【正文】 分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 d. 帶獨(dú) 立衛(wèi)生間的工人房。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出 85%以上。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。 在樓盤裝修方面，外墻用進(jìn)口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺(tái)高速電梯。 就鄰近的項(xiàng)目來說， “ 天恒城市花園 ” 的銷售率已達(dá) 80%以上， “ 新大陸廣場(chǎng) ” 的銷售率已達(dá) 95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅， “ 新進(jìn)貴山苑 ” 和 “ 海恒貴山園 ” 大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 6． 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。且貴陽市的其他一些高層，如 “ 全林國(guó)際廣場(chǎng) ” 、 “ 中天星園 ” 、 “ 龍港國(guó)際中心 ” 、 “ 時(shí)代名仕樓 ” 等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。 房地產(chǎn)樓盤文案策劃大全（五） 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì)一覽表 物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時(shí)代名仕樓 龍港國(guó)際中心 新大陸廣場(chǎng) 起價(jià) 2830 元 /M2 2680 元 /M2 3100 元 /M2 3100 元 /M2 3570 元 /M2 3170 元 /M2 均價(jià) 3030 元 /M2 2910 元 /M2 3208 元 /M2 3270 元 /M2 3780 元 /M2 3250 元 /M2 總套數(shù) 內(nèi)購期間推出 10 余套 約 100 套 280 余套 200 余套 90 余套 優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠 2%3% 一次性付款 98折 一次性付款 98折 一次性付款 98折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 主力戶型 兩房一廳 80 余 M2 三房?jī)蓮d 126M2 3 房 — 4 房 124— 158M2 3 房 — 4 房 120— 160M2 161— 205M2 130— 300M2 平層： 120— 160M2 躍層： 165M2 銷售預(yù)估 還未開盤 約 25% 約 80% 結(jié)束 90%以上 90%以上 位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路 8 號(hào) 中華中路噴水池旁 中華南路 規(guī)模 占地： 萬 M2 總建面 : 萬 M2 由 3 幢高層和 1 幢多層組成 占地： 10000M2 由一幢高層寫字樓和 3 幢高層住宅組成 總建面： 萬 M2 由 25 層躍層 29 層平層組成 總建面 萬 M2 綠化率 25% 40% 容積率 約 層高 3 米 3 米 3 米 3 米 米 售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng) ,紅外線監(jiān)控 ,煤氣報(bào)警系統(tǒng) ,網(wǎng)上預(yù)定 ,視頻點(diǎn)播 ,一卡通 ,停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控 ,全 自動(dòng)消防預(yù)警 ,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫 地下車庫 地上和地下車庫 4000M2 停車場(chǎng) 商場(chǎng)上有 4 層地上停車場(chǎng) 80 余個(gè)車位 ,地下車庫 配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂園 康體中心 ,兒童樂園 ,高級(jí)觀光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所 , 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式 4 幢高層，平行排列 單幢35 層 ,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上 2 幢高層主體建筑 建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進(jìn)貴 山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)： “ 此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。 建議：需要和較專業(yè)的房 地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。 5． 市場(chǎng)有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì) 具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。 中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在 3 米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在 98 平方米左右。 c. 維護(hù)服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶 簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽市 “鉑金地段 ”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 b. 全景落地窗與大凸窗。人民廣場(chǎng)近在咫尺。部分急需資金的開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市 場(chǎng)的價(jià)格下滑。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺 少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。 中華路板塊 (均價(jià) 3600 元 /M2 左右 ) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心 ,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng) ,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展 ,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理 念 ,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用 ,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受 ,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶 ,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升 ,由于開發(fā)相對(duì)過量 ,處于供過于求的狀態(tài) ,加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻 ,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為 3600 元 /M2 左右。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升 。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。這大大影響了高 層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。（僅供參考） ? 高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過： 萌芽