【正文】 同時(shí)對(duì)知名品牌的百貨連鎖企業(yè)進(jìn)行招商。[2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭(zhēng)執(zhí)行過(guò)程趨于零缺陷，以便使整個(gè)銷售推廣步入良性循環(huán)；[3]、營(yíng)銷力度上要深入淺出，自然形成“高產(chǎn)品價(jià)值與低實(shí)際價(jià)格”的強(qiáng)烈心理感應(yīng)；[4]、銷售推廣必須是建立在相對(duì)合理的目標(biāo)期望值上予以執(zhí)行。　一、廣告推廣策略本案屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，分期開(kāi)發(fā)銷售，一期是樹(shù)立整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)與品牌形象的關(guān)鍵，因此在廣告策略上應(yīng)注意運(yùn)用以下策略：廣告階段策略：根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告主題層面以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏，我們建議將廣告階段排為如下幾個(gè)階段：[1]、導(dǎo)入期：以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進(jìn)行形象推廣，以城市中心的未來(lái)發(fā)展方向以及打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心。時(shí)代案名釋義： 　[前瞻 　性]：預(yù)示著高度的市場(chǎng)發(fā)展前景；　[寓意深刻]：集項(xiàng)目地理位置、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身；　[可記性強(qiáng)]：文字表述簡(jiǎn)單，便于記憶；[個(gè)性突出]：以“城”、“時(shí)代”命名，個(gè)性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費(fèi)。強(qiáng)銷期此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢(shì)頭，加強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。30 / 30。媒體組合新聞撰稿電視、廣播、報(bào)紙工地圍墻廣告開(kāi)盤(pán)期在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開(kāi)全面促銷推廣。二、案名建議基于項(xiàng)目的品牌宣傳以及該項(xiàng)目市場(chǎng)定位的思考，我們經(jīng)過(guò)深入的討論與思維發(fā)散，從中提煉出兩個(gè)具有代表性的案名：案名一：現(xiàn)代城案名釋義： 　[時(shí)代感]：以時(shí)代氣息領(lǐng)略現(xiàn)代居住、投資；　[震撼力]：聲勢(shì)浩大，氣勢(shì)磅礴，具有較強(qiáng)的震撼感召力；[規(guī)模性]：突出“城”的概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高；[差異化]：突破一般物業(yè)“**花園、小區(qū)、商城”命名的單薄性，增強(qiáng)吸引力、關(guān)注度；[易記性]：案名簡(jiǎn)潔有力，便于記憶；　[延伸度]：案名寓意十分廣泛，有利于項(xiàng)目（住宅、商業(yè)）雙重性市場(chǎng)推廣的展開(kāi)。如果因?yàn)樾麄鞑呗缘氖д{(diào)或營(yíng)銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷工作的停滯，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。因此，本案營(yíng)銷策略的重點(diǎn)應(yīng)放在行銷方式的創(chuàng)新、市場(chǎng)廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時(shí)機(jī)的掌控，充分挖掘和延伸項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以中端價(jià)格、高端格調(diào)傳播、引導(dǎo)市場(chǎng)，以至達(dá)到開(kāi)盤(pán)后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價(jià)位、高姿態(tài)”的市場(chǎng)價(jià)值提升做有力促進(jìn)。結(jié)合本案的開(kāi)發(fā)思路，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)應(yīng)做到：[1]　分階段分批量開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)的成本[2]　對(duì)沿街商鋪實(shí)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，確定商鋪開(kāi)發(fā)的重心[3]　注意開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇[3]　做好的商業(yè)街的具體規(guī)劃工作具體實(shí)施階段：第1階段，　以B地塊的商鋪開(kāi)發(fā)為主，成功啟動(dòng)的前提是需要住宅來(lái)帶動(dòng)人氣的提升。（四）注重房型設(shè)計(jì)的合理性：根據(jù)界首市購(gòu)房群體的消費(fèi)偏好，房型以2室、3室為主，建議房型面積配比為：面積7090㎡ 　占20%面積90120㎡　占60%面積120150㎡　占20%（五）促進(jìn)居住生活區(qū)的配套化為了保證社區(qū)的純居住性，在B地塊規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等?！窘Y(jié) 　論】敝司認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)確定以思路1為主體開(kāi)發(fā)思路，進(jìn)而制定項(xiàng)目的具體實(shí)施方案，確保項(xiàng)目投入市場(chǎng)的可實(shí)施性。前期擬定開(kāi)發(fā)中原路至翠園路一段，總長(zhǎng)700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米?！拘〗Y(jié)：】鑒于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢(shì)、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢(shì)，在整體營(yíng)銷策略的制定上，以迎合目標(biāo)消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體的重要手段。第四部分：本案目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定及其分析一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費(fèi)的特征；并通過(guò)對(duì)整個(gè)界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，物業(yè)的認(rèn)真、謹(jǐn)慎的調(diào)查研究，敝司認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【界首市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分產(chǎn)品A—住宅的目標(biāo)客戶[1]一類目標(biāo)客戶：國(guó)家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源、工作相對(duì)穩(wěn)定。結(jié)合后期市場(chǎng)運(yùn)作，通過(guò)政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達(dá)到以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和影響力帶動(dòng)本地塊的開(kāi)發(fā)。2　新城區(qū)的建設(shè)不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。城市東移是界首市未來(lái)發(fā)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過(guò)渡將是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)?！?首期產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)接受度低　許多大中型城市的案例表明，大型項(xiàng)目的贏利關(guān)鍵是在中期或后期，前期主要以“中低價(jià)位、高姿態(tài)”入市，吸引消費(fèi)，形成氛圍，樹(shù)立品牌。（三）、機(jī)會(huì)（O）：　1城市缺乏高品質(zhì)物業(yè)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)界首市基本沒(méi)有大型規(guī)模社區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對(duì)本案新形象、新產(chǎn)品的推出是一大利好因素。中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準(zhǔn)備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周邊分布機(jī)關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場(chǎng)，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@。[商業(yè)市場(chǎng)綜合分析]市場(chǎng)類別　項(xiàng)目名稱　地理位置　銷售價(jià)格集中市場(chǎng)　貴源商貿(mào)中心　人民路與大橋北路交叉口東北　租賃：40元/㎡/月?。▋蓪?，早建）金太陽(yáng)商城　人民路與解放路交叉口西南　銷售均價(jià)：6000元/㎡（單層）金都商城　人民路與健康路 　售 　價(jià)：　10000元/㎡（雙層）新世紀(jì)商城　人民路中段　未開(kāi)盤(pán)零散市場(chǎng) 　市府廣場(chǎng)周邊門(mén)面　租賃：10元/㎡/月?。▎螌?，早建）租賃：20元/㎡/月（單層，新建）　人民路與解放路交叉 　租賃：　60元/㎡/月　人民路與文昌路交叉 　租賃：　10元/㎡/月　中原路與健康路交叉 　租賃：14元/㎡/月（雙層）　中原路與解放路交叉 　租賃：　10元/㎡/月（單層）從統(tǒng)計(jì)表中可以明顯看出，市中心區(qū)域的價(jià)格要遠(yuǎn)高與市邊緣區(qū)域，零散市場(chǎng)與集中型市場(chǎng)也形成差距，這也就是人氣價(jià)值是商業(yè)價(jià)值的最直觀體現(xiàn)；市民消費(fèi)駐足的重心仍在中心區(qū)域，要通過(guò)相當(dāng)程度上的市場(chǎng)引導(dǎo)方能逐步轉(zhuǎn)移其消費(fèi)觀念；其次良好的路段，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，也是提升商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵。某種程度上反映了該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟、不完善。[市場(chǎng)建設(shè)]2004年，界首市將進(jìn)一步完善太平街服裝市場(chǎng)、東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南方家俱廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加快實(shí)施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀(jì)商城、金都商城等一批商業(yè)設(shè)施建設(shè)。%%。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購(gòu)物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。界首東城路項(xiàng)目行銷整合推廣方案前言：房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，主觀的開(kāi)發(fā)模式、自然銷售方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)盲目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性定位，無(wú)疑帶來(lái)巨大的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，通過(guò)[專業(yè)地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)]對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位整