【正文】 、項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段 （一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 1. 市場(chǎng)調(diào)查分析 （ 1） 市場(chǎng)調(diào)查與分析 （ 2） 市內(nèi)各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析 （ 3） 項(xiàng)目概況分析 （ 4） 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析 （ 5） 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析 (2) 策劃區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)定 (3) 策劃項(xiàng)目片 區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 (4) 策劃項(xiàng)目（樓盤）市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 (5) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析 1． 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 (1) 項(xiàng)目總體定位分析 (2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析 (3) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 (4) 項(xiàng)目檔次定位分析 (5) 項(xiàng)目形象定位分析 (6) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析 2． 項(xiàng)目建筑策略分析 (1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析 (2) 項(xiàng)目建筑功能分析 (3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì) (4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì) (5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析 (6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議 （三）項(xiàng)目工地 包裝模式設(shè)定 1. 售樓部包裝模式設(shè)定 2. 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定 4. 工地圍墻樣式推薦 5. 售樓書設(shè)計(jì) 6. 海報(bào)設(shè)計(jì) 7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì) 8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì) （四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì) 1． 項(xiàng)目品牌資源分析 2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定 3． 項(xiàng)目品牌 VI 設(shè)計(jì)建議 4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制 （五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 1．項(xiàng)目概念塑造 （ 1） 貴陽現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析 （ 2） 本項(xiàng)目概念形成分析 （ 3） 本項(xiàng)目概念升華 （ 4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析 2． 項(xiàng)目 賣點(diǎn)分析 （ 1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析 （ 2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析 （ 3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析 （ 4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析 （ 5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析 （ 6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析 （ 7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析 （ 8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析 （ 9） 項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)分析 （六）項(xiàng)目銷售策略決策 1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策 2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策 3． 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購期策略分析 4． 項(xiàng)目公開期策略分析 5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析 6． 銷售后期策略分析 7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策 8． 媒體組 合分析建議 9． 銷售組織與管理分析決策 （七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析 2． 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析 3． 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析 （八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議 1. 銷售前期準(zhǔn)備要案 2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排 3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測(cè)試市場(chǎng)階段 主要以問卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。 三、項(xiàng)目策劃方案決策階段 根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng) 目的風(fēng)險(xiǎn) 。 房地產(chǎn)樓盤文案策劃大全（二） 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 貴陽宏觀市場(chǎng)分析 (一 ) 2020 年貴陽房地產(chǎn)整體分析： 2020 年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更 大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會(huì)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從 2020 年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá) 200 萬 M2 可以看出。 （二） 2020 年貴陽高層住宅市場(chǎng)分析 貴陽系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐 。新中國(guó)成立以來，尤其是改革開放 20 年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。 2020 年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。 90 年代末期 高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；Ｖ刑旎▓@、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。但到了 2020 年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢(shì)頭，同時(shí)，市場(chǎng)中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場(chǎng)、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場(chǎng)、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。 高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高 檔樓盤過渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由 90 年代的暴發(fā)戶 “ 土包子 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?90 年代 “ 紳士 ” 型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來越高。 縱觀 2020 年的高層樓盤市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。 （三） 2020 年貴陽高層市場(chǎng)綜合預(yù)測(cè)分析 貴陽市高層市場(chǎng)在 99 年以后， 競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大， 高層市場(chǎng)的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開發(fā)真是 “ 又愛又恨 ” ， “ 愛 ” 的是開發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)， “ 恨 ” 的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。 為此，敝司通過了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的未來趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。（僅供參考） ? 高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過： 萌芽 成長(zhǎng) 成熟 衰落 更新 貴陽的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)： 1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。 目前的市內(nèi)高層主要以其地 段為主要優(yōu)勢(shì)。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場(chǎng)。目前， “ 在水一方 ” 的推出就拉開了這種走勢(shì)的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開發(fā)商青睞。 2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。 貴陽市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到 理