【正文】 合性智能化素質(zhì)型高 檔樓盤過(guò)渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由 90 年代的暴發(fā)戶 “ 土包子 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?90 年代 “ 紳士 ” 型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來(lái)越高。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從 2020 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá) 200 萬(wàn) M2 可以看出。 三、項(xiàng)目策劃方案決策階段 根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng) 目的風(fēng)險(xiǎn) 。 房地產(chǎn)樓盤文案策劃大全（二） 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析 (一 ) 2020 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析： 2020 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。 （二） 2020 年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析 貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐 。 2020 年是貴陽(yáng)高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。 縱觀 2020 年的高層樓盤市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。（僅供參考） ? 高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò)： 萌芽 成長(zhǎng) 成熟 衰落 更新 貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)： 1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前， “ 在水一方 ” 的推出就拉開了這種走勢(shì)的帷幕。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。這大大影響了高 層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。 今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升 。其中，參加房改購(gòu)買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣 土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。 中華路板塊 (均價(jià) 3600 元 /M2 左右 ) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心 ,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng) ,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展 ,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理 念 ,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用 ,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受 ,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶 ,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升 ,由于開發(fā)相對(duì)過(guò)量 ,處于供過(guò)于求的狀態(tài) ,加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻 ,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為 3600 元 /M2 左右。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來(lái)越成熟。有限的購(gòu)買力，舊盤還沒(méi)有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺 少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。 貴陽(yáng)市今年的高層報(bào)建量超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過(guò)量。部分急需資金的開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市 場(chǎng)的價(jià)格下滑。 （三） 區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷環(huán)境的分析 本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開發(fā)和銷售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的卻較少。人民廣場(chǎng)近在咫尺。 1. 新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。 b. 全景落地窗與大凸窗。 b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市 “鉑金地段 ”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。采用超大戶型 165205m2，且 80M2 的大客廳盡顯尊耀。 c. 維護(hù)服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶 簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。 新進(jìn)貴山苑： 此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目 *得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià) 2680 元 / M2 ，均價(jià)大約在 2910 元 / M2 左右；以地段和周邊配套成熟來(lái)吸引買家。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來(lái)體現(xiàn)尊崇；在 3 米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽(yáng)臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在 98 平方米左右。 2. 周邊設(shè)施： 學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師 醫(yī)院：省醫(yī) 銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行 購(gòu)物：時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店：柏頓酒 店、百誠(chéng)酒店、鮮花大廈、盛安酒店 交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。 中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。 5． 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì) 具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。 8．品質(zhì)較高 本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出 80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計(jì)，地下室停車場(chǎng)，五樓空中花園，四樓私家會(huì)所，三梯六戶設(shè)計(jì)，戶均電梯使用率較高，在同類項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。 建議：需要和較專業(yè)的房 地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。