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合肥房地產(chǎn)營銷策劃報告(存儲版)

2025-06-12 23:10上一頁面

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【正文】 合的特征,吸引目標(biāo)客戶;是未來合肥新型“CBD”典范之作;合肥“商業(yè)活動的集中地”,最具有“吸引力”的商務(wù)中心,它將是未來城市精英舉辦商業(yè)活動;未來合肥“高級商業(yè)培訓(xùn)活動”的集中地; 活動: (1)俱樂部:成立“時代公館會員俱樂部” 內(nèi)容:戶外極限運動—— 主題:“挑戰(zhàn)自我,生活更精彩” 方式:面向全市組織報名參與并以竟賽的方式給予獎勵 廣告宣傳:海報、《合肥日報》及相應(yīng)的報名表 (2)社區(qū)內(nèi)活動:以企業(yè)為單位組織的團(tuán)體活動 (3)促銷活動:抽獎、看樓送獎……尾盤銷售期推廣內(nèi)容:社區(qū)活動,促銷活動,發(fā)展商品牌的提升前 提:項目的市場知名度,美譽度已全面建立,發(fā)展商的品牌度再次得到提升,對以后 的開發(fā)的項目起到良好的口碑作用。 (3)巨型蛋糕出場,慶祝開盤活動,邀請?zhí)貏e嘉賓(如第一個落定者)首切。通過軟文報紙廣告,消除人們對高層住宅的疑惑,得房率地、高物業(yè)費、高電梯費等高層不足印象 合肥“城東南生活圈”整體規(guī)劃建設(shè)為生態(tài)綠化為特色的綜合性商住新城區(qū)。 形 式:30秒CF片,節(jié)奏現(xiàn)代感強,體現(xiàn)國際社區(qū),國際人,商務(wù)生活的理 想生活模式。建筑設(shè)計: 園林: 物管顧問: 商務(wù)公寓 投資潛力巨大:交通四通八達(dá),商務(wù)空間聚集,城市發(fā)展催化劑,多元文化聚焦點,未來最先進(jìn)的生產(chǎn)力代表,投資潛能無限增值。第五 市場整合推廣策略一、 項目定位產(chǎn)品定位合肥首個“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范市場定位合肥首個國際商務(wù)公寓——————中心區(qū) 國際人二、宣傳推廣策劃之名項目賣點優(yōu)勢區(qū)位,都市光環(huán)圓心:隨著城市的發(fā)展,屯溪路的過境車輛會轉(zhuǎn)入二環(huán),該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道。廣告宣傳一、廣告目的通過各種廣告宣傳形式,達(dá)到以下三方面目的:第一,引導(dǎo)人們面向21世紀(jì)高層住宅新觀念;第二,在消費者中樹立時代公館高品位、國際化人士居住形象;第三,讓我們的目標(biāo)客戶不僅能體驗到國際化先進(jìn)的社區(qū)環(huán)境,而且會實實在在獲得最系統(tǒng)、完善的一站式商務(wù)辦公空間和商務(wù)辦公服務(wù)等。注意各種形式不能各自為政,也不能蜻蜓點水,不然形不成氣候。價格對策一、 定價目標(biāo)從安徽的住宅房產(chǎn)起價來看,我們認(rèn)為,為了在開盤周一炮打響,同時考慮到明佳售樓處1)將售樓部布置成時代公館文化展示區(qū),主要設(shè)置時代公館實體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場景(圖片、概念)及設(shè)計師手繪圖的展示,演繹時代公館國際化氛圍;2)設(shè)置專門的洽談區(qū)(可以是會所某一功能間,但須有一定的藝術(shù)格調(diào)與檔次),向客戶提供獨立的、尊貴的銷售服務(wù),洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。一、針對目標(biāo)市場與客戶本案針對城市新興中產(chǎn)階層,他們的心理特點,生活習(xí)慣等,從項目包裝及形象宣傳全力打造成一個為他們量身度造的一個商務(wù)生活空間。這也可做為社區(qū)的又一賣點。綠化休閑長廊在項目內(nèi)設(shè)置綠化休閑長廊,長廊道路兩側(cè)培植綠化草坪帶,種植花草,按比例設(shè)置休息用凳椅,街兩側(cè)商鋪立面色調(diào)應(yīng)與該定位相符。廣場均設(shè)置草坪,種植花卉,喬木,樹木,設(shè)置石凳,石椅,石棋盤,配以公共的運動設(shè)備,配以背景音樂。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握,尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處;◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計,盡量能與建筑相結(jié)合,預(yù)留空調(diào)接線口,并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡,便于使用,避免有空調(diào)位不用,亂釘亂掛,破壞建筑外立面的現(xiàn)象。強化自由舒適的辦公氛圍,使辦公真正實現(xiàn)居家化。同時,為滿足商務(wù)辦公要求,建議建地下停車場。能滿足一站式商務(wù)公寓、國際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品,滿足城市新興中層階層的心理需求。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計3) 地段:合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期,產(chǎn)品的更新速度減慢之后,房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn),城市中心的價值就會得到回歸。五、客戶人群定位我們在前面提到,隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市新興中產(chǎn)階層的崛起。明佳 合肥“商業(yè)活動的集中地”,最具有“吸引力”的商務(wù)中心,;amp。 商務(wù)旅館;amp。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計一部分高檔公寓,可以自住,也可以出租,創(chuàng)造“賓館式居住”模式。三、項目定位(一) 產(chǎn)品定位:通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學(xué)預(yù)測,結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢,所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析,我們認(rèn)為項目正適合做商務(wù)公寓。第二 項目分析及定位一、 項目狀況地塊狀況1) 位置:位于合肥東南方向,屯溪路、巢湖路交叉口,緊貼一環(huán),東北臨南淝河2) 占地面積:14584平方米3) 建筑面積:69854平方米(其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米,回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米)4) 容積率:5) 綠化率:42%6) 戶數(shù):600戶7) 車位:300個8) 物業(yè)類型:高層9) 地形:從整體看是規(guī)則的矩形形狀,整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。他們將主導(dǎo)未來合肥的消費潮流,引領(lǐng)這個城市的品位和風(fēng)尚,他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。這一客觀的歷史進(jìn)程,給予了這個歷史文化與底蘊豐厚的城市前所未有的巨變空間,城市人口持續(xù)增長,城市空間不斷擴(kuò)張。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場”、“安徽國際商務(wù)中心”。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓,從功能上看,既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公,從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。結(jié)論:包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段,發(fā)展勢頭迅猛,市場處于良性發(fā)展階段。單一高層為數(shù)不多。其中,“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的(小)高層均價每平方米在3000元/平方米以上,其余的房價都集中在2600—3000元/平方米之間。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè);要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè);要打造科技型產(chǎn)業(yè)。建設(shè)“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質(zhì)生活區(qū)政府提出,今年包河區(qū)的目標(biāo)是:爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園,招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū),道路建設(shè)要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn),社區(qū)建設(shè)要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ,建設(shè)“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi),南淝河黃金水道通江達(dá)湖,312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織,包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè),形成網(wǎng)絡(luò)。本案所處宏觀形勢,較好。 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū),消費能力有較大提高,市民購房熱情空前高漲,排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。 房產(chǎn)開發(fā)漲:2003年1—,,% 、%; ,%、%; ,%、%;amp。時代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時代公館”項目與“人”本身的內(nèi)在價值聯(lián)系,從而找到項目的核心,形成一條主線,推動項目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。29億元,%、 %;amp。amp。 包河區(qū)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。  包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。要做強中部,構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè),現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等,有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。2004年,高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。2004年高層房價保持一路攀升。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量?,F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展,同時刺激對商務(wù)公寓的需求。其房價在3450—3700元/平方米左右。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展,一個新興的階層正在崛起。這里的“高檔商務(wù)活動空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢(S)1) 地段價值高:地處一環(huán)內(nèi),屬新舊城區(qū)的交界地帶,具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。目前在合肥商務(wù)公寓,總體建筑風(fēng)格落后,功能不完善,時代個性不強。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢,把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合,形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng),增強本項目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。在實際推廣中,我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點:amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓; 四、產(chǎn)品形象的塑造案名:明佳時代公館,身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地,以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項目引領(lǐng)者的地位與尊貴。 購房心態(tài)分析1) 總價:由于合肥目前的整體收入水平偏低,購房者受預(yù)算影響很大,因此,在合肥目前總價仍然是客源最為關(guān)注的一項。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的;同時它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。如南北布置向會降低容積率,且商品房不能沿街布局,極大影響項目利潤。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度,同時令業(yè)主的電信資費大為降低;此外,閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。
提高室內(nèi)辦公的舒適性:空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。我們建議項目內(nèi)部以綠化為主,做三級綠化系統(tǒng): 一級綠化——以廣場為核心的主體綠化體系。這樣設(shè)計可降低建造難度,同時又能形成時尚前衛(wèi)的景觀特色。塑造出高貴,點雅、浪漫的氣息,具有國際風(fēng)味。◇ 安保系統(tǒng):建議封閉式管理,設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報警按鈕。二者有系統(tǒng)地形成一個拳頭,重拳出擊
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