【正文】 合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，它將是未來城市精英舉辦商業(yè)活動；未來合肥“高級商業(yè)培訓(xùn)活動”的集中地； 活動： （1）俱樂部：成立“時代公館會員俱樂部” 內(nèi)容：戶外極限運動—— 主題：“挑戰(zhàn)自我，生活更精彩” 方式：面向全市組織報名參與并以竟賽的方式給予獎勵 廣告宣傳：海報、《合肥日報》及相應(yīng)的報名表 （2）社區(qū)內(nèi)活動：以企業(yè)為單位組織的團(tuán)體活動 （3）促銷活動：抽獎、看樓送獎……尾盤銷售期推廣內(nèi)容：社區(qū)活動，促銷活動，發(fā)展商品牌的提升前 提：項目的市場知名度，美譽度已全面建立，發(fā)展商的品牌度再次得到提升，對以后 的開發(fā)的項目起到良好的口碑作用。 （3）巨型蛋糕出場，慶祝開盤活動，邀請?zhí)貏e嘉賓（如第一個落定者）首切。通過軟文報紙廣告，消除人們對高層住宅的疑惑，得房率地、高物業(yè)費、高電梯費等高層不足印象 合肥“城東南生活圈”整體規(guī)劃建設(shè)為生態(tài)綠化為特色的綜合性商住新城區(qū)。 形 式：30秒CF片，節(jié)奏現(xiàn)代感強，體現(xiàn)國際社區(qū)，國際人，商務(wù)生活的理 想生活模式。建筑設(shè)計： 園林： 物管顧問： 商務(wù)公寓 投資潛力巨大：交通四通八達(dá)，商務(wù)空間聚集，城市發(fā)展催化劑，多元文化聚焦點，未來最先進(jìn)的生產(chǎn)力代表，投資潛能無限增值。第五 市場整合推廣策略一、 項目定位產(chǎn)品定位合肥首個“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范市場定位合肥首個國際商務(wù)公寓——————中心區(qū) 國際人二、宣傳推廣策劃之名項目賣點優(yōu)勢區(qū)位，都市光環(huán)圓心：隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道。廣告宣傳一、廣告目的通過各種廣告宣傳形式，達(dá)到以下三方面目的：第一，引導(dǎo)人們面向21世紀(jì)高層住宅新觀念；第二，在消費者中樹立時代公館高品位、國際化人士居住形象；第三，讓我們的目標(biāo)客戶不僅能體驗到國際化先進(jìn)的社區(qū)環(huán)境，而且會實實在在獲得最系統(tǒng)、完善的一站式商務(wù)辦公空間和商務(wù)辦公服務(wù)等。注意各種形式不能各自為政，也不能蜻蜓點水，不然形不成氣候。價格對策一、 定價目標(biāo)從安徽的住宅房產(chǎn)起價來看，我們認(rèn)為，為了在開盤周一炮打響，同時考慮到明佳售樓處1）將售樓部布置成時代公館文化展示區(qū)，主要設(shè)置時代公館實體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場景（圖片、概念）及設(shè)計師手繪圖的展示，演繹時代公館國際化氛圍；2）設(shè)置專門的洽談區(qū)(可以是會所某一功能間,但須有一定的藝術(shù)格調(diào)與檔次)，向客戶提供獨立的、尊貴的銷售服務(wù)，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。一、針對目標(biāo)市場與客戶本案針對城市新興中產(chǎn)階層，他們的心理特點，生活習(xí)慣等，從項目包裝及形象宣傳全力打造成一個為他們量身度造的一個商務(wù)生活空間。這也可做為社區(qū)的又一賣點。綠化休閑長廊在項目內(nèi)設(shè)置綠化休閑長廊，長廊道路兩側(cè)培植綠化草坪帶，種植花草，按比例設(shè)置休息用凳椅，街兩側(cè)商鋪立面色調(diào)應(yīng)與該定位相符。廣場均設(shè)置草坪，種植花卉，喬木，樹木，設(shè)置石凳，石椅，石棋盤，配以公共的運動設(shè)備，配以背景音樂。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。強化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實現(xiàn)居家化。同時，為滿足商務(wù)辦公要求，建議建地下停車場。能滿足一站式商務(wù)公寓、國際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價值就會得到回歸。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。明佳 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，；amp。 商務(wù)旅館；amp。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。三、項目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學(xué)預(yù)測，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認(rèn)為項目正適合做商務(wù)公寓。第二 項目分析及定位一、 項目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。他們將主導(dǎo)未來合肥的消費潮流，引領(lǐng)這個城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個歷史文化與底蘊豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴(kuò)張。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場”、“安徽國際商務(wù)中心”。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。單一高層為數(shù)不多。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（小）高層均價每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價都集中在2600—3000元/平方米之間。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。建設(shè)“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。本案所處宏觀形勢，較好。 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年1—,，% 、%； ,%、%； ，%、%；amp。時代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時代公館”項目與“人”本身的內(nèi)在價值聯(lián)系，從而找到項目的核心,形成一條主線，推動項目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。29億元，%、 %；amp。amp。 包河區(qū)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。　　包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。要做強中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。2004年高層房價保持一路攀升。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量?，F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時刺激對商務(wù)公寓的需求。其房價在3450—3700元/平方米左右。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個新興的階層正在崛起。這里的“高檔商務(wù)活動空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）1） 地段價值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時代個性不強。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強本項目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。在實際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點：amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項目引領(lǐng)者的地位與尊貴。 購房心態(tài)分析1） 總價：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價仍然是客源最為關(guān)注的一項。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。如南北布置向會降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項目利潤。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。我們建議項目內(nèi)部以綠化為主，做三級綠化系統(tǒng)： 一級綠化——以廣場為核心的主體綠化體系。這樣設(shè)計可降低建造難度，同時又能形成時尚前衛(wèi)的景觀特色。塑造出高貴，點雅、浪漫的氣息，具有國際風(fēng)味。◇ 安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報警按鈕。二者有系統(tǒng)地形成一個拳頭，重拳出擊