【正文】 貨商場(chǎng) 精品店 洪客隆八一店 大型超市 純商鋪 天虹百貨 大型超市 百貨商場(chǎng) 天虹商場(chǎng) 大型超市 百貨商場(chǎng) 財(cái)富購(gòu)物廣場(chǎng) 純商鋪 裙樓 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 大型超市 百貨商場(chǎng) 麗華購(gòu)物廣場(chǎng) 大型超市 百貨商場(chǎng) 太平洋購(gòu)物廣場(chǎng) 大型超市 百貨商場(chǎng) 東方電腦城 純商鋪 藍(lán)天碧水 大型超市 裙樓 底鋪 勝利路步行街 純商鋪 百貨商場(chǎng) 底鋪 步行街 中山路商業(yè)街 純商鋪 群鋪 底鋪 3. 分析 1） 業(yè)態(tài)雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈： 中國(guó)最大管理資源中心 大部分商場(chǎng)都同時(shí)擁有諸如：超市、餐飲、小吃、化妝品、珠寶、鞋類(lèi)、電器、數(shù)碼、少女裝、淑女裝、運(yùn)動(dòng)休閑、男士服飾、家 電等 。 BI（ Behavior Identity）行為識(shí)別（行為規(guī)范系統(tǒng)）：是企業(yè)思想的行為化，通過(guò)企業(yè)思想指導(dǎo)下的員工對(duì)內(nèi)對(duì)外的各種行為，以及企業(yè)的各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，傳達(dá)企業(yè)的管理特色。 對(duì)外，通過(guò)一體化的符號(hào)形式來(lái)形成企業(yè)的獨(dú)特形象，便于公眾辨別、認(rèn)同企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的推廣。同時(shí)相對(duì)高端的定位可以錯(cuò)開(kāi)與周邊同質(zhì)化商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，提前培育相對(duì)穩(wěn)定的高端客戶群。 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃分析及建議 一、 加重獨(dú)具特色的業(yè)種、業(yè)態(tài)分布 消費(fèi)者都喜歡獨(dú)創(chuàng)性，只有不斷滿足消費(fèi)者的好奇心才可以 導(dǎo)致消費(fèi)者做出行動(dòng) 。所以南昌市政府對(duì)整個(gè)商業(yè)布局做出了規(guī)劃，提出要在東西南北中打建有一定規(guī)模的商圈，以帶動(dòng)南昌市的整體商業(yè)氛圍，避免出現(xiàn)一邊倒的局面。消費(fèi)者態(tài)度和意愿： 2020 年南昌市 , 城市居民家庭恩格爾系數(shù) %,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) %。城市化 作為省會(huì)的南昌市相對(duì)其他城市而言 ,由于客觀上既對(duì)流動(dòng)人口有較大的吸引力 ,同時(shí)又有更好的容納城市人口的能力 。 座落于車(chē)水馬龍的通路，樹(shù)立在人氣財(cái)氣商氣濱江商圈之中，是南昌城市最為引人注目的新地標(biāo)。但是人氣可能并不往 紫金城流動(dòng)。 2. 劣勢(shì)分析（ Weakness） 本項(xiàng)目周邊配套不完善 周邊本身除了住宅群外無(wú)其他配套的商業(yè)及辦公設(shè)施 交通不發(fā)達(dá) 目前公交車(chē)線路不多，交通不發(fā)達(dá)帶來(lái)人氣的不足。 第三章 項(xiàng)目商業(yè)特性分析 一、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1. 消費(fèi)者 經(jīng)常性消費(fèi)商圈，南昌市區(qū) 225萬(wàn)人 基礎(chǔ)性消費(fèi)商圈，南昌市 600萬(wàn)人 流動(dòng)性消費(fèi)商圈，南昌市年旅游接待 650萬(wàn)人 2. 交通配套 ： 170臺(tái)電梯 3. 步行街： 24條特色步行街 4. 占地面積 :35萬(wàn) 平方米 5. 總建筑面積 :110萬(wàn) 平方米 6. 容 積率： 7. 總戶數(shù) :5200 8. 經(jīng)營(yíng)戶： 2020 9. 停車(chē)位 :2095（地上 145個(gè)，地下 1950個(gè)） 10. 地上建筑面積： 平方米 11. 住宅建筑面積： 平方米 中國(guó)最大管理資源中心 12. 臨街建筑面積： 13. 地下室和地下停車(chē)庫(kù)： 89406平方米 14. 建筑密度： % 15. 綠化率： % 16. 商鋪均價(jià)： /平方米 17. 寫(xiě)字樓均價(jià)： /平方米 18. 商鋪的房率： 58% 19. 住宅的房率： 80% 20. 返率： 10年返 124% 二、 SWOT分析 1. 優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 地理位置較好 處于贛江大橋于八一大橋 之間，西臨贛江，具體位置在沿江北路。 ● 地段決定價(jià)格，該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格較高，均價(jià)多在 3000元 /平方米以上。 2020年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到 106億，總量居全市第二，占全市總量的 %，同比增長(zhǎng) %，略低于全市 %的平均水平 。 2020年 —— 2020年， 南昌被美國(guó)《新聞周刊》評(píng)選為 “ 世界十大動(dòng)感都會(huì) ” 之一，是中國(guó)唯一入選的城市，表明外界正逐步看好南昌的發(fā)展?jié)摿Γ? 中國(guó)最大管理資源中心 也充分顯現(xiàn)了這座城市的無(wú)限活力。 ● 紅谷灘區(qū)依托政府資源，交通便利、贛江港口、環(huán)境優(yōu)裕等硬件設(shè)施形成適宜專(zhuān)業(yè)會(huì)展、高級(jí)商務(wù)洽談、居住休閑的綜合功能商圈。另外，由于孺子路西端是南昌電信大樓，故沿西向東 50米處還分布了一些經(jīng)營(yíng)通訊器材的街鋪?？偟膩?lái)說(shuō)，南昌市商業(yè)目前集中在八一商圈和中山路勝利路步行街，集中在老城區(qū)，具有商貿(mào)、金融、物流等綜合功能。 路段主要特點(diǎn)是： → 服飾品牌的主要集中地。日人流量達(dá) 30 萬(wàn)左右。 商 圈 八一商圈（包括八一廣場(chǎng)和八一大道） —— 最繁華的商圈 八一大道長(zhǎng) 2969 米，寬 5060 米，南起福山街心花園，北至青山南路。 ● 主題性商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 如金童女人街、萬(wàn)壽宮、 中山道 8號(hào)、 百匯鞋城、賽博數(shù)碼城、紅星美凱龍家居、迎賓家居廣場(chǎng)、江西國(guó)際家居港、江西國(guó)際汽車(chē)城、香江家私、香江商貿(mào)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。 總結(jié)：不具備現(xiàn)代商業(yè)特性 2. 南昌市商業(yè)的現(xiàn)在 近年來(lái)，由于江西省在中部的崛起，南昌迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時(shí)期。 小規(guī)模、家庭式經(jīng)營(yíng)，難成氣候，格局不合理 南昌市 過(guò)去最常態(tài)的商業(yè)形態(tài)是小街小鋪小門(mén)面，主要以滿足家庭的需求為主，屬于小規(guī)模、個(gè)體化的分散經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有形成商業(yè)氣候。 市中心板塊 由于土地稀缺，只拆不建的城市規(guī)劃政策，一定程度上限制了它的供應(yīng)量。各類(lèi)醫(yī)院 79所。 2） 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 2020年南昌市全市（含轄縣）戶籍人口數(shù)量已為 450． 72萬(wàn)，市區(qū)戶籍人口數(shù)量為 196． 36萬(wàn)。巨大的商業(yè)需求為南昌市的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力。居民消費(fèi)能力較強(qiáng)， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速較快 。 2020年 15月，南昌市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %。 2020年 15月， 南昌市 實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元。 2020年 ， 南昌市城市居民人均可支配收入 8743元 。全市面積 平方公里，其中市區(qū) 。 近年南昌市居民人均可支配收入874310301112430202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020單位：元 2020年全市職工人數(shù)和工資水平 在崗職工人數(shù)（人） 在崗職工工資總額（萬(wàn)元） 在崗職工平均工資（元） 總計(jì) 560564 118146 20286 國(guó)有單位 367100 795917 21893 集體單位 45740 52840 11647 其他單位 147724 269389 18934 560564367100457401477241181467959175284026938920286 2189311647189340100000202000300000400000500000600000700000800000職工人數(shù) 工資總額（萬(wàn)元） 平均工資（元）總計(jì)國(guó)有單位集體單位其他單位 中國(guó)最大管理資源中心 政府財(cái)政收入逐年漸好 2020年 南昌 市財(cái)政總收入 。 2020年 南昌市城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 。第一產(chǎn)業(yè)雖然有所增長(zhǎng)，但是比重漸漸縮小。 二、 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng) 1. 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 1）行業(yè)環(huán)境 南昌地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間 南昌房地產(chǎn)在 2020年左右開(kāi)始迅速發(fā)展，截至 2020年，目前南昌全市住房總建筑面積 萬(wàn)平方米，人均住房建筑面積為 ，按照到 2020年，南昌人均住房建筑面積要達(dá)到 28平方米，城市人口 230萬(wàn)人保守估計(jì)，所需要的住宅總量將增加到 6440萬(wàn)平方米， 5年新增住宅用地增量約 2270萬(wàn)平方米，每年需求量為 400500萬(wàn)平方米。按施工產(chǎn)值計(jì)算的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 /人，增長(zhǎng) %。人口 中國(guó)最大管理資源中心 大多集中在東、西湖區(qū)老城區(qū)，部分地方人口密度超過(guò)大城市。 2020年南昌市商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲，市場(chǎng)交易暢旺，房地產(chǎn)稅收大幅增長(zhǎng)。商業(yè)和寫(xiě)字 樓，其檔次和裝修水平也是其他片區(qū)無(wú)法比擬的。 業(yè)態(tài)不齊全，商品種類(lèi)稀少，檔次不高 經(jīng)營(yíng)范圍一般圍繞生活、家庭。按照“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 又 單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)等。 另外，沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新大地會(huì)展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市 場(chǎng)進(jìn)一步豐富了八一廣場(chǎng)商圈的商品類(lèi)型。過(guò)于集中，帶來(lái)人氣的同時(shí)也使市中心有強(qiáng)大的壓力。 → 勝利路步行街經(jīng)過(guò)規(guī)劃成為集休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)為一體，中高低檔皆有的特色步行街。 百貨商廈在南昌依然是主要業(yè)態(tài)，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、財(cái)富購(gòu)物廣場(chǎng)、南昌百貨大樓、麗華購(gòu)物廣場(chǎng)、太平洋百貨等依然處于南昌市最繁華的商圈。 運(yùn)動(dòng)名品的 NIKE、 ADIDAS、茵寶、李寧、斯伯克均已閃亮登場(chǎng)。包括電子、飲食、汽車(chē)等國(guó)際型大企業(yè)。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，占 %。在南昌市民中流傳著“美食在孺子路、茗茶去民德路”的說(shuō)法，其知名度可見(jiàn)一斑。 劣勢(shì)： 政府重點(diǎn) 發(fā)展新城區(qū)，同時(shí)改造舊城區(qū)環(huán)境。 政府扶持 屬東湖區(qū)政府大力扶持的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 中低檔的商業(yè)現(xiàn)狀為本項(xiàng)目中高檔次的商業(yè)定位提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì) 目前南昌并沒(méi)有 出現(xiàn)這么大體量的商業(yè)社區(qū)，高端定位為本項(xiàng)目提供一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 來(lái)自自身 —— 定位 紫金城著力把自己打造成集旅游、休閑、住宅、商業(yè)為一體的大型綜合性商業(yè)體。不遠(yuǎn)的三經(jīng)路是有較早的商業(yè)，業(yè)種有：餐飲、百貨超市、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、通信等。人口數(shù)量是保證企業(yè)門(mén)檻人口的前提。 業(yè)種：各行各業(yè)得選擇也是商戶能控制的，越繁榮、種類(lèi)越多就越有吸引性。緩解老城區(qū)負(fù)荷，形成更合理的布局。 具體到這個(gè)項(xiàng)目： 比如加大婚禮廣場(chǎng)的投資 。 紫金城 整合餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，提升餐飲業(yè)規(guī)模檔次，引進(jìn)特色、品牌餐飲企業(yè)，著力抓好龍頭企業(yè)的培育工作。它包括了經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)宗旨、事業(yè)目標(biāo)、企業(yè)定位、企業(yè)精神、企業(yè)格言、管理觀念、人才觀念、創(chuàng)新觀念、工作觀念、客戶觀念、人生觀念、價(jià)值觀念、品牌定位、品牌標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)等。 它無(wú)處不在，大到國(guó)家大事，小到家庭瑣事，既是一個(gè)戰(zhàn)略性問(wèn)題，又是方向性問(wèn)題，組合的問(wèn)題。 超市一般分布在地下層或二、三層。 日用品：便民五金店 服裝：無(wú)品牌概念 超市：小型便民超市 娛樂(lè)：網(wǎng)吧 美容美發(fā)：便民 3. 分析 紫金城周邊業(yè)種、業(yè)態(tài)較為單一，商品種類(lèi)不齊全，檔次不高。 項(xiàng)目業(yè)種建議 1）本項(xiàng)目的必備業(yè)種 品牌服裝、名品折扣店、品牌皮鞋 /手袋、化妝品、男女服裝、精品店、各國(guó)風(fēng)情飾品店 美食廣場(chǎng) /風(fēng)味菜、中西快餐、中式大酒樓、西餐、酒樓、咖啡館、賓館、健身俱樂(lè)部、兒童游樂(lè)場(chǎng)、美容 /美發(fā) /SPA、藥店、便利店、照相 /沖印、糕點(diǎn)店、銀行、早餐店、溜冰場(chǎng)、溜冰用品店 2）本項(xiàng)目需大力引進(jìn)的業(yè)種 電影院（歌劇院）、洗浴中心、夜總會(huì) /卡拉 ok、 干洗店、極限運(yùn)動(dòng)用品店、幼兒園 3）本項(xiàng)目的輔助業(yè)種 輔助業(yè)種的引進(jìn)將會(huì)大大完善本項(xiàng)目的服務(wù)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)者一站式休閑購(gòu)物的需求