【正文】 工業(yè)品經(jīng)營相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。2007年10月《關(guān)于加快推進商貿(mào)服務(wù)業(yè)品牌建設(shè)的意見》出臺，進一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視、保護、爭創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)網(wǎng)點的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的適合中低端消費群體的商業(yè)網(wǎng)點如大潤發(fā)超市、銘仕廣場、宏城時代廣場等已經(jīng)初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費需求。在城市東區(qū)。其消費習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。 　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o 　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等 　　下面對上述內(nèi)容作具體分析。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 差異化競爭戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場（大潤發(fā)賣場），與本項目隔街相望，互成犄角。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)達國家的重要經(jīng)濟支柱之一。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。其中香港任平企業(yè)集團公司是香港零售商管理協(xié)會正式會員，旗下同時擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營著多家高檔商廈，因此其和眾多國際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項目的品牌招商提供了便利，也是本項目定位于國際品牌專賣店的原因所在。文化消費定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊和內(nèi)涵。體現(xiàn)項目國際化、全方位特色。藝術(shù)中心、書城：文化消費的不可缺少的場所。此外，挑空的部分不計算面積，越來越為中青年人看好?！　∑浯危洯h(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。頂柵設(shè)計：追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設(shè)備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。七、盈利模式與經(jīng)營模式盈利模式本項目盈利模式采取長期投資與短期投資相結(jié)合的盈利模式，即保證以最短的時間內(nèi)收回投資，又兼顧項目的長期收益。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風(fēng)險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。3）、文化餐飲，長期持有，租賃經(jīng)營文化、娛樂、餐飲部分時本項目的特色經(jīng)營部分，采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)長期持有，租賃經(jīng)營與自主經(jīng)營相結(jié)合的方式。八、營銷策略與銷售計劃品牌招商與銷售策略本項目住宅部分的銷售和自主經(jīng)營部分的租賃屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式，在這里不進行累述。入市時機與開盤計劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動并取得令人滿意的成果后，適時拉開銷售開盤序幕，計劃在品牌招商完成所有鋪位的70％以后，展開鋪位銷售計劃。在接待中心不斷的播放項目廣告宣傳片；邀請公證處、保險機構(gòu)、銀行按揭部門、律師事務(wù)所等有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，烘托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氛圍。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題。九、投資評估與財務(wù)分析項目投資人與項目資金來源項目的投資人：由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽街道辦事處城郊居民委員會聯(lián)合投資開發(fā)。 前期工程費估算表項 目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%570可行性研究費建安工程費%285水文、地質(zhì)勘查費建安工程費%285籌建開辦費建安工程費2%380合 計1520 Ｃ、建安工程費：總開發(fā)面積每平米造價=≈　　　　　　　　　建安工程費平米造價項 目造價（元／平米）項 目造價（元／平米）樁 基 礎(chǔ)120土建工程1300電 梯120消 防30水電安裝200燃 氣30通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設(shè)施15普通裝修100閉路電視10合 計1965Ｄ、基礎(chǔ)設(shè)施改造費：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃?xì)?、供暖、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套預(yù)估費用：1000萬元。報告說明：本報告的結(jié)論是秉承謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。隨著項目的運營，必然在項目周邊形成新的生活消費需求，帶動項目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和稅收。本項目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平?！　≈谱髌列涯康膽敉鈴V告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等?！　≡谥醒腚娨暸_等強勢媒體播出系列廣告、專訪?！　≡O(shè)立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項目“高檔次、大品牌、國際化”的業(yè)態(tài)定位。并使未來經(jīng)營管理團隊提前介入并參與項目的全過程，以加強項目各環(huán)節(jié)的連接，保證項目整體運作的合理性和規(guī)范性。無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營。賣場部分共4層樓面，建筑面積36000平米。投資者購買了鋪位的產(chǎn)權(quán)以后，成為鋪位的業(yè)主。品牌規(guī)劃：品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時時的POP設(shè)計，讓商家保持時尚的前沿。照明設(shè)計：商場設(shè)計中首當(dāng)其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的基礎(chǔ)照明，使商品的基本展示照度得以控制。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。 躍閣式住宅無論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。8F：電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費的主要場所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個設(shè)計風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。5F：異國風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動。招商項目選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入23家品牌主力店，保證管理經(jīng)營的成功率和影響力。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。3%。四、 商業(yè)主題與功能定位折扣銷品茂項目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中。再次，大潤發(fā)主營商品面向大眾，經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點也是差異化競爭的定位考量。未來商圈發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谧魃倘?nèi)競爭分析時我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。 　　(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。本項目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場、五星級繞江大酒店、新世紀(jì)廣場（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江等縣市。響應(yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。但是，諸暨目前商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場176個，遍布全市各個鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到20056元和9050元。農(nóng)業(yè)是諸暨的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，近年來，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、上海等國內(nèi)大中城市和國外市場，涌現(xiàn)了“綠劍”名茶、“楓橋”香榧等一批全國、省級名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為“中國珍珠之鄉(xiāng)”和“中國香榧之鄉(xiāng)”。1957年9月，劃歸寧波專區(qū)。民國3年省下設(shè)道，諸暨屬會稽道。孝宗乾道八年(公元1172年)，分東北10鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。唐時，屬會稽郡及越州。東漢興平二年(公元195年)，分部分地入豐安、漢寧二縣。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功，因定此境為諸暨，意即天下諸侯到達駐留議事之所。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。 項目容積率、建筑密度、綠化率項目總建筑面積：項目容積率：項目建筑密度：46%項目綠化率：23%二、諸暨市商業(yè)地產(chǎn)研究區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況諸暨位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個縣市區(qū)接壤，總面積2318平方公里（全省第8位），轄28個鎮(zhèn)鄉(xiāng)(街道)，106萬人口(全省第7位)。東北方是規(guī)劃的行政中心，部分行政機關(guān)以在建設(shè)中。諸暨距上海僅298公里，杭州98公里，距蕭山國際國際機場僅30分鐘車程。32′，北緯29176。浦陽江縱貫?zāi)媳?，境?nèi)干流長67．6公里，東西8條支流呈葉脈形展開。吳越之爭中，越王勾踐曾以境內(nèi)勾乘山為休養(yǎng)生息、圖謀復(fù)國之所。東晉屬會稽國。光啟三年(公元887年)，諸暨改稱暨陽。成宗元貞元年(公元1295年)，升為諸暨州。1949年5月6日諸暨解放，至6月22日，諸暨屬中共蕭紹諸杭臨時委員會管轄。1983年7月起，屬紹興市。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級市第一。2007年2月 《諸暨