【正文】 ）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、107 國道、長江及武廣高速鐵路）的多元交匯點上，特別是岳陽洞庭湖大橋的通車，構(gòu)成了“融通東西” 、“南北貫通”的便捷交通網(wǎng)。項目的功能性：目前，市級汽車服務市場散、亂、小的特點很明顯，岳陽市和周邊地區(qū)尚缺乏一個可以多功能的市場，通過該項目的建設，將形成一個功能齊全，服務全面的專業(yè)性汽車服務市場。 2022 年全市機動車保有量情況如下：表 32 2022 年岳陽市汽車保有量情況汽車保有量（萬輛） 凈增（萬輛） 增幅(%)汽車 總量 載客 汽車類型載貨 客車 營運情況汽車 私人用車 汽車 岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告24轎車 進口汽車 汽車 汽車市場規(guī)模不斷壯大全市共有 19 家 4S 汽車服務店在不到 2022 米的巴陵東路聚集，還有 1 家大型汽車配件市場，2 家二手車交易市場，汽車零售市場已形成一定規(guī)模。 目前，中南汽車世界項目一期、二期均已完成開發(fā)建設，新車交易市場、手車市場、卡車市場、汽配五金機電城、物流園均已建成開業(yè)，已經(jīng)成為湖南地區(qū)最大的新車二手車、汽配、五金機電、物流綜合市場，是湖南省委、省政府明文確岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告22定重點扶持的“七大市 場’’ 之一，2022 年，實現(xiàn)市場交易額125 億元，稅收近 4 億元。現(xiàn)有汽車銷售市場的經(jīng)營主體包括國有資本、集體資本、民營資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時運作的多主題競爭格局。財政部、工業(yè)和信息化部等政府部門制作的《中國汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及政策建議》報告認為，中國汽車市場將長期存在這樣兩個“ 具有特殊性的車輛 市場” 。人口眾多的新城鎮(zhèn)市場將是汽車市場爭奪的下一個重點。目前我國，汽車售后服務市場的發(fā)展態(tài)勢明顯落后于汽岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告19車制造業(yè)的成長。寶馬汽車更是將具有對汽車生命力進行改造的“高效動力” 戰(zhàn)略帶 到了中國，并將深度推進。近年來，我國三四線城市社會經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入日益提高，消費觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費品，汽車市場異?；鸨?威脅目前在岳陽市和周邊地區(qū)投資汽車城項目尚未形成壁壘，不排除已有其他公司也在同步策劃，可能形成重復投資和建設；也不排除益陽和咸寧等地搶占先機，率先建設多功能汽車城項目。 劣勢本項目的規(guī)劃建設較大，申辦企業(yè)首次組織建設大型汽車市場，并且對當?shù)氐慕?jīng)濟，政策等缺乏一定的了解，這些都會對項目的建設造成一定的影響，因此，需要市開發(fā)區(qū)能給予最大的支持。 該項 目有特色，適 應市場需求，彌補市場空缺，具有巨大的市場競爭力當前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的增長。據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%40%，流通及售后服 務領域占 60%70%。根據(jù)《岳陽市城市總體規(guī)劃(20222030)》指出：岳陽市城市建設發(fā)展戰(zhàn)略為“東擴、北進、南延、西聯(lián)、中提”，城市用地主導發(fā)展方向為“ 東擴 、北進、南延”因此，本項目按相關標準和政策要求建設是改善服務條件，滿足實際市場的需要，也是適應岳陽市城市“東擴” 發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時，項目的建設對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設現(xiàn)代化城市有重要作用。經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民經(jīng)濟收入的提高，引發(fā)了他們對生活質(zhì)量的追求，汽車作為高質(zhì)量生活的一部分，同樣顯示出巨大的消費需求。汽車市場專業(yè)的服務和品種的多樣性，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。（3）本項目建設是一個系統(tǒng)工程，包含的子項較多，項目的管理對于施工方來說是一個很大的考驗，為確保項目建設有序進行、以利于項目資金、工期控制，建議項目業(yè)主在委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗的代管機構(gòu)以外，內(nèi)部也應設立相應的項目管理機構(gòu)，以統(tǒng)籌項目建設管理。項目的財務效益較好，從財務上說是可行的。 研究范圍該可研報告編制范圍包括：項目建設必要性，市場分析，項目建設內(nèi)容及規(guī)模，項目選址及項目建設條件，項目方案設計，項目環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標方案，組織機構(gòu)設置，實施進度，項目投資估算及資金籌措，財務分析，風險分析，項目可行性研究結(jié)論及其建議。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動力，必將使該項目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提升城市品味，帶動經(jīng)濟發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義?！〗ㄔO內(nèi)容本項目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米。主要建設內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告2建設，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡，4S 店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504㎡。本項目投資方為岳陽市宏通汽岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告3車城開發(fā)建設投資有限公司，該公司為岳陽汽車經(jīng)銷行業(yè)商會組成的公司。表 11 項目主要技術經(jīng)濟指標序 號指 標 單位 指標值 備注1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝2 凈用地面積 m2 1503173 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告4 微型車市場 ㎡ 320224 建筑占地面積 ㎡ 517655 容積率 6 建筑密度 27%7 綠地率 20%8 建設期限 月 24 2022 年 8 月—2022 年 8 月9 項目總投資估算 萬元 其中：建設投資 萬元 10 項目財務凈現(xiàn)值 萬元 按 8%折現(xiàn)計算10 年總收入 萬元 計算期平均11 年總成本費用 萬元 計算期平均12 年利潤總額 萬元 計算期平均13 項目投資財務內(nèi)部收益率 % 稅后14 總投資收益率 % 15 項目資本金凈利潤率 % 16 靜態(tài)投資回收期 年 稅后17 年均稅收 萬元 計算期平均18 盈虧平衡點 % 可行性研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù)（1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（2022—2030）》‘（2）《岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；（3）《岳陽市 2022—2022 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》；（4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》（2022—2022）；（5）國家計委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告5（6）國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（7）項目單位提供的其他基礎資料。項目年均產(chǎn)生稅收 萬元，其中：營業(yè)稅及附加 萬元，所得稅 萬元。（2）該項目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。岳陽市經(jīng)濟總量位居全省第二，2022 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值為 34658 元。項目建設的這一指導思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和服務業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻。 項目選址于岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)京港澳高速連接線 公里處， 《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》(20222 015)該位置為規(guī)劃汽車農(nóng)機交易市場。根 據(jù) 汽 車 行 業(yè) “高 起 點 、國 際化 、代 理 制 ”的 原 則 ，迅 速 組 建 現(xiàn) 代 化 、品 牌 化 、規(guī) 模 化 與 國際 接 軌 的 汽 車 營 銷 體 系 ，將 本 市 汽 車 流 通 業(yè) 進 行 整 合 協(xié) 調(diào)發(fā) 展 ，必 將 加 快 岳 陽 信 息 產(chǎn) 業(yè) 、金 融 業(yè) 、商 貿(mào) 流 通 業(yè) 和 房 地產(chǎn) 業(yè) 以 及 現(xiàn) 代 物 流 業(yè) 、都 市 型 服 務 業(yè) 之 間 的 相 互 融 合 滲 透與 發(fā) 展 。一方面，汽車市場的發(fā)展將推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻；另一發(fā)面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如運輸業(yè)，金融業(yè)，保險業(yè)等，形成明顯的側(cè)相關聯(lián)帶作用。 優(yōu)勢首先，目前岳陽市和周邊地區(qū)還沒有出現(xiàn)大型的汽車交易市場，如果本項目能先于潛在競爭者進入，即可形成先發(fā)優(yōu)勢，形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷的局面；其次，項目所在的位置交通十分便利，有利于項目的進一步發(fā)展及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，從而形成優(yōu)勢互補；再次，本項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；最后，項目的申辦企業(yè)岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設投資有限公司具有較為強大的經(jīng)濟實力，在行業(yè)內(nèi)具有相當?shù)挠绊懥蛶幼饔?，同時管理合理，有能力使本項目運營順利，獲得較好的經(jīng)濟收益。近年來，岳陽市各項事業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟優(yōu)化升級，居民收入不斷提高，岳陽市和周邊地區(qū)目前的汽車銷售的格局還沒有形成進入壁壘，大型并且功能齊全的汽車交易市場缺乏。二、我國三四線汽車市場發(fā)展迅猛，銷售重心下移。隨著中國市場的壯大，福特汽車也開始考慮在華研發(fā)更適合中國市場的車型，并參與全球的研發(fā)。據(jù)預測，中國汽車售后市場到 2022 年將達 1900 億元的巨額規(guī)模，緊隨汽車產(chǎn)業(yè)大國日本之后，在亞洲位居第二。而且，此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市。不過，受經(jīng)濟水平、購買能力和產(chǎn)品價格等綜合因素的制約，新城鎮(zhèn)汽車市場的需求與北京、上海、廣州等一線城市將有很大的不同，但具有絕對的市場潛能。①．多主題的競爭格局。汽車專賣店區(qū)、新車展示廳、汽車配件城、物流園等亦已于 2022 年年初建成開業(yè)。其中私人轎車保有量為 萬輛，占轎車總量的%，比上年增加 萬輛，增長 %。 項目的特性服務延伸性：該項目的建設將使汽車專業(yè)服務進一步延伸到目前正蓬勃發(fā)展的汽車貿(mào)易和服務及邊際產(chǎn)業(yè)中。又是西氣東輸?shù)南妗⒍醭隹谔?，是一個富（資源豐富）、優(yōu)（區(qū)位優(yōu)越）美（風景優(yōu)美）的地方。 (3)燃氣城市天燃氣管道規(guī)劃要從項目建址邊通過，項目接用天燃氣方便。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告29 廢水、廢渣排放堆置條件 對于清洗、漂洗污水和污油設計有專門的污水處理和廢渣存放池，通過處理達到環(huán)保要求。項目具體供電意向尚需要業(yè)主與供電部門進一步進行協(xié)商。年均降雪日數(shù)為 天，積雪厚度最大為 10cm。岳陽，憑借其獨特的人文生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、政策環(huán)境優(yōu)勢，經(jīng)濟社會發(fā)展不斷向好、走強，經(jīng)濟總量穩(wěn)居全省第二，已成為中部地區(qū)的投資新熱土?？偲矫嬉?guī)劃的總體要求如下：（1）一般要求a、應 符合岳陽市城市建設規(guī)劃對功能分區(qū)的要求。幾個主要建筑是本項目的核心，是汽車微型車農(nóng)用車市場的標志建筑。同時，為了充分滿足消防車貫穿通過的要求，站內(nèi)設置消防控制中心，各功能區(qū)建筑滿足《建筑設計防火規(guī)范》，各項設計要求符合消防等有關規(guī)范。 生產(chǎn)、消防、生活給水系統(tǒng)①供水條件康王工業(yè)園為本項目提供生產(chǎn)和生活用水水源，由園區(qū)集中供水，并確保供應。 未預見用水量按總用水量的 15 070 計。③污水管道采用硬聚乙烯 UPVC 管。 在主要的公共建筑物（如辦公樓、會展中心等）的出入口、樓梯間、疏散通道等重要場所設置事故照明和疏散指示燈，以保證停電后的人身安全。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告36供配電系統(tǒng)用電負荷為三級，照明分為工作照明、場站照明、事故照明和清掃照明，照度參照有關規(guī)范； 根據(jù)負荷計算結(jié)果，有功計算負荷為 ，考慮功率因素補償?shù)?，變壓器負荷率為 85%，估算出項目總裝機容量為 117 。 1廠區(qū)排水①實行雨污分流。 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》確定室內(nèi)消火栓用水量為岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告3510L/so 估算消滅栓系統(tǒng)所需壓力應不小于 o．35 MPa o 由廠區(qū)生產(chǎn)用水供水管網(wǎng)直接提供，水量、水壓均能滿足設計要求。供水管道規(guī)格為 DN200。其中停車場設撲滅汽油等易燃易爆的消防設施。e、合理利用地形，布置緊湊，留有發(fā)展余地。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。年平均地面溫度 ℃，年平均霜日數(shù) 天，年均濕度 81%。氣候溫暖，四級分明，熱量充足，雨量集中，春暖多變，夏秋多旱、嚴寒期短，暑熱期長。電源可引接市郊的變電站。岳陽懷抱洞庭，吞吐長江，是湖南和長江中下游水路交通的重要樞紐之一。 (1)供電項目建址附近建有 220kv 變電站和 110kv 變電站，外供電源充足。 項目的功能分區(qū)項目按微型車市場、4S 店、配套設施進行規(guī)劃。機動車快速增長拉動石油及制品類商品實現(xiàn)零售額 億元，增速達到 %，兩類商品合計買現(xiàn)零售額 億元，占限額以上企業(yè)零售額的 %，占全部社會消費品零售總額的 % 注：以上數(shù)據(jù)來源于 2022 年 8 月 10 日岳陽市統(tǒng)計局在湖南統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的《岳陽市汽車消費現(xiàn)狀分析》。據(jù)經(jīng)開區(qū)經(jīng)貿(mào)統(tǒng)計局對該區(qū) 15家重點監(jiān)測汽車銷售企業(yè)的監(jiān)測，共銷售汽車 4158 輛，同比增長 %。產(chǎn)業(yè)集群效應已凸顯