【正文】 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29 功能分區(qū) 商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，而根據(jù)城市的升級(jí)，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。（6）新城新興商圈此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹?，次區(qū)域目前常住人口較少。4F ：國(guó)美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂園。 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀廣漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、招商，更缺少大型主力店的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。至 2022 年，機(jī)械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破 650 億元；醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)達(dá)到 300 億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過 200 億元。宏西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19華公司已在香港聯(lián)交所主板市場(chǎng)成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭(zhēng)取上市，謀求更大發(fā)展。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成中國(guó)增長(zhǎng)“第四極”中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是“雙核引擎”中四川的重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16第 三 章 市 場(chǎng) 分 析 及 預(yù) 測(cè)本項(xiàng)目擬建立集糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游、會(huì)展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施——餐飲美食街、商業(yè)綜合體和風(fēng)情商業(yè)街。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13圖 21 2022 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量從成交價(jià)格來看，2022 年成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià) 10054 元/平方米，同比上漲了 %，各個(gè)形態(tài)的商品房成交均價(jià)也均大幅上漲，住宅用房成交均價(jià) 9193 元/平方米，同比上漲 %，商業(yè)用房成交均價(jià) 18400 元/㎡，同比上漲 %，辦公用房成交均價(jià) 10428 元/平方米，同比上漲 %。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，2022 年 1——6 月，商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。伴隨著國(guó)家對(duì)于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建 2022001（臨時(shí)）號(hào)]。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資約 萬元。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周期為 28 個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。位于四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。其中:方清海以貨幣出資 6000 萬元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成本合約部、財(cái)務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)中心。整個(gè)項(xiàng)目占地 5000 余畝，建筑面積達(dá) 500 多萬平方米，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。擅長(zhǎng)城市運(yùn)營(yíng)及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。本次建設(shè)項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積為 139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體 133193㎡，風(fēng)情街南段 16988㎡，美食街東西段 46979㎡，地下物管用房 ㎡，停車數(shù) 973 個(gè)，綠地率 15%，容積率 。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對(duì)項(xiàng)目竣工交付的影響。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11第 二 章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 背 景 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2022 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。隨著住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，以及中國(guó)人民銀行多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。其中，餐飲收入 20543 億元，比上年增長(zhǎng) %；商品零售160683 億元，比上年增長(zhǎng) %。 交通優(yōu)勢(shì)廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢(shì)明顯。09 年，廣漢市 09 全市 億，增速 %。 廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平廣漢市幅員面積 538 平方公里，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183 個(gè)行政村，總?cè)丝?60 余萬?！耙惠S”即依托成綿高速、108 國(guó)道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長(zhǎng)點(diǎn)，往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，成為廣漢融入成都的第一載體。（1）傳統(tǒng)老城購(gòu)物商圈——時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)體量：12022 平米西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22單層面積：3000 平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F 摩爾馬特超市；13F 梅西百貨運(yùn)營(yíng)模式：1F 分割小鋪面銷售， 單鋪面積在 150~200 以上，銷售單價(jià) 萬以上，租金價(jià)格為 200~240 元/平米/ 月。主力店信息：成百超市、百貨、國(guó)美電器。（2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25費(fèi)者一站式購(gòu)物、娛樂、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個(gè)能夠集中商業(yè)品牌的城市綜合體項(xiàng)目以滿足消費(fèi)一站式購(gòu)物、休閑、娛樂的消費(fèi)需求。在產(chǎn)業(yè)方面，將打造世界食品博覽園、國(guó)際會(huì)展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營(yíng)銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、糖酒食品交易市場(chǎng)群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項(xiàng)目。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30 美食街美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。格蘭維亞規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪，在未來擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。項(xiàng)目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。機(jī)會(huì)（O）：隨著成綿樂高鐵的修建，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的發(fā)展?jié)摿Α?檔次定位高品質(zhì)，特色化、主題化?消費(fèi)檔次定位：大眾化消費(fèi)兼營(yíng)中高端品牌?建筑品質(zhì)定位：簡(jiǎn)歐風(fēng)情建筑格調(diào)，融入一期商鋪景觀?目標(biāo)客戶定位：廣漢、德陽乃至成都有投資意向的客戶及西南城一期招商客戶西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37 營(yíng)銷策略 銷售時(shí)間銷售期從 2022 年 12 月開始——2022 年 12 月結(jié)束。 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996 中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693 中 2 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382022 中 3 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 中 3 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB1252390。評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則總綱、大氣環(huán)境、地表水環(huán)境》（HJ/～）；《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》（HJ/～1995）；《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》（HJ/T19～1997）。城市居民收入和消費(fèi)力不斷提高，對(duì)消費(fèi)的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高。項(xiàng)目建設(shè)過程中加強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項(xiàng)目建設(shè)管理制度和流程，實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目責(zé)任制，保證了項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。成都國(guó)際酒店用品城成都市北部新城三河場(chǎng)商貿(mào)圈四川茂潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 300 240000三河場(chǎng)小學(xué)、中學(xué)、三河場(chǎng)醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂、電信等較齊全一期均價(jià)6125 元 /㎡，二期均價(jià)80009000 元/㎡ 元貞 國(guó)際機(jī)械城新都物流中心，三河場(chǎng)西園路四川元貞西部工程機(jī)械有限公司 500 202200新都一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅色記憶博覽園11000 元/㎡均價(jià)香江學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有 50000㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等）。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點(diǎn)睛作用。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28第 四 章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 內(nèi) 容 及 建 設(shè) 進(jìn) 度本次項(xiàng)目建設(shè)為西南城二期，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021㎡，停車位 973 個(gè)，綠化率達(dá) 15%，容積率 。（5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目 廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個(gè)合理的價(jià)格、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項(xiàng)目。代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪 05 年西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價(jià)格 1 層80~120 不等，2 層 60~75 元/平米，3 層 35~50 元/平米。3F：成都百貨超市。廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、品牌服務(wù)的專業(yè)性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態(tài)，沒有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)差。突出高端化、集聚化、特色化，優(yōu)化資源配置。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 237 戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入 289 億元；實(shí)現(xiàn)增加值 85 億元；銷售收入上億元的企業(yè) 57 戶。成德綿經(jīng)濟(jì)帶是川西平原城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，也是繼長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成都市民人均可支配收入連年增長(zhǎng)使社會(huì)消費(fèi)水平不斷提高，在2022 年中國(guó)主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排行榜中，成都位居全國(guó)主要城市第七位，特別是成都的餐飲消費(fèi)總額更是位列前茅。2022年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個(gè)，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累計(jì)成交 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，其中商業(yè)用房成交 萬平方米，同比上漲 %，辦公用房成交 萬平方米，同比大幅上漲%。商業(yè)地產(chǎn)由于價(jià)格也比較合理，且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國(guó)民收入的不斷提升、消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。2022 年出臺(tái)的“國(guó)十一條”、新“國(guó)十條”、限購(gòu)令等政策的出臺(tái)遏制了房?jī)r(jià)過快上漲和住宅類房屋的投資投機(jī)行為。企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號(hào)：川投資備【51068110051801】0113 號(hào)）、川投資備【51068110052501】0125 號(hào)）。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目總投資為 萬元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 萬元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，該項(xiàng)目投資回報(bào)率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報(bào)酬率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元,動(dòng)態(tài)投資回收期 1 年 10 個(gè)月，靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個(gè)月。具體安排如下表：表 12 西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表項(xiàng)目 建設(shè)工期總工期 1 年 8 個(gè)月基礎(chǔ)工程 ~主體工程 ~內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~總平、道路 ~竣工驗(yàn)收 投資估算和資金籌措估算西南城第二期項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用及流動(dòng)資金等。西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。將打造為行業(yè)內(nèi)采購(gòu)效率最高、采購(gòu)成本最低的世界級(jí)現(xiàn)代化商貿(mào)城。?西南城西南城項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。公司成立于 2022 年 9 月 21 日，根據(jù)四川博達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的川博達(dá)會(huì)驗(yàn)(2022)—163 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告，變更后的注冊(cè)資本為人民幣 10000西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2萬元，實(shí)收資本為人民幣 10000 萬元。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。包含博覽會(huì)展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲(chǔ)物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。1998 年創(chuàng)辦了湖北天潤(rùn)集團(tuán)，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營(yíng)格局。在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物等于一體的商業(yè)綜合體。西南城項(xiàng)目將打造為以糖酒食品為主題的國(guó)際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺(tái)、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺(tái)。（二）從項(xiàng)目銷售來看，