【正文】 業(yè)的促銷策略課題組一直跟蹤項目推廣的進展，隨時進行階段效果分析和策略調(diào)整。而項目一期的立面顏色搭配缺乏現(xiàn)代感和時尚感，不構(gòu)成市場興奮點，在一定程度上影響項目走勢。定位得好，順風(fēng)順?biāo)欢ㄎ徊缓?，供求錯位，陷入被動。 緊鄰680畝山水大作216。七、 西湖苑推廣的品牌戰(zhàn)略——品牌提升是當(dāng)務(wù)之急，重中之重！提升項目品牌既是目的，又是手段一個優(yōu)秀項目品牌的樹立和形成，本身就是項目及發(fā)展商獲得成功的一個重要方面，而品牌的提升，又直接對項目的推廣銷售發(fā)生極大的促進作用。中鐵五局在承建國內(nèi)外大型工程方面能引起世界矚目，在全國都能以過硬的品質(zhì)出名，這為西湖苑進一步追求和提升品牌提供了基礎(chǔ)，這一點是其他樓盤不具備的，正是西湖苑特有的資本和優(yōu)勢。什么是高質(zhì)量品牌？什么是“優(yōu)秀水景園標(biāo)準(zhǔn)示范小區(qū)”？看得見，摸得著。三、 感知未來，吸取當(dāng)今科技最新枝術(shù)和手段、用成熟的科技釋放城市居民的生活空間。在全省范圍內(nèi)進行品牌推廣既屬需要，不可不做，而高投入，大規(guī)模的推廣動作又沒必要，這就需要選擇切合得當(dāng)?shù)姆绞?，選擇最適合的媒體，星耀同行經(jīng)反復(fù)比較研究媒體的長短，認(rèn)為西湖苑宜選擇“旅游專列”和鐵路雜志進行品牌推廣媒體。這個主題形象廣告語作為一個品牌標(biāo)版永久性的固定下來。n 關(guān)于環(huán)境綠化的推廣訴求各個小區(qū)的推廣都有在強調(diào)它的環(huán)境，西湖苑也不例外，用圖形畫面來表現(xiàn)西湖苑的江南水景園林如何優(yōu)美，重點突出680畝山水鳳池，小區(qū)蘇杭園林及住戶私家花園。n 關(guān)于會所的推廣訴求將水城或貴陽有一定知名度社區(qū)俱樂部或健康中心引進小區(qū)，提升小區(qū)會所品位，在會所里組織的一系列有特色的社區(qū)文化活動都要進行報道、宣傳。 這段時間正是樓市的淡季；216。 開始掌握市場競爭的主動權(quán)，并左右板塊樓市，是最有希望的一步。西湖苑是自然健康升級版，在進行設(shè)計時注重室內(nèi)布局的超前性，戶型專門為高尚生活階層人士而精心設(shè)計，堅持“五大四明”，刻意減少非功能面積，增強室內(nèi)外效果，具有最完美的戶型及室內(nèi)配套設(shè)計。178。 體現(xiàn)發(fā)展商對買家的尊重178。賣點七：發(fā)展商協(xié)助組織業(yè)主委員會有鑒于目前六盤水治安差，物業(yè)管理普遍不到位，業(yè)主沒有主人翁地位，在“西湖苑”推廣開發(fā)商牽頭組織成立業(yè)主委員會籌委會，以示尊重業(yè)主，營建美好家園，從而博得買家的信賴。 風(fēng)景第一：680畝山水大作，鬧中取靜第一盤；252。 廣告費與銷售額的關(guān)系：在整個房地產(chǎn)項目的銷售過程中,銷售效果與廣告費的投放應(yīng)保持正比例關(guān)系,否則廣告計劃是失敗的。星耀同行為貴項目制定推廣預(yù)算將遵循少投入，高效益的原則。以下精品內(nèi)容為贈送文檔！與本文檔無關(guān)！?。∠螺d后將文字顏色設(shè)置為黑色即可看到！按住CTRL鍵點擊文字鏈接 【強烈推薦精品資源】 分E教育教管精品 J英語精品文檔 O各類資格考試 ：“成功就是目標(biāo)的達成，其他都是這句話的注釋。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。 樹立團隊精神 一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。 不斷學(xué)習(xí) 一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。 習(xí)慣1換位思考 在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。U休閑娛樂健身 N教師工作文檔 H小學(xué)數(shù)學(xué)精選 C營銷策劃精品 在整個推廣周期中，以上各項支出的支付時間有所不同；推廣工具制作費大部份在正式推廣前支付；廣告宣傳費在推廣前期形象廣告宣傳支付比例較大，推廣后期支付較小；促銷廣告宣傳按各階段銷售目標(biāo)而定；公關(guān)活動貫穿整個推廣階段；展銷會費用配合促銷期間支付。推廣費用支出原則推廣費用支出配合銷售進行，而銷售計劃應(yīng)符合資金回籠計劃要求。 對促銷推廣效果的評估:1. 廣告帶來的客戶數(shù)2. 廣告后促銷效果的持久性216。 在推廣前須先落實各賣點，才能將推廣工作落到實處。故此，項目組建議，在第一期二層先擬定一個商鋪作為社區(qū)俱樂部，用于公共娛樂場所，這是所有居民都需要的。這一舉動會起到以下幾重效果：178。178。室內(nèi)布局是目前買房者普遍關(guān)心的問題。 工程進度現(xiàn)場已有部分現(xiàn)樓實景；216。就必須做到一鳴驚人，不鳴也驚人。利用中鐵的背景，組織“我愛西湖苑”系列旅游攝影展，評選小區(qū)私家花園，進行少兒才藝比賽，攝影、繪畫、中老年舞蹈比賽等活動。故此，項目組建議，長源房開應(yīng)取用“全新全意”的企業(yè)理念。n 廣告風(fēng)格首先，在項目推廣中，我們要有意識的調(diào)整姿態(tài)，改進手法，追求并形成西湖苑自己的廣告風(fēng)格，其廣告風(fēng)格要大氣，訴求要盡可能的避免多而雜，大而全，要有意識地力求訴求上的單純，尖銳、有力、增強突破性和穿透性?！?長效推廣與短效推廣并舉在《西湖苑業(yè)主通訊》開故事性專欄在《六盤水日報》夾報廣告長效推廣不僅有助于擴散傳播面，更有助于加深、加強品牌，可以不斷的積累市場勢能，為每一個階段的促銷推廣打下堅實的基礎(chǔ)。長源房開住宅“六大理念”一、 尊重城市歷史和文化，承認(rèn)符合城市更新的重要組成部分，設(shè)計符合城市規(guī)劃及城市形象的住宅建筑。品牌提升方式：n 邊沿推廣的與促銷推廣相呼應(yīng)：建設(shè)部《全國優(yōu)秀水景住宅小區(qū)》申報省房協(xié)、媒介的評選、房地產(chǎn)工作會有關(guān)“西湖苑”的報道國家建設(shè)部及各地同行前來參觀這些推廣活動表面看來可能與“西湖苑”的促銷推廣沒有直接關(guān)系，但實際上卻能起到一般媒體促銷所起不到的作用，對老百姓購房會有指導(dǎo)性意義。第二跳：進一步樹立項目開發(fā)商的獨特背景營建品牌形象。本項目的檔次和實在將成為人們向往和追求的目標(biāo)，作為一個特色型的住宅小區(qū)，本項目就是680畝山水大作和鐘山世紀(jì)廣場休閑環(huán)境的一個空間延續(xù)。 項目規(guī)模大，建筑面積達120000平方米；216。n 六盤水周邊縣市的高收入者購房—— “都市生活很精彩！”1． 向往城市品質(zhì)生活，向往城市生活的都會感； 2． 首先會考慮其價格是否合適；3． 喜歡齊備的社會配套；要求交通方便；4． 要求有良好的居住環(huán)境。n 售樓部包裝手法粗糙西湖苑現(xiàn)用的小售樓部狹窄、簡陋，整個包裝沒有一點吸引人氣的設(shè)施，布局局促，對銷售有著重大的影響。這樣，才能體現(xiàn)出推廣的力度，無懈可擊，在競爭出現(xiàn)不利因素時不至亂了方寸。如果西湖苑在推廣手法及賣點的把握上沒有足夠的超前性，那么中后期樓盤的銷售會遇到困難。荷城花園一帶將推出的項目雖不多但較集中，且多采取價格競爭的策略。如果對競爭風(fēng)險估計不充分，西湖苑的推廣就有可能遇到種種不利因素，甚至前功盡棄。 面臨板塊競爭威脅，在黃土坡及老城區(qū)有中山苑、太和花園、百信農(nóng)貿(mào)、建興苑等新老項目均有大量的在售面積，一切推廣手段無不大肆宣揚老城區(qū)的成熟和地利，對向往成熟和便利的客戶群“頻頻放電”，大肆截流新城板塊的項目的目標(biāo)客戶群。 “西湖苑”有著“麗江苑”、“豐荷廣場”“時代佳園”“嘉和廣場”“麒麟小區(qū)”所不具有的規(guī)模優(yōu)勢和工程優(yōu)勢，在推廣中有更充分的操作層面。n 西湖苑與同一板塊的項目均有680畝的鳳池園這樣一個罕有的外在環(huán)境，這一訴求對前來本板塊買房的客戶，西湖苑并沒有鮮明的優(yōu)勢可占，就外環(huán)境這一賣點，他們會選大成湖濱苑，但西湖苑將有更富有競爭力的小區(qū)內(nèi)景觀。n 與幼兒園一街之隔，小孩子上學(xué)方便安全。而荷城花園板塊內(nèi)的麗江苑、豐荷廣場、大成湖濱苑、欣欣花園均有大量的在售貨量，紛紛在下半年同一檔期內(nèi)搶占市場，而在這種情況下，西湖苑將面臨很大的市場壓力。1） 六盤水的房地產(chǎn)買家經(jīng)過近十年的市場熏陶，學(xué)會了貨比三家，日趨理性，迫使發(fā)展商不斷更新觀念，在小區(qū)環(huán)境營造、功能配套、建筑外立面處理、戶型設(shè)計、室內(nèi)配套、室內(nèi)裝修等方面不斷進步，精益求精。荷城花園所在板塊樓盤如：嘉和廣場、盛譽大廈、麒麟小區(qū)等開發(fā)水平均顯得很粗糙，工程緩慢，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、建筑外立面設(shè)計、戶型規(guī)劃及園林營建等等方面均出現(xiàn)同質(zhì)化，推廣手法單一，沒有明顯的市場興奮點。在現(xiàn)有貨量中，有一平層三房兩廳戶型約90平方，設(shè)計不合理，將是其后期銷售受阻的一個原因。2） 成交熱烈的情況越來越集中在專業(yè)市場及明顯較旺的地段。3）商用物業(yè)開發(fā)的回顧與展望自2002年以來，六盤水市的商業(yè)用房開發(fā)量每年都在增長，其增長幅度基本上與住宅的開發(fā)是同步的。但值得注意的是，由于未消化樓盤過多，六盤水樓市的競爭將更趨激烈，仍會出現(xiàn)“幾家歡樂幾家愁”的現(xiàn)象。在八十年代及九十年代初已經(jīng)置業(yè)的的人士，其主要成份屬目前經(jīng)濟實力最強的中年成就階層，他們已經(jīng)不再滿足于第一代住宅（集資建房和社會福利房）的“解困”檔次及第二代小區(qū)住宅的“建筑加配套”格局，開始追求注重身份、社交、社區(qū)鄰里關(guān)系及環(huán)保節(jié)能的第三代住宅概念，這種二次購樓現(xiàn)象將會越來越多，成為未來樓市需求的又一支生力軍。這是2002年后六盤水房地產(chǎn)市場趨旺的重要的因素。買房，就是買一種生活方式。所以說，我們應(yīng)以“大道之行”的大氣和從容來進行“西湖苑”的推廣，主張在“道”與“術(shù)”之間更重“道”?！驗槲覀儓孕牛阂磺性谟诓僮?！三、 本策劃案的基本觀點n 不爭一日之短長我是大盤，我怕誰？“西湖苑”的推廣必須是大盤推廣思路和推廣方式，必須有從長計議的戰(zhàn)略眼光，必須有整體的一貫到底的推廣計劃，不能心浮氣燥，不能只看眼前，只說目下的話，不能陷入與別人死纏爛打爭一日之短長的尷尬局面，因為西湖苑是一個后續(xù)開發(fā)量相當(dāng)大的小區(qū)，她的推廣就必須高姿態(tài)，長打算。正確的戰(zhàn)略＋正確的戰(zhàn)術(shù)＋到位的實施＝項目推廣的成功這需要發(fā)展商、代理商、廣告商目標(biāo)一致、齊心協(xié)力、緊密配合。也沒有哪個房地產(chǎn)項目是和別的項目是一樣的。任何一支優(yōu)秀的部隊，都渴望更精彩的戰(zhàn)斗和更輝煌的勝利，同時我們也感到責(zé)任的重大，惟有全力以赴做好策劃推廣的每一項工作，一絲不茍。很多成功的房地產(chǎn)公司，十年磨一劍，在品牌維護和提升上做得卓有成效，而歲月俞久品牌形象俞深入人心，吸引力俞顯強勁。短線推廣是為了實現(xiàn)樓盤銷售的近期目標(biāo)，達到直接推廣促銷目的的推廣方式。其次，銀行信貸政策的傾斜也是未來樓市的一個主要推動力。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在2002年六盤水經(jīng)濟增長率5%，%，地方人均收入水平亦隨之水漲船高，這對保持和提高六盤水市民個人消費實力至關(guān)重要，為保持買家的購樓熱情提供了良好的經(jīng)濟背景。從項目組目前掌握的情況來看，2003年新推出的眾多項目中，部分項目是屬于環(huán)境型、技術(shù)型、人性化的第三代生活小區(qū)，這類項目的出現(xiàn)意味著一種新的城市居住方式及生活方式將在六盤水出現(xiàn)，領(lǐng)導(dǎo)都市潮流。2） 不同項目之間的競爭將不再直接表現(xiàn)為價格競爭，而是表現(xiàn)為樓盤質(zhì)素的競爭。這是因為：1） 商鋪的投資形式和交易形式是多種多樣的，有出租的，有買斷租期的，也有分割出售的，而這些數(shù)據(jù)并沒有全面地反映在交易所提供的數(shù)據(jù)中。正是在這種利好現(xiàn)實的誘惑下，2002年開始，荷城花園、大成湖濱苑、水鋼的欣欣花園、盛譽大廈等項目均蜂涌而上，從總的開發(fā)規(guī)模來看，近兩年來荷城的住宅開發(fā)規(guī)模遠大于其它新老城區(qū)，區(qū)內(nèi)樓盤的競爭激烈程度也遠非其黃土坡等地方可比。二期為四幢多層年底明年五月交房，面積分布在90—130平方米之間，價格分布在1280—1450元之間，現(xiàn)銷售過半，第三期在售面積約2萬方。 類比分析1）六盤水近期熱銷盤與早期樓盤的比較分析自2000年以來，六盤水房地產(chǎn)市場一直處在供求兩平的狀況，自然銷售形象比比皆是。2） 2002年之前，由于項目個性更多體現(xiàn)在項目所在地段的區(qū)別，價格取向等，優(yōu)質(zhì)項目一般都不必關(guān)