【正文】 未擋住房地產(chǎn)銷售市場上漲的勢頭，2010年，西安樓市量價持續(xù)走高，住宅均價也從一月份的5541元/平米飆升至11月份的6504元/平米。準備金率6次上調(diào)2010年1月12日，本年度央行首次上調(diào)準備金率，決定從2010年2月25日起。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產(chǎn)新政。但其中，能不能降房價并不是問題的核心，如何使房價增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關(guān)鍵的。央行加息緊隨二次調(diào)控的腳步，中國人民銀行于10月19日晚間宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。五年期以下(含五年)%%，%%。價格行情城南區(qū)各物業(yè)價格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場不斷推出新的房源，導致剛性需求不斷入市，以至本年度銷量大幅增長。作為前兩年被地鐵二號線炒的沸沸揚揚的未央大道兩側(cè)的樓市，在兩側(cè)樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側(cè)的樓市儼然成為當下城北區(qū)樓市中的亮點，在這些區(qū)域項目的影響下，城北區(qū)房價走勢基本保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢區(qū)域發(fā)展城北區(qū)是西安市經(jīng)濟發(fā)展的中心區(qū)域，像20年前浦東在上海的城市地位一樣，當年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。沿東關(guān)向東一線向外，沿東二環(huán)兩側(cè)以及浐灞流域，這三塊是構(gòu)成城東樓市的三大熱點。市場銷售2010年城西區(qū)可謂是收獲頗多的一年，供應(yīng)量的增多致使銷售量也隨之增多，今年西咸、臨近城內(nèi)、高新等的板塊內(nèi)的推盤量較多，從而吸引了不少購房者前來置業(yè)，從購買人群來看，不再局限于周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，更多的是在高新或外來定居西安的置業(yè)群體。與城西毗鄰的就是西高新，依靠高新區(qū)的迅猛發(fā)展，城西未來的升值潛力也是非常大的。大型房企助推地價上漲在土地供應(yīng)方面，%。從2010年成交結(jié)構(gòu)來看，90125平方米首次置業(yè)型產(chǎn)品仍為今年成交主力，新政后70平方米以下產(chǎn)品、125144平方米改善類產(chǎn)品成交量下降，180平方米以上的高端產(chǎn)品市場份額呈現(xiàn)明顯增長，這說明剛需型產(chǎn)品及高端類產(chǎn)品抗政策風險性較強。4 工程建設(shè)方案 總平面設(shè)計項目區(qū)總體布局設(shè)計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結(jié)構(gòu)輕巧，幽雅舒適的居住、娛樂、休閑場所。該設(shè)計即是尋求這樣一種包含人及人賴以生存的社會和自然在內(nèi)，以舒適性為特征的多樣化空間，力圖創(chuàng)造一個人造環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的、面向可持續(xù)發(fā)展的理想住區(qū)。建筑設(shè)計力求簡約大方，功能齊全，表現(xiàn)時代氣息，使之成為城市標志性的建筑?？傮w布局充分尊重城區(qū)修建性詳規(guī)的總體布局，包括公共綠地和道路系統(tǒng)。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。戶型設(shè)計上更加注重人的生活需要，合理安排戶內(nèi)空間的使用功能。本項目建成后，可提供3078戶住宅。⑵ 供水方式：由市政給水引入兩條給水管進入小區(qū)，一、二層由市政管網(wǎng)直接供給，三層以上由無負壓供水設(shè)備供給，小區(qū)內(nèi)采用環(huán)狀供水管網(wǎng)，系統(tǒng)采用下行上給式，每戶設(shè)置水表。室外采用雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)直接排至市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)過化糞池后，排至市政污水管網(wǎng)。⑵ 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：室內(nèi)僅商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和地下車庫設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。各層水流指示器，信號閥和報警閥動作情況均應(yīng)向消防中心發(fā)出聲光信號，并顯示在消防中心的控制屏上，噴淋泵在啟動一小時后應(yīng)自動停泵。供熱管道采用聚氨酯保溫直埋管道，每幢建筑采暖入口均裝自力式平衡閥，便于系統(tǒng)調(diào)節(jié)。⑵ 電源：本工程由市政電網(wǎng)引來兩路電源供電，高壓系統(tǒng)電壓等級為10KV，低壓系統(tǒng)電壓等級為220V/380V。② 廚房、衛(wèi)生間插座選用防濺水型。⑵ 光源：室內(nèi)外照明應(yīng)選用發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、色溫相宜，符合環(huán)保要求的光源。② 防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設(shè)備、信息系統(tǒng)等接地公用統(tǒng)一的接地裝置。⑶ 住宅樓的進線管道，管孔直徑不應(yīng)小于80mm，住宅樓按一處進線設(shè)計。⑵ 小區(qū)內(nèi)部可通過本網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)內(nèi)部聯(lián)絡(luò)、信息溝通的功能。⑵ 住戶呼叫功能：住戶通過室內(nèi)可視系統(tǒng)可呼叫管理中心，并實現(xiàn)雙向通話。 景觀環(huán)境設(shè)計居住區(qū)的景觀環(huán)境，直接影響著居民的生活質(zhì)量，居民住宅不僅對戶型及設(shè)施配套完善程度提出要求，對環(huán)境建設(shè)也提出了整體性要求；不僅對住宅本身的舒適性、居住性、安全性、耐久性、經(jīng)濟性等提出要求，而且對小區(qū)的外部生態(tài)環(huán)境、社交環(huán)境、安全防火、服務(wù)完善等提出要求，實際上這也是我們所追求的目標——綠色居住區(qū)。項目用地面積規(guī)模合理，而且項目建筑密度、容積率和綠化率均符合規(guī)劃要求，符合國家節(jié)約用地、集約用地原則。1439。 社會環(huán)境條件項目所在地周邊各類生活配套設(shè)施齊全，附近有西京醫(yī)院、華潤萬家、中國銀行等。⑵ 提高廢水的回收率和重復(fù)利用率。② 選用銅芯三維立體卷鐵芯干式節(jié)能型變壓器。一般情況下，室內(nèi)外照明應(yīng)采用直管熒光燈、緊湊型熒光燈或高壓氣體放電燈，近年來發(fā)展成熟的半導體照明光源（LED光源）也在逐步推廣采用。 能耗分析根據(jù)“國家康居示范工程”測試資料，采取上述節(jié)能措施后，項目區(qū)可節(jié)能50%以上，建筑物各部分傳熱系數(shù)大大降低。⑶ 堅持“三同時”原則，即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用?！№椖拷ㄔO(shè)期環(huán)境保護措施本項目在施工期對環(huán)境的影響雖然是短暫的，可以控制和防范的，但工程施工區(qū)距離行政機關(guān)和居民區(qū)較近，因此，在施工期要嚴格按照施工要求，文明施工，遵紀守法，加強環(huán)境保護，具體要求和措施如下：　大氣保護⑴ 施工生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足規(guī)定的標準。⑵ 加強施工期衛(wèi)生防疫和疾病防治工作，以預(yù)防為主，進行廣泛的衛(wèi)生保健宣傳教育，并建立健全衛(wèi)生防疫制度。 綠化植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除砼模板工作必須由專業(yè)人員施工。　消防　設(shè)計依據(jù)⑴《中華人民共和國消防法》 （2009年5月1日）⑵《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GB500162006）⑶《建筑滅火器配置規(guī)范》 （GB501402005）⑷《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》 （GB500551993）⑸《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 （GB5005794）（2000版）　消防任務(wù)及防火等級消防設(shè)施研究，主要是分析建筑物在運營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定的消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出該建筑物消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。⑶ 降雨：為防止暴雨形成內(nèi)澇，擬設(shè)排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水系統(tǒng)排入城市道路下水道。　設(shè)計依據(jù)⑴《建設(shè)項目工程勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（）⑵《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》 （GBZ2－2002）⑶《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》 （GB128012008）　安全措施方案本工程系多層和高層建筑物，在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此應(yīng)嚴格按照國家建筑施工規(guī)范執(zhí)行。 固廢處理本項目區(qū)形成的廢品、廢渣主要為生活垃圾。⑵ 施工棄渣要運到指定地點堆放，并要及時平整、壓實，以免飛揚。這些問題處理不當，將有可能對周圍的生態(tài)環(huán)境、大氣環(huán)境、人民群眾健康產(chǎn)生不利影響。該項目環(huán)境影響評價應(yīng)堅持以下原則：⑴ 符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；天然采光良好的場所，按該場所的照度自動開關(guān)燈或調(diào)光；⑵ 低壓電器的節(jié)能低壓電器在配電系統(tǒng)中大量采用，雖然每個低壓電器耗電量并不大，但由于用量大（如接觸器、熱繼電器、熔斷器和信號燈等），所以，總的耗電量也是很大的。 照明設(shè)備和低壓電器的節(jié)能⑴ 照明設(shè)備節(jié)能照明設(shè)備節(jié)能主要涉及照明光源和照明控制方式的選擇。具體有以下措施：① 合理選擇變壓器容量和臺數(shù)。② 大便沖洗水箱采用節(jié)水型水箱。根據(jù)勘察取證，該項目的地質(zhì)情況完全滿足拆遷和道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3839。 土地利用合理性分析土地是民生之本，發(fā)展之基，是極其寶貴的稀缺資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。⑸ 應(yīng)急功能：MDS系統(tǒng)帶有備用電源，確保小區(qū)供電失常情況下，系統(tǒng)可保持一定時間的正常使用，通訊通道暢通。在每單元門口設(shè)立門口機。⑷ 有線電視系統(tǒng)采用860MHz鄰頻傳輸，小區(qū)內(nèi)的所有電視插座油漆用戶電平64+4dB，圖像清晰度不低于四級。電話用戶線路的配置一般可按初裝電話容量的130%~160%考慮。⑵ 接地安全① 本工程各樓座低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNCS系統(tǒng)，在電源引入處作重復(fù)接地；其工作零線和保護地線在接地點后要嚴格分開。⑦ 戶內(nèi)照明、。⑹ 每幢住宅的電源引入處作重復(fù)接地，并進行總等電位連接。煤氣主管道采用PE塑料燃氣管，沿道路埋于冰層以下。⑵ 采暖形式：采用分戶計量低溫地板輻射采暖，采暖供回水溫度50~40℃。住宅和地下車庫均按中危險級Ⅱ級設(shè)置，消防用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間1小時，總消防用水量108m3，每個防火分區(qū)設(shè)置水流指示器和信號控制閥，泵房內(nèi)設(shè)置濕式報警閥，每套報警閥控制噴頭數(shù)不超過800個，火災(zāi)時噴頭噴水水流指示器動作反映到區(qū)域報警盤和總控制盤上。小區(qū)內(nèi)集中設(shè)置消防水池和消防泵房，消防水池儲存一次滅火所需的室內(nèi)消防用水量，室外消防用水量由市政管網(wǎng)直接供給。⑷ 材料及衛(wèi)生潔具：所用給水管材必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標準》，室內(nèi)選用納米抗菌PPR給水管，室外選用PE塑料給水管，衛(wèi)生潔具選用符合國家有關(guān)標準的節(jié)水型產(chǎn)品，不得使用淘汰產(chǎn)品，大便器沖洗水箱一次沖水量不得大于6升，安裝必須按標準圖要求配附件和安裝。 采用荷載臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間： KN/ m2陽臺： KN/ m2上人屋面： KN/ m2不上人屋面： KN/ m2施工荷載(首層) ： KN/ m2人流密集的樓梯： 室外一般地面活荷載： 結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程高層為框剪結(jié)構(gòu)，多層和中高層為框架結(jié)構(gòu)。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。起居室在戶內(nèi)位置恰當，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨立性。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫。一個城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來，它不但有價值而且具有審美價值，是凝固的藝術(shù)品。方案設(shè)計充分融入健康住區(qū)設(shè)計這個新理念，力求營造一個新郊區(qū)主義和強調(diào)“人性互動”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對本地市場的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進一步限制其拿地能力。也就是說，2011年西安樓市的熱點主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。至于未來政策調(diào)控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點，他做了預(yù)期：未來潛在的四項重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。其實，城區(qū)內(nèi)有著名的漢長安城遺址和阿房宮遺址，歷史底蘊頗為豐厚。而西咸共建區(qū)以及臨近城內(nèi)、高新等相對發(fā)達的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。2010年的城東市場住宅銷量繼續(xù)快速增長，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產(chǎn)市場在年末“火”了一把。市場銷售2010年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團結(jié)水庫等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻。不過本年度“曲江擴區(qū)一倍獲批準”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機。同時，上調(diào)個人住房公積金貸款利率?！靶聡鍡l”中明確要求各地“立即”制定細則，已制定細則的地區(qū)要進一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細則的出臺成為了各大城市的當務(wù)之急?！皣畻l”突出的是遏制房價打擊投機，在這個層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進市場。“新國四條”針對不同類型購房者實行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平?！皣粭l”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2010年10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年110月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，%。110月，%；，%；，%，其中，%。%；，%。其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中：四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇渭；四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。制定了《關(guān)于創(chuàng)建長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導意見》和《西安市長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法》。 礦產(chǎn)資源長安地質(zhì)發(fā)育史復(fù)雜，構(gòu)造類型多樣。初雪日一般在11月下旬，終雪日一般在3月中旬。地勢大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。2002年9月撤縣設(shè)區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟增長點。 編制依據(jù)① 本項目可行性研究報告編制委托書②《西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）》③ 國家發(fā)改委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2006年7月）④《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入