【正文】 有關工程技術人員進場，參與相關事務　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　 收集相關的圖紙及工程技術資料招聘人員進行培訓，管理處掛牌辦公制訂相關接管驗收標準，對驗收人員進行培訓準備樓宇接管驗收資料　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 由業(yè)主、原管理單位共同交接、驗收　　　　　　　　　　　 　　　　　 不合格　　　　　　　　　　　　　　　　　合格注明存在問題交施工單位整改簽　 收　　　　　　　 　　　　　　　　　 　　　　　　　 整改完畢管理處正式接管，開展業(yè)務　　　　　　　　　　　　　 資料存檔　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 僑鴻國際商城配電系統(tǒng)設計了柴油發(fā)電機作為突發(fā)停電的應急備用電源。在故障處理過程中，應先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。查出事故原因，及時搶修，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執(zhí)行，保證乘客人身安全。B轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關閉狀態(tài)，應先將其完全關閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。盡快排除故障，恢復電梯正常運行。 *停車場集水坑排水不良時，應即時用潛水泵將水排除，并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。 市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主時，管理處設法滿足業(yè)主生活用水，事后向業(yè)主說明原因。 *若以上兩項都正確，則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。2007年4月至2009年4月5環(huán)境管理園林綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。 *充分利用僑鴻國際商城各控制系統(tǒng)具有的自動檢測、調(diào)節(jié)、報警等功能。*報酬體系主要通過員工直接分配所得來激勵員工，在成本控制前提下，盡量提高員工的收入，充分肯定努力工作所得的報酬，以此吸引高水平的管理及技術人才。 如何正確激勵員工是企業(yè)管理中的主要課題，對處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)顯得尤其重要。*及時改善和溝通物業(yè)服務，最大程度滿足業(yè)主、客戶服務需求。*報告制：管理處定期向業(yè)主、公司匯報工作，總結(jié)物業(yè)管理經(jīng)驗教訓，確保管理方案中的承諾得到實現(xiàn)。管理方式管理機制信息系統(tǒng)運作程序機構(gòu)設置(管理方式的構(gòu)成圖) 機構(gòu)設置包括了組織機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)。做到以上三點，估計我方的經(jīng)營將達到保本微利。說明:A、%計算。上崗后必須圍繞“質(zhì)量－成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。通過公司品質(zhì)管理部等相關職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理和多種途徑多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養(yǎng),不斷提升其綜合素質(zhì)。每位新入職員工必須接受入職培訓，三個月試用期滿后，員工將接受轉(zhuǎn)正培訓，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。我們將實際工作經(jīng)驗不斷加以總結(jié)并用以指導員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓中喪失學習動力。培訓是企業(yè)給員工最實惠的福利。崗位設置崗位要求管理處經(jīng)理大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理五年以上，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想。*負責僑鴻國際商城的消殺管理（由駐港部隊管理處兼管）。*負責活動室的管理*負責對房屋及公共設施的檢查巡視。，在機電設備設施管理方面擁有雄厚的實力，我司在機電設備保養(yǎng)方面在同行業(yè)中已走在前列。嚴格培訓服務人員、精心安排工作時間、科學配置服務裝備，確保服務對象需要我們時能及時出現(xiàn)，快速、悄然滿足顧客的服務需求。我公司有著豐富的政府機關部門和小區(qū)商城等的物業(yè)管理經(jīng)驗，如何控制物業(yè)管理成本有豐富的經(jīng)驗。從這一點出發(fā)，僑鴻國際商城的物業(yè)管理對員工個體功能的發(fā)揮提出了較高的要求。各個部門崗位、各工作流程、各個工作檢驗標準和方法都應當建立規(guī)范、嚴格的管理程序和作業(yè)指導。為業(yè)主提供一流的專業(yè)服務。并加強巡邏崗。 我們將對僑鴻國際商城嚴格認真推行物業(yè)管理與服務，達到細微、周到、真誠、規(guī)范的服務要求，定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務問卷調(diào)查，對合理的建議及時整改，努力提高客戶滿意度，使用戶滿意率達到95%以上。依靠嚴密的規(guī)章制度，及時準確實施獎懲。*公司質(zhì)管部每月組織一次月考核、每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，確保管理運作按照ISO9001質(zhì)量體系運作。J、制定完善系統(tǒng)的培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達100%。E、加強與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽取、接受業(yè)主的建議和意見，了解和熟悉內(nèi)業(yè)主的業(yè)務，在不損害業(yè)主利益的前提下，利用本物業(yè)的一切條件，支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務。:安全管理服務 僑鴻國際商城的周邊環(huán)境比較復雜，要求日常管理中注重防火、防盜工作，組建高素質(zhì)保安隊伍。通過文化活動提升僑鴻國際商城物業(yè)整體形象。，僑鴻國際商城的管理定位應體現(xiàn)以下方面*建立充分發(fā)揮員工個體功能的運作管理體系僑鴻國際商城的運行維護不僅倚重于對各類問題、故障的及時處理解決、更要倚重于對各類問題的及早發(fā)現(xiàn)?？偨ㄖ娣e12萬m建筑高度120米的商業(yè)綜合樓，包括一座380間客房的五星級酒店，一個34000m2的大型購物中心和甲級寫字樓，將配套中餐、西餐、健身、娛樂等功能，與目前正進行開發(fā)建設的沃爾瑪項目和美食街以及擬改造的美食街二期工程，合力形成蕪湖市的新商業(yè)中心，提升原有商業(yè)服務能力和競爭水平。管理與服務的對象為：僑鴻國際商城的性質(zhì)決定了我們?yōu)橹盏娜后w是文化素質(zhì)高，有教養(yǎng)、有涵養(yǎng)的群體。在工作中，每一個員工都肩負著管理與服務的雙重職責，既要是問題的解決者、服務的提供者，更要是問題的發(fā)現(xiàn)者、客戶需求的領會者。在業(yè)主上班的高峰時間，要求清潔人員在此時間暫停清潔，不影響業(yè)主的上班，實行“零干擾”服務，悄然把商城及周邊環(huán)境清潔干凈。1年內(nèi)深化管理服務，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象。G、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度，對業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況進行反饋，并視輕重緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。注重業(yè)主、客戶的信息反饋，保證信息渠道的暢通。*管理處對操作層員工的工作檢查主要依靠操作層員工的每日自檢、項目主管每日的日檢及月檢來完成。為此我們將培訓放在企業(yè)發(fā)展的重要位置，并提供足夠的資金和物資裝備。并實行“區(qū)域包干”、“重點區(qū)域重點服務”，每層樓都有專職清潔員。客戶服務 *管理處設立客戶服務中心，設立專職事務助理，接聽來電、處理投訴、進行回返，每季度發(fā)放問卷調(diào)查，經(jīng)常與業(yè)主溝通，處理反饋意見。我公司將在公司內(nèi)部舉辦選派項目經(jīng)理的答辯會，選擇最有管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理一名。制度一經(jīng)確立，就要堅持把權利交給制度，以制度約束人的原則，使員工在工作中的一舉一動、一言一行都有章可循。 日常維修維護與服務清潔、保安、維修、綠化業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題處理問題反饋客戶服務中心需求與投訴解決問題D．保證設備安全正常運行*我公司如能中標，將安排設備管理工程師進場，熟悉設備情況、參與驗收，保證設備運行萬無一失。A、服務形象僑鴻國際商城經(jīng)過慎重的考慮并決定將商城后勤交由專業(yè)物業(yè)管理公司管理，說明僑鴻國際商城的理智和敏銳的洞察力對服務的需求要求人性化和細致入微。僑鴻國際商城的業(yè)主要求我們在做好管理工作的同時更著重做好注重防火、防盜工作，保障業(yè)主的財產(chǎn)生命安全，我們組建高素質(zhì)保安隊伍，在重點區(qū)域設置專職保安崗位，處理秩序、咨詢、對進出人員控制等事務。*負責質(zhì)量管理、培訓工作*負責檔案、資料的整理與管理。*負責消防中心值班管理*負責對消防安全防范系統(tǒng)的監(jiān)控，并實行24值班制度。為此，我們在人員配備上堅持以新東升公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。機電運行維修組部長大學本科以上學歷，機電設備相關專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)五年以上，在機電設備設施管理具有豐富的工作經(jīng)驗,并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。我們始終高度重視人力資源的開發(fā)，尤其強調(diào)企業(yè)對員工的內(nèi)部潛能開發(fā)－－即培訓。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。通過分級考核及末位淘汰制度，制造員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動性接受培訓，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。我們堅持以“在職培訓為主，脫產(chǎn)培訓為輔”。同時我們倡導全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應闡述），員工應以合作的姿態(tài)開展工作。管理處經(jīng)理及各項目主管根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。對工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“新東升物業(yè)人獎”、“優(yōu)秀員工獎”及“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質(zhì)獎勵。如：翻新油漆路道牙、翻新油漆各消防管道、改造垃圾堆放點、對小區(qū)綠化重新規(guī)劃，修剪，補種；B、接管六個月內(nèi)，改造供電設備、將僑鴻國際商城的增加管理用房的使用率；C、接管一年內(nèi)，改造小區(qū)活動用房，因地制宜加強會所功能，增設健身房等、對所有共用設施進行全面維護保養(yǎng)；D、接管三年內(nèi)，完成以下共用設施的改造：配電設施設備的改造；給排水設施的改造；消防設施的改造；各排污管道的改造。E: 空置房物業(yè)管理服務費收費標準按發(fā)改價格[2003]1864號文件按100％標準收取。按照物業(yè)管理有關規(guī)定提供管理用房及員工宿舍 物資裝備情況 辦公設備序號設備名稱及型號用途數(shù)量單價金額/月折舊2辦公桌椅辦公4400折舊60個月3沙發(fā)辦公1800折舊24個月5電話辦公250折舊36個月6資料柜辦公2400折舊36個月合計 保安設備序號設備名稱及型號用途數(shù)量單價金額折舊1對講機保安用61000167折舊36個月2防水電筒保安用3205折舊12個月4電池板保安用612030折舊24個月5鋼盔保安用1310折舊60個月6太陽傘保安用230折舊24個月合計名稱品牌用途數(shù)量單位單價金額備注小快潔墊廣州通力日常清潔用8塊5按3個月折舊單面刀片飛鷹鏟污跡2盒13按3個月折舊地掃龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊垃圾鏟龍山產(chǎn)清掃地面5把按3月折舊外圍掃龍山產(chǎn)清掃外圍5把按3個月折舊毛巾泰華抹灰塵5條400g地拖龍山產(chǎn)清拖地面5把按3個月折舊噴壺通靈裝清潔劑5個按4個月折舊清潔水桶龍山產(chǎn)日常清潔5只按12個月折舊廁通泵龍山產(chǎn)便器疏通2只2按6個月折舊小計名稱品牌用途單位數(shù)量單價金額備注全能清潔劑莊臣地板清潔加侖290合資洗衣粉立白日常清潔包1055750G去污粉金寶鐘清潔用箱15050面蠟廣州打蠟用加侖3 底蠟廣州打蠟用加侖3起蠟水廣州起蠟用加侖165去污粉金寶鐘清潔用箱250100小計650序號設備名稱及型號用 途購買時間產(chǎn)地數(shù)量1榔頭維修用2005年深圳2把2活動板手（450）維修用2005年上海2把3活動板手（150—300）維修用2005年上海3套4梅花板手（7—27）維修用2005年上海1套5梅花開口板手（7—27）維修用2005年上海1套6內(nèi)6角板手維修用2005年上海1套7外6角（套筒）（5—32）維修用2005年上海1套8液壓鉗300MM維修2005年深圳1套9管鉗10MM維修用2005年深圳1套10鋁合金梯子（、）維修用2005年深圳3架11鋁合金升降梯(5—8米)維修用2005年深圳1臺12兆歐表z25B—3500V