【正文】 的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和操作方式；２、 在先期市場(chǎng)營(yíng)銷中可打出品牌物管公司的招牌，贏得客戶的信賴；３、 可排除大牌物管公司可能不愿進(jìn)駐本項(xiàng)目造成的局面，本項(xiàng)目又不能交由小公司管理的尷尬；第五章 本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述 本項(xiàng)目營(yíng)銷模式歸納如下（參見本報(bào)告其他部分）：（一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以人為本、尊重自然；（二） 開發(fā)模式：示范組團(tuán)導(dǎo)入、后期彈性開發(fā)；（三） 價(jià)位檔次：中檔價(jià)位、高品位別墅；（四） 營(yíng)銷操作：l 形象包裝、整合推廣；l 層次操作、等級(jí)營(yíng)銷；因?yàn)轫?xiàng)目自身產(chǎn)品的特殊性，在操作手法上采取與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的操作手法，針對(duì)產(chǎn)品在操作中進(jìn)行層次劃分；因?yàn)轭櫩腿旱奶厥庑?，在操作中進(jìn)行顧客類別、營(yíng)銷手段的等級(jí)劃分。第七章 銷售地點(diǎn)的選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售工作開展的地點(diǎn)一般分為異地銷售與現(xiàn)場(chǎng)銷售兩種，主要是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況決定。 具體位置和工程部協(xié)商后再定。一個(gè)樓盤項(xiàng)目的開盤要在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上造成聲勢(shì)，就需做一些開盤活動(dòng)，而時(shí)間的選擇是活動(dòng)開展成功的關(guān)鍵。 同樣，一個(gè)樓盤的推廣前期需要逐步的引導(dǎo)，通過(guò)各種媒介的組合，為項(xiàng)目的正式銷售作鋪墊，造聲勢(shì)。 低開 就是開盤時(shí)采取低價(jià)將物業(yè)推向市場(chǎng)。 定價(jià)是切忌將價(jià)格做得太“滿”。 一次性付款：95折。②此階段工作內(nèi)容首先制作戶型資料及效果圖，完成小區(qū)沙盤模型、模型單體、透視模型；視情況選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的文案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲（也可視情況在公司范圍內(nèi)完成引導(dǎo)期銷售）；l 工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（并加緊樣板房建設(shè)）；l 銷售合同、預(yù)約單及各種記錄表制作完成；l 售樓資料及內(nèi)部培訓(xùn)資料編制完成；l 價(jià)格表完成；l 人員培訓(xùn)工作完成；l 刊登引導(dǎo)廣告；l 銷售人員進(jìn)駐。l 統(tǒng)一宣傳口徑。（三） 多個(gè)主題 圍繞核心思想確立多個(gè)宣傳主題及訴求點(diǎn)，通過(guò)鮮明的主題訴求贏得市場(chǎng)關(guān)注。（六） 本項(xiàng)目賣點(diǎn)排序別人沒(méi)有的是本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，別人有而我們比他更好的是我們的次級(jí)賣點(diǎn)。三、各階段廣告工作計(jì)劃簡(jiǎn)述時(shí)間安排：各階段廣告時(shí)間安排同營(yíng)銷分期各階段。②推廣方式：營(yíng)銷造勢(shì)、分主題闡述公開期前后推出：“香榭別墅、非凡領(lǐng)袖國(guó)度”一則廣告，對(duì)本項(xiàng)目加以全面介紹，并在以后的銷售期對(duì)其加以適當(dāng)調(diào)整，偶爾在報(bào)紙廣告期間作以穿插。② 推廣方式 另類推廣方式（不同于前期的推廣方式）與沖刺期推廣方式結(jié)合。 （三） 沖刺期①工作目的重點(diǎn)在于保持強(qiáng)銷期給消費(fèi)者及潛在消費(fèi)者造成的印象，以報(bào)紙、宣傳單、樓書、布幅等加強(qiáng)中后期銷售，配合促銷活動(dòng)，再創(chuàng)市場(chǎng)鋪位銷售的高峰。推出“香榭挺進(jìn)重慶別墅市場(chǎng)”一文，以新聞?lì)惥C述形式為項(xiàng)目造勢(shì)，給項(xiàng)目定調(diào)，同時(shí)收集信息，為下期述評(píng)類軟性文章做準(zhǔn)備。 報(bào)紙選擇晚報(bào)、晨報(bào)、商報(bào)三大報(bào)紙為主要載體，因晚報(bào)與晨報(bào)交叉率較高，一般選擇交叉發(fā)布，同時(shí)選擇經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝州消費(fèi)導(dǎo)報(bào)為次要主訴媒體，總體按項(xiàng)目進(jìn)度及市場(chǎng)要求按廣告計(jì)劃實(shí)施。（五） 訴求點(diǎn)１、 地位、身份訴求 抓住本項(xiàng)目消費(fèi)者特有的需求特性，突出項(xiàng)目的特有性和尊貴性，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的尊貴身份――富有者、顯貴者的名片。三、 營(yíng)銷進(jìn)度及監(jiān)控（一） 工作內(nèi)容營(yíng)銷工作計(jì)劃進(jìn)度表一序號(hào)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目形式規(guī)格數(shù)量?jī)?nèi)容負(fù)責(zé)部門時(shí)間進(jìn)度備注1明生發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)成立房產(chǎn)公司，進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)公司權(quán)力機(jī)構(gòu)2企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃基本制度及經(jīng)營(yíng)理念制訂公司權(quán)力機(jī)構(gòu)3市場(chǎng)調(diào)查與分析本地房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查政策環(huán)境、市場(chǎng)走勢(shì)分析等等有關(guān)部門及人員4外地別墅市場(chǎng)調(diào)查運(yùn)作方式及先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)借鑒有關(guān)部門及人員5市場(chǎng)定位、營(yíng)銷方向房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)定位別墅市場(chǎng)定位有關(guān)部門及人員6物業(yè)設(shè)計(jì)定位設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)基調(diào)、客戶群定位有關(guān)部門及人員７項(xiàng)目特色規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃有關(guān)部門及人員8細(xì)化溝通與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共配置、外立面造型、三維空間、戶型設(shè)計(jì)、建材選用等溝通確認(rèn)有關(guān)部門及人員9CＩ設(shè)計(jì)（主要為VI識(shí)別系統(tǒng)）命名項(xiàng)目命名、各開發(fā)具體公建、別墅命名有關(guān)部門及人員10識(shí)別系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)識(shí)、應(yīng)用范圍、確認(rèn)有關(guān)部門及人員有關(guān)部門及人員11銷售道具準(zhǔn)備售樓部選址；售樓部至工地現(xiàn)場(chǎng)廣告設(shè)計(jì)；售樓部風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工、及室內(nèi)部署；售樓部室外空間規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布置；標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板；現(xiàn)場(chǎng)其他事項(xiàng)布置有關(guān)部門及人員12售樓部主要銷售道具交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖；島瞰圖、透視圖；家具配置圖；室內(nèi)外燈箱制作、各類道具的安置及使用注意事項(xiàng)有關(guān)部門及人員13建筑模型制作小區(qū)沙盤、聯(lián)排別墅單體、獨(dú)立別墅單體、戶型透視模型等有關(guān)部門及人員營(yíng)銷工作計(jì)劃進(jìn)度表二序號(hào)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目形式規(guī)格數(shù)量?jī)?nèi) 容負(fù)責(zé)部門時(shí)間進(jìn)度備注14銷售現(xiàn)場(chǎng)安排方案如上述各項(xiàng)內(nèi)容再做具體細(xì)化有關(guān)部門及人員15細(xì)化有關(guān)部門及人員16樣板房準(zhǔn)備樣板房選擇單體或戶型選擇、景觀選擇有關(guān)部門及人員17樣板房裝修室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及實(shí)施、家具配置設(shè)計(jì)選擇實(shí)施、室內(nèi)燈光照明日常生活什物擺設(shè)、清潔監(jiān)護(hù)等雜項(xiàng)有關(guān)部門及人員18印刷品制作普通樓書制作普通樓書策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷有關(guān)部門及人員19精品樓書制作精品樓書策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷有關(guān)部門及人員20ＤＭ單ＤＭ單策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷有關(guān)部門及人員21其他各類印刷品策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷有關(guān)部門及人員22報(bào)紙媒體安排報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告計(jì)劃方案、策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布有關(guān)部門及人員23新聞報(bào)道及公關(guān)活動(dòng)新聞報(bào)道及公關(guān)活動(dòng)策劃安排、文案撰寫、完稿、發(fā)稿有關(guān)部門及人員25宣傳活動(dòng)報(bào)紙廣告發(fā)布方案制訂與實(shí)施策劃、完稿、確認(rèn)有關(guān)部門及人員26各項(xiàng)事務(wù)發(fā)包設(shè)計(jì)發(fā)包程序文件管理辦法、發(fā)包程序制訂、批準(zhǔn)總經(jīng)理27監(jiān)控各項(xiàng)發(fā)包事務(wù)的監(jiān)控董事會(huì)28價(jià)格制定及控制基價(jià)及差價(jià)系數(shù)項(xiàng)目成本測(cè)算、利潤(rùn)測(cè)算及各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素預(yù)估，評(píng)價(jià)基礎(chǔ)確定；基價(jià)及系數(shù)制訂、討論、修改、確認(rèn)；有關(guān)部門及人員29底價(jià)價(jià)目表及報(bào)價(jià)價(jià)目表擬訂有關(guān)部門及人員營(yíng)銷工作計(jì)劃進(jìn)度表三序號(hào)項(xiàng)目細(xì)分項(xiàng)目形式規(guī)格數(shù)量?jī)?nèi)容負(fù)責(zé)部門時(shí)間進(jìn)度備注30推出時(shí)間計(jì)劃推出時(shí)間方案制訂依消費(fèi)習(xí)慣、財(cái)務(wù)狀況、施工進(jìn)度、資金狀況、銷售準(zhǔn)備情況、市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況制訂有關(guān)部門及人員31方案調(diào)整依財(cái)務(wù)狀況、施工進(jìn)度、資金狀況、銷售準(zhǔn)備情況、市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況調(diào)整有關(guān)部門及人員32銷售業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃制訂基礎(chǔ)知識(shí)、現(xiàn)時(shí)政策、答顧客問(wèn)制作、銷售狀況表制作、銷售隊(duì)伍的組織編制及獎(jiǎng)金制度的擬訂有關(guān)部門及人員33執(zhí)行有關(guān)部門及人員34現(xiàn)場(chǎng)銷售文件現(xiàn)場(chǎng)銷售文件定金收據(jù)、商品預(yù)售合同、房屋銷售合同、簽訂合同時(shí)注意事項(xiàng)有關(guān)部門及人員35其他文件以上各項(xiàng)所述及的銷售文件具體細(xì)化分解有關(guān)部門及人員36