【正文】 業(yè)的促銷策略課題組一直跟蹤項(xiàng)目推廣的進(jìn)展，隨時(shí)進(jìn)行階段效果分析和策略調(diào)整。而項(xiàng)目一期的立面顏色搭配缺乏現(xiàn)代感和時(shí)尚感，不構(gòu)成市場(chǎng)興奮點(diǎn)，在一定程度上影響項(xiàng)目走勢(shì)。定位得好，順風(fēng)順?biāo)欢ㄎ徊缓茫┣箦e(cuò)位，陷入被動(dòng)。 緊鄰680畝山水大作216。七、 西湖苑推廣的品牌戰(zhàn)略——品牌提升是當(dāng)務(wù)之急，重中之重！提升項(xiàng)目品牌既是目的，又是手段一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目品牌的樹立和形成，本身就是項(xiàng)目及發(fā)展商獲得成功的一個(gè)重要方面，而品牌的提升，又直接對(duì)項(xiàng)目的推廣銷售發(fā)生極大的促進(jìn)作用。中鐵五局在承建國(guó)內(nèi)外大型工程方面能引起世界矚目，在全國(guó)都能以過(guò)硬的品質(zhì)出名，這為西湖苑進(jìn)一步追求和提升品牌提供了基礎(chǔ)，這一點(diǎn)是其他樓盤不具備的，正是西湖苑特有的資本和優(yōu)勢(shì)。什么是高質(zhì)量品牌？什么是“優(yōu)秀水景園標(biāo)準(zhǔn)示范小區(qū)”？看得見(jiàn)，摸得著。三、 感知未來(lái)，吸取當(dāng)今科技最新枝術(shù)和手段、用成熟的科技釋放城市居民的生活空間。在全省范圍內(nèi)進(jìn)行品牌推廣既屬需要，不可不做，而高投入，大規(guī)模的推廣動(dòng)作又沒(méi)必要，這就需要選擇切合得當(dāng)?shù)姆绞?，選擇最適合的媒體，星耀同行經(jīng)反復(fù)比較研究媒體的長(zhǎng)短，認(rèn)為西湖苑宜選擇“旅游專列”和鐵路雜志進(jìn)行品牌推廣媒體。這個(gè)主題形象廣告語(yǔ)作為一個(gè)品牌標(biāo)版永久性的固定下來(lái)。n 關(guān)于環(huán)境綠化的推廣訴求各個(gè)小區(qū)的推廣都有在強(qiáng)調(diào)它的環(huán)境，西湖苑也不例外，用圖形畫面來(lái)表現(xiàn)西湖苑的江南水景園林如何優(yōu)美，重點(diǎn)突出680畝山水鳳池，小區(qū)蘇杭園林及住戶私家花園。n 關(guān)于會(huì)所的推廣訴求將水城或貴陽(yáng)有一定知名度社區(qū)俱樂(lè)部或健康中心引進(jìn)小區(qū)，提升小區(qū)會(huì)所品位，在會(huì)所里組織的一系列有特色的社區(qū)文化活動(dòng)都要進(jìn)行報(bào)道、宣傳。 這段時(shí)間正是樓市的淡季；216。 開始掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)，并左右板塊樓市，是最有希望的一步。西湖苑是自然健康升級(jí)版，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)注重室內(nèi)布局的超前性，戶型專門為高尚生活階層人士而精心設(shè)計(jì)，堅(jiān)持“五大四明”，刻意減少非功能面積，增強(qiáng)室內(nèi)外效果，具有最完美的戶型及室內(nèi)配套設(shè)計(jì)。178。 體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)買家的尊重178。賣點(diǎn)七：發(fā)展商協(xié)助組織業(yè)主委員會(huì)有鑒于目前六盤水治安差，物業(yè)管理普遍不到位，業(yè)主沒(méi)有主人翁地位，在“西湖苑”推廣開發(fā)商牽頭組織成立業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)，以示尊重業(yè)主，營(yíng)建美好家園，從而博得買家的信賴。 風(fēng)景第一：680畝山水大作，鬧中取靜第一盤；252。 廣告費(fèi)與銷售額的關(guān)系：在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過(guò)程中,銷售效果與廣告費(fèi)的投放應(yīng)保持正比例關(guān)系,否則廣告計(jì)劃是失敗的。星耀同行為貴項(xiàng)目制定推廣預(yù)算將遵循少投入，高效益的原則。以下精品內(nèi)容為贈(zèng)送文檔！與本文檔無(wú)關(guān)！??！下載后將文字顏色設(shè)置為黑色即可看到！按住CTRL鍵點(diǎn)擊文字鏈接 【強(qiáng)烈推薦精品資源】 分E教育教管精品 J英語(yǔ)精品文檔 O各類資格考試 ：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。 樹立團(tuán)隊(duì)精神 一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。 不斷學(xué)習(xí) 一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。 習(xí)慣1換位思考 在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問(wèn)題就變得容易多了。U休閑娛樂(lè)健身 N教師工作文檔 H小學(xué)數(shù)學(xué)精選 C營(yíng)銷策劃精品 在整個(gè)推廣周期中，以上各項(xiàng)支出的支付時(shí)間有所不同；推廣工具制作費(fèi)大部份在正式推廣前支付；廣告宣傳費(fèi)在推廣前期形象廣告宣傳支付比例較大，推廣后期支付較?。淮黉N廣告宣傳按各階段銷售目標(biāo)而定；公關(guān)活動(dòng)貫穿整個(gè)推廣階段；展銷會(huì)費(fèi)用配合促銷期間支付。推廣費(fèi)用支出原則推廣費(fèi)用支出配合銷售進(jìn)行，而銷售計(jì)劃應(yīng)符合資金回籠計(jì)劃要求。 對(duì)促銷推廣效果的評(píng)估:1. 廣告帶來(lái)的客戶數(shù)2. 廣告后促銷效果的持久性216。 在推廣前須先落實(shí)各賣點(diǎn)，才能將推廣工作落到實(shí)處。故此，項(xiàng)目組建議，在第一期二層先擬定一個(gè)商鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)俱樂(lè)部，用于公共娛樂(lè)場(chǎng)所，這是所有居民都需要的。這一舉動(dòng)會(huì)起到以下幾重效果：178。178。室內(nèi)布局是目前買房者普遍關(guān)心的問(wèn)題。 工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)已有部分現(xiàn)樓實(shí)景；216。就必須做到一鳴驚人，不鳴也驚人。利用中鐵的背景，組織“我愛(ài)西湖苑”系列旅游攝影展，評(píng)選小區(qū)私家花園，進(jìn)行少兒才藝比賽，攝影、繪畫、中老年舞蹈比賽等活動(dòng)。故此，項(xiàng)目組建議，長(zhǎng)源房開應(yīng)取用“全新全意”的企業(yè)理念。n 廣告風(fēng)格首先，在項(xiàng)目推廣中，我們要有意識(shí)的調(diào)整姿態(tài)，改進(jìn)手法，追求并形成西湖苑自己的廣告風(fēng)格，其廣告風(fēng)格要大氣，訴求要盡可能的避免多而雜，大而全，要有意識(shí)地力求訴求上的單純，尖銳、有力、增強(qiáng)突破性和穿透性?！?長(zhǎng)效推廣與短效推廣并舉在《西湖苑業(yè)主通訊》開故事性專欄在《六盤水日?qǐng)?bào)》夾報(bào)廣告長(zhǎng)效推廣不僅有助于擴(kuò)散傳播面，更有助于加深、加強(qiáng)品牌，可以不斷的積累市場(chǎng)勢(shì)能，為每一個(gè)階段的促銷推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。長(zhǎng)源房開住宅“六大理念”一、 尊重城市歷史和文化，承認(rèn)符合城市更新的重要組成部分，設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃及城市形象的住宅建筑。品牌提升方式：n 邊沿推廣的與促銷推廣相呼應(yīng)：建設(shè)部《全國(guó)優(yōu)秀水景住宅小區(qū)》申報(bào)省房協(xié)、媒介的評(píng)選、房地產(chǎn)工作會(huì)有關(guān)“西湖苑”的報(bào)道國(guó)家建設(shè)部及各地同行前來(lái)參觀這些推廣活動(dòng)表面看來(lái)可能與“西湖苑”的促銷推廣沒(méi)有直接關(guān)系，但實(shí)際上卻能起到一般媒體促銷所起不到的作用，對(duì)老百姓購(gòu)房會(huì)有指導(dǎo)性意義。第二跳：進(jìn)一步樹立項(xiàng)目開發(fā)商的獨(dú)特背景營(yíng)建品牌形象。本項(xiàng)目的檔次和實(shí)在將成為人們向往和追求的目標(biāo)，作為一個(gè)特色型的住宅小區(qū)，本項(xiàng)目就是680畝山水大作和鐘山世紀(jì)廣場(chǎng)休閑環(huán)境的一個(gè)空間延續(xù)。 項(xiàng)目規(guī)模大，建筑面積達(dá)120000平方米；216。n 六盤水周邊縣市的高收入者購(gòu)房—— “都市生活很精彩！”1． 向往城市品質(zhì)生活，向往城市生活的都會(huì)感； 2． 首先會(huì)考慮其價(jià)格是否合適；3． 喜歡齊備的社會(huì)配套；要求交通方便；4． 要求有良好的居住環(huán)境。n 售樓部包裝手法粗糙西湖苑現(xiàn)用的小售樓部狹窄、簡(jiǎn)陋，整個(gè)包裝沒(méi)有一點(diǎn)吸引人氣的設(shè)施，布局局促，對(duì)銷售有著重大的影響。這樣，才能體現(xiàn)出推廣的力度，無(wú)懈可擊，在競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)不利因素時(shí)不至亂了方寸。如果西湖苑在推廣手法及賣點(diǎn)的把握上沒(méi)有足夠的超前性，那么中后期樓盤的銷售會(huì)遇到困難。荷城花園一帶將推出的項(xiàng)目雖不多但較集中，且多采取價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的策略。如果對(duì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不充分，西湖苑的推廣就有可能遇到種種不利因素，甚至前功盡棄。 面臨板塊競(jìng)爭(zhēng)威脅，在黃土坡及老城區(qū)有中山苑、太和花園、百信農(nóng)貿(mào)、建興苑等新老項(xiàng)目均有大量的在售面積，一切推廣手段無(wú)不大肆宣揚(yáng)老城區(qū)的成熟和地利，對(duì)向往成熟和便利的客戶群“頻頻放電”，大肆截流新城板塊的項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 “西湖苑”有著“麗江苑”、“豐荷廣場(chǎng)”“時(shí)代佳園”“嘉和廣場(chǎng)”“麒麟小區(qū)”所不具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和工程優(yōu)勢(shì)，在推廣中有更充分的操作層面。n 西湖苑與同一板塊的項(xiàng)目均有680畝的鳳池園這樣一個(gè)罕有的外在環(huán)境，這一訴求對(duì)前來(lái)本板塊買房的客戶，西湖苑并沒(méi)有鮮明的優(yōu)勢(shì)可占，就外環(huán)境這一賣點(diǎn)，他們會(huì)選大成湖濱苑，但西湖苑將有更富有競(jìng)爭(zhēng)力的小區(qū)內(nèi)景觀。n 與幼兒園一街之隔，小孩子上學(xué)方便安全。而荷城花園板塊內(nèi)的麗江苑、豐荷廣場(chǎng)、大成湖濱苑、欣欣花園均有大量的在售貨量，紛紛在下半年同一檔期內(nèi)搶占市場(chǎng)，而在這種情況下，西湖苑將面臨很大的市場(chǎng)壓力。1） 六盤水的房地產(chǎn)買家經(jīng)過(guò)近十年的市場(chǎng)熏陶，學(xué)會(huì)了貨比三家，日趨理性，迫使發(fā)展商不斷更新觀念，在小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、功能配套、建筑外立面處理、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)配套、室內(nèi)裝修等方面不斷進(jìn)步，精益求精。荷城花園所在板塊樓盤如：嘉和廣場(chǎng)、盛譽(yù)大廈、麒麟小區(qū)等開發(fā)水平均顯得很粗糙，工程緩慢，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)、戶型規(guī)劃及園林營(yíng)建等等方面均出現(xiàn)同質(zhì)化，推廣手法單一，沒(méi)有明顯的市場(chǎng)興奮點(diǎn)。在現(xiàn)有貨量中，有一平層三房?jī)蓮d戶型約90平方，設(shè)計(jì)不合理，將是其后期銷售受阻的一個(gè)原因。2） 成交熱烈的情況越來(lái)越集中在專業(yè)市場(chǎng)及明顯較旺的地段。3）商用物業(yè)開發(fā)的回顧與展望自2002年以來(lái)，六盤水市的商業(yè)用房開發(fā)量每年都在增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度基本上與住宅的開發(fā)是同步的。但值得注意的是，由于未消化樓盤過(guò)多，六盤水樓市的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，仍會(huì)出現(xiàn)“幾家歡樂(lè)幾家愁”的現(xiàn)象。在八十年代及九十年代初已經(jīng)置業(yè)的的人士，其主要成份屬目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的中年成就階層，他們已經(jīng)不再滿足于第一代住宅（集資建房和社會(huì)福利房）的“解困”檔次及第二代小區(qū)住宅的“建筑加配套”格局，開始追求注重身份、社交、社區(qū)鄰里關(guān)系及環(huán)保節(jié)能的第三代住宅概念，這種二次購(gòu)樓現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越多，成為未來(lái)樓市需求的又一支生力軍。這是2002年后六盤水房地產(chǎn)市場(chǎng)趨旺的重要的因素。買房，就是買一種生活方式。所以說(shuō)，我們應(yīng)以“大道之行”的大氣和從容來(lái)進(jìn)行“西湖苑”的推廣，主張?jiān)凇暗馈迸c“術(shù)”之間更重“道”?！?yàn)槲覀儓?jiān)信：一切在于操作！三、 本策劃案的基本觀點(diǎn)n 不爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)我是大盤，我怕誰(shuí)？“西湖苑”的推廣必須是大盤推廣思路和推廣方式，必須有從長(zhǎng)計(jì)議的戰(zhàn)略眼光，必須有整體的一貫到底的推廣計(jì)劃，不能心浮氣燥，不能只看眼前，只說(shuō)目下的話，不能陷入與別人死纏爛打爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)的尷尬局面，因?yàn)槲骱肥且粋€(gè)后續(xù)開發(fā)量相當(dāng)大的小區(qū)，她的推廣就必須高姿態(tài)，長(zhǎng)打算。正確的戰(zhàn)略＋正確的戰(zhàn)術(shù)＋到位的實(shí)施＝項(xiàng)目推廣的成功這需要發(fā)展商、代理商、廣告商目標(biāo)一致、齊心協(xié)力、緊密配合。也沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是和別的項(xiàng)目是一樣的。任何一支優(yōu)秀的部隊(duì)，都渴望更精彩的戰(zhàn)斗和更輝煌的勝利，同時(shí)我們也感到責(zé)任的重大，惟有全力以赴做好策劃推廣的每一項(xiàng)工作，一絲不茍。很多成功的房地產(chǎn)公司，十年磨一劍，在品牌維護(hù)和提升上做得卓有成效，而歲月俞久品牌形象俞深入人心，吸引力俞顯強(qiáng)勁。短線推廣是為了實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的近期目標(biāo)，達(dá)到直接推廣促銷目的的推廣方式。其次，銀行信貸政策的傾斜也是未來(lái)樓市的一個(gè)主要推動(dòng)力。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在2002年六盤水經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率5%，%，地方人均收入水平亦隨之水漲船高，這對(duì)保持和提高六盤水市民個(gè)人消費(fèi)實(shí)力至關(guān)重要，為保持買家的購(gòu)樓熱情提供了良好的經(jīng)濟(jì)背景。從項(xiàng)目組目前掌握的情況來(lái)看，2003年新推出的眾多項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是屬于環(huán)境型、技術(shù)型、人性化的第三代生活小區(qū)，這類項(xiàng)目的出現(xiàn)意味著一種新的城市居住方式及生活方式將在六盤水出現(xiàn)，領(lǐng)導(dǎo)都市潮流。2） 不同項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將不再直接表現(xiàn)為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為樓盤質(zhì)素的競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)椋?） 商鋪的投資形式和交易形式是多種多樣的，有出租的，有買斷租期的，也有分割出售的，而這些數(shù)據(jù)并沒(méi)有全面地反映在交易所提供的數(shù)據(jù)中。正是在這種利好現(xiàn)實(shí)的誘惑下，2002年開始，荷城花園、大成湖濱苑、水鋼的欣欣花園、盛譽(yù)大廈等項(xiàng)目均蜂涌而上，從總的開發(fā)規(guī)模來(lái)看，近兩年來(lái)荷城的住宅開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)大于其它新老城區(qū)，區(qū)內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也遠(yuǎn)非其黃土坡等地方可比。二期為四幢多層年底明年五月交房，面積分布在90—130平方米之間，價(jià)格分布在1280—1450元之間，現(xiàn)銷售過(guò)半，第三期在售面積約2萬(wàn)方。 類比分析1）六盤水近期熱銷盤與早期樓盤的比較分析自2000年以來(lái)，六盤水房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在供求兩平的狀況，自然銷售形象比比皆是。2） 2002年之前，由于項(xiàng)目個(gè)性更多體現(xiàn)在項(xiàng)目所在地段的區(qū)別，價(jià)格取向等，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都不必關(guān)