【正文】 自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬(wàn)，%。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。（2）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的、以自然為基礎(chǔ)的旅游；它還是國(guó)家政府機(jī)構(gòu)用來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效途徑。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國(guó)家，后在日本、臺(tái)灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。人們的消費(fèi)觀念有了極大的轉(zhuǎn)變，健康、休閑、度假成了人們追求的時(shí)尚潮流。游客職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成旅游者職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成是旅游決策動(dòng)機(jī)的直接體現(xiàn)，反映了旅游者對(duì)旅游地環(huán)境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會(huì)階層化差異。該項(xiàng)目游客以中高收入者居多（月人均收入＜﹪、＞﹪）。為此我們有必要建設(shè)高檔養(yǎng)老院。解決那些因孤獨(dú)和缺乏交流的老年人心理上突出的問(wèn)題，對(duì)于到養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人而言，能交朋友、上網(wǎng)、健身、打門球、垂釣、書法、文藝活動(dòng)等，讓其充分享受晚年生活的自在。 （3）注重“養(yǎng)”“護(hù)”并重，注重科學(xué)養(yǎng)老。而所需生態(tài)農(nóng)家菜是由生態(tài)農(nóng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)單元提供。平樂(lè)縣委縣政府著力打造重點(diǎn)旅游片區(qū)，從我縣重點(diǎn)旅游片區(qū)今后的發(fā)展模式、旅游品牌形象打造、旅游開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)選與投資效益、用地情況、人力資源與體制保障進(jìn)行分析，并就規(guī)劃的完善等方面提出了專業(yè)性意見(jiàn)和建議。 項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)地理位置項(xiàng)目所在地平樂(lè)縣沙子鎮(zhèn)水南村位于位于平樂(lè)、恭城、陽(yáng)朔三縣交界處，茶江環(huán)繞，距平樂(lè)縣城30公里，離恭城28公里，離陽(yáng)朔縣城30公里，離山水旅游名城桂林88公里，交通便利，總面積800畝。農(nóng)副連片種植上千畝產(chǎn)品有：西紅柿、馬蹄、茨菇、粉葛、柑橙、桃、沙田柚、月柿、等。2006年秋冬，以美麗的沙子古鎮(zhèn)、茶江為背景，二十六集電視連續(xù)劇《五月的鮮花》在此拍攝。二期工程占地400畝，建設(shè)周期兩年，主要用于項(xiàng)目擴(kuò)建，主要內(nèi)容包括一期配套工程擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)及花卉苗圃建設(shè)。保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，防止水土流失，不改變土地利用性質(zhì)，發(fā)揮土地利用效能?？沙掷m(xù)發(fā)展是現(xiàn)代農(nóng)林業(yè)的基本理念?！爸苯咏?jīng)濟(jì)效益目標(biāo)”是三大目標(biāo)的基礎(chǔ)，“可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)”既為長(zhǎng)遠(yuǎn)利益拓展了空間，又是第三目標(biāo)——示范觀賞目標(biāo)的基礎(chǔ)?？傮w布局較為合理。（2）針對(duì)中高端消費(fèi)群體市場(chǎng)，結(jié)合中國(guó)人對(duì)四合院特有的喜好和生活習(xí)慣，推出四合院風(fēng)格的庭院式高檔公寓。其中餐式分為茶江水之味、綠色芳香素食、茶江養(yǎng)生藥膳等主題，同時(shí)可接待生日和婚宴等。（5）廚房、食堂建筑面積約500 m2。（2）施工廢水主要來(lái)自基坑排水、砂石料沖洗水，主要污染物為SS,生產(chǎn)用水量約2500m3/年，則施工廢水排放量為1625m3/a。這些有害氣體散發(fā)到大氣中，造成大氣輕微污染。根據(jù)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB1252390），推土機(jī)、混凝土攪拌機(jī)等施工設(shè)備晝間噪聲限值為70dB(A)75dB(A)，夜間噪聲限值為55dB(A)，根據(jù)以往監(jiān)測(cè)資料顯示，單臺(tái)設(shè)備在40m以外產(chǎn)生的聲級(jí)值滿足施工噪聲晝間的限值標(biāo)準(zhǔn)，夜間施工設(shè)備噪聲達(dá)標(biāo)距離在200m以外。（3）施工對(duì)土壤環(huán)境的影響 項(xiàng)目的主體工程包括：老年標(biāo)準(zhǔn)公寓、四合院高檔公寓、豪華貴賓公寓、活動(dòng)室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場(chǎng)、門衛(wèi)室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施等永久占地會(huì)對(duì)土壤資源產(chǎn)生永久性損失，轉(zhuǎn)化為建筑物；施工暫時(shí)的占地，對(duì)土壤資源的影響也是暫時(shí)的。因此直接排放將對(duì)水體造成一定影響。固廢廚房、公寓及員工生活產(chǎn)生生活垃圾，產(chǎn)生量為100t/a。 項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）環(huán)境空氣：執(zhí)行國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表。 環(huán)境保護(hù)措施 施工期環(huán)境保護(hù)措施水環(huán)境保護(hù)措施施工期的水質(zhì)保護(hù)主要是防止生產(chǎn)、生活污水污染附近受納水體及地下水。運(yùn)送易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)的車輛應(yīng)實(shí)行密閉運(yùn)輸，避免在運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生遺撒或泄漏。（2）設(shè)備選型盡量采用低噪聲設(shè)備。（6）施工人員應(yīng)配戴防護(hù)耳塞，并經(jīng)常輪換作業(yè)以減少噪聲對(duì)健康的危害。因此需設(shè)置專門的污水處理站對(duì)生活污水進(jìn)行處理。產(chǎn)生的油煙安裝經(jīng)環(huán)保部門認(rèn)可的油煙凈化裝置處理后，由樓內(nèi)煙道引至樓頂對(duì)空排放，其油煙凈化效率達(dá)85%以上。為確保灌溉水的水質(zhì)，應(yīng)在回用出水點(diǎn)設(shè)置監(jiān)測(cè)點(diǎn)，定期監(jiān)測(cè)水質(zhì)。 運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施廢水處理措施該項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，廚房、洗涮間、公寓及員工生活產(chǎn)生餐飲污水和生活污水，主要污染物為COD、SS、動(dòng)植物油，其產(chǎn)生濃度分別為400mg/L、200mg/L、40mg/L。（4）適當(dāng)限制大型載重車的車速，應(yīng)減少或杜絕鳴笛。聲環(huán)境保護(hù)措施（1）制定施工計(jì)劃時(shí)應(yīng)盡可能避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，對(duì)強(qiáng)噪聲源的設(shè)備必須按照合理的施工時(shí)間。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)周邊應(yīng)設(shè)置符合要求的圍擋。（3）噪聲：運(yùn)營(yíng)期執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲環(huán)境排放標(biāo)準(zhǔn)》GB123482008中的3類標(biāo)準(zhǔn)值即晝間≤65dB（A），夜間≤55dB（A）。項(xiàng)目加植了大量景觀植物，同時(shí)對(duì)河水岸植被和水岸進(jìn)行適當(dāng)清理，保證夏季植物豐富，冬季枯山水亦形成景致。表52　汽車尾氣中各污染物濃度污染物單位怠速正常行駛備注CO％2容積比HCppm1200400容積比NO2ppm6001000容積比表53　汽車尾氣排放源強(qiáng)計(jì)算結(jié)果CO(t/a)HC(t/a)NO2(t/a)泊車位園區(qū)道路合計(jì)噪聲該項(xiàng)目噪聲主要來(lái)自換熱站、加壓水泵、空調(diào)冷卻塔及油煙凈化器引風(fēng)機(jī)等，設(shè)備聲級(jí)值在70～80dB（A）。項(xiàng)目旺季為6~9月，平均日接待量為500人，淡季平均接待量為100人。（2）施工對(duì)水土流失的影響根據(jù)項(xiàng)目和施工布置特點(diǎn)，并結(jié)合工程區(qū)自然環(huán)境狀況進(jìn)行分析：施工期將使地表處于疏松和裸露狀態(tài)，這將為地面徑流水蝕提供墊面基礎(chǔ)，同時(shí)也為風(fēng)蝕提供了物質(zhì)條件。在施工現(xiàn)場(chǎng)，車輛行駛、機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)開(kāi)挖、骨料開(kāi)采、鉆孔以及材料加工等將產(chǎn)生不同聲級(jí)的噪聲，施工產(chǎn)生的噪聲對(duì)施工區(qū)附近及施工車輛經(jīng)過(guò)的道路兩側(cè)聲環(huán)境將產(chǎn)生不利影響。（2）廢氣：廢氣污染主要來(lái)源于施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛排放的尾氣。（1）施工期平均施工人員50人，年用水850 m3/年，則生活污水排放量為675 m3/a, 主要污染物為CODcr、NH3N。（4）活動(dòng)健身區(qū)以休閑養(yǎng)身為主題，開(kāi)展棋、牌、兵乓球、旱雪場(chǎng)、健身房、音樂(lè)欣賞室等養(yǎng)身主題。建筑面積740 m2。針對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)幾類公寓：（1）針對(duì)高端商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)豪華貴賓公寓3棟，每棟建筑面積約360 m2；共計(jì)1080 m2。在度假區(qū)邊角位置根據(jù)功能分區(qū)，合理布置廚房、員工食堂、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等輔助設(shè)施。三大目標(biāo)是一個(gè)統(tǒng)一的整體。項(xiàng)目獲取直接的經(jīng)濟(jì)效益包括：（1）生態(tài)養(yǎng)老（含食宿、養(yǎng)身保健等）；（2）生態(tài)休閑旅游度假（含高端度假消費(fèi)、散客休閑旅游度假消費(fèi)、其他項(xiàng)目如生日和婚宴等收入）；（3）苗圃效益。（4）檔次定位中高端生態(tài)頂級(jí)養(yǎng)生的度假天堂，整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式。4 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建設(shè)總體方案本項(xiàng)目總投資約4億元人民幣，分兩期建設(shè)。沙子石拱橋建于宣統(tǒng)三年，為縣重點(diǎn)文物保護(hù)單位，座落在沙子大街后邊，橫跨在茶江支流入茶江河口處，橋身純用大青石鋪砌，橋上兩旁有石欄、石柱，其上刻有獅、兔、羊、葫蘆等動(dòng)物圖案，欄下刻樊梨花征西、張果老騎驢、何仙姑等人物圖案，橋肩上有小圓拱，既減輕橋身的重量，增加過(guò)水量，又使橋身更美觀。昭州即現(xiàn)在的平樂(lè)縣城。項(xiàng)目總占地面積約800畝，其中，一期占地200畝，二期占地400畝。項(xiàng)目所在地坐擁茶江，背靠丘陵，擁有豐富的水域景觀資源，同時(shí)，沙子鎮(zhèn)距離陽(yáng)朔縣城僅30公里，可分流陽(yáng)朔一部分游客，以緩解陽(yáng)朔愈顯擁堵的旅游接待壓力。生態(tài)度假區(qū)運(yùn)營(yíng)單元提供客源提供客源民俗文化生產(chǎn)單元生態(tài)農(nóng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)單元強(qiáng)化顧客強(qiáng)化顧客開(kāi)發(fā)影響力提供賣點(diǎn)（1）生態(tài)度假區(qū)運(yùn)營(yíng)單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂(lè)特性（住高檔農(nóng)家別墅、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂(lè)）聚集一部分顧客，農(nóng)家樂(lè)的經(jīng)營(yíng)定位于生態(tài)農(nóng)家菜，采用現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)殺，保證生態(tài)農(nóng)家菜品質(zhì)，價(jià)格采用中高檔消費(fèi)策略。在對(duì)醫(yī)療康復(fù)中心的裝修中突出家的元素，同時(shí)也尊重老年人的風(fēng)俗習(xí)慣，專門設(shè)立了相關(guān)的房間，由專業(yè)人員為每一位老年人量身定制營(yíng)養(yǎng)飲食搭配菜單，滿足老人的營(yíng)養(yǎng)需求。實(shí)際上，現(xiàn)在很多老人都愿意到養(yǎng)老院來(lái)享受舒適的晚年生活。高級(jí)養(yǎng)老院 按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝跀?shù)10%的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家就正式成為老齡化社會(huì)了。顯然， 游客的學(xué)歷構(gòu)成與相應(yīng)類型生態(tài)休閑游客的職業(yè)構(gòu)成是吻合的。其特性在于遠(yuǎn)高于全國(guó)平均出游性別比(:1) ,這在廣西生態(tài)旅游中具有普遍性。劉三姐》演出3場(chǎng)，漓江公園興坪、楊堤段，以及遇龍河白沙、高田和陽(yáng)朔鎮(zhèn)段的竹筏漂流火爆至極，出現(xiàn)了一票難求現(xiàn)象。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。開(kāi)展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國(guó)老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國(guó)實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國(guó)家創(chuàng)辦的國(guó)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。現(xiàn)代社會(huì)的人際競(jìng)爭(zhēng)加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問(wèn)題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會(huì)養(yǎng)老過(guò)渡。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開(kāi)設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。各國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)特點(diǎn)借鑒之處:行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問(wèn)題的呢？從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，英國(guó)就將養(yǎng)老問(wèn)題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧的模式。世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。（2）丹麥老年住宅生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，將無(wú)法集中高效使用有限的社會(huì)優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力資源，直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)在90年代末就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。 旅游資源本身很豐富，現(xiàn)在更豐富，而且覆蓋面也非常大。鄉(xiāng)村旅游因?yàn)榫哂辛己玫慕?jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用和社會(huì)效益，成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。該項(xiàng)目以保護(hù)性開(kāi)發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。該項(xiàng)目能發(fā)揮平樂(lè)茶江“水”這一資源優(yōu)勢(shì)，提升平樂(lè)縣旅游產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化桂北地區(qū)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升平樂(lè)地區(qū)在桂北旅游發(fā)展中的地位。（3）構(gòu)建和諧社會(huì)的需要黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召，平樂(lè)縣委、政府也提出建設(shè)“和諧平樂(lè)”的要求。有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。2006年8月，國(guó)家旅游局、國(guó)家環(huán)?？偩?、建設(shè)部在九寨溝召開(kāi)“全國(guó)生態(tài)旅游現(xiàn)場(chǎng)會(huì)”，進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)旅游的發(fā)展。（4）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人透露2011年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。建議項(xiàng)目盡早立項(xiàng)，并盡快籌措資金，抓緊實(shí)施。 表11 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：萬(wàn)元序號(hào)指 標(biāo)單位數(shù)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行1建設(shè)規(guī)模占地面積畝800建筑規(guī)模m22公司定員人300管理人員人50技術(shù)人員和工人人2503經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資億元年均銷售收入萬(wàn)元年均總本本費(fèi)用萬(wàn)元726年均銷售稅金及附加萬(wàn)元年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元年均所得稅萬(wàn)元年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2112%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）109770是全部投資回收期年是盈虧平衡點(diǎn)% 承擔(dān)可行性研究工作的單位環(huán)境工程咨詢有限公司。使這里既保留傳統(tǒng)林農(nóng)產(chǎn)業(yè)不變，又融入現(xiàn)代林農(nóng)氣息，形成完美無(wú)缺的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗(yàn)生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結(jié)合的特