【正文】 來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。 （二） 2020 年貴陽高層住宅市場分析 貴陽系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐 。（僅供參考） ? 高層整體市場走勢預(yù)測 任何一個(gè)市場都必須經(jīng)過： 萌芽 成長 成熟 衰落 更新 貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)： 1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。這大大影響了高 層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升 。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺 少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。人民廣場近在咫尺。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽市 “鉑金地段 ”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在 3 米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在 98 平方米左右。 5． 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對(duì) 具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。且貴陽市的其他一些高層，如 “ 全林國際廣場 ” 、 “ 中天星園 ” 、 “ 龍港國際中心 ” 、 “ 時(shí)代名仕樓 ” 等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。 就鄰近的項(xiàng)目來說， “ 天恒城市花園 ” 的銷售率已達(dá) 80%以上， “ 新大陸廣場 ” 的銷售率已達(dá) 95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅， “ 新進(jìn)貴山苑 ” 和 “ 海恒貴山園 ” 大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點(diǎn)。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。 d. 帶獨(dú) 立衛(wèi)生間的工人房。今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭購的熱點(diǎn)。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。、項(xiàng)目前期市場研究與前期策劃階段 （一）市場調(diào)查與市場機(jī)會(huì)分析 1. 市場調(diào)查分析 （ 1） 市場調(diào)查與分析 （ 2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析 （ 3） 項(xiàng)目概況分析 （ 4） 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析 （ 5） 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機(jī)會(huì)分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評(píng)估分析 (2) 策劃區(qū)域競爭對(duì)手設(shè)定 (3) 策劃項(xiàng)目片 區(qū)商品住宅市場機(jī)會(huì)分析 (4) 策劃項(xiàng)目（樓盤）市場機(jī)會(huì)分析 (5) 介入市場身份設(shè)定 （二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析 1． 項(xiàng)目市場定位分析 (1) 項(xiàng)目總體定位分析 (2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析 (3) 項(xiàng)目價(jià)格定位分析 (4) 項(xiàng)目檔次定位分析 (5) 項(xiàng)目形象定位分析 (6) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析 2． 項(xiàng)目建筑策略分析 (1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析 (2) 項(xiàng)目建筑功能分析 (3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì) (4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì) (5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析 (6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議 （三）項(xiàng)目工地 包裝模式設(shè)定 1. 售樓部包裝模式設(shè)定 2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定 4. 工地圍墻樣式推薦 5. 售樓書設(shè)計(jì) 6. 海報(bào)設(shè)計(jì) 7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì) 8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì) （四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì) 1． 項(xiàng)目品牌資源分析 2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定 3． 項(xiàng)目品牌 VI 設(shè)計(jì)建議 4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制 （五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 1．項(xiàng)目概念塑造 （ 1） 貴陽現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析 （ 2） 本項(xiàng)目概念形成分析 （ 3） 本項(xiàng)目概念升華 （ 4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析 2． 項(xiàng)目 賣點(diǎn)分析 （ 1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析 （ 2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析 （ 3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析 （ 4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析 （ 5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析 （ 6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點(diǎn)分析 （ 7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析 （ 8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析 （ 9） 項(xiàng)目的營銷模式賣點(diǎn)分析 （六）項(xiàng)目銷售策略決策 1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策 2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策 3． 項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析 4． 項(xiàng)目公開期策略分析 5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析 6． 銷售后期策略分析 7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策 8． 媒體組 合分析建議 9． 銷售組織與管理分析決策 （七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析 2． 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析 3． 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析 （八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議 1. 銷售前期準(zhǔn)備要案 2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排 3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測試市場階段 主要以問卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。但到了 2020 年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時(shí)，市場中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到 理想的居住區(qū)域。 而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會(huì)以各種方式變向的降價(jià)促銷。 （二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析 去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。 通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場，高層客戶會(huì)越來越理性。 c. 觀景陽臺(tái)與生活融合。 2. 目標(biāo)客戶群 1) 在中華路做生意的大商家； 2) 追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕； 3) 用于辦公的企業(yè)或單位； 4) 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士； 3. 推廣策略 項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。 2． 入市時(shí)機(jī)較好 在中華中路版塊上，主要競爭對(duì)手 “ 龍港國際中心 ” 、 “ 時(shí)代名仕樓 ” 、 “ 富水花園 ” 的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來說，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無競爭對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。 2． 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄