【正文】 合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來(lái)合肥新型“CBD”典范之作；合肥“商業(yè)活動(dòng)的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，它將是未來(lái)城市精英舉辦商業(yè)活動(dòng)；未來(lái)合肥“高級(jí)商業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)”的集中地； 活動(dòng)： （1）俱樂(lè)部：成立“時(shí)代公館會(huì)員俱樂(lè)部” 內(nèi)容：戶外極限運(yùn)動(dòng)—— 主題：“挑戰(zhàn)自我，生活更精彩” 方式：面向全市組織報(bào)名參與并以竟賽的方式給予獎(jiǎng)勵(lì) 廣告宣傳：海報(bào)、《合肥日?qǐng)?bào)》及相應(yīng)的報(bào)名表 （2）社區(qū)內(nèi)活動(dòng)：以企業(yè)為單位組織的團(tuán)體活動(dòng) （3）促銷(xiāo)活動(dòng)：抽獎(jiǎng)、看樓送獎(jiǎng)……尾盤(pán)銷(xiāo)售期推廣內(nèi)容：社區(qū)活動(dòng)，促銷(xiāo)活動(dòng)，發(fā)展商品牌的提升前 提：項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度，美譽(yù)度已全面建立，發(fā)展商的品牌度再次得到提升，對(duì)以后 的開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目起到良好的口碑作用。 （3）巨型蛋糕出場(chǎng)，慶祝開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，邀請(qǐng)?zhí)貏e嘉賓（如第一個(gè)落定者）首切。通過(guò)軟文報(bào)紙廣告，消除人們對(duì)高層住宅的疑惑，得房率地、高物業(yè)費(fèi)、高電梯費(fèi)等高層不足印象 合肥“城東南生活圈”整體規(guī)劃建設(shè)為生態(tài)綠化為特色的綜合性商住新城區(qū)。 形 式：30秒CF片，節(jié)奏現(xiàn)代感強(qiáng)，體現(xiàn)國(guó)際社區(qū)，國(guó)際人，商務(wù)生活的理 想生活模式。建筑設(shè)計(jì)： 園林： 物管顧問(wèn)： 商務(wù)公寓 投資潛力巨大：交通四通八達(dá)，商務(wù)空間聚集，城市發(fā)展催化劑，多元文化聚焦點(diǎn)，未來(lái)最先進(jìn)的生產(chǎn)力代表，投資潛能無(wú)限增值。第五 市場(chǎng)整合推廣策略一、 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范市場(chǎng)定位合肥首個(gè)國(guó)際商務(wù)公寓——————中心區(qū) 國(guó)際人二、宣傳推廣策劃之名項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)區(qū)位，都市光環(huán)圓心：隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過(guò)境車(chē)輛會(huì)轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道。廣告宣傳一、廣告目的通過(guò)各種廣告宣傳形式，達(dá)到以下三方面目的：第一，引導(dǎo)人們面向21世紀(jì)高層住宅新觀念；第二，在消費(fèi)者中樹(shù)立時(shí)代公館高品位、國(guó)際化人士居住形象；第三，讓我們的目標(biāo)客戶不僅能體驗(yàn)到國(guó)際化先進(jìn)的社區(qū)環(huán)境，而且會(huì)實(shí)實(shí)在在獲得最系統(tǒng)、完善的一站式商務(wù)辦公空間和商務(wù)辦公服務(wù)等。注意各種形式不能各自為政，也不能蜻蜓點(diǎn)水，不然形不成氣候。價(jià)格對(duì)策一、 定價(jià)目標(biāo)從安徽的住宅房產(chǎn)起價(jià)來(lái)看，我們認(rèn)為，為了在開(kāi)盤(pán)周一炮打響，同時(shí)考慮到明佳售樓處1）將售樓部布置成時(shí)代公館文化展示區(qū)，主要設(shè)置時(shí)代公館實(shí)體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場(chǎng)景（圖片、概念）及設(shè)計(jì)師手繪圖的展示，演繹時(shí)代公館國(guó)際化氛圍；2）設(shè)置專門(mén)的洽談區(qū)(可以是會(huì)所某一功能間,但須有一定的藝術(shù)格調(diào)與檔次)，向客戶提供獨(dú)立的、尊貴的銷(xiāo)售服務(wù)，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。一、針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)與客戶本案針對(duì)城市新興中產(chǎn)階層，他們的心理特點(diǎn)，生活習(xí)慣等，從項(xiàng)目包裝及形象宣傳全力打造成一個(gè)為他們量身度造的一個(gè)商務(wù)生活空間。這也可做為社區(qū)的又一賣(mài)點(diǎn)。綠化休閑長(zhǎng)廊在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置綠化休閑長(zhǎng)廊，長(zhǎng)廊道路兩側(cè)培植綠化草坪帶，種植花草，按比例設(shè)置休息用凳椅，街兩側(cè)商鋪立面色調(diào)應(yīng)與該定位相符。廣場(chǎng)均設(shè)置草坪，種植花卉，喬木，樹(shù)木，設(shè)置石凳，石椅，石棋盤(pán)，配以公共的運(yùn)動(dòng)設(shè)備，配以背景音樂(lè)。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。強(qiáng)化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實(shí)現(xiàn)居家化。同時(shí)，為滿足商務(wù)辦公要求，建議建地下停車(chē)場(chǎng)。能滿足一站式商務(wù)公寓、國(guó)際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計(jì)上、氛圍上要開(kāi)發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。顯示了合肥購(gòu)房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位因素就會(huì)逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價(jià)值就會(huì)得到回歸。五、客戶人群定位我們?cè)谇懊嫣岬剑S著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。明佳 合肥“商業(yè)活動(dòng)的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，；amp。 商務(wù)旅館；amp。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。三、項(xiàng)目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過(guò)現(xiàn)階段合肥商品房市場(chǎng)趨勢(shì)的整體分析和科學(xué)預(yù)測(cè)，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢(shì)，所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的定位分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目正適合做商務(wù)公寓。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會(huì)所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車(chē)位:300個(gè)8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個(gè)地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢(shì)。他們將主導(dǎo)未來(lái)合肥的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)這個(gè)城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個(gè)城市的方向。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個(gè)歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市空間不斷擴(kuò)張。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場(chǎng)”、“福樂(lè)家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬(wàn)家商務(wù)廣場(chǎng)”、“安徽國(guó)際商務(wù)中心”。配置上看遜色于寫(xiě)字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長(zhǎng)階段，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段。單一高層為數(shù)不多。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽(yáng)島”、“貴都花園”的（小）高層均價(jià)每平方米在3000元/平方米以上，其余的房?jī)r(jià)都集中在2600—3000元/平方米之間。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭(zhēng)創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。合肥駱崗國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國(guó)道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級(jí)道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。本案所處宏觀形勢(shì)，較好。 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購(gòu)房熱情空前高漲，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)漲：2003年1—,，% 、%； ,%、%； ，%、%；amp。時(shí)代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時(shí)代公館”項(xiàng)目與“人”本身的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系，從而找到項(xiàng)目的核心,形成一條主線，推動(dòng)項(xiàng)目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。29億元，%、 %；amp。amp。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。　　包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢(shì)。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。2004年高層房?jī)r(jià)保持一路攀升。本案面臨最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自尚未浮出水面的盤(pán)量?，F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)刺激對(duì)商務(wù)公寓的需求。其房?jī)r(jià)在3450—3700元/平方米左右。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個(gè)新興的階層正在崛起。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1） 地段價(jià)值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時(shí)代個(gè)性不強(qiáng)。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營(yíng)造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽(yáng)光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。 購(gòu)房心態(tài)分析1） 總價(jià)：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購(gòu)房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價(jià)仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國(guó)際化智能化商務(wù)公寓。如南北布置向會(huì)降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項(xiàng)目利潤(rùn)。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺(jué)等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。我們建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部以綠化為主，做三級(jí)綠化系統(tǒng)： 一級(jí)綠化——以廣場(chǎng)為核心的主體綠化體系。這樣設(shè)計(jì)可降低建造難度，同時(shí)又能形成時(shí)尚前衛(wèi)的景觀特色。塑造出高貴，點(diǎn)雅、浪漫的氣息，具有國(guó)際風(fēng)味?！?安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講門(mén)鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。二者有系統(tǒng)地形成一個(gè)拳頭，重拳出擊