《上海市浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》(21頁)-市場(chǎng)調(diào)研-預(yù)覽頁
【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 現(xiàn)代交通商務(wù)大廈（建誼大廈） 地 址： 恒豐路 218 號(hào) 開發(fā)商：上海不夜城國(guó)鐵置業(yè)發(fā)展公司 營(yíng)銷企劃：上海誠(chéng)融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 銷售代理：上海誠(chéng)融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 設(shè)計(jì)公司： ATS 物業(yè)管理：寶嘉物業(yè) 寫字樓總建筑面積： m2 各單元面積： 75～ 240 m2； 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1694 m2 樓層分布： 14F 商場(chǎng)， 524F 辦公樓 開盤日期： 04 年 4 月 30 日 售 價(jià)： 1500018000 元 /m2 物業(yè)管理費(fèi)： 15 元 /m2/天 設(shè)施配置： 14 部富士達(dá)電梯； 24 小時(shí)環(huán)保節(jié)能的 水源熱泵 中央空調(diào)， 200 個(gè)車位 周邊交通： 72 30 74 23 104 等，地鐵 1 號(hào)線、共和新路高架 項(xiàng)目綜合分析： 「現(xiàn)代交通商務(wù)大廈」即「建誼大廈」， 大廈總建筑面積 5 萬平方米，總占地面積 5914平方米， 共 24 層 ，號(hào)稱是“ 50000㎡甲級(jí)寫字樓” 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 大廈位于軌道交通一號(hào)線漢中路站 附近，緊臨內(nèi)環(huán)高架，輔以地面交通，交通便利； ? 位于不夜城商圈，地理環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套完整，有一定辦公氛圍； ? 樓宇品質(zhì)較好，配套設(shè)施先進(jìn)，是新客站地區(qū)較高檔的辦公樓； ? 面積劃分較小，總價(jià)低。 12 月底剩余 24 層的一套 400 多平方米的和 1 1 20 層的少數(shù)幾套可售 . 05 年 1 月份只剩下一套面積最大的房源未去化，幾乎接近售罄，而 05 年春節(jié)以來，受宏觀調(diào)控政策的影響，撤銷率逐漸升高， 2 月份和 4 月份撤消 12 套， 5 月份撤銷 9套，且每月撤銷套數(shù)均大于成交套數(shù)，致使銷售率回落到 85%。感性達(dá)利 地址：新疆路 450 號(hào) 開發(fā)商：綠地集團(tuán) 總建面積： 56000 平米 層數(shù)： 29 層，其中寫字樓層數(shù) 28 層，裙樓 1 層 各單元面積： 28～ 62 平米 寫字樓實(shí)用率： 75％ 結(jié)案均價(jià)： 8500 元 /平米（精裝修） 租賃價(jià)格： 2 元 /平米 /天（含物業(yè)管理費(fèi)） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /m2/月 開盤日期： 02 年 5 月 交房日期： 03 年 9 月 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 交通十分便利，左靠交通樞紐新客站，步行 15 分鐘即可到達(dá)，步行 3 分鐘即可到達(dá) 天目中路和西藏北路，眾多公交線路可通達(dá)各處， 4 1 1 5 57 585 6 51 10隧道三線等直達(dá)人民廣場(chǎng)、南京路、淮海路、萬體館、浦東陸家嘴等處 ； ? 項(xiàng)目樓宇品質(zhì)較好，周邊缺少此類品質(zhì)高的樓盤，具有一定的稀缺性，競(jìng)爭(zhēng)少； ? 聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)樓盤品質(zhì)及形象起到一定保證作用。 項(xiàng)目均為一室一廳設(shè)計(jì)，房型面積較小，最小僅有 28 平米，且得房率不高，導(dǎo)致套內(nèi)實(shí)用面積偏小，作辦公用途只能容納 2～ 4 人左右，對(duì)入駐企業(yè)的有部分限制過濾作用，難以在入駐企業(yè)這一環(huán)節(jié)上進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)。 因此，對(duì)本案辦公部分建議采取小面積分割銷售，但憑借新客站的交通樞紐優(yōu)勢(shì)及品牌開發(fā)商實(shí)力打造區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)辦公樓，與現(xiàn)已投入使用的綠地海悅公寓酒店 （感性達(dá)利）形成良好的辦公功能互補(bǔ)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)體除了「凱旋門保健品市場(chǎng)」外，以街鋪為主。到目前為止， 2 樓基本售完， 4 樓還有部分在售。目前商鋪的實(shí)際年租金約為售價(jià)的 6％，未來還有進(jìn)一步的上漲空間。 1～ 2 樓為辦公樓裙房商鋪，共 22 套，2,122m2。 感性達(dá)利 地址：烏鎮(zhèn)路（近新疆路） 售價(jià)：東側(cè)烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬元 / m2 南側(cè) 170 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬元 / m2 租金：烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 元 / m2/天 物業(yè)費(fèi)： 元 / m2/月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「感性達(dá)利」底層沿街商鋪，所處位置整體環(huán)境很差，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 本案與周邊項(xiàng)目比較 項(xiàng)目比較 位置 商業(yè)形態(tài)、得房率 規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況 銷售情況 本案 新疆路烏鎮(zhèn)路路口，近海寧路， 位置一般 —— —— —— 凱旋門保健品市場(chǎng) 沿天目中路，位置較好 5 層專業(yè)市場(chǎng)，得房率低 體量較大，已形成規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好 較好（去化速度適中，已售 70％） 時(shí)峰不夜城 沿海寧路，位置較好 2 層內(nèi)鋪（配套商業(yè)），得房率較低 體量適中， 未開業(yè) 很好（去化迅速，開盤 2個(gè)月即售磬） 華祺苑二期 烏鎮(zhèn)路蒙古路路口，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，未開業(yè) 較好（去化緩慢，基本售完） 感性達(dá)利 烏鎮(zhèn)路沿街，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，經(jīng)營(yíng)不佳 差（ 2020 年開盤，至今未售完） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 價(jià)格預(yù)測(cè) 由于不同的經(jīng)營(yíng)定位會(huì)導(dǎo)致商鋪?zhàn)罱K售價(jià)有較大的差別，因此這里在進(jìn)行價(jià)格預(yù)測(cè)時(shí)，根據(jù)兩種不同的經(jīng)營(yíng)定位思路作分開討論。 定價(jià)依據(jù)： 本案在商業(yè)形態(tài)上 與「凱旋門保健品市場(chǎng)」接近 ，但位置相對(duì)較差；在位置上比「感性達(dá)利」、「華祺苑二期」商鋪略好，同時(shí)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此，因此價(jià)格預(yù)測(cè)主要參考這三個(gè)項(xiàng)目。 劣勢(shì)：①由于位置等條件不佳，銷售價(jià)格受到限制； ②裙房 3～ 5 層不易
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