè)企業(yè)經(jīng)營者私營業(yè)主醫(yī)、護、律、會計、建筑師股市投資者職員、技工公務(wù)員其他人數(shù)21135216454884百分比%%%%%%%分析：從調(diào)查對象的職業(yè)構(gòu)成來看，在漣源經(jīng)商私營業(yè)主和公務(wù)員、職員、%），將成為今后幾年商品房消費的主力軍。其次是摩托車和公交車，%、%。2）從房齡上看，3年以下的只占極少部分，%，這部分人在近期內(nèi)換房的可能性不大，%，可見漣源的房地產(chǎn)市場還有很大的空間。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)推斷，今后幾年漣源房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步增長。3）一室一廳的小戶型受關(guān)注的程度非常小，城市的經(jīng)濟發(fā)展和性質(zhì)具有很大的影響。超過1500元/㎡的單價需求市場就很小了，%。8）、消費者能接受的物業(yè)管理費物業(yè)費㎡以下㎡㎡1元/㎡以上人數(shù)1501623612百分比%45%10%%分析：在物業(yè)管理費方面，整體上費用偏低。每月超過1元/㎡%，也從某種程度上反映出當?shù)匚飿I(yè)管理水平相對低下，過高的物業(yè)費有可能制約樓盤的銷售或一定程度上引起消費者反感。10）、消費者對于車位的需求消費者希不希望購買車位購買意向希望不希望不確定人數(shù)18051129百分比50%%%能接受購買車位的總價價格2萬以下23萬34萬4萬以上人數(shù)1501623612百分比%%%%分析：從調(diào)查對象的統(tǒng)計分析來看，漣源絕大部分購房者普遍愿意購買車庫，只要極小部分表示不希望購買車庫，但普遍接受的價格都在3萬以下，占80%。 消費理念逐漸成熟，商品房市場整體開發(fā)水平亟待提升 隨著市場環(huán)境的逐步成熟，市場信息傳遞渠道的越來越通暢，消費者的房屋銷售理念正在逐漸成熟。從2006年漣源市在售的樓盤情況來看，其中較為優(yōu)良的代表性樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及營銷概念提煉中并未真正把握市場需求核心。交通識別項目東邊緊臨漣源市貫通東南北向進出口通道的城市快速通道人民東路，往西就是橫貫?zāi)媳钡膴錆i高等級公路，有一條公交線路火車站至本項目，車行10分鐘到達漣源市區(qū)，交通非常方便。二、項目SWOT分析優(yōu)勢(strength)：1）、依托于新市政府的整體大環(huán)境，引導和加強消費者對區(qū)域居住環(huán)境的認同。2）、項目所在區(qū)域?qū)τ跐i源市民有相對遠距離的暗示。3）、偏離市中心,處于房地產(chǎn)弱勢區(qū)位。4）、目前漣源房地產(chǎn)開發(fā)還處于初級階段，市場競爭不激烈，項目發(fā)展?jié)摿薮蟆?)塑造與目標消費心理需求相契合的社區(qū)文化，以文化引導消費，將競爭提升到“勢”的層面。新市府板塊將是整個人民東路新區(qū)開發(fā)的發(fā)動機，處于龍頭位置。中高端產(chǎn)品是新區(qū)的主要購成力量。主要機電設(shè)備多數(shù)從廠家銷售各地，大中型代理較少也是制約市場發(fā)展的重要因素。隨著漣源市經(jīng)濟發(fā)展的日趨穩(wěn)定，城市規(guī)模的進一步擴大，城市人口將穩(wěn)定增加，大量周邊礦主及本地居民改善居住環(huán)境都將是使住宅開發(fā)市場繼續(xù)穩(wěn)定增長的積極影響因素。長沙倍利地產(chǎn)營銷顧問有限公司2007年5月15日59