【正文】 ● 具備一定消費能力的居民 2020年，全市城市居民人均可支配收入達(dá) 11243元，比上年增長 %。如南昌市沃爾瑪超市、麥德隆超市 ● 初現(xiàn)規(guī)模的特色品牌商業(yè)街 市政府大力打造品牌特色一條街，勝利路步行街、中山路、撫河路、淵明路、孺子路和福州路等 8條市級品牌特色街已成為城市現(xiàn)代商貿(mào)形象的亮點。零售商店（包括服裝、鞋類）占 %；餐飲娛樂占 %；服務(wù)業(yè)占 %；其它占%。沿路兩側(cè)商店林立，且有南昌八一起義紀(jì)念館、市少年宮及多家電影院。 → 交通極其便捷，火車站、長途汽車站距離都很近，吸引了大量外來客流。 中國最大管理資源中心 ● 連鎖專賣（專業(yè)）店 如 移動繳費點 、黃慶仁、開心人等。但是大多周邊聚集了一批為居民提供日常生活服務(wù)的超市、餐館、日雜等社區(qū)商業(yè)，而居民的休閑購物以及大宗消費則一般選擇在八一廣場商圈進(jìn)行。商品種類稀少，檔次不高，幾乎沒有品牌的概念。各種類型的集中專業(yè)化大市場分散在南昌各地，涵蓋化工、汽配、裝修器材等。 南昌市地稅局的數(shù)據(jù)顯示， 2020年南昌市地方稅收累計達(dá)到 ，房地產(chǎn)業(yè)稅收占到地方稅收總量的 %。 全市共有公共圖書館、博物館 22家，專業(yè)藝術(shù)演 出 團(tuán)體 12 個。完成商品房銷售額 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長%。南昌的住宅市場仍然具有發(fā)展?jié)摿Α? 2020年，按全市 ， 南昌市 人均 GDP為 ， 超過 3000美元 。 2020年 15月，南昌市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 2020年南昌市財政收入首次超過 100億元 。 在中部六省省會城市中，南昌的 GDP及增幅分別位列第四和第三，處于中等水平 。5520200400600800100012002020 2020 2020 2020 2020南昌市20 02 —20 06 年國民生產(chǎn)總值國民生產(chǎn)總值（億元） 南昌市 2020— 2020三大產(chǎn) 業(yè)生產(chǎn)總值 (單位：億元 ) 2002 2020 2020 2020 2020 平均所占比例 國民生產(chǎn)總值 552.37 641.02 770.46 1007.7 1184.57 100% 第一產(chǎn)業(yè) 50.57 2 % 第二產(chǎn)業(yè) 270.26 324.16 404.06 3 6 % 第三產(chǎn)業(yè) 231.54 264.04 307 9 6 % GDP增幅 13. % % 中國最大管理資源中心 8% % % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 和工資 不斷提高 2020年， 南昌市城市居民人均可支配收入 。 2020年 南昌市財政總收入達(dá)到 126億元 。 近年南昌市社會消費品總額30701002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020年15月單位：億元 南昌市物價水平略微上漲 2020年 該市居民消費價格指數(shù)比上年上漲 %。 按 1 日的人民幣匯率 1比 ，南昌人均 GDP首次突破 3000美元，達(dá)到 美元。近兩年，南昌的社會商品零售總額保持穩(wěn)步上漲， 2020年社會消費品零售總額達(dá) 300億元，預(yù)計 2020年將達(dá) 600億元。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷 售 萬平方米，與上年持平。廣播電臺 3座，電視臺 4座。 4） 政策環(huán)境 國家促進(jìn)中部崛起的政策，將逐步落實到位，對新農(nóng)村建設(shè)的投入力度將進(jìn)一步加強(qiáng)；泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略對南昌擴(kuò)大投資、整合和提高資源利用率、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用已初步顯現(xiàn)；省第十二次黨代會提出的 “ 中心城市是江西崛起的脊梁，構(gòu)建以南昌為中心的環(huán)鄱陽湖城市圈 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略為南昌發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。 三、 南昌市商業(yè)概況 1. 南昌市商業(yè)的過去 改革開放后的二十年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、人民生活水平低、消費能力不足，南昌市的商業(yè)發(fā)展一直比較落后。 中國最大管理資源中心 人民消費能力不高 沒有人民的消費能力，商業(yè)就不會有堅強(qiáng)、有力的經(jīng)濟(jì)后盾。 2） 主要商業(yè)類型 ● 綜合性百貨商場 大多集中在八一商圈， 如太平洋，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全， 客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 ● 個體經(jīng)營的獨立街鋪 ● 社區(qū)便民服務(wù) 3） 南昌市目前商業(yè)的特點是： ● 以老城區(qū)為中心 老城區(qū)是南昌市的人口聚集地，人氣最高 。 → 人流量極其集中。 中國最大管理資源中心 勝利路步行街 南起中山路口，北到疊山路口，全長 792米 。餐飲業(yè)略顯不足，可能與儒 子路餐飲街有關(guān)。比如： 中國最大管理資源中心 福州路是南昌市較具影響的運動、 娛樂、餐飲一條街，由于省體育館坐落于此，形成了相關(guān)的體育用品及運動服飾專賣店，其間還分布了 079天香園等大型餐飲，而一些小吃、茶座等也日漸興盛 。 結(jié)論：初顯繁榮，并有發(fā)展?jié)撡|(zhì) 3. 趨勢和將來 1) 發(fā)展的潛質(zhì) 良好的地理環(huán)境、自然因素和交通因素； 眾多人口，人杰地靈； GDP穩(wěn)步增長，財政收入增長，人民生活水平和人均可支配收入增加 2) 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 將來南昌市商業(yè)區(qū)將成 為三足鼎立的態(tài)勢，包括老城區(qū)、紅谷灘區(qū)、高新開發(fā)區(qū)三大板塊：減輕市中心的壓力，也給其他地區(qū)帶來商業(yè)氣氛。未來受到江西 中部的崛起政策的影響，在紅谷灘和高新開發(fā)區(qū)形成城市附中心。 全區(qū)在崗職工工資總額 106324萬元，同比增長 %。 東湖房地產(chǎn)市場概況 1） 特點 ● 樓盤較多， 但大盤較少，除恒茂國際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤規(guī)模均在 10萬㎡左右。下面是東湖區(qū)即將建成的大型商業(yè)項目。 10分鐘步行圈，公里 范圍內(nèi)逾 25萬常住居民。這是紫金城項目的機(jī)遇。 三、 項目地塊分析 紫金城地處洪都大道、沿江北大道、青山路三條主干道交接處，西臨贛江，東望青山湖，為兩水所環(huán)繞， 東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路，離市中心僅 3－ 5公里 。 四、 商業(yè)環(huán)境形成要素分析 1. 消費者要素 消費者數(shù)量： 2020年南昌市全市（含轄縣）戶籍人口數(shù)量已為 450． 72萬，市區(qū)戶籍人口數(shù)量為 196． 36萬。 消費者的收入和消費能力： 據(jù)了解 ,南昌市 2020年居民可支配收入人均 元 ,同比增長 18%。老城區(qū)集中了全市大部分的商貿(mào)、行政、娛樂消費、旅游、物流、學(xué)校、住宅，是不折不扣的 商業(yè)中心、 行政中心、 文化中心 。 在這樣的政策導(dǎo)向作用下，樓盤有了，人氣有了，商業(yè)活動就會有了。 二、 引導(dǎo)、扶持高端消費品市場的發(fā)展 當(dāng)前的消費市場，中低端商品市場價格競爭激烈，市場相對飽合，消費市場正向著“專而精”的品牌市場轉(zhuǎn)變。同時，對特色街上的龍頭企業(yè)要加大扶持力度，協(xié)助其樹立良好的品牌 形象 ， 規(guī)范經(jīng)營戶的經(jīng)營行為，建立有品牌、品質(zhì)保證的餐飲消費市場。它包括了基礎(chǔ)要 素和應(yīng)用要素兩大部分。 相信最困難的將是執(zhí)行階段的行為識別體系，因為牽涉到所有員工的舉手投足之間。 服裝類一般分男女、分年齡段分層分布，比如百貨大樓二樓經(jīng)營少女裝、流行女雜，三樓經(jīng)營較成熟的淑女裝、針織內(nèi)衣、文胸，四樓經(jīng)營男仕服裝、運動休閑裝、襯衣、家電，數(shù)碼和手機(jī)分布不太穩(wěn)定，負(fù)一層、一層、二層、四層、五層、七層都 有 。 2. 餐飲業(yè)繼續(xù)火爆，延續(xù)了近年來的快速增長的態(tài)勢。 競爭導(dǎo)向： 紫金城周邊價格表 所在區(qū)域 項目名稱 均價 元／㎡ 市中心 經(jīng)緯府邸 5400 恒茂國際華城（北區(qū) ） ７０００ 鉑金特區(qū) ５２００ 紅原星城 ３９００ 星河景宮 未定 江中紫金城 １５０００ 碧水藍(lán)天購物廣場 ４２６０（住宅） １５０００（商鋪） 中大紫都 ４６００ 玉河明珠 ４５１０ 中國最大管理資源中心 0202040006000800010000120201400016000均價　元／㎡經(jīng)緯府邸恒茂國際華城（北區(qū)）鉑金特區(qū)紅原星城星河景宮江中紫金城碧水藍(lán)天購物廣場 金龍華府 ５２００ 天佑 *國際公寓 ５２００ 隆鑫廣場 ４７６０ 江信國際嘉園 ５０００ 藍(lán)天郡 未定 城市溪地 未定 青云佳苑 ５０００ 中國最大管理資源中心 從表格可以看出，同區(qū)域競爭對手住宅一般在 40005000左右擺動，商鋪則在 。按這樣的定價， 這樣的話，我們可以定價 40005500的住宅和 15000的商鋪。 四、 紫金城業(yè)種業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 ： 集中大賣場、特色步行街、裙樓底商、純商鋪商業(yè) 、住宅、娛樂休閑廣場 定位理由 ： 1） 項目自身條件滿足 從本項目的體量、沿街面窄、地理位置和自身的功能定位，決定了本項目必須是由一個多種業(yè)態(tài)組合而成的大型建筑綜合體。比如東方電腦城主要經(jīng)營的是電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、盜版碟；萬達(dá)購物廣場因為有世界 500 強(qiáng)沃爾瑪?shù)娜腭v，使得大型百貨超市成為他的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，也有獨具特色的萬達(dá)影城。 第五章 業(yè)種業(yè)態(tài)及定位 一、 大型商業(yè)項目業(yè)態(tài)調(diào)查 1. 業(yè)種樓層分布情況調(diào)查 類型 /樓層 百貨大樓 洪客 隆 八一 大 道店 天虹百貨 財富購物廣場 萬達(dá)購物廣場 麗華 購 物廣場 東方電腦城 太平 洋購物廣場 藍(lán)天碧水 天虹商場 餐飲、小吃 1 無 1 1 1 6 無 1 3 無 百貨超市 無 1 1 無 3 2 無 1 3 3 化妝品、鞋類、珠寶、鐘表 1 1 1 1 1 1 無 1 2 1 少女裝 2 4 3 3 1 2 無 2 2 4 成熟女裝、內(nèi)衣 3 4 4 3 1 3 無 2 2 4 男士 服裝、用品 4 3 5 4 1 4 無 3 2 5 運動、休閑 4 3 6 5 1 4 無 3 2 1 家電 5 7 無 1 5 3 4 數(shù)碼、手機(jī) 1 5 7 無 1 2 4 無 中國最大管理資源中心 2 美容院、咖啡館 3 無 8 3 無 無 無 1 1 無 電影院 無 無 無 無 4 無 無 無 無 無 八一商圈業(yè)種比例圖16%11%10%18%45% 零售商店餐飲娛樂服務(wù)型行業(yè)數(shù)碼通信其他 2. 業(yè)態(tài)情況調(diào)查表 名稱 業(yè)態(tài) 百貨大樓 百