【正文】 息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺(tái)的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護(hù)；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評(píng)價(jià)資金使用效果，以確保資金的合理運(yùn)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部部門及財(cái)政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。假定2016年，我公司以100畝的價(jià)格獲取該土地（非市場(chǎng)拍賣價(jià)）。由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣時(shí)間無(wú)法確定，我們假定該地塊2010年拍賣。由于沒(méi)有土地指標(biāo)，不能按正常程序報(bào)建，只能報(bào)區(qū)上備案，報(bào)建費(fèi)用待取得土地后按程序補(bǔ)交； 拆遷費(fèi)用2500萬(wàn)由施工方出資，公司按10%的回報(bào)率支付相應(yīng)利息；設(shè)計(jì)、營(yíng)銷費(fèi)用420萬(wàn)由自有資金投入。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，共上繳稅金10921萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)2457萬(wàn)元，房產(chǎn)稅946萬(wàn)元，土地增值稅3186萬(wàn)元，所得稅4331萬(wàn)元。七、資金平衡分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年資金來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。敏感性分析敏感性分析表序號(hào)敏感因素單 位變動(dòng)幅度金額凈利潤(rùn)投資凈利潤(rùn)率稅后NPV稅后IRR（萬(wàn)元）（%）（萬(wàn)元）（%）1土地價(jià)格萬(wàn)/畝20%809651 1654 10%909222 1410 0100 8793 1167 10%1108364 924 20%1207936 681 2工程費(fèi)用元/平米20%717 9666 2117 10%806 9232 1645 0896 8793 1167 10%986 8354 689 20%1075 7920 216 3銷售均價(jià)元/平米20%4113 5606 640 10%4627 7200 264 05141 。本項(xiàng)目方案假定2010年取得土地進(jìn)行銷售，還清全部借款，如果土地提前拍賣，則償還期將隨之提前。收入估算表序號(hào)項(xiàng) 目 2007 2007 2007 2006合計(jì)—2006—2006—2006—206一交易區(qū)合 計(jì)491 1210 1764 27216 30681 　出租面積（平米）27300336004200042000　　出租率65%80%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）491 1210 1764 2016 　　銷售面積（平米）　　　42000 　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000 　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　25200 　二生活配套合 計(jì)19230035464207266 公寓小 計(jì)4812014431803492 　出租面積（平米）8000100001000010000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）10101215　　出租收入（萬(wàn)元）48120144180　　銷售面積（平米）　　　10000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　商鋪小 計(jì)14418021032403774 　出租面積（平米）4000500050005000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）144180210240　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　三商務(wù)辦公合 計(jì)77 173 211 3280 3741 　出租面積（平米）6400720080008000　　出租率80%90%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬(wàn)元）77 173 211 240 　　銷售面積（平米）　　　8000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3800　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3040　四物流倉(cāng)儲(chǔ)合 計(jì)4810813219002188 　出租面積（平米）4000450050005000　　出租率80%90%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬(wàn)元）48108132150　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3500　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　1750　五總 計(jì)808 1790 2461 38816 43876 注：除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金；交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流區(qū)按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保證金，共計(jì)：537萬(wàn)成本費(fèi)用及稅金：2006年7月以前為項(xiàng)目建設(shè)期，這期間的投入作為項(xiàng)目投資。2011年6月以前投入3116萬(wàn)，2005年7月2006年6月投入7865萬(wàn)元，2010年投入8480萬(wàn)元。容積率建筑密度41%主要建筑物及配套設(shè)施項(xiàng) 目占地面積（畝）備 注唐城高層民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)君平學(xué)院約50浪漫谷隨緣祈福堂嘻哈洗浴堂彝族畢摩蘇里文化堂川西民俗文化體驗(yàn)村小高層+庭院頤養(yǎng)樂(lè)活村20068層框架棲賢村100一層木屋結(jié)構(gòu)商會(huì)會(huì)館聚落100少數(shù)民族文化聚落50有關(guān)稅費(fèi)率稅 種稅 率備 注營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)教育附加費(fèi)3%營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)房產(chǎn)稅12%土地增值稅30%累進(jìn)稅率，3060%，本項(xiàng)目為30%所得稅33%三、投資估算項(xiàng)目建筑面積共70000平米，總投資19461萬(wàn)元，單位成本為2780元/平米。第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)一、分析的原則和依據(jù)遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家有關(guān)財(cái)稅制度。瀟天公司將參照ISO9001質(zhì)量管理體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定符合實(shí)際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。具體如下：工作流程工作內(nèi)容實(shí)施單位第一階段負(fù)責(zé)與郫縣政府簽定《項(xiàng)目框架合作協(xié)議》四川省云南商會(huì)協(xié)助副會(huì)長(zhǎng)單位：成都瀟天投資管理有限公司第二階段總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告論證，地勘資料、景觀設(shè)計(jì)及正式立項(xiàng)工作成都瀟天投資公司第三階段待立項(xiàng)后，項(xiàng)目土地整理事宜由成都瀟天牽頭、四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬(wàn)品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施第四階段川西民俗文化體驗(yàn)村和產(chǎn)業(yè)園的會(huì)館聚落的開發(fā)建設(shè)成都瀟天投資主導(dǎo)，四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂(lè)部實(shí)施第五階段少數(shù)民族聚落及浪漫谷、情人島的打造工作商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位：四川省創(chuàng)新民族文化藝術(shù)發(fā)展中心牽頭引進(jìn)云南福寶文化集團(tuán)、云南迪慶文化旅游集團(tuán)負(fù)責(zé)承建第六階段高檔養(yǎng)生、養(yǎng)老聚落和“平樂(lè)寺”擴(kuò)建華西集團(tuán)十二建公司負(fù)責(zé)承建瀟天投資公司投入部分資金，主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣；拆遷、工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資，建設(shè)完成后，項(xiàng)目由瀟天公司與橫山村、平樂(lè)村村委共同組建的股份公司經(jīng)營(yíng)管理。該中心設(shè)置在唐城主樓內(nèi)。造價(jià)含簡(jiǎn)裝直接成本約6000萬(wàn)元。彝族畢摩蘇里文化堂該堂以全球彝族人的精神膜拜為核心，集中濃縮展示彝族的文化、圖騰崇拜、文字研究，弘揚(yáng)彝族文化藝術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)。 該院占地約50畝，修建竣工約8000萬(wàn)元。一廣場(chǎng)：民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)該廣場(chǎng)緊鄰水世界景觀，采用半封閉圓形，其功能為舉辦全國(guó)性的民族體育競(jìng)技文化藝術(shù)展演展示，民俗節(jié)慶活動(dòng)。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目總體規(guī)劃規(guī)劃項(xiàng)目占地面積6000余畝。 2009年，確定了建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市的歷史地位和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，用20年左右的時(shí)間初步建成世界現(xiàn)代田園城市，進(jìn)入世界第三級(jí)城市的行列。另一方面，我們的教育資源，高校云集，幾乎每個(gè)學(xué)校都開辦文化創(chuàng)意的專業(yè)。2010年11月，《中共成都市委關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺(tái)，文化產(chǎn)業(yè)成為未來(lái)5年發(fā)展的方向之一。人力資源優(yōu)勢(shì)從人力資源可靠供給的角度而言，郫縣可以發(fā)展廣播電影電視服務(wù)，軟件網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)，設(shè)計(jì)服務(wù)等三大類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。一帶“198”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展帶，依托文化科技產(chǎn)業(yè)園、“成都大魔方”娛樂(lè)中心、音樂(lè)小鎮(zhèn)、三圣文化創(chuàng)意基地、數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)園、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國(guó)家公園、兩河森林公園、大熊貓生態(tài)園等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展動(dòng)漫游戲、時(shí)尚音樂(lè)、演藝娛樂(lè)、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、數(shù)字出版、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化旅游等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。即使和溫江雙流比，郫縣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不論規(guī)?；蛟谠黾又抵械谋戎匾彩锹浜笳?。盈利模式單一舊房改造，廉價(jià)出租是成都眾多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的主要盈利模式，這種單一的盈利模式無(wú)法承擔(dān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)新人包裝、平臺(tái)搭建等眾多職能。成名藝術(shù)家租賃廢棄的廠房、倉(cāng)庫(kù)，借助自身的人脈、經(jīng)濟(jì)積蓄等資源，通過(guò)藝術(shù)家獨(dú)有的藝術(shù)手法將其改造成藝術(shù)創(chuàng)作中心，例如藍(lán)頂藝術(shù)中心的周春芽、北村藝術(shù)工廠的周勇、733的蘇陽(yáng)等人。時(shí)下，LOFT已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)諸多大城市舊工業(yè)區(qū)改造的新寵，較成功的是北京的“大山子藝術(shù)區(qū)（即原798工廠）”。盡管成都已經(jīng)在實(shí)踐中摸索出一些模式和做法，產(chǎn)業(yè)格局初具規(guī)模，但與發(fā)達(dá)城市相比還存在明顯的差距，許多問(wèn)題亟待解決。美國(guó)是全球創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)超過(guò)航空、重化工及汽車等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，成為最大的出口產(chǎn)業(yè)，2007年，美國(guó)核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)的增加值達(dá)8891億美元，%。氣候?qū)僦衼啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候，平均氣溫15℃，全年風(fēng)向以東南風(fēng)最多，具有春早夏長(zhǎng)、秋雨、冬暖、無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，冬季多霧，日照偏少和四季分明的特色。項(xiàng)目如果要盡快啟動(dòng)，順利實(shí)施，首先必須爭(zhēng)取郫縣政府的大力支持，給予相應(yīng)的政策，政府應(yīng)在項(xiàng)目的前期認(rèn)定、拆遷、融資及市場(chǎng)的規(guī)范和引導(dǎo)等方面發(fā)揮積極的作用三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)西北部橫山村境內(nèi)，涉及橫山村、平樂(lè)村兩個(gè)行政村共31個(gè)社，是郫縣唯一淺丘臺(tái)地。同時(shí)，機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，辦理相關(guān)手續(xù)和事項(xiàng)十分方便，極大地提高了工作效率，縮短了報(bào)建辦理時(shí)間，降低了企業(yè)入駐成本，贏得了投資者的認(rèn)同，在全市投資發(fā)展軟環(huán)境測(cè)評(píng)中，郫縣連續(xù)位居前列。不僅拉近了郫縣與中心城區(qū)的空間距離，使郫縣與中心城區(qū)全面對(duì)接，而且還讓中心城區(qū)的一些功能有可能轉(zhuǎn)移出來(lái)，使更多的人可以享受到快鐵生活方式；不僅可以加快中心城區(qū)的人流、物流、資金流、信息流向郫縣聚集，而且還將加快成都西部健康休閑商務(wù)新城的快速擴(kuò)張，加快人口的聚集，促進(jìn)郫縣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 自身的資源條件從郫縣自身的資源條件看，郫縣優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的科教文化資源，造就了郫縣得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目的實(shí)施將加速農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，吸收下崗人員再就業(yè)和解決富余勞動(dòng)力，在解決社會(huì)就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮重要作用。另聯(lián)動(dòng)導(dǎo)入云南福寶文化集團(tuán)，云南迪慶文化旅游集團(tuán)共同投資打造經(jīng)營(yíng)“中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。三中心為：中國(guó)民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國(guó)民族體育競(jìng)技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村境內(nèi)，即橫山村、平樂(lè)村兩個(gè)行政村共31個(gè)社。近年來(lái)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到黨和國(guó)家的高度重視和支持，相關(guān)部門先后出臺(tái)了國(guó)辦發(fā)（2008）11號(hào)、財(cái)稅（2009）2號(hào)等若干鼓勵(lì)措施和稅收優(yōu)惠政策。成都瀟天投資管理有限公司 民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建議書目 錄第一章 總論 4一、項(xiàng)目背景 4二、項(xiàng)目概況 6三、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路 9四、項(xiàng)目實(shí)施的必要性 10第二章 宏觀環(huán)境分析 12一、發(fā)展機(jī)遇和有利條件 12二、政策環(huán)境 15三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況 16第三章 市場(chǎng)分析 18一、國(guó)內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 18二、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析 19三、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題 23四、文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較 24五、成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 25第四章 項(xiàng)目SWOT分析 27