【正文】 園、鹿璟名居 、商城 *世紀(jì)村（三期）、理想家園 *泉水灣（三期） 、紅谷春天花園（二期）、南昌世界貿(mào)易中心、博泰 *江濱威尼斯、圣淘沙花園（臨江）、江信國際“金領(lǐng)域”、陽光楓情 、西雅圖國際會館、中央城邦、名門世家、紅谷現(xiàn)代城、豐和都會、洪城比華利、海航 *白金匯 、泰耐克（南昌）國際金融大廈、紅谷凱旋、中興華庭、豐和新城、鳳凰城、天賜良園、銘雅歐洲城（二期）、潤碧康城、聯(lián)發(fā) *江岸匯景、金融街 *紫金園、新里 *梵頓公館、聯(lián)泰 *香域?yàn)I江、泰耐克 *地中海陽光 朝陽區(qū)： 朝陽嶺 秀、萊茵半島花園（三期）、天高峰尚 、中山壹品、銀田大廈、名爵府 、恒昌*紫荊花園（二期）、上林春天花園、皇冠國際花園、龍盛黃金港（商鋪）、康橋綠城、卓品驕陽、星河國際、天使商務(wù)廣場 象湖： 水榭花都、祥瑞 *藍(lán)堡國際公寓 中國最大管理資源中心 象湖新城： 綠地蘭宮、豐源 *淳和、九里象湖城、南昌居住主題公園、平安 *象湖風(fēng)情、江西奧林匹克花園、南昌小商品城、華達(dá) *金沙逸都 昌南： 正榮 *大湖之都、夢里水鄉(xiāng) *天一、華林 *桃源豐景、銀河城、貴都國際花城（二期）、尚南云頂、中磊 *錦繡 365（二期）、康城印象（二期）、畢加索花園、中產(chǎn)國際 新建： 沿海 *麗水佳園、家景 *萊卡小鎮(zhèn)、城開國際學(xué)園、紅谷 *德邑 、翡翠山莊、都市未來花園、藍(lán)天 *水云居、金嘉名筑、西街錦宸、 F1 假日別墅（二期）、清豪 *仙湖別墅、錦繡華庭 灣里： 梅嶺 *康都、豫章好人家（二期）、瀚德逸居（三期）、帝景海洋城 、羅馬假日、新天家園（一期）、學(xué)府名門、永惠 *漫谷、幸福景苑 大市場： 江西國際家居建材港、南昌香江商貿(mào)中心、豐源 *金潤廣場、贛江新天地、江西國際汽車城、新洪城大市場、華東國際工業(yè)博覽城、洪城汽配城、鄱陽湖溫馨家園建材市場、南昌市汽車裝潢大市場、盛世東方商貿(mào)城、華東商貿(mào)城、京東 *鹿鼎國際家居博覽中心 3. 分析 南昌市政府全面貫徹“優(yōu)化老城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)”的原則， 2020年 6月為止，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最多、最快的仍然是紅谷灘開發(fā)區(qū)，大大小小不下 30幾個(gè)樓盤 ，主要是住宅樓盤的開發(fā)，它繼續(xù)在前幾年的慣性帶動(dòng)下風(fēng)采依舊，領(lǐng)銜南昌市房地產(chǎn)的發(fā)展，成為市場、投資者、購房者、電視媒體的關(guān)注焦點(diǎn)。商業(yè)和寫字 樓，其檔次和裝修水平也是其他片區(qū)無法比擬的。主要體現(xiàn)在：業(yè)態(tài)發(fā)展水平低；本地商家連鎖化程度低；小規(guī)模、分散型經(jīng)營；一些區(qū)域有場無市，最明顯的當(dāng)屬勝利路步行街；商圈輻射區(qū)域較?。坏珯n次低、后勁發(fā)展不足。 業(yè)態(tài)不齊全，商品種類稀少，檔次不高 經(jīng)營范圍一般圍繞生活、家庭。 1990年南昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入為 ，平均 60元 /月，這些限制了南昌商業(yè)的發(fā)展。按照“城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 ● 百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài) 如 洪客隆百貨 、天虹 百貨 等，其特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。 又 單店規(guī)模較大、提供一站式購物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)等。有以下特點(diǎn)：以老城區(qū)為核心，以八一商圈、中山路勝利路步行街商圈為軸心，向兩邊擴(kuò)散。 另外，沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新大地會展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市 場進(jìn)一步豐富了八一廣場商圈的商品類型。一是因?yàn)槲譅柆?、百貨大樓、新洪客隆、家電市場等購物人群，二是八一廣場的觀光休閑人群，三是八一廣場各類活動(dòng)吸引的人群。過于集中，帶來人氣的同時(shí)也使市中心有強(qiáng)大的壓力。 作為南昌市的一條商業(yè)老街， 一直是南昌市的商業(yè)集聚中心 ， 是一條集購物、休閑、娛樂為一體的 中、低檔 商業(yè)步行街 。 → 勝利路步行街經(jīng)過規(guī)劃成為集休閑、購物和娛樂為一體，中高低檔皆有的特色步行街。 中山路勝利路步行街商圈業(yè)種比例圖8%5%5%82%零售商店餐飲娛樂服務(wù)型行業(yè)其他 ● 商業(yè)格局科學(xué)化， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項(xiàng)領(lǐng)域 每個(gè)城市都有屬于自己的獨(dú)特的商業(yè)格局。 百貨商廈在南昌依然是主要業(yè)態(tài)，萬達(dá)購物廣場、財(cái)富購物廣場、南昌百貨大樓、麗華購物廣場、太平洋百貨等依然處于南昌市最繁華的商圈。 孺子路是譽(yù)滿南昌及全省的飲食、娛樂一條街，整條街聚集了新千家樂、家常飯、 玉 兔、真真、民間飯莊等數(shù)十家餐飲店，其間有瑪格麗特、綠茵閣、大觀園等酒吧、茶樓娛樂場所。 運(yùn)動(dòng)名品的 NIKE、 ADIDAS、茵寶、李寧、斯伯克均已閃亮登場。 ● 老城區(qū)圈，規(guī)劃為具有商貿(mào)、金融、物流等綜合功能的核心商業(yè)圈。包括電子、飲食、汽車等國際型大企業(yè)。尤其是紅谷灘，因 為眾多樓盤，人氣漸旺，將帶動(dòng) 商業(yè) 形 態(tài)多元化發(fā)展，商貿(mào)業(yè)態(tài)水平不斷提升。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，占 %。在崗職工平均工資為 元，同比增長 %。在南昌市民中流傳著“美食在孺子路、茗茶去民德路”的說法，其知名度可見一斑。 ● 市中心由于地段的稀缺性，開發(fā)的樓盤以多層夾雜小高層、高層為主，純多層型住宅甚少。 劣勢： 政府重點(diǎn) 發(fā)展新城區(qū)，同時(shí)改造舊城區(qū)環(huán)境。 大型 商業(yè)地產(chǎn) 投資 項(xiàng)目 名稱 定位 占地面積 建筑面積 地理位置 中國最大管理資源中心 陽明 商都 集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體大型購物中心 22． 5畝 5． 2 萬平方米 陽明東路與洪都北大道交匯 偉業(yè)大廈 商住兩用 勝利路商業(yè)步行街北街口 青山湖賓館整體租賃 國際現(xiàn)代化水平綜合性旅游涉外飯店 32338 平方米 南昌市福州路169號 紫金城 規(guī)模宏大的復(fù)合型商業(yè)與生活新形態(tài) 約 600畝 110 萬平方米 區(qū)城北片區(qū)濱江大道“江西紙業(yè)集團(tuán)原址” 七里蛟溪頭島 集賓館、旅游、娛樂于一體的休閑中心、療養(yǎng)勝地 400余畝 贛江中游，位于贛江大橋和豫章大橋之間 后墻路延伸 改造 仿古一條街 萬平方米 與榕門路相交 鐵路西貨場工程 緩解市中心交通壓力，提高城北區(qū)域的商業(yè)層次 700畝 140 萬 平方米 愛國路、下沙窩、二七北路、富大有堤、青山南路交叉 七里蛟溪頭島旅游休閑中心 休閑中心、療養(yǎng)之地 400余畝 贛江中游，贛江大橋和八一大橋之間 永和商業(yè)大樓 集商業(yè)、娛樂、 餐飲、住宿和寫字樓為一體的綜合性商業(yè)大樓 3300平方米 5800 平方米 省一附院對面 自由都大廈 商業(yè)用房 3． 81畝 14600 平方米 青山南路 25號 福輝大廈 宜商宜住 10177 平方米 子固路中段 2) 典型案例 經(jīng)緯府?。? 占地面積： 平方米 總建筑面積： 容積率： 中國最大管理資源中心 建筑密度： 28% 綠化率： 40% 主力戶型：二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、復(fù)式 樓盤形態(tài) :多層、小高層、高層 小區(qū)配置：幼兒園、網(wǎng)球場、陽光泳池、商業(yè)街、兒童戲水池等 交通： 1 1 1 2 3 2 21 22 2 240等 開發(fā)商：南昌天奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3) 分析 東湖區(qū)地產(chǎn)樓盤主要集中在沿江和南部地區(qū) ；大型項(xiàng)目較少；樓盤形態(tài)以高層為主，節(jié) 約空間；業(yè)態(tài)以寫字樓、商業(yè)為主；住宅主力戶型為適合家居的：二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、復(fù)式等； 東湖區(qū)商業(yè)租賃調(diào)查 （待考察） 總結(jié)分析 東湖區(qū)是南昌市經(jīng)濟(jì)重心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展高于南昌市平均發(fā)展水平；地產(chǎn)項(xiàng)目大型項(xiàng)目較少，均價(jià)較高，以高層商業(yè)性建筑為主。 政府扶持 屬東湖區(qū)政府大力扶持的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 13公里內(nèi)，大約 120萬常住居民； 3公里以上范圍內(nèi)，大約常住居民達(dá) 200萬。 中低檔的商業(yè)現(xiàn)狀為本項(xiàng)目中高檔次的商業(yè)定位提供了市場機(jī)會 目前南昌并沒有 出現(xiàn)這么大體量的商業(yè)社區(qū)，高端定位為本項(xiàng)目提供一定市場機(jī)會。 4. 威脅分析（ Threat） 來自消費(fèi)者 —— 人流的分散 南昌市核心商業(yè)區(qū)承載不了過于集中的壓力，于是政府大力推行次商業(yè)區(qū)，顯著表現(xiàn)在人流的分散。 來自自身 —— 定位 紫金城著力把自己打造成集旅游、休閑、住宅、商業(yè)為一體的大型綜合性商業(yè)體。在項(xiàng)目500 米 半徑 內(nèi)，有 8 條公交路線連通城內(nèi)各區(qū)。不遠(yuǎn)的三經(jīng)路是有較早的商業(yè)，業(yè)種有：餐飲、百貨超市、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、通信等。城市化水平較高。人口數(shù)量是保證企業(yè)門檻人口的前提。 消費(fèi)能力：中層消費(fèi)、底層消費(fèi)、高層消費(fèi)同時(shí)存在，目標(biāo)消費(fèi)群既集中又分散。 業(yè)種：各行各業(yè)得選擇也是商戶能控制的，越繁榮、種類越多就越有吸引性。這些使商業(yè)結(jié)構(gòu)過于擁擠，造成老城 區(qū)負(fù)荷過重，運(yùn)行不快。緩解老城區(qū)負(fù)荷，形成更合理的布局。 政府目前支持紫金 城的發(fā)展，在道路交通上給于優(yōu)惠政策，十分有利于紫金城的人氣帶動(dòng)。 具體到這個(gè)項(xiàng)目： 比如加大婚禮廣場的投資 。打造高端消費(fèi)品市場可以穩(wěn)固我區(qū)的中心商圈、黃金旺區(qū)的地位，塑造高檔、精品商業(yè)地段的形象。 紫金城 整合餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，提升餐飲業(yè)規(guī)模檔次，引進(jìn)特色、品牌餐飲企業(yè)，著力抓好龍頭企業(yè)的培育工作。 四、 做好統(tǒng)一的整體形象識別工程 1）意義 對內(nèi)，企業(yè)可通過 CI設(shè)計(jì)對其辦公系統(tǒng)、生產(chǎn)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)以及營銷、包裝、廣告等宣傳形象形成規(guī)范設(shè)計(jì)和統(tǒng)一管理，由此調(diào)動(dòng)企業(yè)每個(gè)職員的積極性和歸屬感、認(rèn)同感，使各職能部門能各行其職、有效合作。它包括了經(jīng)營理念、經(jīng)營宗旨、事業(yè)目標(biāo)、企業(yè)定位、企業(yè)精神、企業(yè)格言、管理觀念、人才觀念、創(chuàng)新觀念、工作觀念、客戶觀念、人生觀念、價(jià)值觀念、品牌定位、品牌標(biāo)準(zhǔn)廣告語等?；A(chǔ)要素是指：企業(yè)名稱、品牌名稱、標(biāo)志、 中國最大管理資源中心 標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色、輔助圖形、輔助色帶、裝飾圖案、標(biāo)志組合、標(biāo)語組合等；應(yīng)用要素是指：辦公用品、公關(guān)用品、環(huán)境展示、專賣展示、路牌招牌、制服飾物、交通工具、廣告展示等。 它無處不在，大到國家大事，小到家庭瑣事，既是一個(gè)戰(zhàn)略性問題，又是方向性問題，組合的問題。這就需要一個(gè)有執(zhí)行能力的、有統(tǒng)一權(quán)利的管理團(tuán)隊(duì)。 超市一般分布在地下層或二、三層。 3） 有獨(dú)具特色的業(yè) 種 分布： 由于定位的不同，許多商業(yè)項(xiàng)目有獨(dú)具特色的、主導(dǎo)的業(yè)態(tài)分布。 日用品：便民五金店 服裝：無品牌概念 超市：小型便民超市 娛樂：網(wǎng)吧 美容美發(fā)：便民 3. 分析 紫金城周邊業(yè)種、業(yè)態(tài)較為單一，商品種類不齊全，檔次不高。 3. 主要商品熱銷：食品飲料類增長 %。 項(xiàng)目業(yè)種建議 1）本項(xiàng)目的必備業(yè)種 品牌服裝、名品折扣店、品牌皮鞋 /手袋、化妝品、男女服裝、精品店、各國風(fēng)情飾品店 美食廣場 /風(fēng)味菜、中西快餐、中式大酒樓、西餐、酒樓、咖啡館、賓館、健身俱樂部、兒童游樂場、美容 /美發(fā) /SPA、藥店、便利店、照相 /沖印、糕點(diǎn)店、銀行、早餐店、溜冰場、溜冰用品店 2）本項(xiàng)目需大力引進(jìn)的業(yè)種 電影院（歌劇院）、洗浴中心、夜總會 /卡拉 ok、 干洗店、極限運(yùn)動(dòng)用品店、幼兒園 3）本項(xiàng)目的輔助業(yè)種 輔助業(yè)種的引進(jìn)將會大大完善本項(xiàng)目的服務(wù)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)者一站式休閑購物的需求。 在商鋪投資界有個(gè)基本的定價(jià)原則，一般街鋪的合理價(jià)格是同地段住宅的 23倍