【正文】 、項目前期市場研究與前期策劃階段 （一）市場調查與市場機會分析 1. 市場調查分析 （ 1） 市場調查與分析 （ 2） 市內各區(qū)域競爭樓盤調查與統(tǒng)計分析 （ 3） 項目概況分析 （ 4） 項目區(qū)域人文歷史概況分析 （ 5） 項目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機會分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析 (2) 策劃區(qū)域競爭對手設定 (3) 策劃項目片 區(qū)商品住宅市場機會分析 (4) 策劃項目（樓盤）市場機會分析 (5) 介入市場身份設定 （二）項目市場定位與建筑策略分析 1． 項目市場定位分析 (1) 項目總體定位分析 (2) 項目目標客源定位分析 (3) 項目價格定位分析 (4) 項目檔次定位分析 (5) 項目形象定位分析 (6) 項目物業(yè)管理模式分析 2． 項目建筑策略分析 (1) 項目建筑風格分析 (2) 項目建筑功能分析 (3) 項目會所設施平面設計 (4) 項目架空層園林設計 (5) 項目戶型優(yōu)化分析 (6) 項目外立面設計建議 （三）項目工地 包裝模式設定 1. 售樓部包裝模式設定 2. 售樓部內部裝修風格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設定 4. 工地圍墻樣式推薦 5. 售樓書設計 6. 海報設計 7. 宣傳單張設計 8. 涉及銷售的各類表格設計 （四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設計 1． 項目品牌資源分析 2． 項目品牌內涵設定 3． 項目品牌 VI 設計建議 4． 項目品牌推廣計劃編制 （五）項目賣點分析 1．項目概念塑造 （ 1） 貴陽現(xiàn)推項目概念分析 （ 2） 本項目概念形成分析 （ 3） 本項目概念升華 （ 4） 本項目概念目標客戶接受度分析 2． 項目 賣點分析 （ 1） 項目社區(qū)主題概念分析 （ 2） 項目規(guī)劃賣點分析 （ 3） 項目戶型賣點分析 （ 4） 項目外立面賣點分析 （ 5） 項目園林概念賣點分析 （ 6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析 （ 7） 項目的配套設施賣點分析 （ 8） 項目的物業(yè)管理模式賣點分析 （ 9） 項目的營銷模式賣點分析 （六）項目銷售策略決策 1． 項目銷售目標分析決策 2． 項目銷售模式分析決策 3． 項目內部認購期策略分析 4． 項目公開期策略分析 5． 項目銷售中期策略分析 6． 銷售后期策略分析 7． 廣告跟進策略分析決策 8． 媒體組 合分析建議 9． 銷售組織與管理分析決策 （七）項目的經濟效益評估 1． 項目銷售目標分析 2． 項目的廣告投入成本與銷售進度分析 3． 項目投資收益與風險分析 （八）項目銷售實施全程建議 1. 銷售前期準備要案 2. 銷售機構設置安排 3. 銷售人員招募與培訓安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測試市場階段 主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。 三、項目策劃方案決策階段 根據測試市場階段得出的市場反應程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項 目的風險 。 房地產樓盤文案策劃大全（二） 第一部分 市場分析 一、 貴陽宏觀市場分析 (一 ) 2020 年貴陽房地產整體分析： 2020 年貴陽房地產面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。貴陽市的房地產市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更 大，究其原因，由于市區(qū)土地供應減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結合部環(huán)境好配套設施齊全的住宅小區(qū)轉移。烏當、白云、小河地區(qū)的房地產開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，這從 2020 年貴陽房地產商品房成交量高達 200 萬 M2 可以看出。 （二） 2020 年貴陽高層住宅市場分析 貴陽系貴州省省會，是全省政治、經濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐 。新中國成立以來，尤其是改革開放 20 年來，貴陽市經濟建設取得了巨大成就，人民的物質文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經營者，在物質上率先進入小康。他們開始追求較高的物質生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應的客觀經濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產生。 2020 年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。 90 年代末期 高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；Ｖ刑旎▓@、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風潮流行的最好說明。歐陸風格高層樓盤逐步走向市場。但到了 2020 年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。 高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質型高 檔樓盤過渡和發(fā)展，消費者層面也發(fā)生了變化，由 90 年代的暴發(fā)戶 “ 土包子 ” 轉變?yōu)?90 年代 “ 紳士 ” 型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。 縱觀 2020 年的高層樓盤市場，多數以地段（如中華路）、建筑風格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數會所，園林景觀等硬件配套設施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內涵。 （三） 2020 年貴陽高層市場綜合預測分析 貴陽市高層市場在 99 年以后， 競爭愈顯激烈，且供應量日漸增大， 高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是 “ 又愛又恨 ” ， “ 愛 ” 的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報， “ 恨 ” 的是高層的風險實在太大。 為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預測。（僅供參考） ? 高層整體市場走勢預測 任何一個市場都必須經過： 萌芽 成長 成熟 衰落 更新 貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)： 1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。 目前的市內高層主要以其地 段為主要優(yōu)勢。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前， “ 在水一方 ” 的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。 2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務型公寓為主。 貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內地價高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價而買不到 理