【正文】 未擋住房地產(chǎn)銷售市場上漲的勢頭，2010年，西安樓市量價持續(xù)走高，住宅均價也從一月份的5541元/平米飆升至11月份的6504元/平米。準備金率6次上調2010年1月12日，本年度央行首次上調準備金率，決定從2010年2月25日起。業(yè)內普遍認為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產(chǎn)新政。但其中，能不能降房價并不是問題的核心，如何使房價增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關鍵的。央行加息緊隨二次調控的腳步，中國人民銀行于10月19日晚間宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。五年期以下(含五年)%%，%%。價格行情城南區(qū)各物業(yè)價格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場不斷推出新的房源，導致剛性需求不斷入市，以至本年度銷量大幅增長。作為前兩年被地鐵二號線炒的沸沸揚揚的未央大道兩側的樓市，在兩側樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側的樓市儼然成為當下城北區(qū)樓市中的亮點，在這些區(qū)域項目的影響下，城北區(qū)房價走勢基本保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢區(qū)域發(fā)展城北區(qū)是西安市經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，像20年前浦東在上海的城市地位一樣，當年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。沿東關向東一線向外，沿東二環(huán)兩側以及浐灞流域，這三塊是構成城東樓市的三大熱點。市場銷售2010年城西區(qū)可謂是收獲頗多的一年，供應量的增多致使銷售量也隨之增多，今年西咸、臨近城內、高新等的板塊內的推盤量較多，從而吸引了不少購房者前來置業(yè)，從購買人群來看，不再局限于周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，更多的是在高新或外來定居西安的置業(yè)群體。與城西毗鄰的就是西高新，依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展，城西未來的升值潛力也是非常大的。大型房企助推地價上漲在土地供應方面，%。從2010年成交結構來看，90125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場份額呈現(xiàn)明顯增長，這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風險性較強。4 工程建設方案 總平面設計項目區(qū)總體布局設計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結構輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場所。該設計即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會和自然在內，以舒適性為特征的多樣化空間，力圖創(chuàng)造一個人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。建筑設計力求簡約大方，功能齊全，表現(xiàn)時代氣息，使之成為城市標志性的建筑。總體布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局，包括公共綠地和道路系統(tǒng)。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。戶型設計上更加注重人的生活需要，合理安排戶內空間的使用功能。本項目建成后，可提供3078戶住宅。⑵ 供水方式：由市政給水引入兩條給水管進入小區(qū)，一、二層由市政管網(wǎng)直接供給，三層以上由無負壓供水設備供給，小區(qū)內采用環(huán)狀供水管網(wǎng)，系統(tǒng)采用下行上給式，每戶設置水表。室外采用雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)直接排至市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)過化糞池后，排至市政污水管網(wǎng)。⑵ 室內消火栓系統(tǒng)：室內僅商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和地下車庫設室內消火栓系統(tǒng)。各層水流指示器，信號閥和報警閥動作情況均應向消防中心發(fā)出聲光信號，并顯示在消防中心的控制屏上，噴淋泵在啟動一小時后應自動停泵。供熱管道采用聚氨酯保溫直埋管道，每幢建筑采暖入口均裝自力式平衡閥，便于系統(tǒng)調節(jié)。⑵ 電源：本工程由市政電網(wǎng)引來兩路電源供電，高壓系統(tǒng)電壓等級為10KV，低壓系統(tǒng)電壓等級為220V/380V。② 廚房、衛(wèi)生間插座選用防濺水型。⑵ 光源：室內外照明應選用發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、色溫相宜，符合環(huán)保要求的光源。② 防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備、信息系統(tǒng)等接地公用統(tǒng)一的接地裝置。⑶ 住宅樓的進線管道，管孔直徑不應小于80mm，住宅樓按一處進線設計。⑵ 小區(qū)內部可通過本網(wǎng)絡，實現(xiàn)內部聯(lián)絡、信息溝通的功能。⑵ 住戶呼叫功能：住戶通過室內可視系統(tǒng)可呼叫管理中心，并實現(xiàn)雙向通話。 景觀環(huán)境設計居住區(qū)的景觀環(huán)境，直接影響著居民的生活質量，居民住宅不僅對戶型及設施配套完善程度提出要求，對環(huán)境建設也提出了整體性要求；不僅對住宅本身的舒適性、居住性、安全性、耐久性、經(jīng)濟性等提出要求，而且對小區(qū)的外部生態(tài)環(huán)境、社交環(huán)境、安全防火、服務完善等提出要求，實際上這也是我們所追求的目標——綠色居住區(qū)。項目用地面積規(guī)模合理，而且項目建筑密度、容積率和綠化率均符合規(guī)劃要求，符合國家節(jié)約用地、集約用地原則。1439。 社會環(huán)境條件項目所在地周邊各類生活配套設施齊全，附近有西京醫(yī)院、華潤萬家、中國銀行等。⑵ 提高廢水的回收率和重復利用率。② 選用銅芯三維立體卷鐵芯干式節(jié)能型變壓器。一般情況下，室內外照明應采用直管熒光燈、緊湊型熒光燈或高壓氣體放電燈，近年來發(fā)展成熟的半導體照明光源（LED光源）也在逐步推廣采用。 能耗分析根據(jù)“國家康居示范工程”測試資料，采取上述節(jié)能措施后，項目區(qū)可節(jié)能50%以上，建筑物各部分傳熱系數(shù)大大降低。⑶ 堅持“三同時”原則，即環(huán)境治理設施應與項目的主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)使用?！№椖拷ㄔO期環(huán)境保護措施本項目在施工期對環(huán)境的影響雖然是短暫的，可以控制和防范的，但工程施工區(qū)距離行政機關和居民區(qū)較近，因此，在施工期要嚴格按照施工要求，文明施工，遵紀守法，加強環(huán)境保護，具體要求和措施如下：　大氣保護⑴ 施工生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)的大氣環(huán)境質量應滿足規(guī)定的標準。⑵ 加強施工期衛(wèi)生防疫和疾病防治工作，以預防為主，進行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度。 綠化植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除砼模板工作必須由專業(yè)人員施工?！∠馈≡O計依據(jù)⑴《中華人民共和國消防法》 （2009年5月1日）⑵《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162006）⑶《建筑滅火器配置規(guī)范》 （GB501402005）⑷《通用用電設備配電設計規(guī)范》 （GB500551993）⑸《建筑物防雷設計規(guī)范》 （GB5005794）（2000版）　消防任務及防火等級消防設施研究，主要是分析建筑物在運營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定的消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出該建筑物消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。⑶ 降雨：為防止暴雨形成內澇，擬設排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水系統(tǒng)排入城市道路下水道?！≡O計依據(jù)⑴《建設項目工程勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（）⑵《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》 （GBZ2－2002）⑶《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》 （GB128012008）　安全措施方案本工程系多層和高層建筑物，在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此應嚴格按照國家建筑施工規(guī)范執(zhí)行。 固廢處理本項目區(qū)形成的廢品、廢渣主要為生活垃圾。⑵ 施工棄渣要運到指定地點堆放，并要及時平整、壓實，以免飛揚。這些問題處理不當，將有可能對周圍的生態(tài)環(huán)境、大氣環(huán)境、人民群眾健康產(chǎn)生不利影響。該項目環(huán)境影響評價應堅持以下原則：⑴ 符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；天然采光良好的場所，按該場所的照度自動開關燈或調光；⑵ 低壓電器的節(jié)能低壓電器在配電系統(tǒng)中大量采用，雖然每個低壓電器耗電量并不大，但由于用量大（如接觸器、熱繼電器、熔斷器和信號燈等），所以，總的耗電量也是很大的。 照明設備和低壓電器的節(jié)能⑴ 照明設備節(jié)能照明設備節(jié)能主要涉及照明光源和照明控制方式的選擇。具體有以下措施：① 合理選擇變壓器容量和臺數(shù)。② 大便沖洗水箱采用節(jié)水型水箱。根據(jù)勘察取證，該項目的地質情況完全滿足拆遷和道路等基礎設施建設。3839。 土地利用合理性分析土地是民生之本，發(fā)展之基，是極其寶貴的稀缺資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。⑸ 應急功能：MDS系統(tǒng)帶有備用電源，確保小區(qū)供電失常情況下，系統(tǒng)可保持一定時間的正常使用，通訊通道暢通。在每單元門口設立門口機。⑷ 有線電視系統(tǒng)采用860MHz鄰頻傳輸，小區(qū)內的所有電視插座油漆用戶電平64+4dB，圖像清晰度不低于四級。電話用戶線路的配置一般可按初裝電話容量的130%~160%考慮。⑵ 接地安全① 本工程各樓座低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNCS系統(tǒng)，在電源引入處作重復接地；其工作零線和保護地線在接地點后要嚴格分開。⑦ 戶內照明、。⑹ 每幢住宅的電源引入處作重復接地，并進行總等電位連接。煤氣主管道采用PE塑料燃氣管，沿道路埋于冰層以下。⑵ 采暖形式：采用分戶計量低溫地板輻射采暖，采暖供回水溫度50~40℃。住宅和地下車庫均按中危險級Ⅱ級設置，消防用水量30L/S，火災延續(xù)時間1小時，總消防用水量108m3，每個防火分區(qū)設置水流指示器和信號控制閥，泵房內設置濕式報警閥，每套報警閥控制噴頭數(shù)不超過800個，火災時噴頭噴水水流指示器動作反映到區(qū)域報警盤和總控制盤上。小區(qū)內集中設置消防水池和消防泵房，消防水池儲存一次滅火所需的室內消防用水量，室外消防用水量由市政管網(wǎng)直接供給。⑷ 材料及衛(wèi)生潔具：所用給水管材必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標準》，室內選用納米抗菌PPR給水管，室外選用PE塑料給水管，衛(wèi)生潔具選用符合國家有關標準的節(jié)水型產(chǎn)品，不得使用淘汰產(chǎn)品，大便器沖洗水箱一次沖水量不得大于6升，安裝必須按標準圖要求配附件和安裝。 采用荷載臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間： KN/ m2陽臺： KN/ m2上人屋面： KN/ m2不上人屋面： KN/ m2施工荷載(首層) ： KN/ m2人流密集的樓梯： 室外一般地面活荷載： 結構設計本工程高層為框剪結構，多層和中高層為框架結構。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關均可改造成開放式廚房。起居室在戶內位置恰當，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨立性。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫。一個城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來，它不但有價值而且具有審美價值，是凝固的藝術品。方案設計充分融入健康住區(qū)設計這個新理念，力求營造一個新郊區(qū)主義和強調“人性互動”的低密度、高品質社區(qū)。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對本地市場的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進一步限制其拿地能力。也就是說，2011年西安樓市的熱點主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點的區(qū)域將在大明宮板塊和大興新區(qū)。至于未來政策調控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點，他做了預期：未來潛在的四項重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其實，城區(qū)內有著名的漢長安城遺址和阿房宮遺址，歷史底蘊頗為豐厚。而西咸共建區(qū)以及臨近城內、高新等相對發(fā)達的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。2010年的城東市場住宅銷量繼續(xù)快速增長，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產(chǎn)市場在年末“火”了一把。市場銷售2010年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團結水庫等工程的順利建設都為城北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻。不過本年度“曲江擴區(qū)一倍獲批準”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機。同時，上調個人住房公積金貸款利率?！靶聡鍡l”中明確要求各地“立即”制定細則，已制定細則的地區(qū)要進一步調整和完善，各地方調控細則的出臺成為了各大城市的當務之急?！皣畻l”突出的是遏制房價打擊投機，在這個層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進市場?！靶聡臈l”針對不同類型購房者實行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平?！皣粭l”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2010年10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年110月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，%。110月，%；，%；，%，其中，%。%；，%。其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中：四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇渭；四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。制定了《關于創(chuàng)建長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導意見》和《西安市長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法》。 礦產(chǎn)資源長安地質發(fā)育史復雜，構造類型多樣。初雪日一般在11月下旬，終雪日一般在3月中旬。地勢大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。2002年9月撤縣設區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟增長點。 編制依據(jù)① 本項目可行性研究報告編制委托書②《西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）》③ 國家發(fā)改委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2006年7月）④《國務院關于解決城市低收入